Дело №2-41/2011
Поступило в суд 18.08.2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 апреля 2011 года г. Новосибирск
Первомайский районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Мошняковой О.М.
при секретаре Семеновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «АС-бюро» к Петрову Г.Р., Гайгерову Р.В., Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г. о расторжении договора аренды и взыскании задатка и по встречному иску Гайгерова Р.В. к обществу с ограниченной ответственностью фирма « АС-бюро» о расторжении договора аренды, суд,
У С Т А Н О В И Л :
ООО фирма «АС-бюро» первоначально к Петрову Г.Р., Гайгерову Р.В., Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г. ( л.д.128-131 т. 1), а в последствии и к Петрвой Н.И. (л.д. 209 т. 1) были заявлены исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании задатка.
В поданном исковом заявлении представитель ООО фирма « АС-бюро» указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « <данные изъяты>» и ООО фирма «АС-бюро» был заключен договор аренды нежилых помещений площадью 1296,0 кв.м., расположенных в производственном здании по адресу <адрес> сроком на 5 лет.
Одним из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ было внесение арендодателю задатка в размере 2-хмесячной арендной платы – 259.200 рублей, невнесение задатка являлось основанием для прекращения обязательств сторон. На основании счета ЗАО « <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ сумма задатка была перечислена, что подтверждается платежным поручением №.
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения находились в пользовании ООО фирма «АС-Бюро». Стороны пришли к соглашению о производстве неотделимых улучшений арендуемых помещений общей стоимостью 850.000 руб. (соглашение о производстве неотделимых улучшений объекта аренды от ДД.ММ.ГГГГ), акт приемки-передачи неотделимых улучшений подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ
Согласно этому соглашению стоимость неотделимых улучшений идет в зачет уплаты арендной платы по договору аренды №.
В соответствии с зачетом арендная плата фирмой « АС-бюро» не перечислялась в период с июля по декабрь 2006г. В январе 2007г. арендная плата была оплачена перечислением 57.200 руб. на расчетный счет ЗАО «<данные изъяты>» и 72.400 руб. - остаток стоимости неотделимых улучшений.
С февраля 2007г. по апрель 2007 года арендная плата перечислялась на расчетный счет ЗАО «<данные изъяты>». ООО фирма «АС-Бюро», не нарушая условий договора, надлежащим образом выполняло свои обязательства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Нежилые помещения, которые занимало ООО фирма « АС-бюро», были выкуплены ответчиками по первоначальному иску, право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, однако, арендатор о смене собственника не был уведомлен ни прежним собственником, ни новыми собственниками.
Вопрос о переоформлении договора аренды новым собственником не ставился. Лишь в конце апреля 2007 года в адрес ООО фирма «АС-Бюро» факсимильной связью от новых собственников было направлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако, ДД.ММ.ГГГГ сотрудникам ООО фирма «АС-Бюро» был прекращен доступ на арендуемые помещения, о чем сотрудниками ООО фирма «АС-Бюро» были составлены соответствующие акты.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес новых собственников была направлена претензия о нарушении условий договора аренды. Был нарушен п. 6.1.4 договора, обязывающий арендодателя обеспечивать доступ к объекту аренды работникам и /или посетителям арендатора в течение всего срока действия договора аренды.
Данная претензия осталась без ответа, препятствия к законному использованию арендуемых помещений со стороны новых собственников не устранены.
ДД.ММ.ГГГГ ООО фирма «АС-Бюро» направило новым собственникам договор аренды с изменениями в части наименования арендодателя. Ответа от них не последовало.
С ДД.ММ.ГГГГ ООО фирма «АС-Бюро» по вине арендодателя фактически утратило право пользования и владения нежилыми помещениями по адресу <адрес>.
В соответствии с п. 8.4.3 договора аренды арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды, в случае если арендодатель существенным образом нарушает условия договора, если такое нарушение не устранено в течение 15 дней после подачи арендодателю письменного уведомления об имевшем место нарушении.
В связи с тем, что новые собственники не устранили препятствия для использования помещений, в их адрес ДД.ММ.ГГГГ были отправлены телеграммы с предложением оформить документы по расторжению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, они каких-либо действий не совершили.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ООО фирма «АС-Бюро» не пользуется нежилыми помещениями по адресу <адрес>.,что подтверждается заключениями эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты - заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ
Попытки со стороны ООО фирма «АС-Бюро» урегулировать ситуацию положительных результатов не дали.
