Дело № 2-133/2011.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 февраля 2011 года
Пермский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Гладких Н.В.
при секретаре Скардиной Л.С.,
с участием представителя истца Митрофановой Л.М.- Якушева К.А., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика Митрофанова С.В.- Гордеева А.А., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика Митрофанова В.Л.- адвоката Постаногова М.Д., действующего на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Митрофановой Л.М. к ответчикам: Митрофанову С.В., Митрофанову В.Л., о признании сделок по отчуждению земельных участков недействтельными, применении последствий недействительности сделок,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Митрофанова Л.М. обратилась с иском к ответчикам о признании недействительным сделок по отчуждению земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес> и земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес>; применении последствий недействительности сделок в виде возвращения сторон в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований истец указала, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время состоит в зарегистрированном браке с Митрофановым С.В. В период брака они приобрели два вышеуказанных земельных участка, которые примыкают друг к другу, были приобретены для строительства загородного жилого дома и зарегистрированы на супруга. В конце октября 2010года ей стало известно, что Митрофанов С.В. произвел отчуждение обоих земельных участков своему отцу Митрофанову В.Л., который зарегистрировал за собой право собственности на эти участки. Земельные участки являются совместной собственностью супругов, она не давала согласия на их отчуждение, факт совершения сделок с земельными участками Митрофанов С.В. от нее скрыл. Кроме того, на земельном участке возведен двухэтажный гостевой дом с баней, возводится жилой дом, строительство не завершено, права на эти объекты не зарегистрированы, указанные объекты имеют значительную стоимость, поэтому в силу ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в случае, если они принадлежат одному лицу. Считает, что сделки совершены в нарушении положений ст.35 СК РФ, поэтому эти сделки следует признать недействительными в силу ничтожности на основании ст.168 ГК РФ.
В дальнейшем, 11.01.2011 года истец предъявила уточненное исковое заявление, в котором уточнила и дополнила основания иска, указав, что просит признать недействительными: договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес>, заключенный 15.10.2010 года между Митрофановым С.В. и Митрофановым В.Л.; договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес>, заключенный 15.10.2010 года между Митрофановым С.В. и Митрофановым В.Л.; применить последствия недействительности сделок в виде двусторонней реституции путем возвращения сторон в первоначальное положение.
В обосновании иска истец дополнила, что ранее, 04.05.2005года она оформила у нотариуса согласие на приобретение супругом Митрофановым С.В. любого движимого и/или недвижимого имущества, жилого и/или нежилого, где бы оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось, на его отчуждение любыми, предусмотренными законом способами, и в заключении в связи с этим любых договоров на условиях, определяемых им самостоятельно. В согласии не указано конкретное имущество, поэтому это согласие является ничтожной, так как существенно ограничивает ее гражданскую правоспособность, поскольку она лишается правомочия распоряжаться общим имуществом супругов на согласованных с ней условиях, следовательно, считает, что у ответчика при совершении сделок, отсутствовало нотариально удостоверенное ее согласие на продажу земельных участков. Кроме того, считает сделку купли-продажи земельного участка площадью № кв.м. недействительной по причине несоответствия требованиям закона (ст.167 ГК РФ.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на иске настаивает, направила в суд своего представителя.
Представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.
Ответчики в судебное заседании не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела без их участия, направили в суд своих представителей.
Представители ответчиков с иском не согласны по доводам, изложенным в письменных отзывах.
3-е лицо- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю своего представителя в судебное заседание не направил, представил заявление о рассмотрении дела без их участия.
Суд, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Митрофанова Л.М. состоит в зарегистрированном браке с Митрофановым С.В., что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д.10).
06 апреля 2005г. Митрофанов С.В. приобрел по договору купли-продажи у ФИО22. земельный участок площадью № кв.м., кадастровый номер участка №, находящийся <адрес> Пермского района Пермской области (л.д.13). Договор зарегистрирован в ЕГРП, о чем Митрофанову С.В. выдано свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14). На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО23., ФИО24., ФИО25. и Митрофанов С.В. приобрели в долевую собственность земельный участок площадью № кв.м., расположенный <адрес> (л.д.15). Указанный земельный участок в дальнейшем был разделен на несколько участков соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, и в собственность Митрофанова С.В. передан земельный участок общей площадью № кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>: Пермский край, Пермский район, <адрес>, <адрес>, который зарегистрирован в ЕГРП, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).
