Дело № 2-7139/10, № 2-7278/10
Мотивированное решение составлено 06 декабря 2010 года.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
03 декабря 2010 года
Первомайский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи Науменко Н.А.
при секретаре Белых А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кабанова С.А. к Герасимовой А.Н. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки и по встречному иску Герасимовой А.Н. к Кабанову С.А. о возмещении убытков,
у с т а н о в и л:
Кабанов С.А. обратился о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения, заключенного *** с Герасимовой А.Н., ссылаясь в обоснование на требований на то, что ответчик не являлась собственником указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры Адрес*** и, соответственно, не имела права на распоряжения указанным имуществом. Полагая оспариваемый договор сделкой, не соответствующей требованиям закона, истец просит также применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав в его пользу уплаченную по данному договору сумму в размере 100 000 рублей.
Ответчик Герасимова А.Н. обратилась к Кабанову С.А. со встречным иском о возмещении убытков в сумме 101 566 рублей, указав в обоснование требований, что при составлении спорного предварительного договора сотрудник агентства недвижимости «***» допустила опечатку в номере дома. *** ею было заключено соглашение об уступке права требования на 1-комнатную квартиру в Адрес***, в обеспечение обязательств по которому был направлен задаток в сумме 100 000 рублей. В результате уклонения Кабанова С.А. от заключения основного договора купли-продажи в срок до *** был оформлен кредит в банке ***, в связи с чем была уплачена комиссия за предоставление кредита в сумме 23 360 рублей и проценты по кредиту в сумме 24 806 рублей. За согласие выступить поручителем по договору кредита поручителю было обещано вознаграждение в сумме 30 000 рублей по результатам одобрения кредита. Также ею был заключен договор займа с условием выплаты процентов в размере 5 000 рублей. В связи с намерением заключить основной договор в отношении квартиры в Адрес*** на имя супруга были приобретены авиабилеты на *** стоимостью 5 900 рублей, которые пропали, в связи с чем супругу пришлось срочно вылететь в Адрес*** ***, стоимость перелета составила 12 500 рублей. Полагая вышеприведенные расходы убытками, причиненными в результате действий истца, ответчик во встречном иске просит взыскать данные убытки в общей сумме 101 566 рублей.
Истец Кабанов С.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, указав, что он лично вместе с супругой осматривал квартиру Адрес***. После подписания предварительного договора купли-продажи от ***, поскольку часть стоимости квартиры он намеревался оплатить за счет заемных средств, по требованию *** банка им был подготовлен второй вариант предварительного договора купли-продажи квартиры и направлен через сотрудника агентства недвижимости «***» Елизарову А.А, для подписания продавцом (ответчиком). Поскольку ему не удалось оформить ипотечный кредит ввиду отъезда одного из поручителей в отпуск, *** при встрече с ответчиком его супругой было указано о возможности выставления квартиры на продажу. Полагает, что внесенная по предварительному договору сумма 100 000 рублей является авансом. Встречные исковые требования истец не признал, указав, что заявленные ответчиком расходы не понесены ответчиком и не подтверждены документально.
Ответчик Герасимова А.Н. в судебном заседании первоначальные требования не признала, поддержав заявленные встречные требования по изложенным во встречном исковом заявлении основаниям, указав, что после осмотра принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: Адрес***, с истцом была достигнута договоренность о продаже квартиры за 2 900 000 рублей, в связи с чем был оформлен предварительный договор купли-продажи, при составлении которого ошибка в адресе объекта недвижимости никем из сторон выявлена не была. Позднее ею был подписан второй варионт предварительного договора купли-продажи квартиры для оформления истцом ипотечного кредита. При встрече *** с супругой истца, которая сообщила о невозможности получения кредита, было возобновлено сотрудничество с агентством недвижимости «***» и объявление о продаже квартиры. После получения суммы 100 000 руб. денежные средства были перечислены брату супруга для внесения в счет обеспечения заключения договора уступки прав требования в отношении незавершенной строительством квартиры в Адрес***. Поскольку с истцом устно договаривались об оформлении основного договора купли-продажи к ***, они с супругом должны были внести полную оплату по договору уступки права требования в пределах этой даты, в связи с чем для приобретения права уступки в отношении квартиры в Адрес*** пришлось оформить потребительский кредит и договор займа, нести расходы, связанные с перелетом супруга в Адрес***.
Представитель ответчика на основании доверенности Вешнякова Т.А. поддержала выраженную ответчиком позицию по первоначальным и встречным исковым требованиям, указав, что предусмотренное предварительным договором условие о внесении покупателем денежной суммы 100 000 рублей является штрафной санкцией.
Третье лицо по встречному иску Герасимов А.А. в судебном заседании встречные исковые требования полагал обоснованными, дал объяснения, аналогичные объяснениями Герасимовой А.Н.
Выслушав объяснения сторон, 3-го лица и представителя ответчика, допросив свидетеля и исследовав материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования - подлежащими отклонению по следующим основаниям.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, *** между Герасимовой А.Н. (продавец) и Кабановым С.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Адрес*** (л.д. 9).