Действия новых собственников сделали невозможным пользование арендуемыми помещениями.
Ст. 620 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды в случаях, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора.
Одним из условий договора аренды было условие о задатке. Согласно ст. 5 договора аренды сумма задатка, уплаченная арендатором, будет находиться у арендодателя до окончания первого года аренды и будет зачтена как арендный платеж в начале второго года аренды.
ООО фирма «АС-Бюро» пользовалась арендуемыми нежилыми помещениями менее одного года.
В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. ООО фирма «АС-Бюро» надлежащим образом исполняло свои обязанности по договору: помещения использовались в соответствии с целевым назначением, задолженность по оплате арендных платежей за период пользования нежилыми помещениями отсутствует.
Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, сумма задатка по договору аренды составляла 259.200 руб., двойная сумма задатка – 518. 400 руб.
Так как, при переходе права собственности условия договора не изменяются (ст.. 617 ГК РФ), новые собственники знали об обременении данного помещения, а, следовательно, и
об условиях договора аренды, то обязанность по уплате задатка возникает у новых собственников.
Истец полагает, что новые собственники в соответствии со ст. 322 ГК РФ несут солидарную ответственность. Так как ООО фирма «АС-Бюро» арендовала данные помещения для осуществления предпринимательской деятельности, на это прямо указывает п.2.2. договора аренды, ответчики, приобретая данное помещение в собственность, знали об этом.
До настоящего времени договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут, хотя право пользования арендуемым помещением у арендатора утрачено.
Истец просил:
1. Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный. 08.2006г. Управлением ФРС по Новосибирской области, номер регистрации 54-54-01/182/2006-245.
2. Взыскать солидарно с Петрова Г.Р., Петровой Н.И., Стеценко Ю.Г., Гайгерова Р.В., Полукошко А.Р. в пользу ООО фирма «АС-Бюро» 518.400 рублей, составляющих двойную сумму задатка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель ООО фирма « АС- бюро» заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить.
В свою очередь Гайгеров Р.В. обратился в суд со встречным исковым требованием ( л.д. 2-4 т.4),указав в исковом заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ООО фирма «АС-бюро» был заключен договор аренды №, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ. Объектом аренды по этому договору является часть нежилых помещений общей площадью 1.296,0 кв.м., расположенных в нежилом помещении общей площадью 25.591,9 кв.м., по адресу <адрес>.
Исходя из условий п. 3.1 статьи 3 договора аренды, срок аренды установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Петров Г.Р., Гайгеров Р.В., Полукошко А.Р., Стеценко Ю.Г. приобрели право долевой собственности на помещения площадью 25.591, 9 кв.м., нежилые помещения, часть из которых общей площадью 1.296,0 кв.м. ранее была передана во временное владение и пользование ООО фирме «АС-бюро», т.к. является объектом аренды в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с требованиями ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
ООО фирма «АС-бюро» было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя письмом исходящим № от ДД.ММ.ГГГГ ( получено Власовым С.И.).
ДД.ММ.ГГГГ Власов С.И. был уполномочен заключать договоры и расписываться от имени ООО фирма «АС-бюро» согласно доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 614 ГК РФ и требованиями п. 6.2.2 Договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Однако, вопреки этим требованиям до настоящего времени Гайгеров Р.В. не получал от ООО фирма «АС-бюро» денежные средства в счет оплаты арендной платы по договору аренды.
На основании п. 7.7 договора аренды, в случае просрочки внесения арендной платы свыше двух месяцев, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Исходя из условий п 8.2 договора аренды, досрочное расторжение в одностороннем порядке арендодателем происходит в случае нарушения арендатором условий п 6.2.2 договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ собственники направили в адрес ООО фирма « АС-бюро» заказные письма с уведомлением о вручении, в которых предуспедили о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы в разумный срок ( 1 месяц) и предложили расторгнуть договор аренды. Отправка писем подтверждается квитанциями.
Во встречных исковых требованиях Гайгеров Р.В. просил расторгнуть договор аренды №, заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» и ООО фирмой «АС_бюро» ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 24.082006 года номер регистрации 54-54-01/182/2006-245.
