Дело № 2-1290/2010г.
РЕШЕНИЕ (на момент размещения в сети Интернет решение не вступило в законную силу)
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 сентября 2010 года г. Пермь
Пермский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Гладких Н.В.
при секретаре Скардиной Л.С.,
с участием истца Молашвили А.С.,
представителя истца Коцофана В.Н., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика Лыкова С.С.- Сасиной М.В., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю- Маслова М.А., действующего на основании доверенности,
представителя 3-го лица Лядовой С.В.- Терещука В.В., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молашвили А.С. к ответчикам: Лыкову С.С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 3-е лицо Лядова С.В., о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости, отмены записи в ЕГРП,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от Дата обезличенаг. заключенного между Лядовой С.В. и Лыковым С.С. по основаниям ст. 450 ГК РФ; признании сделки недействительной по основаниям ст.ст. 170, 179 ГК РФ; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права за Лыковым С.С. и признании недействительной запись регистрации в ЕГРП; признании права собственности на бетонно-блочный незавершенный строительством жилой дом (лит.А) и земельный участок общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенные по адресу: Пермский район, ..., ..., ....
В дальнейшем, 29.07.2010г. истец уточнил исковые требования, просит отменить записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок от Дата обезличенаг. Номер обезличен, незавершенный строительством жилой дом от Дата обезличенагода Номер обезличен; признать незаключенным договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка от Дата обезличенаг. между Молашвили А.С. от лица которого действовала по доверенности Лядова С.В. и Лыковым С.С.
В судебном заседании истец отказался от исковых требований к ответчику в части расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от Дата обезличенаг. заключенного между Лядовой С.В. и Лыковым С.С.; признании сделки недействительной; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права за Лыковым С.С.; признании права собственности на бетонно-блочный незавершенный строительством жилой дом (лит.А) и земельный участок общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенные по адресу: ..., ..., ..., ....
Отказ от иска в части принят судом, дело производством в этой части прекращено на основании определения Пермского районного суда Пермского края от 10.08.2010г. л.д.104-105).
В обосновании своих требований истец указал, что Дата обезличенаг. Лядова С.В., действующая по доверенности от Дата обезличенаг. от его имени, заключила договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома с земельным участком с Лыковым С.С. Согласно договора, недвижимое имущество было продано за Номер обезличен млн. руб. Договор зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю в Пермском отделе Дата обезличенагода, произведен переход права собственности на объекты недвижимого имущества на нового приобретателя. Лядова С.В. не могла продавать по данной доверенности имущество и быть его представителем в УФРС по Пермскому краю, так как доверенность на отчуждение имущества он не давал. В доверенности от Дата обезличенаг., которую он дал Лядовой С.В. предусмотрено лишь право быть его представителем в кредитных организациях по вопросу получения кредита, оформления ипотеки, и регистрации договоров об ипотеке. Согласно методическим рекомендациям по удостоверению доверенностей, утвержденным Решением Федеральной нотариальной палаты от 07-Дата обезличенаг., доверенность должна содержать полномочия, передаваемые представителю, полномочия должны быть изложены полно и ясно, с тем, чтобы они не вызывали различное понимание. Поскольку Лядова не была наделена полномочиями от имени него на подачу заявления в регистрационный орган о государственной регистрации договора купли-продажи, соответственно и сама регистрация договора, а в последующем и регистрация права являются незаконными, так как проведены в нарушение требований ФЗ от Дата обезличенаг. Номер обезличенФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Свидетельством того, что он не уполномочивал Лядову продавать дом с земельным участком может служить и то, что на момент оформления доверенности право собственности на это имущество не было зарегистрировано за ним, следовательно, он не мог им распоряжаться.
