Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«…» 2010 года
Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Павловой Е.В.
при секретаре Тоцкой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Видякина Н.Н. к ЗАО «Строй Интернейшнл» о расторжении договора и взыскании суммы и встречному иску ЗАО «Строй Интернейшнл» к Видякину Н.Н. об изменении условий договора,
У С Т А Н О В И Л :
Видякин Н.Н. обратился в суд с иском к ЗАО «Строй Интернейшнл» о расторжении договора и взыскании суммы. В обоснование требований указал, что 12.09.2008 г. между ним и ЗАО «Строй Интернейшнл» заключен договор долевого строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями № «…», согласно которому он как участник долевого строительства инвестирует объект в части трехкомнатной квартиры № «…», находящейся согласно проекту на «…» этаже в «…» подъезде (блок - секция «…») в осях здания «…»по «…»в вышеуказанном жилом доме, общей расчетной площадью по проекту с учетом балконов и лоджий ориентировочно «…» кв.м. из них: «…» кв.м. - общая площадь квартиры по проекту без учетов балконов и лоджий, в том числе «…» кв.м.- жилая площадь квартиры по проекту. Жилой дом расположен по адресу: «…». Согласно п.5.1 договора цена одного кв. м общей расчетной (продаваемой) площади квартиры составляет 50 000 руб., которая действует до 30.09.2008 г. включительно. Согласно п.5.2. договора стороны договорились о том, что общая сумма долевого участия участника долевого строительства в строительстве дома на момент заключения данного договора составляет 6 015000 руб. ЗАО «Строй Интернейшнл» не выполнило условия договора, предусмотренные п.п. 10.1, 10.2, 10.3,10.4, а именно: завершение строительства и сдача объекта комиссии по приемке законченного строительством объекта - июль 2009 года, передача квартиры участнику долевого строительства для производства отделочных работ - июль-август 2009 года, оформление технического паспорта Филиала ГУП КК «…» по г. «…»и получение заключений и разрешения главы муниципального образования город Краснодар на ввод объекта в эксплуатацию - 4-й квартал 2009 года (декабрь), передача объекта управляющей компании или создание ТСЖ согласно Жилищному кодексу РФ и передача объекта этим организациям - 4-й квартал 2009 года (декабрь). 25.06.2010 г. Видякин Н.Н. заявил в письменной форме ответчику о расторжении договора долевого строительства №«…» от 12.09.2008 г. и возврате денег. Однако ответчик до настоящего времени деньги не возвратил, а предложил заключить дополнительное соглашение к договору, которое никак истца не устраивает.
В связи с этим просит расторгнуть договор № «…» от 12.09.2008 г. долевого строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, заключенный между ЗАО «Строй Интернейшнл» и Видякиным Н.Н., взыскать с ЗАО «Строй Интернейшнл» в пользу Видякина Н.Н. денежную сумму стоимости квартиры в размере 6 015 000 руб. и в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ за просрочку возврата денежных средств 526 914 руб. согласно представленному расчету, а всего - 6 541 914 руб.
Представитель истца Борисенко Т.Д., действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просит их удовлетворить.