В судебное заседание Гайгеров Р.В. не явился, его представитель по доверенности Батова Т.В. заявленные встречные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель ООО фирма «АС-бюро» в судебном заседании просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать, полагая, что по тем, основаниям, которые указаны, договор аренды расторжению не подлежит.
Полукошко А.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом ( л.д.19, 25 т. 4).
Стеценко Ю.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом ( л.д. 21, 26 т. 4).
Петров Г.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом ( л.д. 22, 28 т. 4).
Петрова Н.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была уведомлена надлежащим образом ( л.д. 20, 27 т. 4).
Представитель третьего лица по первоначальному иску – ЗАО «Инвестстрой», привлеченный к участию в деле на основании определения суда ( л.д. 222-224 т.1) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом ( л.д. 23, 24 т. 4).
Суд полагает, что указанные лица были надлежащим образом уведомлены о времени и месте слушания дела, по следующим основаниям.
В соответствии с требованиями ч.1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Полукошко А.Р., Стеценко Ю.Г., Петров Г.П. и Петрова Н.И. не сообщили суду иных способов из уведомления, кроме как указав свои домашние адреса( ни мест работы, ни номеров домашних, служебных и сотовых телефонов).
Единственным способом уведомления указанных лиц о времени и месте слушания дела для суда на протяжении длительного времени являлась возможность направления им телеграмм по адресам места жительства ( см. том №3).
Представитель указанных выше лиц, по доверенностям, срок действия которых ( за исключением доверенности выданной Петровой Н.И. л.д. 152 т. 2), не истек, Батова Т.И.( л.д. 10, 12, 13 т.1), в судебных заседаниях категорически отказывалась оказывать помощь суду и содействовать в вопросе по уведомлению этих лиц, мотивируя свой отказ тем, что в настоящее время не имеет возможности общаться с Петровым Г.Р., Полукошко А.Р., Стеценко Ю.Г.
Вместе с тем, ею же в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ от имени всех этих лиц было подано ходатайство с требованием назначения и проведения судебной почерковедческой экспертизы, где напротив фамилий Петров Г.Р. Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г. стояла подпись Батовой Т.И., что опровергает её пояснения об отсутствии возможности уведомления этих лиц, как своих доверителей..
Согласно требованиям ч. 1 ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Согласно ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих с деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинных неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Согласно ч.4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствии ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствии.
Принимая во внимание положения ч.1 ст. 12 ГПК РФ, предусматривающей, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, учитывая положения ст. 6 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, предусматривающей, что каждый имеет право при определении его гражданских прав и обязанностей… на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок…, суд полагает возможным, рассмотреть настоящее гражданское дело по существу.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, полагает, что удовлетворению подлежат первоначально заявленные исковые требования. поскольку они обоснованы и основаны на законе, в удовлетворении заявленных встречных исковых требований следует отказать, т.к. они не обоснованы и не основаны на законе.
Данный вывод суда основан на следующем.
В судебном заседании было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « <данные изъяты>» ( арендодателем) и ООО фирма «АС-бюро» ( арендатором) был заключен договор аренды ( л.д. 16-20 т.1) в отношении части нежилых помещений общей площадью 1.296, 0 кв.м., расположенных на арендуемой площади общей площадью 25.591,9 кв.м., в производственном здании по адресу <адрес>.
Согласно п. 3.1 Договора срок аренды был установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно требованиями ч.1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно требованиями ч.2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация сделки аренды была произведена ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ( л.д.21 оборот т. 1).
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды считается заключенным.
Вопросы арендной платы и порядка расчетов сторонами были урегулированы в ст. 4 договора; общая сумма арендной платы в месяц составила 129.600 рублей, она должна была выплачиваться арендатором ежемесячно перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Статьей 5 Договора сторонами был урегулирован вопрос о задатке, они пришли к соглашению, что в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю задаток в счет будущих арендных платежей в размере двухмесячной арендной платы. Сумма задатка будет находиться у арендодателя до окончания первого года аренды и будет зачтена как арендный платеж в начале второго года аренды.
Счетом № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 139 т. 1) и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.140 т.1) подтверждается перечисление ООО фирмой « АС – бюро» в ЗАО « <данные изъяты>» 259.200 рублей ( задатка по договору аренды).
