Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«…» 2010 года
Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Павловой Е.В.
при секретаре Тоцкой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Арсиенко С.И., Арсиенко В.В., Арсиенко М.В., Арсиенко В.И. к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договоров аренды и признании права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л :
Представитель Рябцева Л.К., действующая по доверенностям Арсиенко С.И., Арсиенко В.В., Арсиенко М.В., Арсиенко В.И., обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договоров аренды и признании права собственности на земельный участок. В обоснование требований указала, что истцы, являются собственниками домовладения № «…» по ул. «…» в «…» (по 1/4 доле каждый) на основании решения «…» суда г.Краснодара от «…» г., подтвержденного свидетельствами о государственной регистрации права от «…» г. «…» г. между истцами и администрацией муниципального образования город Краснодар были заключены договоры аренды земельного участка площадью «…» кв.м, расположенном по адресу: «…», на основании распоряжения администрации Центрального административного округа г. Краснодара от «…» г. Указанным земельным участком истцы пользуются с «…» года. В настоящее время истцы являются собственниками жилого дома литер «…» в равных долях (по 1/4 доле каждый), поэтому имеют право на приватизацию земельного участка, которым фактически пользуются с «…» года. Кроме того, договор аренды земельного участка № «…» от «…» г. был заключен и с «…», «…» года рождения, умершей «…» г., которая «…» г. продала свою квартиру № «…», расположенную по адресу: «…» Арсиенко В.И. Решением «…» суда г. Краснодара от «…» г. договор купли-продажи между «…» признан заключенным, за Арсиенко В.И. признано право собственности на вышеуказанную квартиру, а «…» исключена из числа собственников. Более того, у Арсиенко В.И. имеется решение «…» суда г. Краснодара от «…» г., по которому признан недействительным договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: «…», заключенный «…» г. между Арсиенко В.И. и мэрией г. Краснодара, кроме того, этим же решением за ним признано право собственности на земельный участок площадью «…» кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу. На период рассмотрения иска Арсиенко В.И. в «…» году судом не был учтен тот факт, что «…», ранее проживающая в домовладении с семьей Арсиенко по адресу: «…», умерла еще в «…» году. Однако договор аренды земельного участка от «…» г. № «…», заключенный с «…», не расторгнут по настоящее время. Следовательно, причитающая ей доля в праве собственности на момент вынесения решения суда не была отрегулирована и эти вопросы в судебном заседании от «…» г. не обсуждались. В связи с возникшими противоречиями в правоустанавливающих документах была исключена возможность регистрации права собственности на земельный участок по вышеуказанному решению суда. Поэтому право собственности на земельный участок, площадью «…» кв.м, расположенный по адресу: «…», Арсиенко В.И. надлежащим образом не зарегистрировал. В «…» года истцы обратились в администрацию муниципального образования город Краснодар с просьбой расторгнуть с ними договоры аренды земельного участка от «…» г. и предоставить в собственность бесплатно земельный участок площадью «…» кв.м, расположенный по адресу: «…», в соответствии с действующим законодательством РФ, но ответа так и не получили. Собрав все необходимые документы, они решили, что имеют право на оформление земельного участка в собственность в упрощенном порядке в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», в связи с чем обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Однако в регистрации права им было отказано. Считает, что истцы имеют право на предоставление земельного участка в собственность. Данное изменение обстоятельств является существенным. Если бы стороны могли это разумно предвидеть, договоры вообще не были бы ими заключены или были бы заключены на значительно отличающихся условиях.
В связи с этим просит расторгнуть договоры аренды земельного участка №№ «…» от «…» г., заключенные между истцами, «…», умершей «…» г., и администрацией муниципального образования город Краснодар, признать за истцами право общей долевой собственности на земельный участок, площадью «…» кв.м., расположенный по адресу: «…», в соответствии с долями в праве собственности сторон, а также произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности истцов на указанный земельный участок, площадью «…» кв.м.
