Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И«12» января 2011 года Первомайский районный суд г.Краснодара
в составе:
председательствующего Душейко С.А.
при секретаре Гиш Ф.Ю.
с участием представителя истца Колесник Т.А., действующей на основании доверенности от 25.08.2010г., ответчика Тер-Петросян М.С, представителя ответчика Тер-Петросян М.С. - Приходько Н.Д., действующей на основании доверенности, выданной 17.11.2010г., ответчиков Мамоновой Н.К., Аллахвердиева Г.Р.,
прокурора Кульба О.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Петровой И.С. к Аллахвердиеву Р.Г., Тер-Петросян М.С., Мамонтовой Н.К., Аллахвердиеву Г.Р.у о выселении и встречному иску Тер-Петросян М.С., Мамонтовой Н.К., Аллахвердиева Г.Р. к Петровой И.С., Бабаевой С.С. о признании договора купли-продажи незаключенным,
У С Т А Н О В И Л :
Петрова И.С. обратилась в суд с иском к Аллахвердиеву Р.Г., Тер-Петросян М.С., Мамонтовой Н.К., Аллахвердиеву Г.Р. о выселении.
В обоснование требований указано, что Петрова И.С. является собственником земельного участка и расположенных на нем жилых домов литер … и литер … по адресу: г. Краснодар, ул. … на основании договора купли-продажи от 22.11.2005 года, договора купли-продажи от 22.07.2008 года, акта № … от 10.03.1925 г., решения мирового судьи Западного округа г. Краснодара от 27.10.2008 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю от 10.07.2009 года серия … АЕ-…, от 24.07.2009г. серия …, от 27.07.2009 года серия 890248. Однако в части жилого дома литер … в комнате № 2 незаконно проживают и значатся зарегистрированными посторонние для Петровой И.С. лица. Прежним собственником этой части жилого дома литер … была Агабекян В.В., которая занимала комнату №2. 23.04.1998 года Агабекян В.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти. Вместе с ней в указанной части жилого дома проживал и был зарегистрирован сын ее мужа - Аллахвердиев Р.Г., который приговором Первомайского райсуда г. Краснодара от 1998 года был признан виновным в смерти Агабекян В.В., осужден к 8 годам лишения свободы и отбывал наказание в УО 68/2 Устъ-Лабинского р-на. После смерти Агабекян В.В. собственником этой части жилого дома стала дочь Агабекян В.В. - Бабаева С. С., являющаяся ее единственной наследницей, что подтверждается решением Первомайского райсуда г. Краснодара от 15.05.2008 года и свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2008 г. за № …. Так как Бабаева С.С. постоянно проживала в Армении, то в ее отсутствие и без ее согласия в период с 09.06.1998 г. по 22.02.2005 г. в указанную часть жилого дома литер А незаконно вселились и зарегистрировались Тер-Петросян М.С., Мамонтова Н.К., Аллахвердиев Г.Р. Согласно договора купли-продажи от 22.07.2008 года Бабаева С.С. продала принадлежащую ей часть жилого дома литер А Петровой И.С. Таким образом, Петрова И.С. стала единственным собственником домовладения. Согласно ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и Правил регистрации граждан в РФ от 17.07.1995 года № 713 основанием для заселения и регистрации по месту жительства является ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение. Таких документов у ответчиков не имеется. Согласие на их вселение и регистрацию прежний собственник Агабекян В.В. не давала, так как 23.04.1998 года она умерла, а согласно адресной справке ответчики были зарегистрированы в период с 09.06.1998 года по 22.02.2005 года, то есть после ее смерти. Не давала такое согласие и дочь умершей Абабекян - Бабаева С.С., которая стала собственником после ее смерти в 2008 году. Кроме того, указанные граждане в родственных и в семейных отношениях ни с Агабекян В. В., ни с Бабаевой С.С. никогда не состояли. Петровой И.С. было направлено в адрес ответчиков предложение добровольно освободить незаконно занимаемую ими часть жилого дома, однако, ее требования были проигнорированы. Часть жилого дома литер …, которую занимают ответчики, является ветхим строением, в котором отсутствуют коммунальные удобства: вода, отопление, газ. В связи с этим они пользуются этой частью дома только в теплый период времени, следовательно, дом не является для них единственным постоянным местом жительством. Считает, что действия ответчика нарушают права собственника, так как указанный жилой дом необходим ей и членам ее семьи для проживания. Кроме того, часть строения, которую занимают ответчики, нуждается в капитальном ремонте и реконструкции. Из-за ответчиков истица не может заняться восстановлением дома, в результате чего дом разрушается.