Кроме того, согласно требованиям п. 1.3 Договора все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении объекта аренды, являются собственностью арендодателя. Неотделимые улучшения производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, если иное не предусмотрено настоящим договором или письменным соглашением сторон.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по договору аренды было также заключено соглашение( л.д. 141-142 т. 1), согласно которому арендатор с согласия арендодателя осуществляет неотделимые улучшения по договору аренды. Согласованная арендодателем общая стоимость улучшений составляет 850.000 рублей. В указанной сумме стоимость произведенных улучшений идет в зачет уплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ при условии выполнения работ в срок. Стороны пришли также к соглашению, что зачет должен производиться в течение 10 дней с момента подписания акта приемки, до этого момента арендатор вправе не перечислять арендодателю арендную плату.
Акт приемки- передачи неотделимых улучшений ( л.д. 143 т. 1) был подписан представителем ООО фирма « АС – бюро» и представителем ЗАО « <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы ответчиков, изложенные в письменных возражениях, что со стороны ЗАО « Инвестико» соглашение подписано не уполномоченным на это лицом, суд признает надуманными, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ( л.д. 73-83 т. 2), Соловьев Р.А. являлся учредителем ЗАО « <данные изъяты>».
Доводы ответчиков относительно того, что со стороны ЗАО « <данные изъяты>» акт приемки неотделимых улучшений был подписан не ДД.ММ.ГГГГ, а значительно позднее, также объективно подтвержден не был.
Согласно требования ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 59-60 т. 1) между ЗАО « <данные изъяты>»( продавцом) и Петровым Г.Р. ( покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в собственность покупателя была передана доля в размере 333335/1000000 в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношении помещения площадью 25.591, 9 кв.м., нежилого помещения этаж: техподвал, 1, 2, 3, номера на поэтажном плане: техподвал: ( 20-75), 1 этаж ( 130-282), 2 этаж ( 42-101), 3 этаж ( 45-92), расположенные по адресу <адрес>.
Аналогичные договоры были заключены также ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « <данные изъяты>» и Гайгеровым Р.В., Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ( л.д. 24-27 т. 1).
Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была в отношении всех сделок произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 51- 58 т. 1) между Петровым Г.Р. и Петровой Н.И. был заключен брачный договор, по условиям которого Петровой Н.И. принадлежит следующее имущество ( л.д. 56 т.1) 166667/1000000 долей в праве общей долевой собственности на помещения площадью 25.591,9 кв.м., нежилые помещения этаж: техподвал, 1, 2, 3, номера на поэтажном плане: техподвал: ( 20-75), 1 этаж ( 130-282), 2 этаж ( 42-101), 3 этаж ( 45-92), расположенные по адресу <адрес>.
Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.61, 62 т. 1)
Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ сособственниками нежилых помещений, переданных по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ являются Петров Г.Р., Гайгеров Р.В., Полукошко А.Р., Стеценко Ю.Г., а с ДД.ММ.ГГГГ и Петрова Н.И..
Согласно требованиям ч.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По условиям Договора аренды ( п. 9.3) в случае смены собственника объекта аренды, арендатор сохраняет право на аренду до окончания срока аренды, установленного настоящим договором. При этом арендатор обязуется перезаключить с новым собственником договор аренды на тех же условиях в течение 10 дней с момента обращения к нему нового собственника.
В нарушение требований ч.1 ст. 56 ГПК РФ, ответчиками суду не было представлено доказательств, подтверждающих точную дату, когда именно представителям ООО фирма « АС-бюро» стало известно о смене собственника недвижимого имущества.
Согласно протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ, на нем присутствовали Петров Г.Р., Гайгеров Р.В., Стеценко Ю.Г., Юрченко И.С. и приглашенные представители фирмы « АС-бюро» Минеев В.В. и Власов С.И., а также юрист Пупатенко Г.Г.
Каких – либо подписей со стороны представителей ООО фирма « АС-бюро» о получении ими уведомления о переходе прав собственности от ЗАО « <данные изъяты>» к новым собственникам, вручении копий документов, в протоколе не имеется.
По мнению суда, безусловным подтверждением того, что ДД.ММ.ГГГГ представителям ООО фирма « АС-бюро» стало доподлинно известно об изменении лиц в обязательстве по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, могло являться только наличие подписи в указанном протоколе любого из них.
При этом доверенностями ( л.д. 1-3 т. 2) подтверждается, что Власов С.И. является директором филиала ООО фирма « АС-бюро», и в указанный период ( январь 2007 года) генеральным директором фирмы был наделен полномочиями представлять интересы указанной организации в г. Новосибирске.
