Дело № 2-677/2011г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2011 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края

в составе председательствующего судьи Н.В. Гладких,

при секретаре Л.С. Скардиной

с участием истца Бурдиной А.С.

представителя истцов Бурдиной А.С., Бурдина С.К., Паниной И.А., Паниной С.А.- Кашиной М.В., действующей на основании доверенностей,

ответчика Галиной Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурдиной А.С., Бурдина С.К., Паниной И.А., Паниной С.А. к ответчику Галиной Л.Р., о признании недействительным договора купли-продажи дома с земельным участком, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Пермский район, <адрес>, заключенного между ними и ответчиком 29 июля 2010года, применении последствий недействительности сделки, указав в обосновании своих требований, что 08.01.2011года в доме произошел пожар, в результате чего поврежден жилой дом. 11.01.2011г. старшим инспектором 2-ОДН по Свердловскому району г. Перми и Пермскому муниципальному району капитаном внутренней службы ФИО20 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по факту пожара, за отсутствием состава преступления, и указано, что причиной пожара явилось неправильное устройство и неисправность отопительных печей и дымоходов. Считают, что им был продан жилой дом не пригодный для проживания в зимний период времени, поэтому, зная это обстоятельство, они не совершили бы данную сделку, или совершили бы ее на иных условиях. О неисправности печного оборудования они не были поставлены в известность при покупке дома и не могли о нем знать, поскольку неисправности носили скрытый характер, и их невозможно было обнаружить визуально. Таким образом, сделка совершена не та, на которую рассчитывал один из ее участников, или предмет сделки снижает возможность его использования по назначению, поэтому в соответствии со ст.178 ГК РФ, указанная сделка совершена под влиянием заблуждения и может быть признана судом недействительной.

Истец Бурдина А.С. в судебном заседании исковые требования поддерживает, пояснила, что до оформления сделки ответчик показывала ей дом, котельную, показывала, как работает печь, что топится она дровами, параллельно может обогреваться тэнами, так же показывала, как пользоваться водой. В середине- конце октября 2010г. она начала топить печь дровами, затем брат поставил тэны в специальные отверстия сзади в печи, которые были вмонтированы в печь. Принцип действия такой: печь топится дровами, и если температура в печи ниже 80 градусов, то тэны должны автоматически включаться, на самом деле тэны не справлялись с этим, не хватало мощности для поддержания температуры. После того, как морозы стали более 20 градусов, то в доме становилось холодно. Слесарь – техник К.. в октябре 2010г. сказал ей, что по весне надо менять систему отопления, в связи с тем, что она была не правильно смонтирована. При покупке дома она ни с кем не консультировалась по отопительной системе в доме. С октября 2010г. дом топила два раза в день утром и вечером, а при сильных морозах под 40 градусов топила печь еще и ночью. Печь надо 10-15 минут растапливать, затем печь необходимо перекрывать и угли в печи поддерживают температуру 5-6 часов. 07.01.2011г. она топила печь утром, затем с 20-00 до 21-00 час. и примерно в первом часу ночи, т.к. температура в доме была примерно 13-15 градусов. В топку печи более пяти дров не клала, печь топила березовыми дровами. Один раз в начале отопительного сезона печь закипела. Печь очень большая и ей не хватает радиуса для воды, вода очень быстро нагревается и начинает кипеть, кипяток выливается из расширительного бочка и выливается на пол. 08.01.2011г. ничего подобного не происходило, печь работала в нормальном режиме. В ночь с 07 на 08.01.2011г. она затопила печь, перекрыла через 10-15 минут, затем уснула. Возможно, в дымоходе пересохли перекрытия, поэтому произошел пожар. В начале января 2011г. она удаляла сажу из дымохода., т.к. из топки печи пошел дым, она позвала соседа Олега, с ним открыли топку, увидели площадку перед дымоходом, на ней была сажа и эту сажу всю убрала, дым пошел нормально. Конденсата на внешней поверхности трубы не было. При покупке дома она смотрела технический паспорт, в нем было указано, что дом завершен строительством, поэтому посчитала, что дом пригоден для проживания. Пожарники сказали, что до трех этажей разрешение пожарных на ввод дома в эксплуатацию не требуется. Она поверила ответчику, которая говорила, что дом строила для себя, что дом построен качественно. Между потолком на 2 этаж противопожарного перекрытия не было, но она не специалист, поэтому не проверила это при покупке дома. Не отрицает, что при оформлении сделки, понимала, что оформляют договор купли-продажи. Денежная сумма по договору полностью передана Продавцу, произошел переход права собственности на объект недвижимости от Продавца к Покупателям, который зарегистрирован в ЕГРП. До оформления сделки органами опеки и попечительства был составлен акт обследования дома, так как дом покупался и на несовершеннолетнего ребенка. В акте было указано, что дом пригоден для проживания.