В судебном заседании истец настаивал на исковых требованиях по доводам, изложенным в уточненном заявлении, пояснил, что уезжал на отдых в Турцию, поэтому Дата обезличенаг. дал доверенность Лядовой на представление его интересов в Банке по вопросу оформления кредита. Кредит брался на расширение бизнеса, был заложен магазин по ... .... На момент оформления доверенности, в его собственности не было дома и земельного участка в ..., он зарегистрировал право собственности на это имущество гораздо позже. Земельный участок и незавершенный строительством жилой дом он купил в 2004году в рассрочку за три года, и зарегистрировал все в ЕГРП в июне 2007года. О том, что дом с земельным участком продан Лядовой, он узнал от нее самой весной 2010года, так как с июля 2009года в спорном доме не проживал. Деньги по договору купли-продажи в размере Номер обезличен млн. руб. он не получал, и не знал, что они перечислены ему на счет. Деньги были сняты со счета Лядовой по той же самой доверенности. Он забыл, что давал доверенность Лядовой, поэтому не отменял ее. Считает, что договор купли-продажи дома и земельного участка не заключен, так как Лядова не имела полномочий на их отчуждение. Не отрицает, что доверенность от Дата обезличенаг. нотариус составила с его слов, он доверенность прочитал и подписал, но не думал, что продажа дома и земельного участка является сделкой, считал, что это относится только к договорам по ипотеке.
Представитель истца Коцофан В.Н исковые требования поддерживает, пояснил, что истец дал аналогичную доверенность по продаже недвижимости по ... ... на имя Мишлакова М.С. Обратившись в Индустриальный отдел Управления Росреестра, те приостановили регистрацию перехода права собственности, в том числе и из-за того, что в доверенности не был указан объект недвижимости, подлежащий отчуждению, а также право на подписание договора купли-продажи. Считает, что таким же образом должны были поступить и в Пермском отделе УФРС, когда Лядова представила документы по спорному объекту на регистрацию. Истец передал Лядовой право на совершение определенных действий, а именно право на заключение сделок, но не передавал право на отчуждение имущества, которым он еще не обладал на праве собственности на момент оформления доверенности. Не отрицает, что законодательством не предусмотрено в обязательном порядке указывать в доверенности конкретное имущество, но считает, что должны быть указаны индивидуальные особенности имущества.
Ответчик Лыков С.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, направил своего представителя.
Представитель ответчика Сасина М.В. с иском не согласна, в судебном заседании пояснила, что право собственности на земельный участок было зарегистрировано за Молашвили А.С. еще в 2004 году и получено свидетельство о государственной регистрации права, а в 2007году получен дубликат этого свидетельства. До оформления сделки Лыков С.С. осмотрел жилой дом и земельный участок, ознакомился с доверенностью, которую выдал истец. Лядова по доверенности могла регистрировать любые сделки. Решение о продаже дома и земельного участка было принято совместно Молашвили А.С. и Лядовой С.В., которые проживали одной семьей, в фактически брачных отношениях. Продать имущество они решили так как нужны были деньги для расширения бизнеса. Деньги за приобретенное имущество в размере Номер обезличен млн. руб. Лыков передал Лядовой, которая перечислила их на счет Молашвили А.С., о чем его уведомила посредством SMS сообщения.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю- Маслов М.А. с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что запись в ЕГРП о регистрации права собственности на спорный земельный участок за Молашвили А.С. произведена Дата обезличена., а дом зарегистрирован Дата обезличена. на основании разрешения на строительство дома и договора купли-продажи земельного участка. По дому заявление о государственной регистрации права собственности предоставлено самим Молашвили А.С. Дата обезличенаг. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и незавершенный строительством дом произведена за Лыковым С.С. Дата обезличенагода. Для регистрации были представлены все необходимые документы, у регистратора нем было оснований для приостановления регистрации, либо отказа в регистрации. В доверенности от имени Молашвили А.С. было указано на совершение любых сделок, что подразумевает в том числе и отчуждение любого имущества. В материалах дела имеется приходный кассовый ордер о перечислении полученных денежных сумм по сделке на лицевой счет Продавца Молашвили А.С. за один день до регистрации перехода права, поэтому такая регистрация была произведена.
3-е лицо Лядова С.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила своего представителя.
Представитель 3-го лица Терещук В.В. с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что Лядова С.В. получила от Молашвили А.С. доверенность, в котором указано, что она имеет право заключать и подписывать все разрешенные законодательством сделки, в том числе она по этой доверенности может получать и деньги по сделке. На протяжении всего времени истец общался с Лядовой С.В., поэтому знал о сделке с недвижимым имуществом. Целью сделки была необходимость получить денежные средства на развитие совместного бизнеса, покупку нового магазина. О намерении продать дом истец неоднократно говорил, в том числе и при посторонних людях. В дальнейшем, эти деньги нужны были, чтобы участвовать в торгах по приобретению помещения под магазин, однако торги сорвались, поэтому Лядова передала деньги, вырученные от продажи дома и земельного участка Лыкову С.С. на ответственное хранение, так как начался спор по сделке. Указанные денежные средства Молашвили А.С. может получить в любое время у Лыкова С.С. Так ка отношения между истцом и Лядовой С.В. испортили, Молашвили А.С. подал иск в суд.