Доводы ответчиков, изложенные в письменном отзыве о том, что о смене собственников представители ООО фирма « АС-бюро» были уведомлены письмом, направленным на имя руководителя ДД.ММ.ГГГГ за № ( л.д. 243 т. 1), суд также признает надуманными и необоснованными, поскольку в этом письме не содержится информации о смене собственника спорного имущества, о содержится уведомление о необходимости заключения договора аренды занимаемых жилых помещений фирме « АС-бюро» с ООО «<данные изъяты>».
Принимая во внимание, что по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ( п. 4.2) сторонами было достигнуто соглашение о том, что арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя, без предоставления агентского договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и фирмой « <данные изъяты>», копия которого не была приложена к письму, ООО фирма « АС-бюро» не была обязана производить какие бы то ни было выплаты на указанный в письме расчетный счет.
Доводы ответчиков, изложенные в письменном отзыве, относительно того, что о смене собственников спорного имущества представители ООО фирма « АС-бюро» были извещены письмом ( л.д. 59 т. 2), направленных в адрес данной организации ДД.ММ.ГГГГ ценным письмом ( л.д. 60-61 т. 2), суд также оценивает, как недостоверные.
Во-первых, зачем нужно было направлять это письмо, при том, что по утверждению ответчиков, собственники еще в середине января 2007 года ( за месяц до отправления письма) уже уведомили ООО фирма « АС-бюро» о смене собственника.
Во-вторых, представителем ООО фирма « АС-бюро» в судебном заседании было заявлено о подложности представленного доказательства со следующей мотивировкой.
Представляя суду уведомление ( л.д. 59 т. 2) за подписью Гайгерова Р.В., суду было сообщено, что оно было направлено в ООО фирма « АС- бюро» ценным письмом ДД.ММ.ГГГГ по квитанции № ( л.д. 60 т. 2).
Однако, представителем ООО фирма « АС-бюро» суду были представлены доказательства, подтверждающие, что под указанным номером ( л.д. 57 т. 2) № в ООО фирма « АС-бюро» поступило ценное письмо, направленное ДД.ММ.ГГГГ ЗАО « <данные изъяты>», в котором в письме, датированным ДД.ММ.ГГГГ, директор ЗАО « <данные изъяты>» Юрченко И.С. уведомляла руководителя фирмы « АС-бюро» о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в одностороннем порядке, на условиях п. 8.1.2. Договора.
Согласно требованиям ст. 186 ГПК РФ, в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.
Заявление о подложности документа было сделано в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 68-69 т. 2), судом было установлено время представителю истцов по первоначальному иску для предоставления иных доказательств уведомления ООО фирма « АС-бюро» о смене собственника, однако, ко дню вынесения решения такие доказательства представленными не были.
Таким образом, суд признает установленным, что о смене собственника помещения площадью 25.591,9 кв.м., нежилые помещения этаж: техподвал, 1, 2, 3, номера на поэтажном плане: техподвал: ( 20-75), 1 этаж ( 130-282), 2 этаж ( 42-101), 3 этаж ( 45-92), расположенные по адресу <адрес>, представителям ООО фирма « АС-бюро» стало известно в конце апреля 2007 года.
Указанные обстоятельства подтверждаются претензией от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 160 т. 2).
Актами ( л.д. 154-159 т. 1) подтверждается, что с ДД.ММ.ГГГГ сотрудникам фирмы « АС-бюро» был прекращен доступ на территорию арендованных помещений.
В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела ( л.д. 64-65 т. 2) также указано, что ДД.ММ.ГГГГ от руководства ЗАО « <данные изъяты>» в лице Петрова Г.Р., Стеценко Ю.В., Гайгерова Р.В., и Полукошко А.Р. было получено устное распоряжение об ограничении сотрудников фирмы « АС-бюро» на территорию ЗАО « <данные изъяты>» в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке.
Таким образом, стороной по Договору в лице новых собственников, с ДД.ММ.ГГГГ был нарушен п. 6.1.4 Договора, в котором в обязанности арендодателя было включено обеспечить доступ к объекту аренды работникам и / или посетителям арендатора в течение всего срока действия настоящего договора в соответствии с порядком, утвержденным арендодателем.