В судебном заседании представитель истцов Рябцева Л.К., действующая по доверенности, поддержала заявленные требования, просит их удовлетворить. Указала на то, что на неоднократные заявления в администрацию муниципального образования город Краснодар и в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар истцы никаких ответов не получили.
Представитель администрации муниципального образования город Краснодар Белошапка Н.Н., действующая по доверенности, в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Считает, что истцы могут зарегистрировать право собственности на земельный участок в упрощенном порядке.
Представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар Шипулина А.А., действующая по доверенности, в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договоров аренды. Считает, что истцы вправе повторно обратиться в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с заявлениями о расторжении договоров аренды земельного участка.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему
Как следует из материалов дела, решением «…» суда г. Краснодара от «…» г. определены идеальные доли в праве собственности на домовладение № «…» по ул. «…» следующим образом: Арсиенко В.И. - 1/5 доля, Арсиенко С.И. -1/5 доля, Арсиенко М.В. – 1/5 доля, Арсиенко В.В. – 1/5 доля, «…» – 1/5 доля. Определен порядок пользования земельным участком домовладения № «…» по ул. «…» по варианту № 1, в пользование сособственников Арсиенко на их объединенную долю 4/5 выделен земельный участок № «…» площадью «…» кв.м., земельный участок № «…» площадью «…» кв.м., земельный участок № «…» площадью «…» кв.м. В пользование «…» выделен земельный участок № «…» площадью «…» кв.м., земельный участок № «…» площадью «…» кв.м., земельный участок № «…» площадью «…» кв.м. В общее пользование сособственников Арсиенко и «…» выделен земельный участок № «…» площадью «…» кв.м. Указанное решение вступило в законную силу, никем не обжаловано (л.д.18).
Распоряжением администрации Центрального административного округа мэрии города Краснодара от «…» г. № «…» согласно ст.25 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» предоставлен в аренду на 49 лет в соответствии с долями домовладения земельный участок общей площадью «…» кв.м. для индивидуального жилищного строительства по ул. «…» гражданам: Арсиенко В.И. – «…» кв.м., Арсиенко С.И. – «…» кв.м.; Арсиенко М.В. – «…» кв.м.; Арсиенко В.В. – «…» кв.м.; «…» – «…» кв.м. без установления границ участка между совладельцами (л.д.21).
На основании вышеуказанного распоряжения «…» г. между мэрией города Краснодара (арендодателем) и «…», Арсиенко В.И., Арсиенко М.В., Арсиенко С.И., Арсиенко В.В. (арендаторами) были заключены договоры аренды №№ «…» соответственно, по условиям которых арендодатель в срок до «…» г. сдает, а арендаторы принимают в пользование на условиях аренды земельные участки площадью «…» кв.м. каждый, расположенные в г. «…» для индивидуального жилищного строительства (л.д.13-17, 26-40).
Решением «…» суда г. Краснодара от «…» г. признан заключенным договор купли-продажи квартиры № «…» по ул. «…» в г. «…», за Арсиенко В.И. признано право собственности на квартиру № «…» общей площадью «…» кв.м., жилой площадью «…» кв.м. по ул. «…» в г. «…»,«…» исключена из числа собственников вышеуказанной квартиры. Решение вступило в законную силу, никем не обжаловано (л.д.19).
Согласно свидетельству о смерти серии «…» № «…» «…» г. «…» умерла (л.д.12).
Однако договор аренды, заключенный «…» г., заключенный с «…», до настоящего времени не расторгнут, арендную плату за пользование земельным участком вносят истцы.
Решением «…» суда г. Краснодара от «…» г. признан недействительным договор аренды земельного участка по адресу: «…», заключенный «…» г. между Арсиенко В.И. и мэрией города Краснодара, за Арсиенко В.И. признано право собственности на земельный участок площадью «…» кв.м., расположенный по адресу: «…» из земель поселений для индивидуального жилищного строительства. Решение вступило в законную силу, никем не обжаловано (л.д.9-10).
