РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 01 ноября 2011 года <адрес> Перовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Примака В.Г. при секретаре Овчаренко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7445/2011 по иску Зеленцова Сергея Алексеевича к Малову Дмитрию Валерьевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании уплаченной суммы аванса и возмещения расходов, У С Т А Н О В И Л: Истец Зеленцов С.А. обратился в суд с иском к ответчику Малову Д.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и взыскании уплаченной суммы аванса. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно условиям которого, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимости за <данные изъяты> на условиях предварительного договора. При подписании договора истец передал ответчику аванс в счет стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>. Однако, после подписания предварительного договора им были выявлены существенные недостатки квартиры, вследствие которых он вынужден отказаться от заключения основного договора, а именно: общая площадь квартиры составляет 39,6 кв.м, в то время как по договору общая площадь составляет 40,7 кв.м. Кроме того, со слов соседей и сантехников ему стало известно, что в силу расположения квартиры на 17 этаже горячее и холодное водоснабжение квартиры практически отсутствует, что свидетельствует о несоответствии предлагаемой к покупке квартиры основным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Поскольку при подписании предварительного договора купли-продажи данная информация не была до него доведена, ссылаясь на ст.ст. 469, 475, 557 ГК РФ просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, взыскать с ответчика сумму аванса в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг риэлтора, связанных с заключением договора в сумме <данные изъяты>, юридические расходы в связи с рассмотрением дела в суде в сумме <данные изъяты>, и расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>. В судебном заседании истец Зеленцов С.А., его представитель по доверенности Антропов Д.А. исковые требования поддержали в полном объеме, основываясь на доводах, изложенных в исковом заявлении. Кроме того, они заявили, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, который уклонялся от его заключения. Ответчик Малов Д.В. его представитель по доверенности Савельев Ю.Ю. в судебное заседание явились, исковые требования не признали, ссылаясь на то, что в настоящее время предварительный договор уже расторгнут, поскольку основной договор не был заключен в установленный в нем срок. Основной договор не был заключен в связи с отказом истца от его заключения, не смотря на направлявшееся ему телеграфом соответствующее предложение. На основании п. 2.1.4 предварительного договора в такой ситуации аванс остается у продавца в качестве штрафных санкций. Кроме того, стороной ответчика указано, что фактическая площадь квартиры соответствует размеру, указанному в договоре, а сама квартира отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, что подтверждается разрешением главы муниципального образования на ввод дома в эксплуатацию. Суд, заслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, огласив в порядке ст. 180 ГПК РФ свидетельские показания, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как установлено ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, истцом соблюдены. Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной догово<адрес> такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Судом установлено, что ответчик Малов Д.В. являлся собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Зеленцовым С.А. и Маловым Д.В. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - принадлежавшей ответчику однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно условиям которого, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимости за <данные изъяты> на условиях предварительного договора. При подписании договора истец Зеленцов С.А. передал ответчику Малову Д.В аванс в счет стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>. При этом п. 2.1.2 предварительного договора купли продажи недвижимого имущества предусмотрено, что в случае отказа продавца от подписания договора купли-продажи или его регистрации аванс подлежит возврату в двойном размере. В соответствии с п. 2.1.4 в случае отказа покупателя от приобретения вышеуказанной квартиры в согласованные с продавцом сроки, аванс остается у продавца в качестве штрафных санкций. В последующем срок действия предварительного договора был продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует подписанная сторонами запись в предварительном договоре. При этом суд полагает необоснованными возражения представителя истца о том, что данная запись не может быть расценена как пролонгация договора, поскольку соглашение достигнуто в письменной форме и подписано сторонами. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца предложение о заключении основного договора, однако истец для заключения договора не явился, основной договор купли-продажи сторонами заключен не был. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора и возврате выплаченного аванса (л.д. 25-29, 30-31). В обоснование своих требованиий истцом были представлены свидетельские показания. Из оглашенных в ходе судебного заседания показаний свидетелей ФИО7 и ФИО8, проживающих в доме, в котором расположена спорная квартира, следует, что на верхних этажах данного дома имеются существенные проблемы с водоснабжением, выражающиеся в ежедневных перебоях, вызванных низким давлением воды в системе. О наличии данных недостатков им стало известно после покупки своих квартир. Допрошенная в качестве свидетеля ФИО9 показала, что является невестой истца. ДД.ММ.