Дело № 2- 1112/2011г РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 22 июня 2011 года г. Пермь Пермский районный суд Пермского края в составе судьи Юсуповой Ф.М., при секретаре Шумских Н.С., с участием истца Грехова Е.А., представителя истца по доверенности Маслохутдинов И.З., представителя ответчика по доверенности Косых Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Грехова Е.А. к ООО «Проектно-Строительная компания БРиС» ; ОАО «Сберегательный банк РФ» Пермское отделение №5294, Управление Росреестра Пермский отдел о признании права собственности на квартиру, об обязании проведения государственной регистрации, о понуждении к снятию залога с квартиры и взыскании судебных расходов, установил: По договору залога имущественных прав №141 от 10.10.2006 года ООО «Проектно-Строительная компания БРиС» передала в залог залогодержателю АК СБ РФ Пермское отделение №5294 все свои имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в стоящемся доме по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, общей площадью 5086, 98 кв.м., в том числе и однокомнатной <адрес>. Согласно п.2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №97- нкл(и) от 09.10.2006 года на сумму кредита <данные изъяты> рублей в срок до 09.10.2009 года (л.д.52-58). Согласно п.1.3 дополнительного соглашения №1 к указанному договору от 28.04.2007 года оценочная стоимость предмета залога составляет <данные изъяты> рубля, общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя из оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты>, в том числе спорной квартиры <данные изъяты>л.д.59). Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения №2 от 30.08.2007 года, № 3 от 22.07.2008 года, №4 от 27.08.2008 года, №5 от 02.09.2008 года, №6 от 15.09.2008 года№7 от 26.09.2008 года№8 от 15.10.2008 года, №9 от 23.10.2008 года№10 от 30.10.2008 года, №11 от 04.12.2008 года, №12 от 17.12.2008 года№14 от 12.02.2009 года, №15 от 18.03.2009 года, в которых менялась стоимость залогового имущества (л.д. 59-94). По договору ипотеки №83 от 23.12.2008 года залогодателем ООО «Проектно-строительная компания «БРиС» переданы в залог залогодержателю АК СБ РФ в лице Пермского ОСБ №5294 объекты недвижимости, в том числе квартира <адрес> (л.д.95-104). Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2008 года, указанная квартира принадлежит ООО «Проектно строительная компания «БРиС» на праве собственности, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №59-59-14/100/2008-336 (л.д.105). Решением Пермского районного суда Пермского края, вступившего в законную силу 02.06.09, (№ 2-784) с ООО «Проектно-строительная компания «БРиС», Т., О. в солидарном порядке взыскана в пользу Пермского отделения №5294 кредитная задолженность в сумме <данные изъяты>., обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «Проектно – строительная компания «БРиС», заложенное по договору залога №140 от 09.10.2006 года, обращено взыскание на имущественные права (требования) на оформление в собственность нежилого помещения под почтовое отделение в строящемся доме по адресу: <адрес>, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» заложенное по договору ипотеки №83 от 23.12.2008 года, в том числе объекта недвижимости- 1 – комнатную квартиру по адресу: <адрес> установив её продажную цену в размере <данные изъяты> коп. (л.д.107-119). Согласно договора №45 о резервировании площадей объекта от 07.04.2008 года ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» приняло на себя обязательство по резервированию за Греховым Е.А. площадей строящегося <адрес>, а именно <адрес>, площадью 45,14 кв.м., по <адрес> и после сдачи в эксплуатацию приемочной комиссии и регистрации за Обществом права собственности стороны обязуются заключить договор купли-продажи зарезервированных за клиентом Греховым Е.А. площадей объекта (л.д. 27-30). 04.02.2010 года ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» и Грехов Е.А. заключили договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 24-25). 18.04.2011 года Грехов Е.В. обратился в суд с иском о признании права собственности на указанную квартиру, о понуждении ОАО Сбербанк РФ Пермское отделение №5294 снять залог с квартиры, указав, что по договору с ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» о резервировании площади объекта за ним зарезервирована спорная квартира, обязанность оплатить определенную договором сумму исполнил в полном объеме, 04.02.2010 года между ними заключен основной договор купли-продажи квартиры, но всвязи с обременением зарегистрировать переход права собственности на квартиру не представляется возможным (л.д.9). 28.04.2011 года истец требования уточнил и просит обязать ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, взыскать с ответчиков судебные расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты>. (л.д.5-6). 22.06.2011 года истец дополнил требования, указав, что договор №45 о резервировании площади объекта является самостоятельным основанием для возникновении права собственности у истца, т.к договор заключен ранее, чем договор ипотеки на основании которого заложена квартира в пользу СБ РФ, кроме указанной квартиры у ответчика имеется другое имущество, которое позволяет удовлетворить задолженность перед банком (л.д.148). Истец в суде на иске настаивает по данным доводам. Представитель истца по доверенности Маслохутдинов И.З. на требовании настаивает, просит учесть, что у ответчика ООО «Проектно – строительная компания «БРиС» согласно акта описи и ареста судебного пристава-исполнителя имеется другое имущество, что позволит исполнить требование банка –кредитора. Представитель ответчика ОАО Сбербанк РФ Косых Н.В. по доверенности с иском не согласна, просит принять встречный иск о признании недействительной сделки о резервировании. Судом данный встречный иск оставлен без движения в срок до 04.07.11 года. С учетом ст. 6-1 ГПК РФ производство по делу должно быть рассмотрено в разумные сроки, оснований для отложения судебного разбирательства по настоящему иску суд не усмотрел, поскольку иск может быть подан и самостоятельно. Ответчик ООО «Проектно-строительная компания «БРиС» в суде не участвовал, направил заявление о рассмотрении дела без их участия, с иском согласен право собственности на квартиру Грехова Е.А. не оспаривает, т.к. обязательство по оплате перед ним исполнено в полном объеме (л.д.121). Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Пермский отдел просит рассмотреть дело без участия его представителя, мнения по иску не высказало (л.д. 159-160). Оценив собранные доказательства и пояснения сторон в совокупности, суд находит иск не обоснованным и в его удовлетворении должно быть отказано. В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Кодекса). Установлено, что определением Арбитражного суда Пермского края от 10.05.2011 года в отношении ООО «Проектно-строительная компания БРиС» введено наблюдение, утвержден временный управляющий Юрова О.И. (л.д.122-123). В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В пункте 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22). В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации права) государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится в порядке, предусмотренном в главе III Закона о государственной регистрации права. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также вступившие в законную силу судебные акты (статья 17 Закона о государственной регистрации права). В статье 551 Кодекса установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. В силу ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В силу ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) В силу ст. 6 Закона РФ «О залоге» Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Согласно ст. 7 указанного закона собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог. На основании ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)") имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласно ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В силу ст. 40 указанного закона в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) 3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. 4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное. Довод истца о том, что его договор о резервировании квартиры заключен раньше, чем договор залога правового значения не имеет, поскольку в силу ст. 219 ГК РФ государственная регистрация права на объект недвижимого имущества является единственным доказательством права собственности на <адрес>, на момент рассмотрения данного дела регистрация оформлена на ответчика ООО ПСК БРиС с зарегистрированным обременением. При заключении основного договора купли –продажи от 04.02.2010года, заключенного ответчиком ООО ПСК БРиС и истцом, ответчик –продавец в данном случае скрыл наличие обременения- наличие залога (п.5.1,5.2 ), ввел в заблуждение покупателя истца, при этом истец действовал неосмотрительно при заключении договора, не истребовав в регистрирующем органе данные о регистрации квартиры на 04.02.2010года. Ответчик - ООО ПСК БРиС не представило доказательств о том, что полученные от продажи квартиры денежные средства от истца Грехова Е.А. оплачены в счет кредитного договора и в счет заложенной <адрес>, а следовательно, письменных доказательств, позволяющих суду безусловно снять залог со спорной квартиры, ни истцом, ни ответчиком не представлено в нарушение ст. ст.56, 60 ГПК РФ. Возможность добычи иных доказательств судом исчерпана. При этом истцом не оспаривается договор ипотеки и залога на имущество. В силу ст. 13 ГПК РФ решения судов, вступившие в законную силу, подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ всеми гражданами и юридическими лицами. Истцом также не представлены доказательства уклонения продавца от проведения государственной регистрации, в регистрационную службу по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект по договору от 04.02.2010года истец не обращался, следовательно, суд критически относится в доводам истца о том, что ему не было известно о залоге. Кроме того истцом не доказано :чем же нарушено право истца банком, в данном случае кредитором заемщика- продавца квартиры. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, нарушенное право истца подлежит защите иным способом в силу ст. 12 ГК РФ. В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Не подлежит удовлетворению и требование истца о понуждении АК СБ РФ снять залог со спорной квартиры, поскольку как указано выше, неосведомленность о нахождении проданного истцу недвижимого имущества в залоге на момент заключения договора купли-продажи, не влечет правовых последствий для прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (часть 3 статьи 38 Закона об ипотеке). В силу ст. 352 ГК РФ Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. (пп. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) Данный перечень обстоятельств, влекущий прекращения залога, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Ссылка представителя истца на положения ст. 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) правового значения не имеет, поскольку данная норма регулирует правоотношения, возникшие при передаче имущества в залог не собственником (лицом не имеющим право распоряжаться имуществом) этого имущества, в данном случае установлено, что на момент передачи квартиры в залог, ее собственником являлся ООО «Проектно-строительная компания «БРиС», иных оснований для прекращения залога истцом не заявлено, судом не установлено. Возможность добычи иных доказательств этой чести также судом исчерпана. В силу ст. 98 ГПК РФ требование о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежит с учетом отказа в удовлетворении иска. Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении требований о признании права собственности на однокомнатную <адрес>; о понуждении ООО «Проектно-строительная компания БРиС» к государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру; об обязании снять залог на спорную квартиру с условным кадастровым номером №. ОАО «Сбербанк РФ» Пермским отделением №5294 г.Пермь; о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины <данные изъяты>. истцу Грехову ФИО12 отказать. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в 10 дней со дня вынесения мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 28.06.2011 года. Судья : подпись. Копия верна Судья : Ф.М. Юсупова
Договор резервирования не является правовым основанием для регистрации данного права собственности за истцом, поскольку не действующим законодательством предусмотрена определенная форма договора( 4 формы договора) и подлежащая государственной регистрации в регистрирующем органе в соответствии с положениями норм ФЗ №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости « с внесенными изменениями (п.п.2,4 ч.4 ст.4данного ФЗ).