Как установлено судом, указанное решение не было исполнено Арсиенко В.И., а именно: не произведена регистрация права собственности в установленном законом порядке. Учитывая имеющиеся противоречия в правоустанавливающих документах, была исключена возможность регистрации права собственности на земельный участок по вышеназванному решению суда.
Решением «…» суда г. Краснодара от «…» г. за Арсиенко С.И., Арсиенко В.В., Арсиенко М.В., Арсиенко В.И. признано право собственности в равных долях по 1/4 доле за каждым на «…» жилой дом литер «…», общей площадью «…» кв.м., жилой «…» кв.м., расположенный на земельном участке площадью «…» кв.м., по адресу: «…»; Арсиенко В.И. исключен из числа собственников квартиры № «…» и квартиры № «…», расположенных по адресу: «…»; Арсиенко С.И., Арсиенко В.В., Арсиенко М.В. исключены из числа собственников квартиры № «…», расположенной по адресу: «…». Решение вступило в законную силу, никем не обжаловано (л.д.22-24).
«…» г. Арсиенко В.В., Арсиенко С.И., Арсиенко В.И., Арсиенко М.В. выданы свидетельства серии «…» №№ «…» соответственно о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом литер «…» по ул. «…» (л.д.48-51).
В силу ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, положения которой применялись к сделкам, совершенным до введения в действие Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком.
Аналогичное положение содержит и п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что земельным участком под домовладением, расположенным по вышеназванному адресу, истцы обладают на праве пользования, которое перешло к ним от бывших собственников домовладения, которые непрерывно пользовались, владели, распоряжались на праве собственности жилыми строениями в домовладении и пользовались земельным участком, на котором расположено указанное домовладение.
Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ граждане, к которым перешло право собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, предоставленном любому прежнему собственнику домовладения на любом виде права, кроме аренды, до введения в действие Земельного кодекса РФ, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки в соответствии со ст.25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
Поскольку испрашиваемый земельный участок был предоставлен истцам в аренду, то оформить право собственности истцов на земельный участок в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ не представилось возможным.
В связи с этим, как усматривается из материалов дела, Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю истцам было отказано в государственной регистрации права.
В соответствии с ч.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
«…» г. истцы обратились в администрацию муниципального образования город Краснодар и в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении занимаемого ими земельного участка по вышеназванному адресу в собственность бесплатно (л.д.71).
Не получив ответа, «…» г. истцы повторно обратились в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о расторжении договоров аренды и предоставлении им в собственность бесплатно земельного участка «…» в соответствии с их долями в праве собственности на жилой дом (по ? доле каждому) (л.д.8).
Письмом Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от «…» г. № «…» истцам сообщено о том, какие документы необходимо предоставить в Департамент муниципальной собственности и городских земель для решения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (л.д.43-45).
Вопрос о расторжении договоров аренды до настоящего времени не рассмотрен, земельный участок в собственность истцам не предоставлен.
По какой причине своевременно не рассмотрено заявление истцов, представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании пояснить не могла.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, доводы представителей администрации муниципального образования город Краснодар и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о несоблюдении истцами досудебного порядка рассмотрения заявления о расторжении договоров аренды и предоставлении в собственность земельного участка несостоятельны и не могут быть приняты во внимание.
Кроме того, определением «…» суда г. Краснодара от «…» г. по ходатайствам представителей администрации муниципального образования город Краснодар и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар указанное исковое заявление уже было оставлено без рассмотрения в связи с тем, что границы земельного участка не были установлены, и отсутствовал письменный отказ Департамента муниципальной собственности администрации муниципального образования город Краснодар в расторжении договоров аренды. Определение вступило в законную силу, никем не обжаловано (л.д.82-84).
