№ 2-1551/2010 об отказе в удовлетворении иска о взыскании неустойки признании недейств.договора

Дело № 2-1551/2010г.

РЕШЕНИЕ (на момент размещения в сети Интернет решение не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

15 сентября 2010 года город Пермь

при секретаре Л.С. Скардиной,

с участием представителя истца Жебелевой Е.Н. – Жабчикова А.Н., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» – Савинцевой А.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жебелевой Е.Н. к ответчику ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» о признании недействительным пункта договора и взыскании неустойки за нарушение исполнения обязанностей по договору,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Жебелева Е.Н. обратилась к ответчику ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» с исковым заявлением о признании недействительными пунктов 3.4 договора Номер обезличен «О резервировании площадей объекта» и взыскании денежной суммы в виде неустойки в размере 2 473 420 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 02 апреля 2008 года между ней и ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» заключен договор Номер обезличен «О резервировании площадей объекта». В соответствии с этим договором она обязана произвести уплату денежной суммы в размере 2 473 420 рублей и заключить с ответчиком в качестве покупателя договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, в течение пяти месяцев после завершения строительства жилого дома. На основании договора Номер обезличен ответчик принял на себя обязанности завершить строительство жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, ориентировочно в 3 квартале 2008 года, то есть до 01 октября 2008 года; до 01 марта 2009 года зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, и заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры. Исполняя условия договора Номер обезличен, она уплатила ответчику денежную сумму в размере 2 473 420 рублей. Ответчик закончил строительство жилого дома 08 октября 2008 года, поэтому до 08 марта 2009 года должен был заключить с ней договор купли-продажи квартиры и передать ей квартиру, свободную от прав третьих лиц. 09 февраля 2009 года ответчик передал вышеуказанную квартиру в залог Банку».15 декабря 2009 года ответчик заключил с ней договор купли-продажи указанной квартиры, освободил квартиру от обременения в виде залога. Следовательно, ответчик допустил просрочку исполнения обязанности по передаче ей квартиры. Указанная просрочка должна исчисляться с 08 марта 2009 года по 14 декабря 2009 года. Согласно ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» ответчик обязан уплатить неустойку в размере трёх процентов от цены выполнения услуги за каждый день просрочки. Просрочка ответчика составляет 281 день, неустойка составляет 20 850 939 рублей. В силу закона сумма данной неустойки не должна превышать цену выполненной работы. При таком положении она вправе требовать от ответчика уплаты неустойки в размере 2 473 420 рублей.

Согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. В силу п.3.4 договора Номер обезличен она обязана возмещать ответчику расходы, связанные с содержанием квартиры, текущим и техническим обслуживанием, ремонтом всего общего имущества объекта и содержанием придомовой территории объекта с момента ввода объекта в эксплуатацию и до даты государственной регистрации права собственности на квартиру, но не более шести месяцев. Срок возмещения указанных расходов может быть продлен в случае, если по её вине государственная регистрация права собственности на квартиру не будет осуществлена в течение шести месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию. Данные условия противоречат ст. 153 Жилищного кодекса РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В дальнейшем, 20 августа 2010 года истец подала уточненное исковое заявление, уменьшила размер неустойки, которую требует взыскать с ответчика, до 300 000 рублей, указав, что законная неустойка в размере 2 473 420 рублей несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства.

Истец Жебелева Е.Н. не явилась в судебное заседание, извещена о времени и месте судебного заседания, направила в суд своего представителя.

Представитель истца Жабчиков А.Н. просил удовлетворить заявленные требования по доводам, изложенным в иске, пояснил, что жилой дом по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, был введен в эксплуатацию 08 октября 2008 года, ответчик был обязан заключить с истцом договор купли-продажи квартиры Номер обезличен, находящейся в указанном доме, до 08 марта 2009 года, своевременно не исполнил указанную обязанность, поэтому должен уплатить неустойку. Размер неустойки снижен до 300 000 рублей, так как такой размер соразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства. К отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, подлежит применению Закон «О защите прав потребителей». Истец получила в пользование квартиру 15 июня 2009 года, подписала акт приёма-передачи квартиры. Первый договор купли-продажи был заключен только 15 июня 2009 года. Данный договор не проходил государственную регистрацию. 15 декабря 2009 года истец и ответчик заключили другой договор купли-продажи квартиры Номер обезличен, на основании которого была проведена государственная регистрация права собственности истца на данную квартиру. Положение пункта 3.4 договора о резервировании площадей объекта от 02 апреля 2008 года противоречит Жилищному кодексу РФ. Расходы, указанные в пункте 3.4 договора от 02 апреля 2008 года, неправомерно возложены на истца, поскольку до государственной регистрации права собственности истца на квартиру собственником жилого помещения являлся ответчик, который и должен нести соответствующие расходы.

