Судебного участка № 112 Пермского района Пермского края Андриянова О.Ю. Дело № 11-6/12 Именем Российской Федерации 26 марта 2012 года г. Пермь Пермский районный суд Пермского края в составе: председательствующего судьи Безматерных О.В. в качестве апелляционной инстанции, с участием представителя истца Кислухиной И.Г., представителя ответчика Шестакова С.Л., при секретаре Сюремовой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» к Байдак О.А. о взыскании задолженности по оплате пользования жилым помещением и коммунальным услугам по апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» на решение мирового судьи судебного участка № 112 Пермского района Пермского края от 29.11.2011 года, которым в исковых требованиях ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» полностью отказано, установил: ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» обратилась в суд с иском к Байдак О.А. о взыскании задолженности по оплате за пользования жилым помещением и коммунальным услугам в размере 8540, 76 рублей, указав, что ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» осуществляет управление многоквартирным домом, принадлежащим ООО «Жилсервис», по договору управления. В соответствии с договором управления (п.2.2.4) ООО «УК «Усть-Качка» осуществляет начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей помещений, принадлежащих ООО «Жилсервис Усть-Качка». В жилом помещении по адресу: <адрес> поселок, <адрес> постоянно зарегистрирован и проживает Байдак О.А., ФИО6 С января 2010г. по сегодняшний день Байдак О.А. плата за жилищно-коммунальные услуги производилась нерегулярно и не в полном объеме. В связи с этим на ноябрь 2010г. у ответчика образовалась задолженность в размере 8540, 76 рублей, в которую включена задолженность по оплате коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту, плата за найм. Ответчик извещен о сумме задолженности, в добровольном порядке оплату не производит. Согласно п.1 ст. 154 ЖК РФ Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. В соответствии с подп.2 п.3 ст. 682 ГК РФ плата за найм должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Тарифы на коммунальные услуги, плата за содержание и текущий ремонт устанавливались в соответствии с действующим законодательством РФ. Плата за пользование жилым помещением (плата за найм) установлена в соответствии с приказом собственника жилья ООО «Жилсервис Усть-Качка» в размере 5, 5 рублей за кв.м. В соответствии с п.3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном указанной нормой гражданского законодательства. Ответчику ежемесячно выдавались соответствующие счета-извещения (оферты), содержащие все существенные условия договора найма (размер платы, адрес жилого помещения), а ответчик в свою очередь продолжал пользоваться жилым помещением. Таким образом, исходя из буквального толкования п. 3 ст. 438 ГК РФ это является акцептом и договор найма считается заключенным. Приказ, явившийся основанием для начисления платы за пользование жилым помещением, а также начисление платы за найм ответчиком не оспаривалось, т.е. размер платы сторонами был согласован, ответчик фактически принял на себя обязанность по внесению указанной платы в установленном законом срок. Решением мирового судьи судебного участка № 112 Пермского района Пермского края от 29.11.2011г. в удовлетворении исковых требований ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» к Байдак О.А. о взыскании задолженности по оплате пользования жилым помещением и коммунальными услугам, судебных расходов отказано в связи с необоснованностью (л.д. 103-106). ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» обратилась в суд с апелляционной жалобой на решение мирового судьи судебного участка № 112 Пермского района Пермского края от 29.11.2011г., в которой просила отменить решение мирового судьи и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что ответчиком не было представлено каких-либо доказательств того, что <адрес> поселок в <адрес> была предоставлена по договору безвозмездного пользования либо на ином законном основании. Статья 30 ЖК РФ не предусматривает иных вариантов заселения граждан в квартиры, следовательно, ответчик был заселен в квартиру и пользовался ею все это время на основании договора найма, причем не социального, а коммерческого, поскольку правоотношения ответчика с истцом не являются договором социального найма. Анализ главы 35 ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель рассматривает договор найма как возмездную сделку с обязательной уплатой нанимателем платы за жилое помещение. Между сторонами