Истцы Бурдин С.К., Панина И.А., Панина С.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, на иске настаивают, направили своего представителя.

Представитель истцов Кашина М.В. исковые требования поддерживает.

Ответчик Галина Л.Р. с иском не согласна, в судебном заседании пояснила, что дом истцам был передан в надлежащем виде, была им предоставлена рассрочка платежа, в ЕГРП зарегистрирована ипотека. Дом с земельным участком продан за 2 950 000 руб. по договору купли продажи, а продали фактически за 2 910 000руб., она уступила 40 000руб. Денежные средства по договору ею были получены в полном объеме. Дом был пригоден для проживания, как в зимнее, так и в летнее время. До истцов в доме жили строители и никаких претензий не имели по поводу отопления. Печное оборудование было исправно, была инструкция по печи. Она передала дом и земельный участок надлежащим образом. После передачи дома и земельного участка риск случайной гибели, либо повреждения переходит на покупателя. Истцы обязаны были следить за домом и за оборудованием в доме. Был оформлен технический паспорт на завершенный строительством жилой дом. Она в заблуждение никого не вводила, у истцов было время в разумный срок предъявить претензии к дому. Печь эксплуатировалась три раза в сутки, а согласно рекомендации должна была эксплуатироваться два раза в сутки, и нельзя было допускать оставление печи в рабочем состоянии без присмотра. Сама истица говорила, что ранее были неполадки печи в виде того, что один раз печь закипела, а второй раз появился дым, однако никаких мер, она не предпринимала. Печь в доме устанавливал и запускал котельщик. Она предлагала истице запустить печь с помощью специалиста, на что истица сказала, что работает в управляющей компании и ей не доставит труда запустить печь своими силами. Со слов истицы неполадки в печи возникли уже после передачи ей дома, считает, что истец сама не правильно эксплуатировала печь.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Территориальное управление Министерства социального развития по Пермскому и Добрянскому муниципальным районам, своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Выслушав пояснения истца, его представителя, ответчика, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В судебном заседании установлено, что 29 июля 2010 г. Галина Л.Р. (Продавец) и Бурдина А.С., действующая за себя и от имени Паниной И.А., Паниной С.А. по доверенности, и Бурдин С.К., ДД.ММ.ГГГГг.р., действующий с согласия матери Бурдиной А.С. (Покупатели) заключили договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, предоставленного для личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов и 2-х этажного жилого дома из пенобетонных блоков, общей площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора Покупатели купили указанное имущество в равных долях (л.д.24-26).

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из анализа договора купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка следует, что указанное имущество продается по соглашению сторон за 2 950 000 руб., уплачиваемых Покупателем Продавцу в следующие сроки: сумма в размере 1 860 000 руб. при подписании настоящего договора, из них за ? долю в праве на земельный участок уплачивается 1 000 000 руб., за жилой дом уплачивается 860 000руб.; сумма в размере 1 090 000руб. уплачивается в срок до 07.08.2010года, из них ? доля в праве за земельный участок уплачивается 1 000 000руб., за жилой дом- 90 000 руб. (п.4 договора).

Из п.6 договора следует, что стороны договора подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Из п.8 договора следует, что стороны до подписания настоящего договора передали и приняли указанные доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками. Указанное имущество передано и принято сторонами. Обязательство Продавца передать указанные доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками считается исполненным после подписания сторонами настоящего договора. Отдельный документ о передаче отчуждаемого имущества не составляется. Согласно п.9 договора содержание статей 167,209,223, 288, 292, 475, 551, 556 ГК РФ сторонам известно. Из п.12 договора следует, что Покупатель приобретает право долевой собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности. Покупатель несет расходы по ремонту и эксплуатации указанного жилого дома и содержанию придомовой территории, и принимает на себя обязанности по уплате налогов за недвижимость.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что денежная сумма в размере 1 860 000руб. была получена Галиной Л.Р. В судебном заседании обе стороны подтвердили, что оставшуюся денежную сумму по договору Галина Л.Р. также получила от Покупателей. Договор купли-продажи недвижимого имущества был подписан Продавцом и Покупателями.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права долевой собственности (по ? доле ) на вышеуказанный жилой дом с надворными постройками и права долевой собственности (по 1/8 доле) на земельный участок по адресу: <адрес> за Бурдиной А.С., Паниной И.А., Паниной С.А., Бурдиным С.К., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП (л.д.37-44, 66-67, 103).

Судом установлено, что при подписании договора обе стороны обладали правоспособностью, понимали значение своих действий и четко представляли себе последствия сделки купли - продажи объектов недвижимости. Договор купли-продажи объекта недвижимости заключен в письменной форме, подписан сторонами, не противоречит закону.

Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сторонами по договору согласованы все существенные условия договора, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 551, 554, 555 ГК РФ, договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и долей в земельном участке между сторонами был заключен, и данное обстоятельство, не отрицалось самими сторонами сделки.

В силу действующего законодательства, момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст. 425 и п.1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Спорный договор купли-продажи объектов недвижимости судом признан заключенным, по мотивам указанным выше.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые снижают возможности использования его по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Из смысла вышеназванной нормы следует, что сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля участника неправильно сложилась вследствие заблуждения, поэтому влечет для него иные правовые последствия, нежели те, которые он в действительности имел в виду, т.е. волеизъявление участника сделки не соответствует действительной его воле. При этом юридическое значение имеет только существенное заблуждение, под которым закон понимает заблуждение относительно природы, существа сделки, тождеств или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Существенным является заблуждение, последствия которого либо неустранимы, либо их устранение связано для заблуждающейся стороны значительными затратами.

При решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч.1 ст.178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Оспаривая указанный договор купли-продажи недвижимого имущества, истцы указали, что им был продан жилой дом не пригодный для проживания в зимний период времени, так как было неисправно печное отопление, о чем они не знали, поскольку неисправности носили скрытый характер, и их невозможно было обнаружить визуально. В результате неисправности печного отопления 08.01.2011года в доме произошел пожар, и поврежден жилой дом. Если бы они знали о неисправности печного отопления, они не совершили бы данную сделку, или совершили бы ее на иных условиях. Считают, что сделка совершена не та, на которую рассчитывал один из ее участников, предмет сделки снижает возможность его использования по назначению, поэтому в соответствии со ст.178 ГК РФ, указанная сделка совершена под влиянием заблуждения и может быть признана судом недействительной.

Из материалов дела № по пожару, произошедшему 08.01.2011года по адресу: <адрес>, представленных суду 2-отделом надзорной деятельности по Свердловскому району и Пермскому муниципальному району, следует, что в 03 час.38 мин. произошло загорание деревянной обрешетки кровли, деревянного перекрытия, разделяющего чердак и первый этаж дома на общей площади 150 кв.м. Наиболее сильные термические повреждения имеются на чердаке дома в месте прохода печной трубы через перекрытие, деревянная обрешетка над указанным местом полностью прогорела, листовое железо кровли деформировалось, печная труба, выполненная из металла, разделки и тепло изоляции. Причина пожара- неправильное устройство и неисправность отопительных печей и дымоходов.

По результатам исследования причины пожара, 11.01.2011 года Старшим инспектором 2-ОДН по Свердловскому району и Пермскому муниципальному району капитаном внутренней службы ФИО20. вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по п.2 чс.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием в деянии состава преступления (л.д.45).

В судебном заседании свидетель С.. показал, что выезжал на пожар в доме 08.01.2011г. в <адрес>, пожар произошел ночью. При осмотре дома, было установлено, что очаг пожара был в перекрытии между этажами, вместе прохода печной трубы, вследствие того, что печная труба не имела разделки из негорючего материала, который не позволял бы теплу от трубы перейти на деревянные покрытия. Перекрытия от трубы нагрелись, обуглились и загорелись. Перекрытия должны быть между этажами 1 и 2. Если зайти на второй этаж, то эта разделка была бы визуально видна. В возбуждении уголовного дела было отказано в связи с тем, что ущерб менее 250 000руб. и не усматривалась чья-либо вина. Собственник помещения несет ответственность на все это. Рано или поздно все равно бы произошло возгорание, т.к. труба металлическая и хорошо разогревается. Если бы печь была сделана с нормальными разделками, то ничего бы не произошло. Противопожарная разделка должна быть установлена на этапе монтирования печи. Если печь непрерывно топить, то труба постепенно все больше нагревается. Разогрев печи и трубы происходит за счет продуктов горения - это градусов 200-300 и постепенно все это идет в трубу, и труба постепенно нагревается. Разделка выполняется из силикатного кирпича или что-либо подобного, а обмотка трубы из негорючего материала «Урса» не является противопожарной разделкой. Если печь сделана правильно, нет трещин, то оставить ее на ночь можно, но не в момент растопки.