В судебном заседании представитель ответчика Савинцева А.В. не согласилась с исковыми требованиями, пояснила, что истец требует признания пункта 3.4 договора, однако сам договор прекратил своё действие в связи с исполнением сторонами договора своих обязательств. Согласно оспариваемому пункту договора Жебелева Е.Н. должна возмещать ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» расходы по содержанию квартиры до момента перехода к истцу права собственности на жилое помещение. ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» не предъявляла к Жебелевой Е.Н.. требований о возмещении указанных расходов, то есть условия пункта 3.4 договора Номер обезличен не исполнялись сторонами, наличие данного условия не привело к наступлению негативных последствий для истца. Следовательно, признание указанного условия договора недействительным не влияет на права и обязанности истца. Жилой дом Номер обезличен был построен с привлечением кредитных средств банка, поэтому жилые помещения в данном доме были обременены залогом. Ответчик был обязан заключить с истцом договор купли-продажи квартиры и передать квартиру во владение истцу не позднее марта 2009 года. Договор купли-продажи квартиры был заключён и произведена передача квартиры истцу в июне 2009 года, следовательно, ответчик допустил нарушение своих обязанности на срок в три месяца. Договор от 15 июня 2009 года не исполнен, так как истец отказалась регистрировать договор и переход права собственности на квартиру, обременённую залогом. Данный срок нарушения является незначительным, поэтому неустойка, требуемая истцом, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как истец вселилась в квартиру в июне 2009 года и пользовалась ей до момента регистрации права собственности, не представила доказательств наступления негативных последствий в виде убытков из-за несвоевременного исполнения ответчиком обязанностей по договору. При таких обстоятельствах истцу следует отказать в требовании о взыскании неустойки либо снизить размер неустойки до разумных пределов. При принятии решения суд должен учесть, что истец злоупотребляет правом, поскольку неоднократно обращалась к ответчику с требованием о взыскании денежных сумм, многократно уточняла и изменяла свои требования, то есть проявила желание взыскать денежные средства с ответчика по любым основаниям.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч.ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ следует, что сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

02 апреля 2008 года Жебелева Е.Н. и ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» заключили в письменной форме договор Номер обезличен о резервировании площадей объекта – жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен л.д. 20-25).

Дата обезличенаг. и Дата обезличенаг. истец внесла денежную сумму по договору Номер обезличен в размере 700 000руб. и 1 773 420 руб., что подтверждается квитанциями, справкой л.д.26, 27).

Указанный жилой дом введён в эксплуатацию 08 октября 2008 года, что подтверждается соответствующим разрешением л.д.32-33). Право собственности на кв Номер обезличен дома Номер обезличен по ... ... зарегистрировано за ООО «Проектно-строительная компания «БРиС» л.д.31).

15 июня 2009 года квартира Номер обезличен, расположенная по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, была передана истцу во владение и пользование, заключен договор купли-продажи квартиры, что подтверждается актом приёма-передачи и соответствующим договором (

15 декабря 2009 года истец и ответчик заключили другой договор купли-продажи указанной квартиры, на основании которого произведена регистрация права собственности истца на квартиру л.д.28-30).

С Дата обезличена года Жебелева Е.Н. является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Пермский край, Пермский район, ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д.4).

Согласно договору Номер обезличен о резервировании площадей объекта ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» приняло на себя обязанности:

1) выступить застройщиком при строительстве жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу; 2) по резервированию за Жебелевой Е.Н. квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен; 3) по заключению с Жебелевой Е.Н. договора купли-продажи зарезервированного жилого помещения не позднее пяти месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу и передаче квартиры Жебелевой Е.Н.;

Жебелева Е.Н. приняла на себя обязанности:

1) по заключению с ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» договора купли-продажи указанной квартиры и принятию квартиры от ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (пункт 2.1.1); 2) оплате цены данной квартиры в размере 2 473 420 рублей до Дата обезличена года (согласно приложению № 1.1-12 от 02 апреля 2008 года); 3) возмещению ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» всех расходов, связанных с содержанием квартиры, текущим и техническим обслуживанием, ремонтом, в том числе капитальным, всего общего имущества жилого дома Номер обезличен по ... ... и содержанием придомовой территории данного жилого дома (Объекта) с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и до даты государственной регистрации права собственности Жебелевой Е.Н. на квартиру, но не более шесть месяцев. Срок возмещения указанных расходов может быть продлён только в случае, если государственная регистрация права собственности Жебелевой Е.Н. на квартиру не будет осуществлена по вине Жебелевой Е.Н. в течение шести месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (пункт 3.4).

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин выступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Суд считает, что договор Номер обезличен не является договором строительного подряда, так как ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» не принимала обязанности по строительству по заданию Жебелевой Е.Н. определённого объекта- квартиры, соответственно Жебелева Е.Н. не принимала обязанности по созданию необходимых условий для выполнения работ по строительству объекта, принятию результата работ. Из п. 2.2.2 договора о резервировании площадей объекта следует, что ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» обязано заключить для строительства дома договоры с подрядчиками.

