о признании незаключенным в части оказания возмездных услуг договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения

Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

08 сентября 2010 года

Перовский районный суд г. Москвы в составе

Председательствующего Артюховой Г.М.,

При секретаре Варлашкиной О.Г.,

С участием адвоката ФИО9,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-3660/10 по исковому заявлению ГУП г.Москвы «Московский городской центр арендного жилья» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, встречному иску ФИО2, ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ГУП <адрес> «ФИО17» о признании незаключенным в части оказания возмездных услуг договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, признании недействующим с даты подписания договора купли продажи в части, признании актов о выполнении работ недействительными, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ГУП <адрес> «ФИО18» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО2, действующего с согласия матери был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. По условиям договора покупатель обязуется осуществлять в полном объеме платежи согласно Графика № по выкупу жилого помещения и за рассрочку платежа и Графика № за оказание услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора, что составляет 5% годовых от невнесенной суммы по оплате выкупной стоимости жилого помещения. Просит взыскать задолженность по договору в сумме 38445 руб. 58 коп., пени в сумме 7112 руб., расходы на оплату госпошлины в сумме 1566 руб. 74 коп.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования, просит взыскать указанные в первоначальном иске денежные средства в солидарном порядке с ФИО1 и ее сына ФИО2, который к рассмотрению дела в суде достиг совершеннолетнего возраста (т.1, л.д.14-15).

Представитель истца адвокат ФИО9, действующий по ордеру и по доверенности (т.1, л.д.13, 21) в суд явился, исковые требования подержал по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО1, действующая за себя и по доверенности (т.1, л.д.47) от имени ответчика ФИО2, представитель ФИО1 по доверенности ФИО10 (т.1, л.д.23) в суд явились, исковые требования не признали, мотивируя тем, что ГУП <адрес> «ФИО19» не являлся стороной в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, а был лишь уполномочен городом Москвой на заключение договора без права осуществления правомочий собственника, а поэтому не имел право оказывать государственные услуги, связанные с заключением договора и взимать за это плату, в связи с регистрацией договора ДД.ММ.ГГГГ, считает, что именно с указанной даты возникли обязательства сторон по договору, представила письменный отзыв на иск (т.1, л.д.54-59).

Представитель третьего лица Департамента жилищной политики и жилищного фонда <адрес> по доверенности (т.1, л.д.46) ФИО11 в суд явился, представил письменный отзыв на иск, просил удовлетворить исковые требования ГУП МГЦАЖ (т.1, л.д.49-52), мотивируя тем, что продавцом является ГУП МГЦАЖ, осуществляющий свою деятельность на день подписания договора в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, то есть полномочно выступал Продавцом по договору. В дальнейшем с ДД.ММ.ГГГГ года право заключать указанные договоры было предоставлено Департаменту жилищной политики и жилищного фонда <адрес>.

Представитель третьего лица Правительства Москвы по доверенности (т.1 л.д.203) ФИО11 в суд явился, просил удовлетворить исковые требования истца по первоначальному иску, в удовлетворении встречного иска отказать.

Третье лицо ФИО12 в суд не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО13, ФИО1 предъявили встречный иск к ГУП <адрес> «ФИО20» о признании незаключенным в части оказания возмездных услуг договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, мотивируя тем, что сторонами исполнен договор купли-продажи квартиры, в связи с чем требуется лишь регистрация перехода права собственности на жилое помещение от Продавца к Покупателю. ГУП <адрес> «ФИО16» не является продавцом по договору, а является лишь уполномоченным лицом Продавца на заключение договора, т.е. представителем, не был уполномочен от имени <адрес> оказывать какие-либо услуги. Договор в части оказания возмездных услуг не согласован, так как содержит в себе противоречивые, взаимоисключающие положения о том, должны ли быть услуги по заключению и оформлению договора быть оказаны возмездно или же это обязанность Продавца, которую он исполняет за свой счет. Просит:

1. признать в части оказания возмездных услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора Договор купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения не заключенным ввиду несогласованности сторонами существенных условий договора оказания возмездных услуг;

2. признать п. 1.2, п.2.1.4 (в части графика №), п.2.2.3 (в части осуществления платежей по графику №), п. 2.2.8.5 (в части оплаты задолженности, предусмотренной п.6.2), п. 5.3, п.5.3.1 (в части первого годового платежа за оказание услуг), п.5.4 (в части оплаты денежных средств по графику №), п.5.5 (в части оплаты услуг). П.5.7, 5.8, 5.11 (в части графика №), п. 6.2, п.6.7 (в части оказания услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора), п.7.2.4 (в части графика №), п.7.4 (в части денежных средств за услуги) Договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ и График № к указанному договору недействительными; Впоследствии в силу ст. 39 ГПК РФ ФИО1 уточнила данный пункт исковых требований, просит признать указанные пункты договора недействующими с даты подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа – ДД.ММ.ГГГГ. (т.2, л.д.130-131).