Представитель ЗАО «Строй Интернейшнл» Мелехова Д.С., действующая по доверенности, в судебном заседании иск не признала, просит отказать в его удовлетворении. Пояснила, что 01.07.2010 г. в адрес Видякина Н.Н. направлено уведомление с дополнительным соглашением № «…» к указанному договору, в котором общество предложило участнику долевого строительства изменить отдельные условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых заключался указанный договор. В установленный в уведомлении срок до 09.07.2010 г. общество ответ от Видякина Н.Н. на указанное письмо не получило. До настоящего времени ответ также не получен. Кроме того, первоначально строительство жилого комплекса «…» осуществлялось обществом в соответствии с договором о совместной деятельности от «…» г., заключенным с ЗАО «…». Заказчиком-застройщиком на объекте по договору от «…» г. являлось ЗАО «…». О данных обстоятельствах Видякин Н.Н. был уведомлен при заключении договора долевого строительства жилого дома. В связи с отказом застройщика ЗАО «…» от исполнения своих обязательств по присоединению жилого дома к инженерным сетям энергоснабжения, а также изменением условий присоединения объектов к указанным сетям со стороны государственных органов и эксплуатирующих организаций ЗАО «Строй Интернейшнл» было вынуждено принять на себя ряд дополнительных обязательств. При указанных обстоятельствах, первоначальные условия о сроках выполнения обязательств, на которых заключался договор, значительно изменились. Между тем, ЗАО «Строй Интернейшнл» добросовестно стремилось, насколько это возможно в сложившейся финансовой ситуации, выполнить принятые на себя обязательства, строительство не прекратилось, степень готовности жилого дома - 100 %. 30.04.2010 г. в адрес Видякина Н.Н. направлено повторное уведомление об окончании строительно-монтажных работ на объекте и необходимости явиться в офис ЗАО «Строй Интернейшнл» или на строительную площадку в целях дальнейшего оформления соответствующих документов. 11.06.2010 г. получено разрешение о вводе указанного жилого дома в эксплуатацию № «…». Указала на то, что квартиры уже переданы гражданам по актам приема-передачи, дольщики получили технические паспорта на квартиры, были вселены и в настоящее время проживают в доме. Однако Видякин Н.Н. отказывается от подписания акта приема-передачи квартиры. В связи с этим ЗАО «Строй Интернейшнл» обратилось с встречным иском к Видякину Н.Н. об изменении договора № «…» долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями от 12.09.2008 г., а именно просит пункт 10 договора изложить в следующей редакции: передача квартиры участнику долевого строительства для производства отделочных работ - 2 квартал 2010 года; оформление технического паспорта филиала ГУП КК «…» по г. «…» и получение заключений и разрешения главы муниципального образования город Краснодар на ввод объекта в эксплуатацию - 2-й квартал 2010 года (июнь); передача объекта управляющей компании или создание ТСЖ согласно Жилищному кодексу РФ и передача объекта этим организациям - 2-й квартал 2010 года (июнь).
Представитель истца Борисенко Т.Д., действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения встречного иска.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, 12.09.2008 г. между ЗАО «Строй Интернейшнл» и Видякиным Н.Н. (участником долевого строительства) был заключен договор № «…» долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, по условиям которого общество привлекло участника долевого строительства к финансированию строительства «...»-секционного «…»-этажного жилого дома монолитно-каркасного типа со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: «…», в части трехкомнатной квартиры № «…», находящейся согласно проекту на «…» этаже в «…» подъезде (блок-секция «…»), в осях здания «…» по «…» в вышеуказанном жилом доме, общей расчетной (продаваемой) площадью по проекту с учетом балконов и лоджий ориентировочно «…» кв. (л.д.7-10).
Согласно п.5 указанного договора объявленная цена на момент заключения договора цена одного кв.м. общей расчетной площади квартиры составляет 50000 руб., которая действует до 30.09.2008 г. включительно. Стороны договорились о том, что общая сумма долевого участия участника долевого строительства в строительстве дома на момент заключения данного договора составляет 6015 000 руб. Участник долевого строительства переводит денежные средства на расчетный счет общества или вносит их в кассу общества поэтапно в общем размере 6 015 000 руб. согласно следующему графику внесения платежей: 1-й этап - 4 491 000 руб. до 15.09.2008 г.; 2-й этап - 1 524000 руб. до 30.12.2008 г.
