Дело …
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 июля 2010 года Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующей Медоевой Е.Н.
при секретаре Бут Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску С.М.Г. к ОАО «Элеваторстройдеталь» о взыскании неустойки, встречному иску ОАО «Элеваторстройдеталь» к С.М.Г. об изменении условий договора,
УСТАНОВИЛ:
С.М.Г. обратилась в суд с иском к ОАО «Элеваторстройдеталь» о взыскании неустойки.
В обоснование требований указала, что между ней, С.М.Г., и ОАО «Элеваторстройдеталь» 11 сентября 2008г заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по … в г.Краснодаре. Согласно пункта 2.1 договора Застройщик образуется в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 16 этажный многоквартирный дом в жилом комплексе «Покровский» по адресу: г. Краснодар … в Центральном внутригородском округе г. Краснодара и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать в собственность истице, как участнику долевого строительства, квартиру, расположенную в построенном Объекте. Информация о проекте строительства содержится в Проектной декларации, опубликованной в газете «Краснодарские известия» от 27.07.2007г …. Срок передачи Застройщиком квартиры определен по условиям договора (п.2.2 Договора) 2 квартал 2009г. В соответствии с п. 3.3 Договора установлена цена квартиры, о которой заключен договор, в размере 2 204 275,50 рублей. Истица как сторона договора свои обязательства выполнила, оплатив 11.09.2008г. цену договора в полном объеме, что подтверждается квитанцией на сумму 2 204 276 руб. 50 коп. Ответчик свои обязательства, предусмотренные пунктом 2.2 Договора по передаче квартиры во 2 квартале 2009г не выполнил. 22.01.2009 г. сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.09.2008г., согласно которому изменен пункт 2.2 договора, срок передачи застройщиком квартиры Участнику долевого строительства установлен 4 квартал 2009г. Однако до настоящего времени обязательства ответчика по передаче квартиры не выполнены, тогда как 4 квартал 2009г истек. Ответчик своим письмом исх. … от 29 октября 2009г обратился к истице с письмом, указав, что строительство дома литер 2 в установленный срок, т.е. 4 кв.2009г не может быть окончено, предложено внести изменения о сроке окончания работ и передаче квартиры в мае 2010г. Однако и эти сроки не выполнены Застройщиком. Истица согласилась с переносом сроков во второй раз при условии оплаты неустойки за несвоевременную сдачу квартиры. Истица считает, что Застройщик необоснованно уклоняется от своевременной сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры. За нарушение предусмотренного договора срока передачи участнику долевого строительства объект долевого строительства, в соответствии с пунктом 2 ФЗ от 30.12.2004г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена неустойка (пеня) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Ставка рефинансирования Центрального Банка РФ на день исполнения обязательства (1-2 января 2010г) составляла 8,75%, согласно Указанию Банка России от 25.12.2009г … «О размере ставки рефинансирования Банка России». Цена договора согласно п.3.3 составляет 2 204 276 руб. 50 коп. Момент начала просрочки определяется с учетом п. 1.1. Дополнительного соглашения №1 от 22 января 2009г к договору долевого участия в строительстве - 4 квартал 2009г и начинается с 1.01.2010г. Просрочка на момент подачи составляет: 157 дней (по 7 июня). В связи с этим просит суд взыскать с ООО «Элеваторстройдеталь» в пользу С.М.Г. неустойку за просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11 сентября 2008г в размере 201 873 рубля 74 копейки согласно представленному расчету.
В судебном заседании С.М.Г. лично и через своего представителя З.В.Г., действующего на основании доверенности, на удовлетворении требований настаивает. Считает исковые требования законными и обоснованными, поскольку квартира до настоящего времени истице не передана.
