Дело № 2-28/2011г.
РЕШЕНИЕ (на момент размещения в сети Интернет решение не вступило в законную силу)
Именем Российской Федерации
14 января 2011 года г. Пермь
Пермский районный суд Пермского края
в составе председательствующего судьи Н.В. Гладких,
при секретаре Л.С. Скардиной
с участием представителя истца Аптуковой И.Х.- Серяковой Е.Ю., действующей на основании доверенности,
ответчика Костарева Э.В.,
представителя ответчика Костарева Э.В.- Габдулсаитова Р.М., допущенного к участию в процессе по устному ходатайству ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аптуковой И.Х. к ответчикам: Цаплиной Н.М., Костареву Э.В., 3-и лица- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, производстве государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, аннулировании записи о государственной регистрации перехода права, истребовании имущества из чужого владения,
УСТАНОВИЛ:
Аптукова И.Х. обратился с иском о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2010года между ней и Цаплиной Н.М. и признании за ней права собственности на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Пермский район, <адрес>.
В обосновании своих требований указала, что 09.08.2010г. между ней и Цаплиной Н.М. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Договор заключен в письменной форме, в тексте договора поименованы все основные условия, предусмотренные действующим законодательством, имеются сведения о продавце и покупателе, указаны предмет договора, цена договора. Также в тексте договора имеется расписка Продавца о получении ей денежных средств по договору в полном объеме. Кроме того, по факту получения денежной суммы ответчик дополнительно написала расписку. После подписания договора купли-продажи, передачи денежных средств Продавцу, а имущества Покупателю, 10.08.2010г. все документы были сданы на государственную регистрацию в регистрационную службу Пермского района. В момент сдачи документов на регистрацию, Цаплина лично присутствовала, подписала заявление о производстве государственной регистрации перехода права на земельный участок. Срок получении документов после государственной регистрации был определен 09.09.2010года, однако к этому времени государственная регистрация по сделке не произведена, так как 25.09.2010года от Цаплиной Н.М. в регистрационную службу поступило заявление о возврате документов без регистрации. Поскольку сделка была совершена в простой письменной форме, которая предусмотрена ст.550 ГК РФ для таких сделок, она считается заключенной с момента подписания договора купли-продажи сторонами. В настоящее время она пользуется земельным участком, очистила его от остатков строений, мусора. От ответчика в ее адрес не поступало предложений о расторжении договора купли-продажи земельного участка, договор ответчик не оспаривает, а лишь необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права.
В дальнейшем, 03.12.2010года истец уточнила и дополнила исковые требования, кроме первоначальных требований, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2010года заключенный между Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В. недействительным; истребовать спорный земельный участок у Костарева Э.В.
В обосновании требований указала, что в связи с тем, что документы на земельный участок на имя продавца Цаплиной Н.М., подтверждающие ее право собственности оформлены надлежащим образом, считает, что она имеет право требовать провести государственную регистрацию перехода права собственности в отсутствие ответчика, так как та необоснованно уклоняется от государственной регистрации. В период рассмотрения гражданского дела Цаплина Н.М. продала спорный земельный участок Костареву Э.В. за 100 000руб. по договору купли-продажи от 30.09.2010года, а 12.10.2010года эта сделка была зарегистрирована органом государственной регистрации, о чем Костареву Э.В. выдано свидетельство. Считает, что Цаплина Н.М., не расторгнув с ней договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2010года, была не вправе вторично продавать земельный участок другому лицу, так как на момент совершения второй сделки, имущество было запродано и обременено имущественными правами третьего лица, ответчик знала о существовании судебного спора, поэтому указанная сделка должна быть признана недействительной по основаниям ст.166-168 ГК РФ. На основании ст.301,302 ГК РФ считает возможным истребовать земельный участок у Костарева Э.В., который приобрел это имущество по возмездной сделке.
В дальнейшем, 17.12.2010года истец уточнила и дополнила исковые требования, просила произвести переход права собственности указанного земельного участка на ее имя; признать договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2010года заключенный между Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В. недействительным и аннулировать запись о регистрации права собственности на указанный земельный участок на имя Цаплиной Н.М. и Костарева Э.В., произведенную в ЕГРП; истребовать спорный земельный участок у Костарева Э.В.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени разбирательства дела, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на иске настаивает, направила своего представителя.
