Дело № 2-1482(2011)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2011 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Сюремовой Н.Н., с участием представителя истца Косых Н.В., ответчика Бирт О.Л., представителя ответчика Колчановой И.А., представителя ответчика ООО «ПСК «БРиС» Малуновой А.В., временного управляющего ООО «ПСК БРиС» Юровой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ОАО Сбербанк России к Бирт Л.Э., ООО «Проектно – Строительная компания «БРиС» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Бирт Л.Э., Бирт О.Л., ООО «Проектно – Строительная компания «БРиС» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.06.2009 года недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что 24.06.2009 года между ООО «ПСК «БРиС» и Бирт Л.Э., Бирт О.Л. заключен предварительный договор купли – продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес> <адрес>. Покупателями в срок до 01.11.2009 года уплачена сумма в размере 1650000 рублей, получена справка от продавца о выполнении финансовых обязательств. Основной договор между сторонами не заключен. 09.10.2006 года между истцом и ООО «ПСК «БРиС» (далее заемщик) заключен договор № 97 – нКл (и) об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 76300000 рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес> (долее по тексту Объект) площадью 5086, 98 кв. м на срок до 09.10.2009 года. В целях обеспечения возврата кредитных средств 10.10.2006 года между банком и заемщиком был заключен договор залога имущественных прав №141 (далее – договор залога), предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>, общей площадью 5086, 98 кв. м. в договоре указано, что имущественные права принадлежат залогодателю на основании постановления Главы администрации МО Двуреченское сельское поселение №57 от 19.06.2006 года «О предоставлении земельного участка ООО «ПСК «БРиС», договора аренды земельного участка б/н от 09.06.2006 года, разрешения на строительство № 28/2006/1 от 31.08.2006 года.

08.10.2008 года заемщиком получено разрешение на ввод жилого дома по адресу: ст.Ферма, ул.Некрасова, 22, в эксплуатацию № 30/2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.2009 года. 04.02.2009 года между банком и заемщиком заключен договор ипотеки, по условиям которого в обеспечение обязательств по кредиту переданы квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе <адрес>. Обязательства заемщика перед банком не погашены.

В настоящее время вступившим в законную силу решением суда за ООО «ПСК «БРиС» признано право собственности на <адрес> по адресу: <адрес> и на нее обращено взыскание в погашение задолженности по кредитному договору. На основании изложенного истец считает, что предварительный договор купли – продажи <адрес> от 24.06.2009 года между ООО «ПСК «БРиС» и Бирт Л.Э., Бирт О.Л. не соответствует требованиям закона, поскольку согласие залогодержателя не испрашивалось и не было получено залогодателем при заключении предварительного договора. Деньги от реализации квартиры в банк не поступали. Таки образом, сделка между ответчиками, совершенная без согласия истца, нарушает права последнего, в части обеспечения исполнения обязательств заемщиком, в том числе при исполнении вступившего в законную силу судебного акта.

Определением суда от 12.08.2011 года производство по делу в части исковых требований к ответчику Бирт О.Л. прекращено.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Бирт Л.Э. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик Бирт О.Л. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что ей как физическому лицу не было известно о сделках ООО «ПСК «БРиС», на момент заключения договора она полагала, что квартира уже выведена из – под залога, но подтверждающих документов не видела, письменного согласия банка не было, однако для недействительности сделки должны наступить неблагоприятные последствия, их не наступило.

Представитель ответчика Малунова А.В. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что Бирт Л.Э. внес деньги за квартиру, которая является для него единственным местом жительства, которого он может лишиться и не получить деньги за квартиру в связи с банкротством.

Временный управляющий ООО «ПСК БРиС» Юрова О.И. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Третье лицо – Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилось, о слушании дела извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. При неисполнении данной обязанности Залогодателем, Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ч.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено, что 09.10.2006 года между истцом и ООО «ПСК «БРиС» (далее заемщик) заключен договор № 97 – нКл (и) об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 76300000 рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> (долее по тексту Объект) площадью 5086, 98 кв. м на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92-104).

В соответствии с условиями договора залога имущественных прав № 141 от 10.10.2006 года ООО «ПСК «БРиС» передала в залог залогодержателю АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № 5294 все имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>, общей площадью 5086, 98 кв. м, в том числе и <адрес>. согласно п. 2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 97 – НКЛ (и) от 09.10.2006 года на сумму кредита 76300000 рублей в срок до 09.10.2009 года (л.д. 15- 21).

Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения №1 к указанному договору от 28.04.2007 года оценочная стоимость предмета залога составляет 126521342 рубля, общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя их оценочной стоимости с применением дисконта составляет 63260671 рубль (л.д. 22).

В дальнейшем между Банком и ООО «ПСК «БРиС» заключены дополнительные соглашения № 2 от 30.08.2007 года, № 3 от 22.07.2008 года, №4 от 27.08.2008 года, №5 от 02.09.2008 года, № 6 от 15.09.2008 года, № 7 от 26.09.2008 года, № 8 от 15.10.2008 года, №9 от 23.10.2008 года, № 10 от 30.10.2008 года, № 11 от 04.12.208 года, № 12 от 17.12.2008 года, № 13 от 28.01.2009 года, № 14 от 12.02.2009 года, № 15 от 18.03.2009 года, в соответствии с которыми размер стоимости залогового имущества изменялся (л.д. 23-58).

04.02.2009 года между банком и заемщиком заключен договор ипотеки, по условиям которого в обеспечение обязательств по кредиту переданы квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе <адрес>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 15.01.2009 года квартира по адресу <адрес> – 68, принадлежит на праве собственности ООО «ПСК «БРиС», обременений на указанную дату не зарегистрировано (л.д. 59).

По условиям предварительного договора купли – продажи квартиры от 24.06.2009 года ООО «ПСК «БРиС» продало Бирт Л.Э. двухкомнатную № по адресу: <адрес> по цене 1650000 рублей. При этом в п. 4 договора указано, что отчуждаемая квартира заложена ипотекой в пользу АК Сбербанк РФ, при этом продавец обязуется вывести квартиру из – под залога и переоформить покупателю в срок до 31.12.2009 года (л.д. 87-88).

Справкой от 01.11.2009 года, выданной ООО «ПСК «БРиС», подтверждено выполнение Биртом Л.Э. финансовых обязательств по оплате вышеуказанной квартиры в полном объеме (л.д. 89).

Решением Пермского районного суда, вступившим в законную силу 02.06.2009 года, с ООО «ПСК «БРиС», ФИО8, ФИО9 в пользу Пермского отделения № 5294 в солидарном порядке взыскана кредитная задолженность в сумме 22989610, 65 рублей, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору залога № 2 от 04.02.2009 года, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору ипотеки, в том числе объекта недвижимости, <адрес>, с установлением ее продажной цены в размере 1282539, 75 рублей. На основании исполнительного лита выданного Пермским районным судом (л.д. 73), возбуждено исполнительное производство № 3262/11/46/59 о взыскании с ООО «ПСК «БРиС» в пользу АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № 5294 задолженности по кредиту 22989610, 65 рублей (л.д. 60).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 10.05.2011 года в отношении ООО «ПСК «БРиС» введено наблюдение, утвержден временный управляющий.

Анализируя собранные по делу доказательства в совокупности, с учетом указанных положений законодательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из того, что предварительный договор купли – продажи квартиры от 24.06.2009 года заключен с нарушением требований законодательства, а именно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», поскольку ООО «ПСК «БРиС», являясь залогодателем по договору ипотеки №2 от 04.02.2009 года, не имел права распоряжаться предметом залога, которым являлась в том числе <адрес> по адресу: <адрес>, однако, в нарушение указанных норм заключил предварительный договор купли – продажи указанной квартиры с Биртом Л.Э., при этом последний знал, что указанная квартира находится в залоге у банка, что не помешало ему заключить указанный договор и уплатить указанную в договоре цену за квартиру.

В п.2 ст. 351 ГК РФ, а также специальной нормой - ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, одним из которых является право потребовать признания сделки об отчуждении имущества недействительной и применения последствий недействительности, в данном случае привести стороны в первоначальное положение, то есть возвратить все полученное сторонами по сделке друг другу обратно.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 24.06.2009г. <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Бирт Л.Э. следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать Бирт Л.Э. вернуть <адрес> в <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Бирт Л.Э. деньги в сумме 1650000, 00 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 450 рублей, уплаченные истцом при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ОАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 24.06.2009г. квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Бирт Л.Э. недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Обязать Бирт Л.Э. вернуть квартиру № в доме <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Бирт Л.Э. деньги в сумме 1650000, 00 рублей.

Взыскать с Бирт Л.Э., ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС» в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ОАО «Сбербанк России» расходы по оплате госпошлины в размере 16 450 рублей в равных частях, а именно по 8225 рублей с каждого.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 17.08.2011 года.

Судья /подпись/

Копия верна

Судья: О.В.Безматерных