действительно не заключался договор найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа. Но возможность взыскания платы за найм жилого помещения и в случае отсутствия договора, подписанного сторонами возможно, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, а именно, если лицо, получившее оферту, совершило определенные действия по выполнению указанных в ней условий договора. С учетом этого, соблюдением письменной формы договора найма является внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, хотя бы по одной из квитанций, направленных лицу, проживающих в жилом помещении. Ответчиком были получены счета и оплачены, значит, есть основания полагать, что ответчиком были совершены конклюдентные действия, подтверждающие факт заключения договора найма. В счетах-извещениях, остающихся в УК, нет никаких отметок ответчика о том, что он отказывается от уплаты платы за найм (л.д. 111-114). В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе указали, что ФИО11 получила ордер № 720 для вселения <адрес> поселок 23.02.1993г., позднее лицевой счет был переведен по её заявлению на её сына Байдак О.А. (приказ № 27 от 23.10.2008г.) На период заселения действовали Основы жилищного законодательства СССР, принятые Верховным Советом СССР 24.06.1981г., Жилищный кодекс РСФСР. Согласно ст. 4 Основ закреплено существование общественного жилого фонда, т.е. фонда профсоюзных и иных общественных организаций. В соответствии со ст. 7 Основ жилые помещения в домах общественного жилого фонда предоставлялись гражданам в бессрочное пользование. В силу ст. 27 Основ за жилое помещение проживающие в жилых помещениях граждане должны уплачивать плату за пользование (квартплату) и оплачивать коммунальные услуги, т.е. квартплата- эта плата за пользование жилым помещением. Аналогичные нормы содержались и в ЖК РСФСР. Из статьи 50 ЖК РСФСР следует, что пользование жилыми помещениями осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Из типового договора найма, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР № 415 от 25.09.1985г. следует, что наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги. Байдак О.А. был работником Курорт «Усть-Качка», он был принят на работу согласно приказу № 148-к от 07.09.1990г. и уволен согласно приказу № 207/к от 13.03.2007г. В период с 1999г. согласно распоряжению руководства Курорта денежные средства по оплате жилого помещения (квартплата) и коммунальных услуг вычитались из заработной платы работников курорта. В период с июля 1999г. по март 2007г. Байдак О.А. оплачивал и квартплату и коммунальные платежи, совершая таким образом, конклюдентные действия, выражающие его волю установить правоотношения по найму жилого помещения, не в форме устного или письменного волеизъявления, а в форме фактических действий. В июле 2007г. жилой фонд, в том числе и жилой дом, в котором проживал ответчик, был передан в управление ООО «Управляющая компания Усть-Качка», а в апреле 2008 года весь жилой фонд был передан из собственности ЗАО «Курорт Усть-Качка» в собственность ООО «Жилсервис Усть-Качка», которое также заключило договор управления с ООО «Управляющая компания Усть-Качка». После увольнения Байдак О.А. с ЗАО «Курорт Усть-Качка» квартплата уплачивалась им через кассу курорта, а затем в кассу Управляющей компании на основании выданных квитанций. В период с января 2010г. по ноябрь 2010г. плата за жилое помещение и коммунальные услуги ответчиком уплачивалось не в полном объеме. В результате на 01.11.2010г. задолженность Байдак О.А. составила 8540, 76 рублей (л.д. 144). Представитель истца Кислухина И.Г. в судебном заседании на апелляционной жалобе и исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в жалобе и исковом заявлении, пояснив, что взыскание платы за найм с Байдак О.А. правомерно. В соответствии с ЖК РСФСР, Основами жилищного законодательства СССР, действовавшего на момент вселения Байдак в спорное жилое помещение, взимание квартплаты предусматривалось. Оплата ответчиком по квартплате производилась полностью, когда он работал на курорте, квартплата и коммунальные платежи удерживались у него из заработной платы. Между сторонами с 1993г. сложились отношения по договору найма, условия договора должны быть неизменны, ответчиком всегда в период его работы на курорте уплачивалась плата за найм. Когда жилищный фонд был передан с баланса курорта в Жилсервис Усть-Качка, ответчик продолжал оплачивать найм жилого помещения. Ему направлялись счета-извещения с указанием сумм к оплате, но Байдак вносил суммы к оплате меньше. