Дело №…
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года Первомайский районный суд г. Краснодара в составе
председательствующего Мордовиной С.Н.
при секретаре Никифоровой И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску О.С.Ю. к ООО «Д.» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
О.С.Ю. обратился в суд с иском к к ООО «Д.» о защите прав потребителя.
В обоснование своих требований указал, что 12 февраля 2008 года между ним и ООО «Д.» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места № …, расположенного в многоквартирном жилом доме, но адресу: г. Краснодар, ул. … очередь строительства.
В этот же день, перед подписанием данного договора, им совместно с Р.В.Г., был заключен договор долевого участия в строительстве с ООО СИК «Д.», согласно которого, данная организация обязалась своими силами, и с привлечением других лиц, построить в г. Краснодаре, в жилом комплексе «…» по ул. …, состоящем из 3-х блок-секций, на земельном участке с кадастровым номером …, многоквартирный жилой дом, 1-я очередь строительства, блок 3, этажностью 24 этажа, со встроено-пристроенными помещениями, с подземной автостоянкой с объектами инженерной инфраструктуры, предусмотренными проектной документацией и техническими условиями и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в их с Р. долевую собственность в равных долях (по 1/2 доли каждому ) в указанном жилом доме трехкомнатную квартиру № …, общей площадью с холодными помещениями 113,7 кв.м., площадь квартиры 104,00 кв.м., жилая площадь 57,90 кв.м., расположенную на 13-м этаже в подъезде № ….
Оба договора, от имени предприятий, подписывала Я.С.М., причем, подписание обоих договоров происходило в одно время, в одном месте. 26 марта 2008 года, в офисе ООО СИК «Д.», им была произведена оплата, по договору долевого участия в строительстве. 1 сентября 2008 года, в том же офисе и тому же кассиру, им была произведена оплата по предварительному договору в сумме 380 000 рублей.
В связи с тем, что оба договора от имени разных предприятий подписывала Я.С.М., а также то, что оплата по обоим договорам производилась в одном месте и одному и тому же кассиру, истец не обратил внимание на то, что во вводной части договоров указаны разные предприятия. Он был уверен, что оба договора им были заключены с ООО СИК «Д.».
В августе 2010 года, после того, как истек срок исполнения по договору о долевом участии в строительстве, он стал обращаться устно в ООО СИК «Д.» по вопросу нарушения обществом срока договора, и тогда же он выяснил, что эти договоры были заключены с разными предприятиями.
Считает, что ответчик не имел права подписывать предварительный договор на продажу парковочного места, так как не имел никаких прав на объект строительства, тем более, не имел права получать от истца какие-либо денежные средства.
После подачи заявления в прокуратуру г. Краснодара по вопросу нарушения его прав, он получил письмо от ответчика в котором ответчик предлагал ему перезаключить предварительный договор купли-продажи на договор долевого участия в строительстве с ООО СИК «Д.». Считает, что данным письмом ответчик фактически признает факт использования денежных средств, полученных от него для финансирования долевого строительства. Этот же факт подтверждается и ответом Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи парковочного места № … от 12 февраля 2010 года, стороны фактически имели ввиду договор долевого участия в строительстве, так как его целью было - получение в собственность парковочного места в многоквартирном жилом доме, после окончания его строительства, а целью ответчика - привлечение денежных средств для направления их на финансирование строительства указанного дома. То есть спорный договор является, по сути, притворной сделкой.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до окончания момента его строительства, а также отсутствие точной площади и кадастрового номера земельного участка, точной площади объекта недвижимости в целом, его расположение на земельном участке, считает, что условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по спорному договору, являются несогласованным сторонами.
Поскольку договор № … от 12 февраля 2010 года не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, и стороны не согласовали все его существенные условия, в частности условие о предмете договора, то такой договор так же является незаключенным.
Также считает, что ответчик обязан вернуть ему полученные по спорному договору денежные средства в сумме 380 000 рублей и начисленные на указанную сумму проценты, сумма которых согласно представленному расчету составляет 68 717 рублей.
Когда выяснились обстоятельства, указанные в описательной части иска, он почувствовал себя обманутым, испытал чувства униженности и стыда перед своими близкими и знакомыми. Тем самым ему был причинен моральный вред, сумму компенсации которого он оценивает в 100 000 рублей.
На основании изложенного, просит суд взыскать с ООО «Д.» в пользу О.С.Ю. неосновательное обогащение в сумме 380 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие неосновательного обогащения в сумме 68 717 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, а всего 548 717 рублей.
В судебном заседании О.С.Ю. через своего представителя З.В.И. на удовлетворении заявленных требований настаивал, считает их законными и обоснованными, просит удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО «Д.» Х.К.Ш., действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Просит в удовлетворении требований отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, между ООО «Д.», в лице директора Я.С.М. и О.С.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № … от 12.02.08г. (л.д. 7-8).
Предметом предварительного договора явилась договоренность сторон о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик обязался передать в собственность истца на условиях, предусмотренных предварительным договором, нежилое помещение, соответствующее п. 1.1. предварительного договора.
В соответствии с разделом 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 30 марта 2011 года, исходя из продажной цены имущества 680 000 рублей 00 копеек.
Заявляя требования о применении последствия притворной сделки к предварительному договору и соглашению о задатке от 12.02.08г. истец ссылается на незаконность заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, судом установлено, что целями деятельности ООО «Д.» является расширение рынка товаров и услуг, а также извлечение прибыли (п. 2.1 Устава общества).