3. признать акты от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о выполнении работ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (т.1, л.д.156-163).

В порядке ст. 39 ГПК РФ ФИО1 увеличила встречные исковые требования просит наряду с первоначальными исковыми требованиями взыскать с ГУП «ФИО15» в свою пользу денежные средства в сумме 148291 руб. 78 коп., выплаченные ею за ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ годы за оказание услуг, которые, по ее мнению, ей оказаны не были.

Представитель ответчика по встречному иску ГУП <адрес> «ФИО21» встречный иск не признал, представил письменные возражения на иск (т.2, л.д.8).

Представитель третьих лиц Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда <адрес> ФИО11 встречный иск не признал.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

ФИО5 административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ФИО1 жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа» ФИО1 на семью из четырех человек (ФИО1 и трое детей) предоставлена трехкомнатная квартира по адресу: <адрес> по договору купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 10 лет. ГУП <адрес> «ФИО22» поручено заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (т.1, л.д.19).

На момент предоставления ответчикам жилого помещения по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа продавец – ГУП <адрес> «Московский городской Центр арендного жилья» осуществлял свою деятельность в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которыми право заключать договоры купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности Москвы, было предоставлено ГУП <адрес> «ФИО23».

ДД.ММ.ГГГГ между ГУП <адрес> «Московский городской Центр арендного жилья» от имени <адрес> и ФИО1, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО2, действующего с согласия матери, заключен договор № купли продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому продавец обязуется передать жилое помещение покупателю, а покупатель обязуется принять его в равнодолевую собственность после оплаты выкупной стоимости и исполнения всех обязательств, предусмотренных Договором.

Согласно п.1.2., 5.2.2 на условиях и в порядке, предусмотренном настоящим договором, Продавец оказывает Покупателю услуги, связанные с заключением, оформлением и сопровождением договора купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на десять лет, а Покупатель обязуется оплатить стоимость этих услуг, которая составляет 5% от невнесенной стоимости жилого помещения и рассчитывается согласно Графику № (т.1, л.д.9).

Срок действия договора устанавливается на 10 календарных лет. Началом срока действия договора является день его подписания (т.1, л.д.5-8).

ФИО1 дала нотариально удостоверенное обязательство о том, что обязуется уплатить полную выкупную стоимость квартиры, до заключения договора купли-продажи оплатить первоначальный взнос, осуществить первый платеж за оказание услуг по заключению, оформлению и сопровождению Договора купли-продажи, на протяжении всего срока действия договора купли-продажи оплачивать услуги по заключению, оформлению и сопровождению Договора купли-продажи в размере 5% годовых от невнесенной суммы по оплате выкупной стоимости жилого помещения с начислением налогов и других платежей, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и <адрес> (л.д.63).

Согласно актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ стороны подтверждают, что услуги, предоставленные Исполнителем Заказчику в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ г. (включая предусмотренные законом налогов) выполнены Исполнителем в полном объеме, надлежащего качества и приняты Заказчиком (т.1, л.д.196-198).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ в предмет договора включили условия о передаче Продавцом Покупателю жилого помещения в равнодолевую собственность после оплаты выкупной стоимости и исполнения всех обязательств, предусмотренных договором, условия об оказании Продавцом Покупателю услуг, связанных с заключением, оформлением и сопровождением договора купли-продажи квартиры. Кроме предмета договора согласовали цену договора как в части установления выкупной стоимости жилого помещения (п.1.3 договора), так и в части определения стоимости услуг (п.1.2), а также согласовали другие существенные условия договора, включая порядок оплаты выкупной стоимости жилого помещения и стоимости услуг.

На протяжении действия договора с ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ года в части оказания услуг стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа не регулируются Законом «О защите прав потребителей», поскольку путем заключения указанных договоров граждане РФ, жители Москвы, состоящие на жилищном учете в городе Москве на основании решения органа власти <адрес>, реализуют свое право на обеспечение жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации и <адрес>. Наличие в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа условий об оказании услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа означает об осуществлении данной деятельности по поручению собственника жилого помещения - <адрес>. Цены и тарифы на такие работы устанавливаются по согласованию с уполномоченными органами исполнительной власти и не могут являться договорными.