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставлять, принадлежащие ему жилые помещения на условиях найма либо безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования должен прямо быть оговорен сторонами. Плата за найм устанавливается самим собственником, данная сумма не выше платы за найм, установленной в муниципальном жилищном фонде Усть-Качкинского с/п. Ответчик Байдак О.А. в суд не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствии. Представитель истца на основании доверенности Шестаков С.Л. в судебном заседании с исковыми требованиями и апелляционной жалобой не согласился, пояснив, что между собственником жилого помещения и Байдак О.А. письменного договора коммерческого найма не заключалось, не согласовывалась плата за найм и её размер. Ответчик не согласен с платой за найм, поэтому он её не оплачивает. Считает, что ответчик проживает на условиях социального найма, поскольку договор был бессрочным, т.к. это и есть договор социального найма, он таковым и остается в силу ст. 135 ЖК РСФСР, ст. 64 ЖК РФ, ст. 675 ГК РФ. Ответчик не признает начисление по коммерческому найму, поскольку он проживает в квартире на условиях бессрочного социального найма. Представитель третьего лица ООО «Жилсервис» в суд не явился, извещен о рассмотрении дела судебным извещением. Выслушав представителя истца Кислухину И.Г., представителя ответчика Шестакова С.Л., изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: - из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; - из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; - из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; - из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; - вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Согласно статье 19 Жилищного кодекса РФ: 1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. 2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. 3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. На основании ордера № 720 от 23.02.1993г. Байдак В.П. на семью из 4-х человек было предоставлено право занятия 3-комнатной квартиры жилой площадью 49, 7 кв.м. № <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 48 т.1). Согласно ст. 47 ЖК РСФСР, действовавшего на момент занятия спорного жилого помещения, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Согласно приказу № 148-к от 07.09.1990 года Байдак О.А. был принят на должность слесаря КИП 3 раз. в электроцех курорт «Усть – Качка» (л.д. 199-200 т.1). 13.03.2007 года согласно приказу № 207/К Байдак О.А. был уволен по собственному желанию из ЗАО «Курорт Усть – Качка» на основании личного заявления ( л.д. 201-202 т.1). Квартплата и коммунальные платежи оплачивались Байдак О.А. курорту о чем свидетельствуют расчетные листки за период с июля 1999 года по февраль 2007 года (л.д. 203-286 т.1). В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несмотря на отсутствие письменной формы договора найма спорного жилого помещения, между сторонами фактически сложились отношения по договору найма, поскольку Байдак вселились в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности курорту, на основании ордера, проживают в нем с февраля 1993г. по настоящее время, оплачивали курорту квартплату и коммунальные услуги, договор безвозмездного пользования жилым помещением между сторонами не заключался. Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 59 БА № 0911266 от 06 июня 2008 года собственником трехкомнатной квартиры, назначение жилое, общая площадь 81,9 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <адрес> является ООО «Жилсервис Усть – Качка», основанием возникновения права собственности является протокол заседания совета директоров ЗАО «Курорт Усть – Качка» от 27.03.2008 года и акт приёмки – передачи от 17.04.2008 года (л.д. 21 т.1). В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ: 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 01 февраля 2010 года между собственником – ООО «Жилсервис Усть – Качка» и ООО «Управляющая компания Усть – Качка» заключен договор управления № 01-2010/01, согласно которому управляющая организация обязуется в течение срока действия договора предоставлять собственнику услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе и многоквартирный <адрес> <адрес> (л.д. 43-47 т.1). В жилом помещении по адресу: <адрес> постоянно зарегистрированы и проживают ответчик Байдак О.А., а также его мама ФИО12 что подтверждается справкой № 1002 от 05.09.2011г. ООО «Управляющей компании Усть-Качка», лицевой счет в управляющей компании открыт на имя Байдак О.А. (л.д. 9 т.1). Из карточки лицевого счета квартиросъемщика Байдак О.