В судебном заседании свидетель К. показал, что, после того, как Бурдина А.С. купила дом, попросила его проконсультировать по поводу системы отопления в доме. Он посмотрел систему отопления и сказал, что система отопления сделана не правильно, это было в ноябре 2010г., ранее систему отопления в этом доме он не осматривал, Бурдина А.С. к нему с такой просьбой не обращалась. Он работает длительное время со специалистами, которые монтируют системы отопления, и работал у Бурдиной А.С. техником по системе отопления. Специального образования у него по системе отопления нет. Труба подачи тепла с котла проходила под полом и уже изначально остывала, насос был поставлен не на входе горячей воды (перед котлом), а на выходе (т.е. после котла). Он перенес насос на ввод, и больше ничего не успели переделать, т.к. было уже холодно. Стояли новые тэны по 1,5Квт. каждый, т.е. они были недостаточно мощные. Саму печь и трубу он не обследовал.

В судебном заседании свидетель К2. показал, что примерно в три часа ночи с 07 на 08.01.2011г. его разбудила собака, он посмотрел в окно, увидел, что горит соседский дом у Бурдиной А.С., горела крыша дома. Он с женой побежали туда, начали стучать в двери, окна, в доме все спали, разбудили Бурдину А.С., вызвали пожарных. Из-за чего произошел пожар, не знает. Галину Л.Р. знает она была его соседкой по дому, этот дом она продала Бурдиной А.С. Галина Л.Р. проживала в этом доме в теплое время года. Постоянно в доме проживали какие-то люди. Он видел чудо печь в доме Бурдиной А.С., разделку у трубы не видел.

В судебном заседании свидетель О. пояснил, что с 07 на 08.01.2011г. около 3-х часов ночи проснулся, увидел красное зарево, был охвачен огнем дом по <адрес>, горел чердак и переходил огонь на второй этаж. При строительстве дома, он не один раз заходил в этот дом, видел, как устанавливали печь, как ставили вытяжную трубу, предупреждал хозяйку мать Галиной Л.Р., что может быть пожар, т.к. труба была расположена близко к несущим балкам, говорил, что трубу необходимо отодвинуть. После покупки дома Бурдиной А.С. об этом ей не говорил, т.к. просто с ней не общался. Галина Л.Р. проживала в доме в основном только в летнее время, зимой в доме периодически бывал её брат, дом иногда зимой у них не топился. В 2006году он строил свой дом, а Галина Л.Р. строила свой дом. Чудо печь заказывали в д. <адрес>, там их делал мужчина самоучка, у него в доме стоит такая же печь. Документов у мужчины на печь не было, лицензии так же не было. Противопожарной разделки у трубы в доме Галиной Л.Р. не было.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства, суд считает, что истцами не представлено доказательств, что при совершении сделки купли-продажи жилого дома с постройками и доли земельного участка они находились под влиянием заблуждения. Истцы знали, что заключают договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, а не какой-либо иной договор, существенные условия сделки были оговорены и зафиксированы в договоре, сделка заключена сторонами добровольно, содержание и значение подписываемого договора купли-продажи они понимали. О тех обстоятельствах, которые истцы указывают в обосновании своих требований, они узнали уже после заключения договора, а не при совершении сделки, следовательно, в момент заключения договора купли-продажи вышеуказанного имущества, истцы не находились под влиянием заблуждения.

Доводы истцов, что им был продан жилой дом не пригодный для проживания в зимний период времени, не состоятельны, так как в доме имелось печное отопление, которое эксплуатировалось истцами продолжительное время после приобретения дома. До заключения сделки, истцы имели возможность до заключения сделки осмотреть дом, в том числе и печное оборудование, в случае необходимости, привлечь для этого специалистов, что ими по печному оборудованию сделано не было.

В соответствии со ст.459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Из договора купли-продажи объектов недвижимости следует, что объекты были переданы Продавцом и приняты Покупателями после подписания настоящего договора. Доказательств того, что у Покупателей были какие-то претензии по качеству товара, суду не представлено. Таким образом, после подписания настоящего договора сторонами, с 29.07.2010г., и принятия объектов недвижимости Покупателями, на Покупателей перешел риск случайной гибели или случайного повреждения товара. С этого момента ответственность за все последствия, происшедшие в доме должны нести Покупатели.

Из технического паспорта на жилой дом, составленном по состоянию на 20.08.2008г., следует, что жилой дом является объектом индивидуального жилищного строительства, используется по назначению, отопление от собственной котельной (л.д.105-112).

Доказательств того, что дом являлся незавершенным строительством, либо не пригодным для проживания, суду не представлено.

Статья 56 ГПК РФ, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования и возражения, сторонам была разъяснена и понятна.

Анализируя вышеуказанные доказательства суд считает, что в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, которые указаны в иске, следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бурдиной А.С., Бурдина С.К., Паниной И.А., Паниной С.А. о признании недействительным договора купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ними и Галиной Л.Р. ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Пермского районного суда: Н.В. Гладких

СПРАВКА

Мотивированное решение изготовлено 03 июня 2011года

Судья Гладких Н.В.