К делу № 2-3986/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2011 года город Краснодар
Первомайский районный суд города Краснодара в составе: председательствующего Фоменко Е. Г., при секретаре Тоцкой А. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баша Светланы Васильевны к ООО «Инвестиционный консалтинговый центр «Гарант-Юг-Инвест», отделу судебных приставов по Западному внутригородскому округу города Краснодара о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, с участием в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - ФИО2, на стороне ответчика – ФИО3,
УСТАНОВИЛ:
В Первомайский районный суд города Краснодара обратилась Баша С. В. с исковыми требованиями к ООО «Инвестиционный консалтинговый центр «Гарант-Юг-Инвест», отделу судебных приставов по Западному внутригородскому округу города Краснодара о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, в обоснование которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвестиционный консалтинговый центр «Гарант-Юг-Инвест» с торгов был продан жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Торги проведены с нарушением правил проведения торгов, установленных законом: домовладение продано без оценки рыночной стоимости, с гражданкой ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г. рожд., проживающей в этом домовладении.
В судебном заседании представитель истца Черкасов С. В., действующий на основании доверенности, на удовлетворении иска настаивал, пояснил, что дом, который был реализован с торгов, принадлежал Баша С. В., которая являлась должником в исполнительном производстве, возбужденном на основании решения о взыскании задолженности. Оценка рыночной стоимости домовладения была произведена ДД.ММ.ГГГГ, сделка была совершена ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, было нарушено действующее законодательство, регулирующее правила оценки имущества, реализуемого с торгов, имущество истца было продано по заниженной рыночной стоимости, не было переоценено через 6 месяцев после первоначальной оценки.
Представитель ответчика ООО «ИКЦ «Гарант-Юг-Инвест» Мохов А. Ю., действующий на основании доверенности, против удовлетворения иска возражал. В своих возражениях отметил, что для судебного пристава-исполнителя стоимость, указанная в отчете об оценке, – не обязательна, он может продавать и дороже, имущество было продано дороже его оценки, указанной в акте. Шестимесячный срок, на который ссылается представитель истца в обоснование требований, не носит пресекательный характер. Кроме того, реализация имущества была бы произведена в 6 месячный срок, если бы исполнительное производство не приостанавливалось неоднократно, уже после получения отчета об оценке. Баша С. В. использовала все формально законные способы для приостановления реализации имущества, подавая иски по различным основаниям, обжалуя действия оценщика, обращаясь в следственные органы. Подтверждением оценки стоимости реализованного имущества представитель Мохов А. Ю. считает наличие Заключения о наиболее вероятной цене домовладения, подготовленного специалистами <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, перед реализацией имущества на торгах. Указанное заключение не противоречит Федеральным стандартам и оценки, подтверждает рыночную стоимость имущества, изложенную в отчете от ДД.ММ.ГГГГ
Представитель ответчика – управления Федеральной службы судебных приставов России по Краснодарскому краю Зубко Ю. А., предъявившая удостоверение №, считала требования не подлежащими удовлетворению. Отметила, что торги могут быть признаны недействительными, если проведены с нарушением правил, установленных статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таких нарушений при проведении торгов допущено не было. Согласно отчета об оценке имущества должника Баша С. В., рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, составила 1 715 638 рублей без учета налога на добавленную стоимость, указанная величина была принята судебным приставом-исполнителем. Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество передано на реализацию путем проведения торгов. Начальная цена данного объекта установлена в размере 1 715 638 рублей. Согласно итогового протокола от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов, проведенных ООО «ИКЦ «Гарант-Юг-Инвест», признан ФИО3, как участник, предложивший максимальную цену за продаваемый лот. Кроме того, представитель управления ФССП по Краснодарскому краю указала, что оценка имущества должника и передача его на реализацию в соответствии со статьями 85, 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» производится до начала процедуры торгов (до опубликования информации продавцом) и к процедуре проведения торгов не относится.