Согласно кадастровому паспорту и межевому плану площадь земельного участка кадастровый номер «…» по ул. «…» составляет «…» кв.м., границы местоположения земельного участка согласованы (л.д.25,73-81).
Учитывая то, что заявления истцов, направленные в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и администрацию муниципального образования город Краснодар, не рассмотрены, Арсиенко В.И., Арсиенко С.И., Арсиенко В.В., Арсиенко М.В. обратились в суд с настоящим иском.
В силу ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях
Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане вправе иметь в частной собственности землю.
В силу ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Частью 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию занимаемых земельных участков. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Аналогичные права закреплены за собственником объекта недвижимости в п.3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21.12.2001 г.
В силу ст.10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на приватизацию этих земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством.
В соответствии с ч. 2 ст.15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом не могут находиться в частной собственности.
Перечень земельных участков, изъятых из оборота и не подлежащих передаче в частную собственность, определен ст. 27 Земельного кодекса РФ.
Как установлено судом, земельный участок по ул. «…» в г. «…» относится к категории земель - земли населенных пунктов (л.д.25). Даная категория земель не содержится в перечне земель, изъятых из оборота.
В соответствии с ч.4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленным федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Судом установлено, что земельный участок, расположенный по ул. «…» нельзя отнести ни к одному из вышеперечисленных случаев, поскольку, никаких предусмотренных законом действий по изъятию или резервированию земельного участка до настоящего времени не предпринималось.
Следовательно, никаких, предусмотренных федеральным законом оснований для отказа истцам в предоставлении земельного участка в собственность нет.
Согласно п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность осуществляется за плату.
В соответствии с п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ. Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Согласно п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Кроме того, как указано в п.2,3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.12.2001 г. № 16-П, до 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянно (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость. По смыслу статей 17,35 и 55 Конституции РФ во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами, в отношении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками действует механизм защиты, гарантируемый ст.ст.35,45 и 46 Конституции РФ.
Оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцы заключили договоры аренды вышеуказанного земельного участка, не зная и не предвидя того обстоятельства, что вправе получить земельный участок в собственность бесплатно, и в связи с этим в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договоров. Таким образом, договоры аренды не были бы заключены в случае, если бы истцы предвидели указанные обстоятельства.
Поскольку истцы являются правопреемниками бывших собственников домовладения, право собственности на доли домовладения зарегистрировано в установленном законом порядке, земельный участок сформирован, используется согласно его целевому назначению, заявленные требования о признании за истцами права общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с их долями в праве собственности подлежат удовлетворению, так как такое право имели бы предшественники – собственники домовладения, в пользовании которых находился земельный участок.
В силу статьи 59 Земельного кодекса РФ, признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке и судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Расторгнуть договор аренды № «…» земельного участка общей площадью «…» кв.м., расположенного по ул. «…», заключенный «…» г. между мэрией города Краснодара и «…».
Расторгнуть договор аренды № «…» земельного участка общей площадью «…» кв.м., расположенного по ул. «…», заключенный «…» г. между мэрией города Краснодара и Арсиенко В.И..
Расторгнуть договор аренды № «…» земельного участка общей площадью «…» кв.м., расположенного по ул. «…», заключенный «…» г. между мэрией города Краснодара и Арсиенко М.В.
Расторгнуть договор аренды № «…» земельного участка общей площадью «…» кв.м., расположенного по ул. «…», заключенный «…» г. между мэрией города Краснодара и Арсиенко В.В.
Расторгнуть договор аренды № «…» земельного участка общей площадью «…» кв.м., расположенного по ул. «…», заключенный «…» г. между мэрией города Краснодара и Арсиенко С.И.
Признать за Арсиенко В.И., Арсиенко С.И., Арсиенко М.В., Арсиенко В.В. право общей долевой собственности по ? доле за каждым на земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер «…» площадью «…» кв.м., расположенный по ул. «…».
Решение является основанием для регистрации права общей долевой собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара.
Председательствующий