На основании изложенного истица просит выселить ответчиков из принадлежащего ей вправе собственности жилого дома литер … по адресу: г. Краснодар, ул. им. … и обязать Федеральную миграционную службу России по Краснодарскому краю в Центральном округе снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.
Ответчиками по делу заявлен встречный иск о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование встречного иска ответчики указали, что 22.07.2008 г. между Бабаевой С.С. (продавец) и Петровой И.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом литер …., общей площадью 22,3 кв.м., жилой - 17,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. …. В соответствии со п. 7 договора купли-продажи на основании ст. 292, 558 ГК РФ и выписки из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда от 17.07.2008г. № …. продавец подтверждает, что на момент подписания указанного договора в жилом доме никто не зарегистрирован. Однако, данные обстоятельства не соответствуют действительности. Согласно копии домовой книги на домовладение, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. …., в указанном жилом доме были зарегистрированы и проживали: Аллахвердиев Р.Г. с 01.01.1996 года, Тер-Петросян М.С. с 30.07.1996 г. по 30.07.1997 г., с 20.09.1997 г. по 16.10.1997 г., с 09.06.1998 г. по настоящее время. За время проживания в спорном домовладении Алахвердиевым Р.Г. и его женой Тер-Петросян М.С. по месту своего жительства на основании ст. 433 ГК РФ.
На основании изложенного просят признать договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом литер …, общей площадью 22,3 кв.м., жилой - 17,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. …, заключенный 22.07.2008 г. между Бабаевой С.С. и Петровой И.С. не заключенным, а также признать недействительной запись, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации № … от 24.11.2008 г.
Истец Петрова И.С. в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца Колесник Т.А., действующая на основании доверенности от 25.08.2010 г., в судебном заседании поддержала требования иска в полном объеме. В обоснование требований пояснила, что ответчики не являются родственниками ни прежнему, ни настоящему собственнику домовладения, вселены и проживают в домовладении незаконно, без согласия собственника, соглашения с собственником на право пользования жилым помещением не имеется, договор найма с собственником не заключался, в связи с чем ответчики не являются лицами, обладающим правом пользования спорным жилым помещением. Просит выселить ответчиков из домовладения, как не приобретших право пользования жилым помещением. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала, полагая их не основанными на законе.
Ответчик Тер-Петросян М.С., представитель Тер-Петросян М.С.- Приходько Н.Д., требования иска не признали. В обоснование требований указали, что между ответчиком Тер-Петросян М.С. и прежним собственником - Агабекян В.В. было достигнуто соглашение о бессрочном пользовании домовладением при условии оплаты расходов на содержание дома, заключен устный договор найма жилого помещения, на основании которого Тер-Петросян М.С. и приобрела право пользования спорным жилым помещением. Мамонтова Н.К. и Аллахвердиев Г.Р. вселены и зарегистрированы по указанному адресу по месту жительства родителей. Таким образом, ответчики, обладающие на основании заключенного договора найма правом пользования жилым помещением, не подлежат выселению.
Встречные исковые требования поддержали в полном объеме, пояснив, что не указание в договоре купли-продажи сведений о регистрации в продаваемом домовладении ответчиков нарушает их право на проживание в спорном домовладении. Полагают, что удовлетворение встречного иска о признании договора купли-продажи незаключенным влечет признание за ответчиками права пользования спорным жилым помещением.
Ответчики Мамонтова Н.К., Аллахвердиев Г.Р. в судебном заседании требования иска не признали, считают, что оснований для удовлетворения не имеется. Встречные исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик Аллахвердиев Р.Г. умер 10.11.2010г., в связи с чем производство по иску в части требований о выселении ответчика Аллахвердиева Р.К. прекращено.
Бабаева С.С. в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания уведомлена надлежащим образом, направила суду телеграмму, в которой указала, что с иском (встречным) не согласна и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Прокурор полагает необходимым удовлетворить исковые требования Петровой И.С. и выселить ответчиков их жилого помещения, принадлежащего истице на праве собственности. В удовлетворении встречного иска считает необходимым отказать.
Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из представленных доказательств ранее собственниками домовладения по адресу г. Краснодар, ул. им. … являлась Агабекян В.В. на основании договора купли продажи от 26.04.1989 г. и Демченко Е.И. на основании договора купли-продажи от 28.06.2002г.
Согласно распоряжения администрации ЦАО г. Краснодара от 05.06.2003г. №…. и Акта приема в эксплуатацию от 21.05.2003г. Демченко Е.И. ввела в эксплуатацию жилой дом литер … и ее доля стала равна ? + литер ….