Таким образом, судом установлено, что приобретенные земельные участки, зарегистрированные на Митрофанова С.В., являются совместной собственностью супругов Митрофановым, в соответствии со ст. 34 СК РФ.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно договорам купли-продажи от 15 октября 2010 г. и дополнительного соглашения от 22.10.2010г. Митрофанов С.В. продал Митрофанову В.Л. за 1100 000руб. земельный участок площадью № кв.м., кадастровый номер участка №, находящийся <адрес> и за 456000руб. земельный участок площадью № кв.м., кадастровый номер участка №, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>: Пермский край, Пермский район, <адрес> (л.д.40-41, 45-46, 48).
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Таким образом, земельный участок площадью № кв.м., кадастровый номер участка № имеет адрес: <адрес>.
Из ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о продаже считается незаключенным.
Судом установлено, что все существенные условия договора, указанные в нем, сторонами соблюдены, договор заключен в простой письменной форме, в договоре определены предмет и цена. Митрофанов В.Л. товар принял и уплатил, согласно договоров 1100000 руб. и 456 000руб. соответственно, цена товара определена договором. Договор не противоречит нормам ГК РФ.
В силу действующего законодательства, момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст. 425 и п.1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершении данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Следовательно, нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. Суд считает, что к возникшим правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий, когда необходимость его получения предусмотрена законом ( ст.35 Семейного кодекса), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии со ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
При разрешении спора судом исследовался вопрос о добросовестности приобретения Митрофановым В.Л. спорных объектов недвижимости, поскольку данное обстоятельство является юридически значимым.
До продажи указанного имущества 04.05.2005года Митрофанов С.В. получил нотариально удостоверенное согласие своей супруги Митрофановой Л.М. на приобретение любого движимого и/или недвижимого имущества, жилого и/или нежилого, где бы оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось, на его отчуждение любыми, предусмотренными законом способами, и заключение в связи с этим любых договоров на условиях, определяемых им самостоятельно (л.д.81).
Указанные документы были сданы в Пермский отдел УФРС по Пермскому краю для регистрации перехода права собственности на земельные участки к Митрофанову В.Л., что подтверждается регистрационными делами (л.д.51-81, 82-111).
23.11.2010 г. Митрофанова Л.М. отменила любые согласия, дающие право супругу Митрофанову С.В. распоряжаться любым имуществом и (или) правами, удостоверив данное распоряжение нотариально. Согласно указанному документу она должна была самостоятельно известить Митрофанова С.В. и иных заинтересованных лиц об отмене своего согласия по распоряжению любым имуществом. Истцом представлена опись документов, вложенных в письмо с объявленной ценностью на имя Митрофанова С.В., из которого следует, что вышеуказанное распоряжение от обмене всех доверенностей и согласий, истец направила Митрофанову С.В. 18.01.2011года.
19.10.2010года в ЕГРП произведена запись о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости за Митрофановым В.Л., что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д.37-39, 43-44).
Правовая основа создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, заложена в Гражданском кодексе. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (статьи 4 и 14 Закона о государственной регистрации). Так, согласно ст.550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость (земельный участок) (п.1 ст.551ГК РФ).
Из указанного следует, что при заключении сделки купли-продажи земельных участков 15.10.2010 года между Митрофановым С.В. и Митрофановым В.Л., действия Митрофанова В.Л. были добросовестными, так как он знал о наличии у продавца Митрофанова С.В. нотариально удостоверенного согласия супруги на отчуждение совместно нажитого имущества. При таком положении требование истицы о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным ст. ст.35 СК РФ, 253,256 ГК РФ не может быть удовлетворено.
Из содержания согласия истицы от 04.05.2005 года на отчуждение совместно нажитого имущества следует, что Митрофанов С.В. может распоряжаться любым имуществом по своему усмотрению, как приобретать, так и отчуждать движимое и недвижимое имущество, следовательно, данное согласие было направлено на приобретение, так и на отчуждение как в настоящем, так и в будущем такого имущества, поэтому доводы истца, что данное ею согласие ограничивает ее гражданскую правоспособность, не состоятельны. Истцом не представлено доказательств, что согласие было выдано под влиянием обмана или давления со стороны ответчика Митрофанова С.В., что при оформлении согласия истец не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. Истец в течение пяти лет не предпринимала никаких попыток отменить данное ею согласие. Доказательств, что для этого имелись какие-либо препятствия, и истица по уважительной причине не могла на протяжении длительного времени отменить свое согласие, суду не представлено.
Ссылка истца на то, что сделки заключены с нарушением закона не соответствует заявленным ею же исковым требованиям, поскольку одним из оснований для признания сделок недействительными она указывает отсутствие ее согласия на отчуждение совместно нажитого имущества, указывая, что сделка ничтожна, однако, как указывалось выше, разрешая спор о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий, когда необходимость его получения предусмотрена законом ( ст.35 Семейного кодекса РФ), учитывается, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
В уточненных требованиях истца имеется ссылка на недействительность сделок на основании ст.170 ГК РФ ошибочно указана в исковом заявлении. Тем не менее, суд считает необходимым дать оценку данной норме права.