Выслушав пояснения истца, его представителя, представителей ответчиков и третьего лица, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличенагода между Молашвили А.С., за которого по доверенности от Дата обезличенагода действовала Лядова С.В. и Лыковым С.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: бетонно-блочного незавершенного строительством жилого дома и земельного участка общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/поселение, ..., ..., .... Недвижимое имущество продано за Номер обезличен млн. руб., которые получены в полном объеме от Покупателя Лыкова С.С. Лядовой С.В. при подписании договора купли-продажи л.д.7-8).
Из ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о продаже считается незаключенным.
Судом установлено, что все существенные условия договора, указанные в нем, сторонами соблюдены, договор заключен в простой письменной форме, в договоре определены предмет и цена. Лыков С.С. товар принял и уплатил, согласно договора, Номер обезличен млн. руб., цена товара определена договором. Договор не противоречит нормам ГК РФ, договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома между сторонами был заключен.
В силу действующего законодательства, момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст. 425 и п.1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
В соответствие со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствие со ст. 154 ГК РФ сделки могут двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
В соответствии со ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.
В соответствии со ст.156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уведомление, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из вышесказанного следует, что доверенность является односторонней сделкой, к которой могут применяться положения об обязательствах и о договорах.
В судебном заседании установлено, что в доверенности от Дата обезличенагода подписанной Молашвили А.С. и удостоверенной нотариусом ФИО20 по реестру Номер обезличен предоставлено право Лядовой С.В. заключать и подписывать от имени Молашвили А.С. все разрешенные настоящим законодательством сделки, в том числе кредитные договоры, договоры о предоставлении кредитной линии, дополнительные соглашения, договоры залога, договоры об ипотеке и дополнительные соглашения с любым банком по ее усмотрению, определяя условия и цену сделок по своему усмотрению, получать денежные средства по кредитному договору...; быть его представителем... в Управлении Федеральной регистрационной службе по Пермскому краю по вопросам регистрации его права собственности, сделки и перехода права собственности на отчуждаемую недвижимость на нового собственника...л.д.49).
Доводы истца, что по указанной доверенности он не предоставлял Лядовой С.В. право продажи дома с земельным участком, так как в доверенности не указано на право продажи и не указан объект недвижимости, не состоятельны, так как анализируя данную доверенность, суд приходит к выводу, что в доверенности указано право на совершение любых разрешенных законодательством сделок, а договор купли-продажи недвижимого имущества является сделкой, поэтому Лядова С.В. имела право в том числе и на продажу спорного объекта недвижимости.
Суд считает, ошибочными доводы истца относительно п.4.6. Методических рекомендациям по удостоверению доверенностей, утвержденным Решением Федеральной нотариальной палаты от 07-08.07.2003г., протокол № 03/03, согласно которого если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные конкретные признаки этого имущества. Истец в своей доверенности от Дата обезличенаг. не предоставлял Лядовой С.В. полномочия в отношении какого-то конкретного имущества, а выдал доверенность на заключение любых сделок, следовательно, в отношении любого, принадлежащего ему имущества.
Истцом доверенность, как односторонняя сделка, не оспорена. Напротив, истец в судебном заседании указывал, что доверенность составлена нотариусом с его слов, он прочитал текст доверенности и подписал его. На момент рассмотрения дела данная доверенность не признана недействительной. Сам истец, выдал доверенность сроком на три года, и в течение этого времени не предпринимал попыток отменить ее. Доводы истца, что он забыл про доверенность, не состоятельны.