Таким образом, домовладение стало состоять из литера А и литера В, при этом, в фактическом владении и пользовании Демченко Е.И. в литере А находилась комната №1, Агабекян В.В.- комната №2.
Распоряжением Главы администрации Центрального округа г. Краснодара Демченко Е.И. было разрешено снести принадлежащую ей часть ветхого жилого дома литер … – комнату №…., что и было ею сделано.
Таким образом, в пользовании Демченко Е.П. остался жилой дом литер …, а в пользовании Агабекян В.В. - комната №2 жилого дома литер ….
Агабекян В.В. умерла 23.04.1998г.
В соответствии с письмом нотариуса Рубан Л.В. от 16.04.1999г. на обращение Аллахвердиева Р.Г. о принятии наследства после умершей Агабекян В.В. разъяснено, что наследовать имущество умершей он не имеет права, поскольку не является наследником по закону, а также по основаниям, предусмотренным ст.531 ГК РСФСР, поскольку он совершил действия в отношении Агабекян В.В., повлекшие ее смерть.
Согласно решению Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.05.2008г. после смерти Агабекян В.В. собственником ? доли в указанном домовладении стала Бабаева Светлана Суреновна, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 01.07.2008г. №….
Согласно договора купли-продажи от 22.11.2005г. Демченко Е.И. продала жилой дом литер В Петровой И.С., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права …. от 19.12.2005г.
Согласно договора купли-продажи от 22.07.2008г. Бабаева С.С. продала ? долю домовладения литер А Петровой И.С., что подтверждено свидетельством о регистрации права от 25.11.2008г. №416254.
Согласно решению мирового судьи судебного Западного внутригородского округа г. Краснодара от 27.10.2008г. Демченко Е.И. в связи со сносом ? части литера … исключена из числа собственников указанного домовладения.
Таким образом, истица Петрова И.С. является собственником земельного участка и расположенных на нем жилых домов литер … и литер … по адресу: г. Краснодар, ул. им. … на основании договора купли-продажи от 22.11.2005 года, договора купли-продажи от 22.07.2008 года, акта № 419 от 10.03.1925 г., решения мирового судьи Западного округа г. Краснодара от 27.10.2008 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю от 10.07.2009 года серия …АЕ- …. и серия …., от 27.07.2009 года серия …. (л.д. 8-22).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Вместе с тем, установлено, что по адресу: г. Краснодар, ул. … зарегистрированы ответчики: Аллахвердиев Р.Г., Тер-Петросян М.С., Мамонтова Н.К., Аллахвердиев Г.Р. (Аллахвердиев Р.Г. умер 10.11.2010г.).
Регистрация ответчиков в жилом помещении, принадлежащем истцу на праве собственности, нарушает права истца, лишает возможности по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
В соответствии с требованиями ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Установлено, что истица предложила ответчикам освободить помещение в добровольном порядке, от чего ответчики отказались, что и послужило основанием для обращения в суд.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещениям членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.(ч.1) Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.(ч.2).
Установлено, что Аллахвердиев Р.Г. является сыном мужа прежнего собственника- Агабекян В.В., Тер-Петросян М.С. - жена Аллахвердиева Р.Г., Мамонтова Н.К.- дочь Тер-Петросян М.С., Аллахвердиев Г.Р. - сын Аллахвердиева Р.Г.и Тер-Петросян М.С.
Таким образом, ответчики не являлись членами семьи бывшего собственника –Агабекян В.В., что не опровергалось ответчиками и их представителем в судебном заседании.
В соответствии с положениями ч.7 ст.31 ЖК РФ гражданин, пользующийся помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственности в соответствии с условиями такого соглашения.
В соответствии с положениями ст.675 ГК РФ переход права собственности не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как установлено судом и не оспаривается ответчиками договор найма в предусмотренном порядке не заключался.
Доводы ответчиков о том, что Агабекян В.В. заключила с ответчиками, а именно, с Тер-Петросян М.С., устное соглашение о праве бессрочного пользования жилым помещением, устный договор найма жилого помещения, вселив их в качестве членов своей семьи, не могут быть приняты судом во внимание.
Установлено, что ответчик Тер-Петросян М.С. зарегистрирована в домовладении 09.06.1998г., ответчик Мамонтова Н.К. - с 23.02.1999г., ответчик Аллахвердиев Г.Р.- с 22.02.2005г., что подтверждается выпиской из домовой книги и копиями паспортов с указанием даты и адреса регистрации.