Согласно п.1 ст. 170 ГК РФ мнимой считается сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка ничтожна.
Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворной считается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка ничтожна.
Суду не представлены доказательства о мнимой, либо притворной сделке, ее ничтожности; не представлено письменных сведений о намерении сторон сделки расторгнуть ее, о возврате денежных средств, брак между супругами Митрофановыми на момент совершения сделки не расторгнут, каких-либо заявлений, соглашений о разделе совместно нажитого имущества не имеется. Договоры купли-продажи земельных участков между сторонами заключены в простой письменной форме, оговорены все существенные условия договора: наименование объекта, их расположение, цена, договоры прошли правовую регистрацию. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные сделки были направлены именно на переход права собственности от продавца к покупателю и стороны совершили для этого все необходимые действия: имущество перешло в собственность покупателя, что подтверждается государственной регистрацией права. Стороны заключили именно договор купли-продажи земельных участков, а не иной договор, что подтверждается условиями договоров, получением денежных средств Продавцом от Покупателя.
Иными словами, оспариваемые сделки повлекли для сторон те правовые последствия, которые возникают при заключении договора купли-продажи, а именно, имущество выбыло из собственности Продавца, и перешло в собственность Покупателя.
Согласно ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане ( физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В обосновании своих доводов о недействительности сделок истцом указано, что на земельном участке размером № кв.м. имеются здания, следовательно, в соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ Митрофанов С.В. не мог отчуждать земельный участок без указанных зданий.
Суд считает данные доводы истца ошибочными по следующим основаниям.
Согласно заключению ЗАО «<данные изъяты>» на 26.11.2010года на земельном участке площадью № кв.м. была произведена процедура выноса в натуру поворотных точек на местность, были выявлены два здания площадью застройки № кв.м. и № кв.м. (л.д.113-121). Согласно оценке зданий, произведенной ООО «<данные изъяты>» по состоянию на декабрь 2010года стоимость двухэтажного здания из пенобетона с мансардой площадью № кв.м. составляет от 12160000руб. до 13440000руб.; стоимость двухэтажного здания из бруса площадью № кв.м. составляет от 1800000руб. до 2040000руб. (л.д. 122-135).
В судебном заседании представители сторон не отрицали, что указанные здания правовую регистрацию не прошли, являются объектами незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Из сообщения Пермского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю следует, что указанные здания в ЕГРП не зарегистрированы ни как объекты незавершенного строительством, ни как объекты недвижимости.
В соответствии с п.2 ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, строения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, данная норма закона подлежит применению только в случае принадлежности земельного участки и здания, сооружения, строения одному лицу.
Доказательств того, что земельный участок и возведенные на нем постройки принадлежат одному лицу Митрофанову С.В., суду не представлено. Истцом не заявлено требований о признании за ней права на эти объекты, таких требований не заявлено и Митрофановым С.В., доказательств возведения построек совместно в браке с Митрофановым С.В., а также документов, разрешающих строительство объектов недвижимости, также не представлено.
В соответствии с ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В ст. 10 ГК РФ сказано, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
При перечисленных обстоятельствах возврат имущества на основании ст.167 ГК РФ (двусторонняя реституция) как способ защиты прав не возможен.
Истцом не опровергнута разумность и добросовестность ответчиков (ст.10 ГК РФ), доказательств обратного суду не представлено.
Поскольку добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то имущественные права собственника перед добросовестным приобретателем подлежат защите путем предъявления виндикационного иска, предусмотренного ст.302 ГК РФ.
С учетом позиции Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П, при приобретении добросовестным приобретателем недвижимого имущества от неуправомочного отчуждателя добросовестному приобретателю предоставляется защита в порядке п.1 ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Митрофанова Л.М. в обосновании своего иска доказательств не представила, следовательно, исковые требования о признании недействительными сделок по отчуждению земельных участков по основаниям, указанным в иске, и применении последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции путем возвращения сторон в первоначальное положение, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Митрофановой Л.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес>, заключенного 15.10.2010 года между Митрофановым С.В. и Митрофановым В.Л.; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес>, заключенного 15.10.2010 года между Митрофановым С.В. и Митрофановым В.Л.; применении последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции путем возвращения сторон в первоначальное положение, оставить без удовлетворения.
На решение суда в течение в 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд
Судья Пермского районного суда (подпись)
СПРАВКА
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2011 года.
<данные изъяты>
Судья Гладких Н.В.