ГГГГ она присутствовала при подписании сторонами предварительного договора. При этом все трубы горячего и холодного водоснабжения в квартире были перекрыты заглушками, и возможности проверить наличие водоснабжения не имелось. Кроме того, она пояснила, что ответчик не предоставил в установленный срок все необходимые документы, хотя истец имел намерение купить квартиру. Однако данные свидетельские показания не могут послужить основанием для признания того факта, что квартира непригодна для целей, для которых используется жилое помещение, то есть для проживания, поскольку главой муниципального образования выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, в котором располагается спорная квартира, в эксплуатацию, из показаний свидетеля со стороны истца следует, что они проживают в других квартирах этого дома в аналогичных условиях. Кроме того, в п. 1.3 договора имеется указание о том, что истец осмотрел недвижимость до подписания договора и удовлетворен ее техническим характеристиками и состоянием. Вопрос же о прекращении перебоев с водоснабжением, которые не зависят от воли ответчика, относится к оказанию коммунальных услуг управляющей организацией и поставщиками услуг соответствующего вида и может быть разрешен ими и собственником жилого помещения в ходе его эксплуатации. В силу данных обстоятельств суд не соглашается с доводом истца о непригодности предназначенного к купле-продаже жилого помещения к проживанию. Тот факт, что общая площадь спорной квартиры, указанная в предварительном договоре купли-продажи, на 1,1 кв.м меньше площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, суд не считает возможным признать существенным нарушением договора ответчиком, поскольку основной договор купли-продажи сторонами не был заключен и при его заключении истец имел право требовать соразмерного уменьшения продажной стоимости квартиры в связи с установлением меньшей площади квартиры. Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры с учетом вспомогательных помещений (балкона) составляет 40,4 кв.м, что, как следует из объяснений ответчика и подразумевалось под общей площадью при заключении договора. Уменьшение площади квартиры на 0,3 кв.м и даже на 1,1 кв.м, суд не считает нарушением, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Также вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, обязывающим каждую из сторон доказывать те обстоятельства, на которых они основывают свои требования, истцом не представлены какие-либо доказательства тому, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика в связи с непредставлением им необходимых документов. Напротив, данные доводы истца опровергаются письменными доказательствами и показаниями свидетелей со стороны ответчика. Допрошенные в качестве свидетелей ФИО10, ФИО11, сопровождавшие в качестве риэлторов указанную сделку со стороны истца и ответчика, каждая в отдельности показали, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине отказа истца от заключения сделки. Из показаний свидетеля ФИО11 кроме того следует, что она присутствовала при продлении сторонами срока действия предварительного договора, а также то, что истцу было известно о перебоях с горячим водоснабжением в данном доме еще до подписания предварительного договора, поскольку Малову Д.В. об этом в ее присутствии сообщила соседка. Из представленной ответчиком телеграммы в адрес истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения продленного соглашением сторон срока действия предварительного договора, ответчик направил в адрес истца предложение о заключении основного договора, ответа на которое не получил. Согласно постановлению дознавателя Малаховского ОП МУ МВД России «Люберецкое» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что основной договор купли-продажи квартиры между Зеленцовым С.А. и Маловым Д.В. не был заключен по причине отказа Зеленцова С.А. от заключения данного договора. Анализ исследованных судом доказательств и содержания заключенного между сторонами предварительного договора, позволяет сделать вывод о том, что основной договор купли-продажи спорного жилого помещения не был заключен в согласованные с продавцом сроки по причине отказа истца от заключения такого договора и данном случае в силу положений п. 2.1.4 предварительного договора аванс остается у продавца в качестве штрафных санкций за отказ покупателя от приобретения вышеуказанной квартиры. Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца выплаченного аванса в сумме <данные изъяты> не имеется. Также суд не усматривает оснований для вынесения решения о расторжении указанного выше предварительного договора, поскольку он фактически уже расторгнут сторонами, о чем свидетельствуют объяснения сторон об отсутствии у них в настоящее время намерения и возможности осуществить куплю-продажу указанной выше квартиры, подтвержденный как фактом продажи данного объекта недвижимости иному лицу ответчиком, так и фактом приобретения истцом другого жилого помещения для своего проживания. При таких обстоятельствах суд считает, что на данный момент стороны утратили экономический интерес к заключению основного договора купли-продажи недвижимости и пришли к соглашению о расторжении договора, о чем свидетельствуют их конклюдентные действия, и фактически спор между сторонами идет только по вопросу о наличии либо отсутствии оснований для возврата внесенного истцом аванса, который судом в рамках данного дела уже разрешен. Суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика документально подтвержденных расходов по оплате услуг риэлтора, поскольку несение истцом данных расходов никак не связано с наличием либо отсутствием оснований для расторжения предварительного договора и для взыскания аванса. Данные расходы понесены истцом в рамках договора на оказание услуг между ним и риэлтором ФИО12, предметом которого является покупка в определенные сроки однокомнатной квартиры определенной ценовой категории, но речь не идет непосредственно о квартире ответчика. При этом данный договор заключен и денежные средства по нему частично уплачены до заключения предварительного договора с ответчиком. Поскольку данные расходы истца не обусловлены какими-либо неправомерными действиями ответчика в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг риэлтора также надлежит отказать. Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, не имеется оснований и для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате юридических услуг и госпошлины. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Зеленцова Сергея Алексеевича к Малову Дмитрию Валерьевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании уплаченной суммы аванса и возмещения расходов отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд <адрес> в течение 10 дней. Судья В.Г.Примак