Представитель истца Серякова Е.Ю. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, пояснила, что Цаплина Н.М. и Аптукова И. Х. заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, Аптукова заплатила Цаплиной 90 000руб., что указано в договоре и расписке. В дальнейшем Цаплина отозвала с государственной регистрации документы и продала земельный участок Костареву Э.В., при этом договор купли-продажи с Аптуковой И.Х. не расторгался, деньги обратно Цаплина не вернула. Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания его сторонами, поэтому Цаплина Н.М. не имела права продавать этот же земельный участок другому лицу, поскольку на тот момент владельцем участка уже была Аптукова И.Х., которая получила земельный участок, очистила его от строительного мусора, частично возвела забор, из владения Аптуковой земельный участок не выбывал. По этому основанию, считает договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В. недействительным.
Ответчик Цаплина Н.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, уважительные причины неявки в судебное заседание не сообщила, в предыдущем судебном заседании пояснила, что с иском не согласна. При оформлении договора купли-продажи земельного участка с Костаревым Э.В., она говорила ему, что земельный участок продала Аптуковой, но так как та не отдала ей всю денежную сумму по договору, она отозвала документы с регистрации. Она посчитала, что отзыв документов с регистрации достаточен, чтобы считать, что договор купли-продажи земельного участка с Аптуковой И.Х. расторгнут.
Ответчик Костарев Э.В. с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что приобрел земельный участок у Цаплиной Н.М. по возмездной сделке, заплатил ей за участок 100 000руб. Цаплина передала ему земельный участок, он ездил, осматривал участок, на котором имелся строительный мусор, забор отсутствовал. Аптукова И.Х. земельным участком не пользуется, он сам вбивал колышки на том месте, где должен быть установлен забор. На момент покупки земельного участка, Цаплина говорила ему, что продала земельный участок, но деньги ей полностью за участок не заплатили, поэтому она отозвала документы с регистрации. Он посчитал, что это достаточно, чтобы оформить другой договор купли-продажи земельного участка, при этом он не знал, что предыдущий договор не расторгнут.
Представитель ответчика Костарева Э.В.- Габдулсаитов Р.М. с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что Костарев Э.В. является добросовестным покупателем земельного участка, который уплатил денежную сумму по договору, о притязаниях 3-х лиц на этот участок ничего не знал, договор купли-продажи между Цаплиной Н.М. и Аптуковой И.Х. не видел, законно пользуется земельным участком. Сделка между Цаплиной Н.М. и Аптуковой И.Х. завершена не была, так как деньги по договору переданы не в полном объеме, сделка не прошла государственную регистрацию, следовательно, у Аптуковой И.Х. не возникло права собственности на это имущество. Считает, что зарегистрированное право Костарева Э.В. на спорный земельный участок не может быть оспорено.
Третье лицо- Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Суд, заслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, оценив письменные доказательства, приходит к следующему выводу.
Предметом настоящего иска Аптуковой И.Х. является истребование имущества от добросовестного приобретателя, каким является Костарев Э.В., аннулировании записи в ЕГРП на спорное имущество за Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В., признание недействительным договора купли-продажи, заключенного между Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В., признание за ней права собственности на спорное имущество, производство перехода права собственности на земельный участок на ее имя. Истец исходит из того, что сделка купли-продажи от 09.08.2010года является заключенной, договор не расторгнут, а повторная сделка купли-продажи на этот же объект недвижимого имущества от 30.09.2010года, является ничтожной сделкой.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ – если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Согласно п.3 ст. 551 ГК РФ – в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что 09.08.2010года между продавцом Цаплиной Н.М. и покупателем Аптуковой И.Х. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский район, <адрес> (л.д. 9, 34).
Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключен в письменной форме, подписан сторонами, не противоречит закону. В договоре имеется запись, подтверждающая получение Продавцом денег по договору купли-продажи от 09.08.2010 года в сумме 90 000 рублей. Также имеется расписка от 10.08.2010года, подписанная Цаплиной Н.М., что ею не отрицалось в судебном заседании, о том, что она получила от Аптуковой И.Х. 90000руб. за проданный ею земельный участок по вышеуказанному адресу, финансовых претензий к Аптуковой И.Х. не имеет (л.д.5).
Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сторонами по договору Цаплиной Н.М. и Аптуковой И.Х. согласованы все существенные условия договора, в связи с чем, согласно положениям ст. ст. 551, 554, 555 ГК РФ, договор купли-продажи земельного участка между сторонами был заключен, и данное обстоятельство, не отрицалось самими сторонами сделки. Таким образом, для истца не было необходимости дополнительно заявлять требование о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, поскольку этот факт сторонами не оспаривался.
В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
10.08.2010г. Цаплина Н.М. и Аптукова И.Х. сдали документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, что подтверждается расписками в получении документов, заявлениями (л.д.27-28, 29-32).