Доводы представителя ответчика, что для строительства дома был получен кредит в Банке, который был предоставлен под ипотеку строящегося дома, поэтому, в том числе и квартира истца была под залогом Банка, подтверждаются договором ипотеки Номер обезличен от Дата обезличенаг. л.д. 37-46 дело № 2-2208/2009) и договором Номер обезличеннкл (и) об открытии невозобновляемой кредитной линии от Дата обезличенаг. л.д. 82-94 дело № 2-2208/2009).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

На основании ч. 9 ст. 4 данного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Суд считает, что договор Номер обезличен от 02 апреля 2008 года содержит элементы договора участия в долевом строительстве, поскольку в нём: указаны некоторые условия такого договора, поименованные в ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона; предусмотрена обязанность одной стороны построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать квартиру другой стороне договора; предусмотрена обязанность другой стороны уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Суд находит, что в договоре Номер обезличен о резервировании площадей объекта не содержатся условия о гарантийном сроке на объект строительства. Кроме того, договор о резервировании площадей объекта не зарегистрирован в регистрирующем органе, как то предусмотрено для договора участия в долевом строительстве.

При таком положении договор Номер обезличен как договор участия в долевом строительстве не может считаться заключенным, так как в нем не содержится одно из существенных условий такого договора и договор не прошел правовую регистрацию.

В соответствии со ст.28 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работ (оказания услуг), ее этапа взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работ (оказания услуги)…

Исходя из договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» не брало на себя обязательства по выполнению каких-либо работ или оказанию услуги истцу. Заключение в будущем договора купли-продажи квартиры не является предоставлением услуги.

Следовательно, положения Закона «О защите прав потребителей» не могут быть применены к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком.

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, по смыслу указанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве является достаточным основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, заключение дополнительного договора для перехода права собственности не предполагается.

Суд считает, что договор Номер обезличен о резервировании площадей объекта, заключенный между истцом и ответчиком, носит элементы предварительного договора, поскольку из его содержания следует, что стороны обязались заключить в будущем договор о передаче имущества – договор купли-продажи квартиры, установили в указанном договоре предмет, а также другие существенные условия основного договора – цена имущества, порядок передачи имущества, указали срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Последующие действия сторон договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта, направленные на заключение договора купли-продажи квартиры, указывает на то, что целью договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта являлось заключение договора купли - продажи жилого помещения и переход права собственности на него к Жебелевой Е.Н.

При таких обстоятельствах суд находит, что отношения, возникшие между истцом и ответчиком, подлежат регулированию на основании правовых норм о предварительном договоре. Закон не предусматривает возможности включения в предварительный договор условий об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение этого договора в виде уплаты неустойки.

В ч. 5 ст. 429 ГК РФ указаны последствия, которые могут наступить для стороны предварительного договора, не исполняющей обязанность заключить основной договор - в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные последствия отражены в пункте 4.1 договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта от 02 апреля 2008 года.

При таком положении истец Жебелева Е.Н. не может требовать от ответчика уплаты неустойки на нарушение срока исполнения обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку законом предусмотрены иные правовые последствия за нарушение указанной обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Суд установил, что договор Номер обезличен о резервировании площадей объекта от 02 апреля 2008 года фактически исполнен, поскольку договор купли-продажи квартиры заключен между истцом и ответчиком, право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец не представил доказательств того, что в результате применения пункта 3.4 договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта от 02 апреля 2008 года нарушены его права и законные интересы, а именно: ответчик предъявил требование к истцу о возмещении расходов, указанных в оспариваемом пункте договора.

Довод представителя истца о том, что организация, оказывающая жилищно-коммунальные услуги истцу, предъявляет требование об оплате этих услуг за время до вселения истца в квартиру не может быть принят судом во внимание, так как согласно оспариваемому пункту договора требование о возмещении расходов может заявлять ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС», а не иное лицо.

Истец не представила доказательств, подтверждающих, что требование по оплате ею жилищно-коммунальных услуг за время до передачи ей квартиры неразрывно связано с оспариваемым условием договора Номер обезличен, в частности вытекает из договора уступки права требования, по которому ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» передало соответствующее право организации жилищно-коммунального хозяйства.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что не знает, в связи с чем организация, оказывающая жилищно-коммунальные услуги насчитала истцу на май 2009года задолженность по жилищно-коммунальным услугам, хотя квартира была передана истцу лишь в июне 2009года, однако предполагает, что эта задолженность насчитана именно на основании п.3.4 договора Номер обезличен о резервировании площадей объекта.

Данные доводы представителя истца построены лишь на предположениях, доказательствами не подтверждены.

Следовательно, суд не находит оснований для признания недействительным условия договора, который исполнен и по данному договору прекращены все обязательства.

При таких обстоятельствах исковые требования являются не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Жебелевой Е.Н. о признании недействительным п. 3.4 договора Номер обезличен «О резервировании площадей объекта» от 02.04.2008 г., взыскании с ООО «Проектно-строительная Компания «БРиС» неустойки оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в течение десяти дней в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.