В соответствии с пунктом 2 указанного договора квартира принадлежит Герасимовой А.Н. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ***, зарегистрированного *** в УФРС по Мурманской области, номер регистрации №***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №*** от ***.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права серии №***, заполненного ***, на момент заключения оспариваемого договора Герасимова А.Н. являлась собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Адрес***.
Из показаний свидетеля Елизаровой А.А. установлено, что в рамках оказываемых Кабанову С.А. услуг по поиску объекта недвижимости при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры в г. Мурманске ею была допущена техническая ошибка в адресе квартиры, неверно указан номер дома №*** вместо номера №***.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорного предварительного договора не соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, поскольку при его заключении действительная воля сторон была направлена на установление соответствующих прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости, на законных основаниях принадлежащих ответчику Герасимовой Е.А., истцом была осмотрена квартира, принадлежащая именно ответчику, а не иная.
Ошибочное указание в предварительном договоре купли-продажи адреса объекта недвижимости в части номера дома не свидетельствует о незаконности условий договора. Доказательств совершения ответчиком действий, направленных на отчуждение квартиры, которая в ее собственности не находится, истцом не представлено, а судом не добыто, более того, оветчиком добросоветсно были предоставлены копии документов, необходимых для заключения сделки, которые позволили истцу убедиться в правомочности владения ответчиком спорной квартирой.
С учетом изложенного, требование истца о признании предварительного договора от *** купли-продажи жилого помещения недействительным подлежат отклонению.
В части исковых требований истца Кабанова С.А. о взыскании 100 000 рублей суд руководствуется следующим.
Согласно пункту 3 предварительного договора купли-продажи от *** квартира продается по согласованию сторон за 2 900 000 рублей, из которых Покупатель уплатил Продавцу при подписании данного договора денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору. Оставшуюся денежную сумму в размере 2 800 000 рублей Покупатель обязуется передать Продавцу при подписании основного договора купли-продажи.
В силу абзаца 3 пункта 3 вышеназванного договора стороны договорились, что в случае отказа покупателя от приобретения указанной квартиры и неисполнения условий данного договора, денежная сумма в размере 100 000 рублей остается у продавца, а в случае отказа продавца продать указанную квартиру и не исполнить условия данного договора Продавец обязан возвратить Покупателю денежную сумму в размере 200 000 рублей.
Буквальное содержание пункта 3 оспариваемого договора, а именно фраза «в качестве обеспечения обязательств» позволяет сделать вывод, что сторонами данным пунктом было предусмотрено в качестве меры обеспечения обязательств условие о задатке, в связи с чем ссылки представителя ответчика о включении в условия договора штрафной санкции во внимание не принимаются как необоснованные.
В соответствии с частью 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Учитывая, что предварительный договор купли-продажи от *** прекратил свое действие в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ни одна из сторон не выразила намерения заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в установленный предварительным договором срок.
Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения задаток должен быть возвращен.
Ответственность, предусмотренная пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде удержания суммы задатка подлежит применению только в случаях, когда неисполнение обязательства вызвано виновными действиями одной из сторон правоотношения, обеспеченного задатком.
В настоящем споре вышеуказанная норма применению не подлежит, поскольку предварительный договор прекратил свое действие.
В соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Таким образом, оспариваемая сумма, удержанная ответчиком ввиду незаключения основного договора, является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу.
Встречные исковые требования, заявленные ответчиком Герасимовой А.Н., суд находит необоснованными по следующим основаниям.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Основаниями для возложения обязанности по возмещению убытков могут являться невыполнение принятых на себя обязательств стороной обязательственных отношений, возникновения обязательств вследствие причинения вреда (деликтные обязательства) либо вследствие неосновательного обогащения.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства истцом по встречному иску Герасимовой А.Н. не представлено, а судом не добыто объективных и убедительных доказательств принятия Кабановым С.А. на себя обязательства по возмещению понесенных Герасимовой А.Н. расходов в связи с оформлением договора уступки права требования в отношении незавершенной строительством квартиры в Адрес***.
Правовых оснований для применения положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих обязательства вследствие причинения вреда либо вследствие неосновательного обогащения, к понесенным Герасимовой А.Н. расходам не имеется, поскольку данные расходы сопутствовали приобретению недвижимого имущества, каких-либо виновных действий со стороны Кабанова С.А., повлекших их возникновение или увеличение не установлено. Более того, заявленные к возмещению расходы на приобретение авиабилетов на *** в Адрес***, могли быть объективно исключены истцом по встречному иску Герасимовой А.Н., стоимость которых могла быть возвращена при своевременной сдаче авиабилетов.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца Кабанова С.АЮ подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кабанова С.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Герасимовой А.Н. в пользу Кабанова С.А. неосновательное обогащение в сумме 100 000 рублей и судебные расходы в сумме 3 200 рублей, а всего взыскать 103 200 (сто три тысячи двести) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Кабанова С.А. отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Герасимовой А.Н. к Кабанову С.А. о возмещении убытков в сумме 101 566 рублей отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд г. Мурманска в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судебные постановления могут быть обжалованы в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу.
Судья подпись Н.А. Науменко