Как указано выше, Агабекян В.В. умерла 23.04.1998г.
Из изложенного следует, что все ответчики были зарегистрированы в спорном жилом помещении после смерти собственника.
Таким образом, Агабекян В.В. не давала и не могла дать согласие на их вселение в жилое помещение.
Ссылка ответчиков на письменное заявление Агабекян В.В. от 03.05.1995г. о регистрации Тер-Петросян в спорном домовладении не может быть принята во внимание, поскольку указанное заявление послужило основанием для регистрации ответчика Тер-Петросян М.С. 09.03.1996г. (до 29.07.1996г.), после чего Тер-Петросян была снята с регистрационного учета.
Ссылка ответчиков на показания свидетелей как на доказательство заключения договора найма с собственником жилья не может быть принята судом во внимание.
Допрошенные по ходатайству ответчиков свидетели Бадалян М.Б., Саркисова Р.Г., Бегларян В.С., Куплинова В.Д. показали, что между Агабекян В.В. и Тер-Петросян М.С. сложились хорошие отношения, Агабекян В.В. просила Тер-Петросян ухаживать за ней, что последняя и делала.
Однако, указанные показания не свидетельствуют о наличии заключенного договора найма.
Более того, как следует из показаний свидетелей, между Агабекян В.В. и Аллахвердиевым Р.Г. происходили регулярные конфликты на почве того, что Агабекян В.В. категорически отказывалась оформить договор дарения своей доли домовладения на имя Аллахвердиева Р.Г. Одна из таких ссор по поводу дома и привела к тому, что Агабекян В.В. умерла, а Аллахвердиев Р.Г. был осужден за действия в отношении Агабекян В.В., приведшие к ее смерти.
После смерти Агабекян В.В. на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.05.2008г. собственником жилого помещения стала Бабаева С.С.
Указанное решение вступило в законную силу и никем не оспорено.
Бабаева С.С. как собственник домовладения, распорядилась им по собственному усмотрению, а именно, продала его истице- Петровой.
Учитывая изложенное, ответчики не имеют законных оснований для пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению в связи с отказом освободить помещение в добровольном порядке.
Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как указано выше 22.07.2008 г. между Бабаевой С.С. (продавец) и Петровой И.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилой дом литер …, общей площадью 22,3 кв.м., жилой - 17,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. …..
В соответствии со п. 7 договора купли-продажи на основании ст. 292, 558 ГК РФ и выписки из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда от 17.07.2008г. № … продавец подтверждает, что на момент подписания указанного договора в жилом доме никто не зарегистрирован.
Ответчики (истцы по встречному иску) полагают, что не указание в договоре купли-продажи сведений о регистрации в домовладении ответчиков, нарушает их права, поскольку в случае указания в договоре на их регистрацию, они бы сохранили право пользования жилым помещением независимо от смены собственника.
В соответствии с положениями ст.550 ГК РФ договор купли-продажи заключается в письменной форме.
В соответствии с положениями ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
В соответствии с положениями ст.555 ГК РФ договор считается незаключенным в случае отсутствия в договоре согласованного сторонами условия о цене.
В соответствии с положениями ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как установлено судом, договор заключен в письменной форме, предусмотренные законом требования по оформлению договора соблюдены.
Действительно, на момент заключения договора купли-продажи, в приобретаемом (продаваемом) жилом помещении были зарегистрированы ответчики.
Как установлено судом ответчики не являются стороной по оспариваемому договору, не имеют права пользования жилым помещением, являющимся предметом договора, в связи с чем не указание в договоре купли-продажи сведений о регистрации в спорном жилом помещении лиц, не имеющих права пользования жилым помещением, не нарушает их прав и не является основанием для признания договора купли-продажи не заключенным.
В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
В соответствии с требованиями ст.67 ГПК суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности все исследованные по делу доказательства, учитывая приведенные положения закона, суд находит исковые требования Петровой И.С. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречный иск Тер-Петросян М.С., Мамонтовой Н.К., Аллахвердиева Г.Р. подлежащим оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Петровой И.С. удовлетворить.
Выселить Тер-Петросян М.С., Мамонтову Н.К., Аллахвердиева Г.Р. из домовладения, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. …. литер ….
В удовлетворении встречных исковых требований Тер-Петросян М.С., Мамонтовой Н.К., Аллахвердиева Г.Р. к Петровой И.С., Бабаевой С.С. о признании договора купли-продажи незаключенным отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Первомайский районный суд в течение 10 дней.
Судья