Из письма руководителя ДЖП и ЖФ <адрес> в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» следует, что временное применение ранее утвержденного тарифа на оказываемые Центром арендного жилья услуги в размере 5% от невнесенной стоимости жилого помещения до утверждения нового тарифа установленным в <адрес> порядке согласовано (т.1, л.д.206-210).

Таким образом, задолженность по платежам, предусмотренным п.5.3 Договора составила 38445 руб. с учетом НДС.

В соответствии с п. 6.2 Договора при просрочке покупателем платежей, установленных п. 5.3 Договора, указанных в Графике №, начисляются пени в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

На ДД.ММ.ГГГГ - день предъявления исковых требований, размер пени составил 7112 руб. 43 коп.

Указанные суммы подлежат взысканию в солидарном порядке с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в пользу ГУП «ФИО24».

Рассматривая встречный иск ФИО1 суд приходит к следующему.

Договор считается незаключенным в случае, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, либо договор, требующий государственной регистрации и при ее отсутствии признаваемый не заключенным, не прошел регистрацию.

Таким образом, институт незаключенного договора правомерно применять в том случае, если существенные условия договора не согласованы, общая воля сторон не достигнута и о согласовании существенных условий и достижении общей воли ничто не свидетельствует. В случае же наличия фактических отношений по договору между сторонами данный договор незаключенным быть не может и оценивается только на предмет его недействительности.

Деятельность ответчика по оказанию услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора купли-продажи осуществлялась по поручению собственника жилья – <адрес>, на основании Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №

Исковые требования ФИО1 о признании п. 1.2, п.2.1.4 (в части графика №), п.2.2.3 (в части осуществления платежей по графику №), п. 2.2.8.5 (в части оплаты задолженности, предусмотренной п.6.2), п. 5.3, п.5.3.1 (в части первого годового платежа за оказание услуг), п.5.4 (в части оплаты денежных средств по графику №), п.5.5 (в части оплаты услуг). П.5.7, 5.8, 5.11 (в части графика №), п. 6.2, п.6.7 (в части оказания услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора), п.7.2.4 (в части графика №), п.7.4 (в части денежных средств за услуги) Договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ и График № к указанному договору недействующими с даты подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа – ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат, поскольку, избранный истцом по встречному иску ФИО1 по указанным исковым требованиям способ защиты гражданских прав как признание условий договора недействующими не предусмотрен законом.

То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры спорная квартира не принадлежала городу Москве на праве собственности, не повлияло на права сторон по указанному договору, поскольку спорная квартира находится в доме-новостройке, регистрация прав на квартиры занимает длительное время, семья ФИО1 была вселена в квартиру после подписания договора, в настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за городом Москвой.

При таких обстоятельствах, когда договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа был подписан сторонами в ДД.ММ.ГГГГ году, исполнялся обеими сторонами в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ года надлежащим образом, оснований для признания его в части оказания возмездных услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения незаключенным и недействующими его отдельных пунктов не имеется. Также не имеется оснований для признания актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о выполнении работ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и взыскании денежных средств в сумме 148291 руб. 78 коп.

Р Е Ш И Л:

Иск ГУП <адрес> «ФИО25» удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ГУП <адрес> «ФИО26» задолженность по договору в сумме 38445 руб. 58 коп., пени за просрочку платежа в сумме 7112 руб. 43 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 1560 руб. 74 коп., всего 47118 руб. 75 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ГУП <адрес> «ФИО27» о признании незаключенным в части оказания возмездных услуг договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, признании недействующими с даты подписания договора купли продажи п. 1.2, п.2.1.4 (в части графика №), п.2.2.3 (в части осуществления платежей по графику №), п. 2.2.8.5 (в части оплаты задолженности, предусмотренной п.6.2), п. 5.3, п.5.3.1 (в части первого годового платежа за оказание услуг), п.5.4 (в части оплаты денежных средств по графику №), п.5.5 (в части оплаты услуг). П.5.7, 5.8, 5.11 (в части графика №), п. 6.2, п.6.7 (в части оказания услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора), п.7.2.4 (в части графика №), п.7.4 (в части денежных средств за услуги) Договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ и Графика №, признании актов о выполнении работ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о выполнении работ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Перовский районный суд г.Москвы в течение 10 дней.

Судья: Г.М.Артюхова