Дело № 2- 5 \ 2012
Поступило в суд 07 апреля 2012 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
05 июня 2012 года г.Новосибирск
Первомайский районный суд города Новосибирска в составе председательствующего судьи Бобриковой АО
С участием представителя истца адвоката Ткаченко СМ
Представителя ответчиков Шуркевич НБ
Помощника Прокурора Первомайского района г.Новосибирска Шворневой ДН
При секретаре судебного заседания Животовой ОВ
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уцинского В. А. к Ковалевой Г. Н., Полякову С. В., Полякову А. В. о регистрации перехода права собственности и встречному иску Полякова С. В. к Уцинскому В. А. о выселении
У С Т А Н О В И Л :
Уцинский ВА обратился в суд с иском к Ковалеву АИ, Ковалевой ГН, Полякову АВ, Полякову СВ о признании своего права собственности на жилой дом по адресу <адрес>, оющей площадью 48, 3 кв.м., жилой площадью 33 кв.м.(л.д.4-5)
В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ковалевой ГН с согласия всех собственников был подписан договор задатка, по которому ответчики продали, а он Уцинский ВА купил жилой дом по адресу <адрес>. В подтверждение производства полного расчета между сторонами была написана расписка. Для оформления перехода права на жилой дом было необходимо оформить право на земельный участок, для чего ответчиком Ковалевым АИ была выдана доверенность гражданину Чувайлову ТИ. Продавцы уклоняются от регистрации перехода права собственности на дом. Их местонахождение не известно истцу.(л.д.4-5)
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Уцинский ВА уточнил исковые требования, просил принять решение о регистрации перехода права собственности Ковалевой ГН, Полякова СВ, Полякова АВ, Ковалева АИ на принадлежавший им жилой дом по адресу <адрес> в пользу Уцинского ВА.(л.д.243- 246), изменив основание иска на основании ст.39 ГПК РФ.
В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор, именуемый договором задатка о купле-продаже жилого дома по <адрес>. Стороны определили цену 70 000 рублей. В счет обеспечения обязательства по выполнению условий предварительного договора сторонами определена была сумма задатка 25 000 рублей. седелка фактически исполнена, ответчики передали дом Уцинскому ВА, выехав на другое постоянное место жительства. Поскольку в настоящее время ответчики уклоняются от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки.
Представитель истца –Ткаченко СМ, действующая на основании доверенности (л.д.116) в судебном заседании исковые требования поддержала в объеме уточнений от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Поляков СВ подал встречное исковое заявление к Уцинскому ВА о выселении его из жилого дома, расположенного по адресу <адрес> без предоставления другого жилого помещения.(л.д.101)
Согласно данных свидетельства о смерти ответчик Ковалев АИ умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.94)
Ответчик Поляков СВ в письменных возражениях на иск указал, что (л.д.98-99) ему принадлежала 1\4 доля в спорном жилом доме. На момент покупки дома он проходил службу в рядах СА. После демобилизации зарегистрировался по месту жительства. Его мать Ковалева ГН и отчим Ковалев Аи злоупотребляли спиртными напитками. В 2002 году Ковалева ГН уехала в <адрес>, в доме остался проживать Ковалев АИ, с которым он отношений не поддерживал. По вопросу продажи дома к нему никто не обращался, о заключении договора он не знал. Также он не давал согласия на проживание в доме Уцинского ВА.
Представитель ответчиков, действующая на основании доверенности от Полякова СВ (л.д.67), Полякова АВ (л.д.88), Ковалевой ГН (л.д.89) иск Уцинского ВА не признала, исковые требования Полякова СВ и выселении Уцинского ВА поддержала, пояснила, что ответчики являются собственниками спорного жилого дома. Поляков Св как сособственник 1\4 доли в жилом доме не давал своего согласия на вселение в жилой дом Уцинскому. Ковалева ГН не подписывала договор, деньги за дом не получала. Решение Первомайского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по иску Уцинского ВА к Ковалевой ГН о понуждении к заключению договора купли-продажи доли жилого <адрес> в г.Новосибирске, которым отказано в удовлетворении иска Уцинского ВА является преюдициальным по отношению к рассматриваемому иску.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены по ходатайству Прокурора в качестве третьих лиц Кривощеков ЮИ, Чикурора ВА, Зейналов ЭЗ, зарегистрированные в спорном доме.
Данные о месте жительства указанных лиц указаны в справке АБ(л.д.193)
На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие, а также третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Новосибирской области.
Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.
В соответствии с ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч.2 ст. 209 ГК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившем в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении иска Уцинского В. А. к Ковалевой ГН о понуждении к заключению договора купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>. (л.д. 260-262)
При разрешении указанного спора суд пришел к выводу о том, что представленный Уцинским ВА договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором купли-продажи жилого <адрес>, а представляет собой соглашение о намерениях, которое не порождает каких-либо юридических правовых последствий для сторон такого соглашения.
Уцинский ВА являлся лицом, участвующим в деле по рассмотрению вышеуказанного иска, а следовательно не может при рассмотрении настоящего дела оспаривать установленные судом факты и правоотношения.