Суд, признает установленным, что фактически ООО фирма « АС-бюро» арендовала указанное помещение в период с ДД.ММ.ГГГГ ( п. 3.1 Договора) и до ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, арендная плата ООО фирмой « АС-бюро» должна быть внесена за этот же период.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по договору аренды было заключено соглашение( л.д. 141-142 т. 1), согласно которому арендатор с согласия арендодателя осуществляет неотделимые улучшения по договору аренды.
Согласованная арендодателем общая стоимость улучшений составляет 850.000 рублей. В указанной сумме стоимость произведенных улучшений идет в зачет уплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ при условии выполнения работ в срок. Стороны пришли также к соглашению, что зачет должен производиться в течение 10 дней с момента подписания акта приемки, до этого момента арендатор вправе не перечислять арендодателю арендную плату.
Акт приемки- передачи неотделимых улучшений ( л.д. 143 т. 1) был подписан представителем ООО фирма « АС – бюро» и представителем ЗАО « <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями подписанного соглашения сторонами были оформлены акт № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 144 т.1) и акт № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 145 т.1).
С сентября 2006 года оплата арендатором по Договору подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 146 т.1), за октябрь – актом № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 147 т.1), за ноябрь – актом № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 148 т.1), за декабрь – актом № от ДД.ММ.ГГГГ, за январь- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 150 т.1), за февраль – платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 151 т.1), за март – платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 152 т.1.), за апрель – платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.153 т.1).
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению по основаниям, предусмотренным п. 8.4.3 Договора, которым предписано, что расторжение договора в случае, если арендодатель существенным образом нарушает условия договора, если такое нарушение не устранено в течение 15-ти дней после подачи арендодателю письменного уведомления об имевшем место нарушении.
После событий, имевших место ДД.ММ.ГГГГ, в адрес каждого из сособственников объекта аренды ( л.д. 160 т.1) была направлена претензия почтовым уведомлением, что подтверждается представленными квитанциями почтовых отправлений ( л.д. 161 т.1).
В нарушение требований ч.1 ст. 56 ГПК РФ, ответчиками суду не было представлено доказательств, подтверждающих, что вопрос был урегулирован и в течение 15-ти дней доступ на территорию объекта сотрудникам ООО фирма « АС-бюро» был разрешен и обеспечен.
Требования истца о взыскании суммы задатка также подлежат удовлетворению по следущим основаниям
Согласно п. 5.1 Договора в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю задаток в счет будущих арендных платежей в размере двухмесячной арендной платы.
Согласно п. 5.2 Договора, сумма задатка будет находиться у арендодателя до окончания первого года аренды и будет зачтена как арендный платеж в начале второго года аренды.
Согласно требованиям ч.1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно требованиям ч.3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно требованиям ч.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Факт получения задатка ЗАО « <данные изъяты>» от ООО фирмы « АС-бюро» подтверждается счетом № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 139 т. 1) и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.140 т.1) в размере 259.200 рублей ( задатка по договору аренды).
Как было отмечено выше, согласно ч.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу, независимо от оснований перехода, действует правило о следовании права аренды за вещью.
С ДД.ММ.ГГГГ к Петрову Г.Р., Гайгерову Р.В., Полукошко А.Р., Стеценко Ю.Г., а с ДД.ММ.ГГГГ и к Петровой Н.И. в полном объеме перешли все права и на указанных лиц стали возложены все обязанности их предшественника ( ЗАО « <данные изъяты>») по аренде, независимо от того, были ли они предупреждены об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного имущества, или нет.
Размер задатка составил 259.200 рублей, двойная сумма задатка 259.200*2 = 518.400 рублей.
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса
При подаче встречного искового заявления истцом оплачена госпошлина в размере 8.784 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 132 т.1), указанная сумма подлежит возмещению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью фирма «АС-бюро» к Петрову Г.Р., Петровой Н.И., Гайгерову Р.В., Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г. о расторжении договора аренды и взыскании задатка - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, номер регистрации 54-54-01/182/2006-245.
Взыскать с Петрова Г.Р., Петровой Н.И., Гайгерова Р.В., Полукошко А.Р. и Стеценко Ю.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «АС-бюро» 518.400 рублей и расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 8.784 рубля, а всего 527.184 рубля.
В удовлетворении встречных исковых требований Гайгерова Р.В. к обществу с ограниченной ответственностью фирма « АС-бюро» о расторжении договора аренды – отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья:
.