Организация вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Так, в частности, предметом деятельности общества является покупка и продажа собственного недвижимого имущества (п. 2.2 Устава общества).
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее - «ФЗ № 214») действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. На основании ст. 1 Федерального закона № 39 от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
В соответствии с договором инвестирования строительства жилого дома № … от 15 сентября 2006 года и дополнительного соглашения № … от 01 июля 2009 года, заключенного между ООО СИК «Д.» и обществом, ООО «Д.» является инвестором строительства объекта, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. … и по окончании строительства (после ввода жилого дома в эксплуатацию) к инвестору перейдут в собственность квартиры в количестве 84 штук, 3 коммерческих помещения и 59 парковочных мест (п. 1.1 договора инвестирования).
Как видно из анализа п. 1.2 договора инвестирования деятельность общества соответствует требованиям ФЗ № 39, предъявляемым к инвестиционной деятельности: «Инвестор принимает участие в строительстве путем финансирования, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и иных нежилых помещений в собственность».
Таким образом, инвестиционная деятельность ООО «Д.» проявляется в инвестировании финансовых средств в строительство объекта, а прибылью организации является получение недвижимого имущества в собственность после завершения строительства.
На основании аб. 2 ст. 2 ФЗ № 214 застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с преамбулой договора инвестирования застройщиком является ООО СИК «Д.».
Фактическими документами подтверждается, что ООО СИК «Д.» - застройщик - осуществляющий строительство жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. ….
Разрешение на строительство 24-этажного трехсекционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Краснодар, ул. …, выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар 21.06.07г. № ….
Закон выделяет основные признаки застройщика - разрешение на строительство и титульное право на земельный участок. ООО «Д.» не получало в установленном законом порядке разрешение на строительство, правом собственности или иным другим титульным правом на земельный участок не обладает, не имеет проектной декларации на объект.
Следовательно, данное общество не является застройщиком в соответствии с ФЗ № 214.
На основании изложенного, судом установлено, что правовой статус участвующих лиц в договоре инвестирования определен надлежащим образом: ООО СИК «Д.» - застройщик, имеющий все документы, предъявляемые к данному статусу ФЗ № 214, ООО «Д.» - инвестор.
ООО «Д.» является собственником приобретаемых квартир. Право собственности общества возникнет как результат реализации инвестиционного проекта, что предусмотрено ч. 2 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
На основании ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Таким образом, ООО «Д.» заключает предварительные договоры купли-продажи имущества как будущий собственник недвижимости, следовательно, ссылка истца на то обстоятельство, что ответчик не имел право подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости несостоятельна.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора срок окончания строительства - первое полугодие 2010 года.
Данный пункт предварительного договора носит информативный характер и доводит до сведения покупателя срок окончания строительства объекта.
Между тем, сторонами достигнута договоренность о том, что основной договор купли-продажи недвижимости подлежит заключению не позднее 30 марта 2011 года.
Условия договора определяются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).
Довод истца о том, что к предварительному договору, заключенному между истцом и ответчиком, следует применить норму ч. 2 ст. 170 ГК РФ не отвечает фактическим обстоятельствам дела.
В силу части 2 статьи 170 ГК РФ притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.
Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Между тем истцом наличие таких намерений со стороны ответчика не представлено.
Предварительный договор (подписание сторонами основного договора купли-продажи и его государственная регистрация) свидетельствует о том, что сделка направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть на достижение определенного правового результата, в связи с чем, она не может быть признана притворной на основании статьи 170 ГК РФ.
Истцом не представлены доказательства намерений сторон подписанием предварительного договора прикрыть какую-либо иную гражданско-правовую сделку. Следовательно, вывод истца о притворной сделке и применении к данным правоотношениям Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является необоснованным.
Доводы истца о том, что в предварительном договоре купли-продажи сторонами не согласовано условие, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащие передаче по договору, являются не состоятельными в виду следующего.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как видно из содержания п. 1.1 предварительного договора № … от 12.02.08г., предметом основного договора является парковочное место № … расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. …, стороны уточнили литер дома и очередь строительства (п. 1.1. договора), тем самым соблюдая требования ст. 554 ГК РФ истец и ответчик четко определили недвижимое имущество и расположение этого имущества в составе многоквартирного дома.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом, в предварительном договоре согласована цена продаваемого парковочного места.
Кроме того, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 07.02.1992г. № 2300-1 потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работ, услугах). Истец данным правом не воспользовался.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Заключая предварительный договор купли-продажи № … от 12.02.08г. истец и ответчик согласовали, в письменной форме все существенны условия для договоров данного вида. О включении в предварительный договор иных условий, которые являлись бы для истца существенными ответчик уведомлен не был, следовательно между сторонами определены все существенные условия заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
Таким образом, при условии, что истец при заключении предварительного договора не потребовал от ответчика дополнительной информации о парковочном месте, согласовал все существенные условия предварительного договора, изложенные в исковом заявлении доводы в части несогласованности существенных условий не могут быть приняты во внимание в связи с их необоснованностью.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие неосновательного обогащения, суд также не находит оснований для удовлетворения требований истца в части компенсации ответчиком причиненного ему морального вреда, поскольку вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано наступления каких либо вредоносных последствий в результате каких-либо незаконных действий ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,
р е ш и л:
В удовлетворении требований О.С.Ю. отказать.
Решение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в течение 10-ти дней.
Судья-