Представитель третьего лица ФИО3 – адвокат Слободянок Л. К., действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, против удовлетворения иска также возражала. Считала срок, о пропуске которого заявляет истец, не истекшим. Отчет, подготовленный специалистом, составлен ДД.ММ.ГГГГ, информация о проведении торгов опубликована в газете <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента составления отчета до момента опубликования информации прошло 5 месяцев. Организатором торгов ООО «ИКЦ «Гарант-Юг-Инвест» торги проведены в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, основания для признания их недействительными отсутствуют.
Третье лицо ФИО3 также против иска возражал, пояснив, что он приобрел дом больше года назад, произвел в нем улучшения, однако истец неоднократно чинил и продолжает чинить всевозможные препятствия и создает сложности во владении этим имуществом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ г. № ДД.ММ.ГГГГ, выданного Ленинским районным судом города Краснодара, возбуждено исполнительное производство № № о взыскании с должника Баша С. В. в пользу взыскателя ФИО9 задолженности на общую сумму 1 743 000 руб. (л. д. 55).
11.11.2008 г. в рамках исполнительного производства вынесено постановление о наложении ареста на принадлежащее должнику на праве собственности домовладение, расположенное по адресу: <адрес> (л. д. 55).
Домовладение принадлежало на праве собственности Баша С. В. на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 (л. д. 16).
Постановлением об оценке от ДД.ММ.ГГГГ принят отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества – жилого дома, принадлежавшего должнику Баша С. В., установленной в размере 1 715 638 рублей (л. д. 9, 10).
Согласно частей 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Частью 2 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
Из итогового протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на торги было выставлено имущество должника Баша С. В. – вышеобозначенный жилой дом, первоначальная цена которого составила 1 715 638 рублей. В торгах приняли участие два лица, один из которых, ФИО3, предложил наибольшую цену в размере 1 766 000 рублей, и выиграл торги (л. д. 11, 12).
Участники торгов, как предусмотрено с частью 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесли задатки (л. д. 12).
Из части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники торгов и их организатор подписали протокол от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 12).
Таким образом, нарушений порядка проведения торгов суд не усматривает, правила проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ суд считает соблюденными в полном объеме.
Оценка имущества судебным-приставом исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов, ее правила не относятся к правилам проведения торгов.
Тем не менее, оценивая доводы истца о нарушении при проведении торгов положений Федеральных стандартов оценки № 1, Федерального закона «Об исполнительном производстве», выразившемся в не проведении повторной оценки имущества, реализуемого с торгов, суд не находит их обоснованными.
Часть 8 статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.20.2007 г., являющаяся правовым основанием исковых требований, предусматривает, что в случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.
Однако, при анализе отчета №, положенного в основу постановления об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, делается вывод об отсутствии указания в нем на такой срок (л. д. 10).
Пунктом 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, на нарушение которого также ссылается истец, установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Из части 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что публичной офертой признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Такая публичная оферта – предложение заключить договор купли-продажи на торгах жилого дома должника Баша С. В. опубликовано в газете <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 11), соответственно рыночная цена объекта недвижимости, установленная ДД.ММ.ГГГГ, не могла быть признана не рекомендуемой на дату проведения торгов.
Также истец в обоснование иска ссылается на тот факт, что имущество было продано с торгов «с гражданкой ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.». Данный факт также не может быть принят судом во внимание, поскольку в материалы дела представлено решение Ленинского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ г., оставленное в силе Кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ г., которым ФИО2 признана утратившей право пользования и подлежащей выселению из указанного домовладения.
На основании изложенного, руководствуясь положениями статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статей 437, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Баша Светланы Васильевны к ООО «Инвестиционный консалтинговый центр «Гарант-Юг-Инвест», отделу судебных приставов по Западному внутригородскому округу города Краснодара о признании недействительными торгов и договора купли-продажи отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Краснодарский краевой суд через Первомайский суд города Краснодара в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Фоменко Е. Г.