Представитель ОАО «Элеваторстройдеталь» М.С.А., действующая на основании доверенности, возражает против удовлетворения иска, считает требования незаконными и необоснованными. В ходе судебного разбирательства заявила встречный иск к С.М.Г. об изменении условий договора. В обоснование встречных исковых требований пояснила, что 11 сентября 2008 г между ОАО «Элеваторстройдеталь» и С.М.Г. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ОАО «Элеваторстройдеталь» обязано передать С.М.Г. однокомнатную квартиру общей площадью 48,35 кв. м., условный номер квартиры 3 в доме Литер 2 жилого комплекса «Покровский», расположенного по … в г.Краснодаре в 4 квартале 2009 года. Однако по состоянию на октябрь 2009 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» было заключено с участниками долевого строительства договоров только на 98 квартир на общую сумму 207182 тыс. руб., что составило 28 % от ориентировочной проектной стоимости дома. В целях завершения строительства дома Литер 2 в 2009 году ОАО «Элеваторстройдеталь» привлекло 243 154 тыс. руб. заемных средств под 18 % годовых. С октября 2008 г. по октябрь 2009 г. было заключено всего 8 договоров долевого участия на сумму 22 514,9 тыс.руб. В связи с чем, ОАО «Элеваторстройдеталь» вынуждено было в октябре 2009 года внести изменения в проектную декларацию в части сроков сдачи дома Литер 2 в эксплуатацию (газета «Вольная Кубань» … от 29 октября 2009 г.), установив срок сдачи в эксплуатацию дома Литер 2 - май 2010 г. 29 октября 2009 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» уведомил С.М.Г. о переносе срока передачи квартиры по указанному договору, направив извещение об изменении срока ввода дома в эксплуатацию с проектом дополнительного соглашения о внесении изменений в заключенный договор в части срока сдачи дома в эксплуатацию. С заявленными исковыми требованиями С.М.Г. ОАО «Элеваторстройдеталь» не согласно, поскольку из-за сложившейся на рынке недвижимости ситуации вследствие финансового кризиса, повлекшего снижение покупательского спроса, ОАО «Элеваторстройдеталь» не имеет необходимых источников дальнейшего финансирования строительства комплекса, поскольку осуществление функций застройщика является основным источником доходов ОАО «Элеваторстройдеталь» и других видов хозяйственной деятельности оно не осуществляет. Доходов от осуществляемой деятельности практически не имеется. Прибыль ОАО «Элеваторстройдеталь» за 2009 год составила 9 000 рублей. По состоянию на 31.03.2010 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» имеет задолженность по кредитам и займам в размере 474 343 000 рублей. Возврат задолженности обеспечен имеющимися не проданными жилыми и нежилыми помещениями. Дальнейшее привлечение денежных средств за счет получения кредитов и займов не представляется возможным, поскольку лимит кредитования истца исчерпан. Вышеизложенные обстоятельства повлекли за собой снижение темпов строительных работ, не позволив обеспечить своевременное окончание строительства объектов недвижимости входящих в жилой комплекс «Покровский», в том числе дома Литер 2. В сложившейся ситуации ОАО «Элеваторстройдеталь» по не зависящим от него причинам вынуждено было в марте 2010 г. установить новый срок сдачи в эксплуатацию дома Литер 2 - август 2010 г. и внести изменения в проектную декларацию в части сроков сдачи дома Литер 2 в эксплуатацию (газета «Вольная Кубань» … от 30 марта 2010 г.). 31 марта 2010 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» направило уведомление С.М.Г. о переносе срока передачи квартиры по указанному договору, с проектом дополнительного соглашения о внесении изменений в заключенный договор в части срока сдачи дома в эксплуатацию. В указанном уведомлении ОАО «Элеваторстройдеталь» сообщил о возможности произвести предварительный осмотр квартиры с 15 мая 2010 г. в целях устранения замечания в случае их возникновения. Уведомление возвращено ОАО «Элеваторстройдеталь» в связи с истечением срока хранения. До настоящего времени дополнительное соглашение к Договору С.М.