Также не состоятельны доводы истца, что на момент оформления доверенности ему не принадлежали на праве собственности спорный земельный участок и жилой дом, поэтому он не мог выдать доверенность на их отчуждение. Данные обстоятельства опровергаются материалами дела, обозреваемым в судебном заседании регистрационным делом. Спорный земельный участок был приобретен Молашвили А.С. по договору купли-продажи от Дата обезличенаг., прошел государственную правовую регистрацию в УФРС по Пермскому краю с последующей выдачей свидетельств о государственной регистрации права, что отражено в договоре купли-продажи от Дата обезличенагода. А также подтверждается заявлением самого Молашвили А.С.., поданным в Пермскую областную регистрационную службу Дата обезличенаг. о регистрации права собственности; копией договора купли-продажи земельного участка от Дата обезличенаг.; заявлением Молашвили А.С.., поданным в Пермский отдел УФРС по ... Дата обезличенаг. о регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом; разрешением Номер обезличенг. на производство строительно-монтажных работ по строительству жилого дома в д. Кондратово от Дата обезличенагода; распиской в получении документов на государственную регистрацию от Дата обезличенаг. Таким образом, на момент выдачи доверенности от Дата обезличенаг. истец владел на праве собственности земельным участком, на котором производилось строительство жилого дома.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Свидетель ФИО21. пояснила, что семью Молашвили А.С. и Лядовой С.В. знает с 2006года.. Слышала между ними разговор, что возможно коттедж придется продавать, так как он маленький. В марте 2010года узнала от Лядовой, что она намерена продать коттедж, так как хотят расширять бизнес, купить магазин за Номер обезличен млн. руб. Лядова С.В. интересовалась надо ли будет платить налог с продажи. Она проконсультировала по этому поводу Лядову С.В., так как сама работает в ИФНС ... ...у .... На тот период она не знала, что Молашвили с Лядовой уже живут раздельно.
Свидетель ФИО23 показала, что еще в 2007году приезжала в гости к Молашвили А.С.и Лыковой С.В., останавливалась у них в коттедже, слышала от них о намерении продать коттедж для развития бизнеса. Три месяца тому назад она вновь приехала к ним в гости и узнала от Лядовой С.В., что коттедж они продали.
Свидетель ФИО24 показал, что в декабре 2009года он возил Лыкова С.С. в ФИО25 посмотреть дом Лядовой С.В. Лыков С.С. хотел купить этот дом, за какую цену, не говорил. Лядова с Молашвили ему ничего о продаже дома не рассказывали. Второй раз он приезжал с Лыковым С.С. в этот же дом в январе 2010года, чтобы оценить отделку дома, так как раньше занимался отделочными работами. Лыкова все устроило, он хотел купить этот дом.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Судом установлено, что для регистрации перехода права на недвижимое имущество от сторон сделки- Лядовой С.В., действующей по доверенности от Молашвили А.С. И Лыкова С.С. в Пермский отдел УФРС по Пермскому краю поступили все необходимые для регистрации документы, что подтверждается распиской в получении документов и другими документами, имеющимися в материалах дела л.д. 38-57).
Денежная сумма, полученная от сделки в размере Номер обезличен млн. руб., перечислена Лядовой С.А. на лицевой счет Молашвили А.С. в отделении Сбербанка до проведения государственной регистрации перехода права собственности на нового покупателя л.д.56-57). То обстоятельство, что в последующем эта сумма была снята Лядовой С.А. со счета все по той же доверенности, не является основанием для свидетельствования о незаключенности сделки.
Дата обезличена г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись Номер обезличен о государственной регистрации права собственности за Лыковым С.С. на вышеуказанный земельный участок и запись Номер обезличен о государственной регистрации права собственности за Лыковым С.С. на вышеуказанный незавершенный строительством жилой дом л.д.74-75).
Каких-либо нарушений при регистрации перехода права собственности на нового Покупателя судом не установлено, поэтому оснований для аннулирования записи о государственной регистрации, не имеется.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования и возражения.
К основаниям по которым договор может быть признан незаключенным можно отнести: отсутствие в договоре соглашения по всем существенным условиям; отсутствие передачи имущества в реальном договоре; отсутствие факта государственной регистрации договора, когда такая регистрация обязательна; совершение сделки неуполномоченным лицом.
Ни один из данных оснований, не нашел подтверждения в судебном заседании.
Таким образом, истец не представил доказательств того, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости является незаключенным, поэтому его требования не подлежат удовлетворению.
Требований о признании сделки недействительной истец не заявлял, от первоначальных требований отказался добровольно.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Молашвили А.С. о признании незаключенным договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/поселение, ..., ..., ... от Дата обезличенагода; отмены записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности от Дата обезличенагода на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/поселение, ..., ..., ..., оставить без удовлетворения.
На решение суда в течение в 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.
Судья (подпись)
СПРАВКА
Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2010года
Судья Гладких Н.В.