Квартира передается участнику строительства в следующем состоянии: несущие и наружные стены и потолки - без обработки поверхности (без устройства внутренних межкомнатных перегородок); полы - без стяжки; окна и балконные двери на внешних стенах помещений - согласно проекту металло - пластиковые с заполнением светопрозрачными стеклопакетами (без остекления шов и лоджий); входная дверь - из ДВП; водопровод горячего и холодного водоснабжения и система канализации: стояки, отводы, заглушки - без внутриквартирной разводки, для испытания под давлением всей системы здания; система отопления - по проекту; электрообеспечение - по существующим стенам согласно проекту, с установкой розеток и выключателей «эконом-класса», но без осветительной арматуры и без электроплит; система вентиляции (без вентиляционных решеток) - по проекту; система противопожарной сигнализации (противопожарные датчики); телефонный, телевизионный ввод и радиоввод в квартиру до этажного щитка (точка подключения на лестничной клетке) (п.2.5 договора).
При этом в п. 2.6. договора закреплено, что перечень работ, не включенных в объявленную цену, предусматривает выполнение «чистовой» отделки стен, потолков, внутренних межкомнатных перегородок и устройство полов (включая стяжку), монтаж внутренних межкомнатных дверей, установку электроплиты, сантехнических и осветительных приборов и оборудования силами участника долевого строительства и за его счет.
В целях своевременного оформления документов для ввода жилого дома в эксплуатацию руководством ЗАО «Строй Интернейшнл» было принято решение о самостоятельном выполнении обществом за свой счет, без привлечения дополнительных денежных средств участников долевого строительства работ по монтажу внутренних межкомнатных перегородок, а также по устройству на полу стяжки и производству сопутствующих работ.
Указанные работы ЗАО «Строй Интернейшнл» выполнены в полном объеме.
В силу п.10 договора завершение строительства и сдача объекта комиссии по приемки законченного строительством объекта – июль 2009 года. Передача квартиры участнику долевого строительства для производства отделочных работ – июль-август 2009 года. Оформление технического паспорта филиала ГУП КК «…» по г. «…» и получение заключений и разрешения главы муниципального образования на ввод объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2009 года (декабрь). Передача объекта управляющей компании или создание ТСЖ и передача объекта этим организациям – 4 квартал 2009 года (декабрь).
Видякин Н.Н. свои обязательства по договору от 12.09.2008 г. выполнил, а именно полностью произвел оплату за квартиру, что подтверждается приобщенными к материалам квитанциями, и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании (л.д.5-6).
Как установлено судом, квартира участнику долевого строительства Видякину Н.Н. для производства отделочных работ до настоящего времени не передана.
29.04.2010 г. истцу направлено уведомление № «…» о том, что строительство блок-секции № «…» жилого комплекса «…», расположенного по адресу: «…», завершено. Квартира готова к передаче для выполнения внутренних отделочных и сопутствующих работ. Видякину Н.Н. необходимо лично явиться в течение трех рабочих дней со дня получения данного уведомления для подписания соответствующего акта передачи квартиры (л.д.).
Указанное уведомление получено истцом 05.05.2010 г., что подтверждается уведомлением о вручении (л.д.73-75) и не оспаривается представителем истца в судебном заседании.
Как установлено судом, 11.06.2010 г. получено разрешение о вводе указанного жилого дома в эксплуатацию № «…» (л.д.45-47).
25.06.2010 г. Видякин Н.Н. обратился в ЗАО «Строй Интернейшнл» с заявлением о расторжении договора долевого строительства № «…» от 12.09.2008 г. в одностороннем порядке в связи с нарушением сроков передачи квартиры и возврате денежных средств в размере 6015000 руб. (л.д.11).
30.06.2010 г. в адрес Видякина Н.Н. направлено уведомление с дополнительным соглашением № «…» к указанному договору, в котором общество предложило участнику долевого строительства изменить отдельные условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых заключался указанный договор (л.д.13,44).
В установленный в уведомлении срок - до 09.07.2010 г. ЗАО «Строй Интернейшнл» ответ от Видякина Н.Н. на указанное письмо не получило.
До настоящего времени ответ также не получен.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, что установлено ст. 310 Гражданского кодекса РФ. Подлежащий рассмотрению спор таковым не является.
Согласно ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При этом возможность изменения договора по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, предусмотрено ч.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ.