Г. не подписано. В сложившейся экономической ситуации исполнение Договора без изменения его условий в части срока передачи квартиры участнику долевого строительства для ОАО «Элеваторстройдеталь» не представляется возможным, так как влечет предъявление установленной законом неустойки за продолжительный период. Учитывая вышеизложенные обстоятельства и финансовое положение в случае выплаты неустоек ОАО «Элеваторстройдеталь» будет лишено возможности завершить строительство дома и выполнить обязательство по передаче квартир участникам долевого строительства, которые заключили дополнительные соглашения в части изменения сроков ввода в эксплуатацию дома Литер 2. По состоянию на первое полугодие 2010 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» получен убыток 492000 руб., что подтверждается отчетом о прибылях и убытках за январь -июнь 2010 г. Задолженность ОАО «Элеваторстройдеталь» по кредитам и займам составляет 474 343 000 рублей. Истцом предприняты все возможные действия в целях скорейшего завершения строительства. 15 мая 2010 г. завершена отделка квартир, подлежащих передаче по заключенным договорам долевого участия. ОАО «Элеваторстройдеталь» предоставлен доступ в квартиры участникам долевого строительства на основании отдельно заключенного соглашения с целью обустройства квартиры перед заселением. По состоянию на 25 июня 2010 г. основные строительно-монтажные работы завершены. ОАО «Элеваторстройдеталь» ведется активная работа по привлечению потенциальных покупателей оставшейся части жилых помещений. По состоянию на 28 июня 2010 г. ОАО «Элеваторстройдеталь» заключено с участниками долевого строительства договоров на 219 квартир на общую сумму 509 507 166, 12 руб. (на счет поступило 507 048 465 руб. 91 коп.), не реализовано 129 квартир на сумму 340 793 335 руб. На основании изложенного, принимая во внимание интересы участников долевого строительства дома Литер 2 жилого комплекса «Покровский», просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований С.М.Г. о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11 сентября 2008 года отказать. Изменить пункт 2.2. договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11 сентября 2008г., заключенного между ОАО «Элеваторстройдеталь» и С.М.Г., изложив его в следующей редакции: «Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику долевого строительства ориентировочно август 2010 г. Застройщик имеет право досрочной передачи квартиры Участнику долевого строительства, но не ранее мая 2010 г. Участник долевого строительства имеет право на основании отдельно заключенного соглашения получить доступ в квартиру для осуществления ремонта и обустройства с 15 мая 2010 г.».
С.М.Г. лично и через своего представителя З.В.Г., действующего на основании доверенности, против удовлетворения встречного иска возражает, считает встречные исковые требования незаконными и необоснованными, поскольку ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, в связи с чем ссылки на последствия финансового кризиса необоснованны.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 сентября 2008г. между ОАО «Элеваторстройдеталь» (застройщик) и С.М.Г. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по … в г.Краснодаре л.д.8-13).
Согласно пункта 2.1 договора Застройщик образуется в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 16 этажный многоквартирный дом в жилом комплексе «Покровский» по адресу: г. Краснодар, … в Центральном внутригородском округе г. Краснодара и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать в собственность участнику долевого строительства квартиру, расположенную в построенном Объекте, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную цену договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Квартира имеет следующие индивидуализирующие характеристики: Дом Литер 2 корпус (секция) 1 (а), Ось 5-6, этаж 3, условный номер подъезда 1, количество комнат - 1, условный номер квартиры - 3, расположение относительно лифта - слева, лестницы - слева, общая проектная площадь - 48,35 кв.м, в т.ч. жилая- 25,38 кв.м. План квартиры указан в Приложении № 1, являющемся неотьемлемой частью договора.
Пунктом 2.2. установлен срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства – 2 квартал 2009 года.
В соответствии с п. 3.3, 3.4 договора цена договора составляет 2 204 275,50 рублей, и будет произведена до 15.09.2008 г. путем внесения денежных средств на расчетный счет заемщика.
Передача квартиры осуществляется не ранее, чем после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта л.д.8.2).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче квартиры (п.11.1).