Кроме того, у суда не имеется оснований дать иную оценку указанному письменному доказательству- договору о задатке.
В соответствии с положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиками предварительный договор купли-продажи жилого <адрес>, по которому полностью уплатил покупную цену, но ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи. В подтверждение своих доводов предоставил суду договор о задатке между Уцинским ВА и Ковалевой ГН (л.д. 6).
В соответствии со статьей 549-550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из анализа представленного истцом договора о задатке, который оценивается им как предварительный договор, вышеуказанные положения закона не выполнены. В данном письменном соглашении отсутствуют данные, позволяющие определенно установить характеристики недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю (технические характеристики, размер доли в праве собственности). Кроме того, в договоре отсутствует подпись Ковалевой Г.Н.
На момент составления вышеуказанного договора о задатке собственниками спорного жилого дома являлись: Ковалева Г.Н., Ковалев А.И., Поляков С.В. и Поляков А.В., которые являлись сособственниками дома, что подтверждается зарегистрированном в установленном порядке договором купли-продажи спорного дома между Ковалевой ГН, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Полякова АВ, Ковалевым АИ, Поляковым СВ в лице представителя со стороны покупателя и Утенковой ГА со стороны продавца. (л.д.15), данными справки НЦТИ (л.д.21)
При составлении и подписании договора о задатке Поляков С.В. и Поляков А.В. не участвовали, доверенностей и полномочий на продажу своей доли в спорном доме Ковалевой Г.Н. либо ее супругу не предоставляли, в связи чем, последние не могли распоряжаться принадлежащими Полякову С.В. и Полякову А.В. долями в праве собственности на спорный жилой дом.
Согласно ответа отдела опеки и попечительства администрации Первомайского района г.Новосибирска в отделе отсутствуют сведения о получении предварительного согласия отдела опеки и попечительства администрации Первомайского района г.Новосибирска на продажу жилого дома по <адрес> в 2002 году, где сособственником являлся несовершеннолетний Поляков АВ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.(л.д.115)
Кроме того, истцом представлен также договор о задатке от этого же числа ДД.ММ.ГГГГ между Ковалевой ГН и Чувайловым ИН (л.д.263) по которому Чувайлов В.А. передал Ковалевой Г.Н. задаток в размере 25000 рублей в счет будущей купли-продажи <адрес>, цена которого определена в 70000 рублей. В тексте указанного договора Чувайлов ИН указан как покупатель, а не представитель Уцинского ВА.
То обстоятельство, что Ковалева ГН проживает в Кемеровской области, Поляков СВ проживает в г.Новосибирске, но по иному адресу, Поляков АВ не проживает в спорном доме, а находится в местах лишения свободы не свидетельствуют о передаче продавцами спорного имущества покупателю. Данные обстоятельства объясняются такими обстоятельствами как злоупотребление спиртными напитками Ковалевым АИ и Ковалевой ГН, несовершеннолетний возраст Полякова АВ, служба в рядах СА Полякова СВ, вступление в законную силу приговора в отношении Полякова АВ. Акта приема-передачи имущества во исполнение заключенного договора, на который ссылается истец, не имеется.
Решением Первомайского районного суда г.Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ иск Ковалевой ГН удовлетворен, определены доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 48, 3 кв.м., жилой площадью 33 кв.м., в размере 1\4 доли в праве общей долевой собственности за Ковалевой Г. Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., 1\4 доли в праве общей долевой собственности за Поляковым А. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р, 1\4 доли в праве общей долевой собственности за Поляковым С. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., восстановлен срок для принятия наследства, открывшегося ДД.ММ.ГГГГ со смертью Ковалева А. И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Ковалева Г. Н. признана принявшей наследство. Признано за Ковалевой Г. Н. право собственности на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 48,3, жилой 33 кв.м., как за наследницей по закону к имуществу наследодателя Ковалева А. И., открывшегося смертью ДД.ММ.ГГГГ. Решение вступило в законную силу.
Таким образом, истцом Уцинским ВА не доказана совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения его иска, что покупатель по договору купли-продажи выполнил обязанность по оплате недвижимого имущества, поскольку не доказан факт заключения договора купли-продажи спорного имущества, а также что имущество было передано продавцом покупателю, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие факт передачи проданного имущества по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Согласие и волеизъявление со стороны сособственника спорного дома Полякова СВ о продаже своей доли Уцинскому ВА, а также о вселении и проживании Уцинского ВА в спорном доме не доказано, равно как и со стороны остальных сособственников.
В соответствии со ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Следовательно, исковые требования Полякова СВ о выселении Уцинского СВ подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ
Р е ш и л :
Отказать в удовлетворении иска Уцинского В. А. к Ковалевой Г. Н., Полякову С. В., Полякову А. В. о регистрации перехода права собственности Ковалевой Г. Н., Полякова С. В., Полякова А. В. принадлежащего им жилого дома по <адрес> в <адрес> в пользу Уцинского В. А..
Выселить Уцинского В. А. из жилого <адрес> без предоставления жилого помещения.
Мотивированное решение принято 18 июня 2012 года и может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Судья (подпись) Бобрикова А.О.