Изменение обстоятельств согласно ч.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как было установлено в судебном заседании, сторонами не оспаривается, ЗАО «Строй Интернейшнл» соблюдено правило о досудебном порядке урегулирования вопроса об изменении условий договора. Уведомление об этом и проект дополнительного соглашения Видякиным Н.Н. получены. От заключения дополнительного соглашения об изменении условия договора долевого участия, определяющего срок передачи квартиры, истец отказывается.
При наличии отказа стороны договора на предложение изменить договор изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, что предусмотрено ч.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с ч.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ договор может быть по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.
Общеизвестным является тот факт, что снижение темпов производства строительных работ произошло в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране и мире, сокращением реализации помещений в многоквартирных домах по договорам долевого участия и инвестирования и, как следствие, сокращением финансирования строительства.
Кроме того, первоначально строительство жилого комплекса «…» осуществлялось ЗАО «Строй Интернейшнл» в соответствии с договором о совместной деятельности от «…» г., заключенным с ЗАО «…». Заказчиком-застройщиком на объекте по договору от «…» г. являлось ЗАО «…».
О данных обстоятельствах Видякин Н.Н. был уведомлен при заключении договора долевого строительства жилого дома.
В связи с отказом застройщика ЗАО «…» от исполнения своих обязательств по присоединению жилого дома к инженерным сетям энергоснабжения, а также изменением условий присоединения объектов к указанным сетям со стороны государственных органов и эксплуатирующих организаций, ЗАО «Строй Интернейшнл» было вынуждено принять на себя ряд дополнительных обязательств.
Указанные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда Краснодарского края от «…» г. по делу № «…», решением Арбитражного суда Краснодарского края от «…» г. по делу № «…» (л.д.48-63).
При таких обстоятельствах первоначальные условия о сроках выполнения обязательств, на которых заключался договор, значительно изменились.
Оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований и отсутствии оснований для расторжения договора.
Обстоятельства, на которые ссылается ЗАО «Строй Интернейшнл» являются существенным, вызванными причинами, которые заинтересованная сторона (общество) не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. В случае невнесения изменений в спорный договор, исполнение договора без изменения его условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для общества ущерб.
Между тем, ЗАО «Строй Интернейшнл» добросовестно стремилось, насколько это возможно в сложившейся финансовой ситуации, выполнить принятые на себя обязательства, строительство не прекратилось, степень готовности жилого дома - 100 %.
Более того, по мнению суда, в случае удовлетворения требования о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств в размере 6015 000 руб. и процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ будет нанесен ущерб другим дольщикам, поскольку дом построен за счет средств дольщиков и ответчик не имеет дополнительных доходов, денежные средства дольщиков израсходованы.
Согласно ст.10 Гражданского кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Требование Видякина Н.Н. о взыскании в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов за просрочку по возврату денежных средств, уплаченных по договору, удовлетворению не подлежит, поскольку является производным от первоначального требования о расторжении договора, в удовлетворении которого отказано.
Какие-либо другие требования истцом не заявлялись и не были предметом данного судебного разбирательства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Видякину Н.Н. к ЗАО «Строй Интернейшнл» о расторжении договора и взыскании суммы отказать.
Внести в договор № «…» долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями от 12.09.2008 г., заключенный между ЗАО «Строй Интернейшнл» и Видякиным Н.Н. следующие изменения:
Пункт 10 договора изложить в следующей редакции:
10.1. Передача квартиры Участнику долевого строительства для производства отделочных работ - 2 квартал 2010 года.
10.2 Оформление технического паспорта филиала ГУП КК «…» по г. «…» и получение заключений и разрешения главы муниципального образования город Краснодар на ввод объекта в эксплуатацию - 2-й квартал 2010 года (июнь).
10.3 Передача объекта управляющей компании или создание ТСЖ согласно Жилищному кодексу РФ и передача объекта этим организациям - 2-й квартал 2010 года (июнь).
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара.
Председательствующий