В соответствии с п.13.3 все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью договора.
Все уведомления, извещения являются надлежащими, если они совершены в письменном виде и доставлены до получателя курьером или заказным отправлением (п.13.4).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю л.д.41).
Истица свои обязательства по договору долевого участия выполнила, оплатив 11.09.2008 г. цену договора в полном объеме, что подтверждается квитанцией на сумму 2 204 276 руб. 50 коп. л.д.16).
22.01.2009 г. между ОАО «Элеваторстройдеталь» (застройщик) и С.М.Г. (участник долевого строительства) заключено дополнительное соглашение №1 к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.09.2008г., согласно которому изменен пункт 2.2 договора, срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства установлен 4 квартал 2009г. л.д.15).
Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 29.06.2009 г. по иску ОАО «Элеваторстройдеталь» к С.М.Г. об изменении условий договора исковые требования удовлетворены, на С.М.Г. возложена обязанность изменить п.2.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.09.2008 г. и принять его в следующей редакции «срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства – 4 квартал 2009 г.» л.д.25-27).
Решение вступило в законную силу 10.07.2009 г.
Письмом ОАО «Элеваторстройдеталь» … от 29.10.2009 г. сообщено, что строительство жилого дома в установленный срок, то есть в 4 квартале 2009 г., не может быть окончено, в связи с чем истице предложено подписать дополнительное соглашение № 2 от 29.10.2009 г. об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию на май 2010 года л.д.17-18).
Указанное дополнительное соглашение истицей подписано не было л.д.23).
Письмом ОАО «Элеваторстройдеталь» … от 31.03.2010 г. сообщено, что принято решение внести изменение в срок сдачи в эксплуатацию дома на август 2010 г. с правом досрочной сдачи, но не ранее мая 2010 г. с предоставлением права доступа в квартиру, предложено подписать соответствующее дополнительное соглашение л.д.52-53).
Письмо возвращено ответчику в связи с истечением срока хранения л.д.56).
Таким образом, указанное дополнительное соглашение от 31.03.2010 г. истицей подписано не было л.д.54).
В связи с тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, истица вынуждена обратиться в суд.
При разрешении настоящего спора суд считает, что к возникшим между сторонами правоотношениям применимы положения Федерального закона «О защите прав потребителя». Указанный вывод суда соответствует и Обобщению практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Согласно ст.27 Федерального закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных вдов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
В силу ст.ст.420,421,423,425,432 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предложение за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как установлено судом, соглашением сторон установлен срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства в 4 квартале 2009г., других соглашений сторонами не подписывалось, однако ответчик свои обязанности по договору не исполнил.
Часть 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусматривает необходимость внесения изменений в договор долевого участия в строительстве (путем подписания дополнительного соглашения) при изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу ст. 10 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Истец просит взыскать неустойку на основании положений Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1 в размере 201 873,74 рублей, согласно представленному расчету, который ответчиком не оспаривается, составляет.
Учитывая, что ответчик не исполнил свои обязательства в срок, указанный в дополнительном соглашении от 22.01.2009 г., других дополнительных соглашений об изменении срока передачи истице квартиры сторонами не подписывалось, суд приходит к выводу исковые требования С.М.Г. удовлетворить, но не в заявленном размере, а в размере 50 000 рублей, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Элеваторстройдеталь» к С.М.Г. об изменении условий договора суд приходит к выводу отказать, поскольку ОАО «Элеваторстройдеталь» является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, в связи с чем ссылки на мировой финансовый кризис и отсутствие покупательского спроса суд находит необоснованными.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Кроме этого, согласно требованиям ст. 451 ГК РФ.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ОАО «Элеваторстройдеталь» в пользу С.М.Г. неустойку в размере 50 000 рублей.
В удовлетворении встречного иска ОАО «Элеваторстройдеталь» отказать.
Решение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в течение 10-ти дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы.
Судья
Решение изготовлено 06.07.2010 г.