25.08.2010г. Цаплина Н.М. подала заявление в Управление Росреестра о возврате документов без регистрации (л.д.26).
В судебном заседании Цаплина Н.М. пояснила, что документы по сделке купли-продажи земельного участка были отозваны ею с государственной регистрации в связи с тем, что Аптукова И.Х. передала ей за земельный участок всего лишь 30 000руб., остальные 60 000руб. переданы не были. Ей сказали, что необходимо написать расписку, что она получила деньги в полном объеме, иначе документы на регистрацию не примут, поэтому она и подписала в договоре, а также написала расписку о получении всей сумму денег за земельный участок.
Данные пояснения Цаплиной Н.М. не состоятельны, так как имеются письменные доказательства (договор купли-продажи и расписка), подтверждающие, что Продавец земельного участка Цаплина Н.М. получила от Покупателя Аптуковой И.Х. денежную сумму за проданный участок в размере 90 000руб.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд считает доводы представителя ответчика Костарева Э.В.- Габдулсаитова Р.М. о том, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации, ошибочны.
Правовая основа создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, заложена в Гражданском кодексе. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (статьи 4 и 14 Закона о государственной регистрации). Так, согласно ст.550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость (земельный участок) (п.1 ст.551ГК РФ).
В силу действующего законодательства, момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст. 425 и п.1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2010года считается заключенным с момента подписания его продавцом Цаплиной Н.М. и покупателем Аптуковой И.Х.
В Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, несмотря на то, что был заключен договор купли-продажи земельного участка между Цаплиной Н.М. и Аптуковой И.Х., собственником этого имущества оставалась Цаплина Н.М., так как договор не прошел государственную регистрацию перехода права.
30.09.2010года между продавцом Цаплиной Н.М. и покупателем Костаревым Э.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский район, <адрес> (л.д. 40).
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключен в письменной форме, подписан сторонами, не противоречит закону. В договоре имеется запись, подтверждающая получение Продавцом денег по договору купли-продажи от 30.09.2010 года в сумме 100 000 рублей, а также передаче земельного участка Покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения настоящего договора стороны не могли не знать.
В судебном заседании Костарев Э.В. показал, что при покупке земельного участка у Цаплиной Н.М. он знал, что земельный участок она продавала Аптуковой И.Х., и не знал был ли расторгнут этот договор купли-продажи, посчитал, что раз Цаплина Н.М. отозвала документы с регистрации, значит этого достаточно, чтобы оформить сделку купли-продажи земельного участка с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 16, ст. 17 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право собственности Костарева Э.В. на спорный земельный участок зарегистрировано 12.10.2010года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается сообщением Пермского отдела Управления Росрестра по Пермскому краю (л.д.23), копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.41).
Согласно ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане ( физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сторонами по договору Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В. согласованы все существенные условия договора: наименование объекта, его расположение, цена, договор прошел правовую регистрацию. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка была направлена именно на переход права собственности от продавца к покупателю и стороны совершили для этого все необходимые действия: имущество перешло в собственность покупателя, что подтверждается государственной регистрацией права.
Статьей 302 ГК РФ предусмотрено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. Поскольку добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то имущественные права собственника перед добросовестным приобретателем подлежат защите путем предъявления виндикационного иска, предусмотренного ст.302 ГК РФ.
При разрешении спора судом исследовался вопрос о добросовестности приобретения Костаревым Э.В. спорного объекта недвижимости, поскольку данное обстоятельство является юридически значимым.
В ст. 10 ГК РФ сказано, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Истцом не опровергнута разумность и добросовестность ответчика Костарева Э.В. при приобретении им спорного земельного участка (ст.10 ГК РФ), доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (п.61).
Судом установлено, что Продавцом Цаплиной Н.М. заключено два договора купли-продажи земельного участка- от 09.08.2010года с Аптуковой И.Х. и 30.09.2010года с Костаревым Э.В., при этом произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей- Костаревым Э.В., следовательно, истец вправе иным способом защищать свое нарушенное право.
На основании вышеизложенного, исковые требования следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Аптуковой И.Х. о производстве перехода права собственности объекта недвижимости- земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес> на ее имя; признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участка, заключенного 30.09.2010года между Цаплиной Н.М. и Костаревым Э.В.; аннулировании записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок на имя Цаплиной Н.М. и Костарева Э.В.; истребовании указанного земельного участка у Костарева Э.В., оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Пермского районного суда Н.В. Гладких
СПРАВКА
Мотивированное решение изготовлено 19 января 2011года
Судья Гладких Н.В.