А., счета начислений и оплаты коммунальных услуг и платы за найм по квартире с. Усть-Качка, ул. Новый поселок, д. 1 кв.3 за период с января 2010г. по сентябрь 2011г. видно, что на 01.11.2010г. у Байдак О.А. имеется задолженность на сумму 8540, 76 рублей (л.д. 7, 22-23 т.1) В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Тарифы, на основании которых производились начисления коммунальных платежей, платы на найм жилого помещения установлены и утверждены собственником жилого помещения, а именно приказом № 01-04/01 от 01.12.2008г. об установлении тарифов на коммунальные услуги для населения, проживающем в жилищном фонде ООО «Жилсервис Усть – Качка» и населения, проживающего в домах индивидуального жилого фонда с 01.01.2009г. установлена плата за пользование жилым помещением (плата за найм) в размере 3 рубля за кв.м. ( л.д. 146-147 т.1); протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Жилсервис Усть – Качка» от 17 марта 2010 года, на котором принято решение установить плату за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма с 17.04.2010 года в размере 5 рублей 50 копеек за один квадратный метр (л.д. 159-160 т.1). Ранее плата за найм утверждалась на основании приказов курорта, что подтверждается соответствующими приказами (л.д. 164, 169, 175, 183, 196, 201 т. 1). В соответствии с Решением Совета депутатов МО «Усть-Качкинское сельское поселение» № 79 от 27.11.2009г. с 1 января 2010г. установлена плата на наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования «Усть-Качкинское сельское поселение» в размере 5, 56 руб. за 1 кв.м. общей площади жилья в месяц (л.д. 12 т.2). Таким образом, установленная плата за найм на 2010г. в жилищном фонде ООО «Жилсервис Усть-Качка» в размере 5, 50 рублей за 1 кв.м. не превышает размер платы за найм, установленной для жилых помещений муниципального жилищного фонда с. Усть-Качка. Доводы представителя ответчика Шестакова С.Л. о том, что возникшие правоотношения по пользования Байдак О.А. спорным жилым помещением, вытекают из договора социального найма, являются несостоятельными, поскольку материалами дела подтверждается, что Байдак О.А. проживает в жилом помещении ранее принадлежащим на праве собственности ЗАО «Курорт Усть-Качка», а в настоящее время ООО «Жилсервис Усть-Качка», их право собственности не оспорено. В силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения могут быть предоставлены только жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Спорное жилое помещение не относится ни к государственному или муниципальному жилищному фонду, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих, что он и члены его семьи в 1993г. были вселены в муниципальный или государственный жилищный фонд и в связи с чем они проживают на условиях социального найма в спорном жилом помещении. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что между Байдак О.А. и ООО «Жилсервис Усть-Качка» сложились отношения по возмездному пользованию жилым помещением, которые соответствуют критериям, установленным ст. 671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения. При наличии таких обстоятельств решение мирового судьи не может быть признано основанным на законе. Выводы мирового судьи, изложенные в решении, не соответствует обстоятельствам дела, что на основании ст. 330, ч. 3 ст. 362 ГПК РФ является основанием к отмене решения. Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявленные исковые требования ООО «Управляющая компания Усть-Качка» подлежат удовлетворению в полном объеме. Согласно части 1 и 2 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. Истцом при подаче иска и апелляционной жалобы были понесены расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей, 2000 рублей, что подтверждается платежными поручениями соответственно от 06.09.2010г. и 09.12.2011г. (л.д. 5, 115 т.1). Расходы по оплате госпошлины в размере 2200 рублей в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика. Руководствуясь ст.ст.328, 329, 362 ГПК РФ, суд решил: Решение мирового судьи 112 судебного участка Пермского района Пермского края Андрияновой О.Ю. от 29.11.2011 года - отменить. Иск ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» удовлетворить. Взыскать с Байдак О.А. в пользу ООО «Управляющая компания «Усть-Качка» задолженность по оплате коммунальных услуг, услуг по содержанию, ремонту и платы за найм за период с января 2010 г. по ноябрь 2010 г. - 8540 рублей 76 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей, 2000 рублей. Настоящее решение вступает в законную силу со дня принятия. Мотивированное решение составлено 02 апреля 2012 года. Судья: