Дело № 2-1172/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2011 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Балакиной А.В.,

при секретаре Ефремовой А.А.,

с участием представителя истца по встречному требованию Косых Н.В.,

ответчика по встречному требованию Матвеева А.С.,

представителя ответчика Матвеева А.С. по встречному требованию Малуновой А.В. по доверенности,

представителя ответчика по встречному требованию конкурсного управляющего ООО «ПСК БРиС» - Яцука А.С. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по встречному иску ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ОАО Сбербанк России к Матвееву ФИО11, ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец Матвеев А.С. обратился в суд с иском к ООО «Проектно-строительная компания БРиС», ОАО «Сбербанк России» о признании права собственности на квартиру, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности, снять залог с квартиры.

В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевым А. С. и ООО «ПСК «БРиС» был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, согласно которому ООО «ПСК БРиС» продал, а Матвеев А.С. купил однокомнатную квартиру № общей площадью 39,9 кв.м. на пятом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Матвеев А.С. со своей стороны обязался оплатить за Квартиру, определённую договором сумму, согласно графику, установленному в п.3 Договора. ДД.ММ.ГГГГ. стороны заключили основной договор купли – продажи. Обязательства со стороны Матвеева А.С. по оплате указанной квартиры выполнены в полном объеме согласно п.3 представительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и п.3.2.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется справка и квитанции, выданные ООО «ПСК «БРиС» об исполнении обязательства по оплате полностью. Матвеев А.С. неоднократно обращался к ООО «ПСК «БРиС» с требованиями о передаче документов в регистрационную палату, но ООО «ПСК «БРиС» уклонялся не объясняя причин. Позднее Матвеев А.С. узнал, что указанная квартира обременена залогом со стороны ОАО Сберегательного банка РФ, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности на квартиру с ООО «ПСК «БРиС» на Матвеева А.С. фактически не возможно. Таким образом, именно ООО «ПСК «БРиС» нарушил свои обязательства по договору, не предпринял каких-либо действий для осуществления государственной регистрации перехода прав на квартиру на Матвеева А.С., не предупредил истца о существующем обременении. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.556 ГК РФ одновременно является документом, подтверждающим фактическую передачу квартиры ООО «ПСК «БРиС» Матвееву А.С. Таким образом, с момента заключения сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры по сегодняшний день Матвеев пользуется квартирой как фактический собственник, зарегистрирован и проживает в спорной квартире, осуществляет ее содержание и производит коммунальные и иные эксплуатационные расходы, как фактический собственник. Поэтому Матвеев А.С. полагает, что у него возникло право собственности на однокомнатную квартиру № расположенную на 5-ом этаже 5-ти этажного жилого дома, общей площадью 39,9 кв.м., расположенного по адресу <адрес> <адрес>, <адрес> просит признать право собственности на данную квартиру, обязать ООО «ПСК «БРиС» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в пользу Матвеева и обязать ОАО Сберегательный банк РФ снять залог с данной квартиры, взыскать расходы по госпошлине.

В порядке ст. 137 ГПК РФ ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ОАО Сбербанк России обратился в суд со встречным иском к Матвееву А.С., ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и уточненного в части увеличения госпошлины от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.145) о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании госпошлины. В обосновании иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Сбербанк России и ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии лемитом в сумме 76300000 рублей для финансирования инвестицыонных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ. В целях обеспечения возвратности кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ между банком и заемщиком был заключен договор залога имущественных прав №, предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>. В договоре указано, что имущественные права принадлежат залогодателю на основании постановления главы администрации Двуреченского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на квартиру № по адресу: <адрес> принадлежит ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ между банком и заемщиком заключен договор ипотеки №, в соответствии с условиями которого в обеспечение обязательств по кредитному договору переданы квартиры по адресу: <адрес>. Обязательства заемщика перед банком по кредитному договору не погашены. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Матвеевым А.С. подписан предварительный договор купли-продажи квартиры № Впоследствии между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи спорной квартиры. Истец считает, что данные договоры купли-продажи не соответствуют требованиям закона и подписаны сторонами с нарушением требований законодательства. Просят признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по адресу: <адрес>, заключенные между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Матвеевым А.С. недействительными и применить последствия недействительности сделок, взыскать расходы по оплате госпошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Матвеева А.С. оставлены без рассмотрения в связи с вторичной не явкой истца на основании ст. 222 ГПК РФ.

Представитель истца по встречному иску – Косых Н.В. в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам изложенным в заявлении, просила их удовлетворить, обратила внимание суда на то, что доводы Матвеева А.С. о не знании нахождения квартиры в залоге не освобождает от неосмотрительности при заключении сделки. Ничего не мешало проверить это.

Ответчик по встречному иску – Матвеев А.С. в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что деньги вложил в квартиру, не знал, что она в залоге у банка.

Представитель ответчика по встречному требованию Матвеева А.С. - Малунова А.В. в судебном заседании с иском не согласилась.

Представитель ответчика по встречному требованию конкурсный управляющий ООО «ПСК БРиС» - Яцук А.С. в судебном заседании исковые требования банка признал.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, представителя в суд не направили, возражений по иску не представили.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. При неисполнении данной обязанности Залогодателем, Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 76300000 рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 5086,98 кв.м. на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 104-116).

Согласно п. 1 дополнительного соглашения № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ оценочная стоимость предмета залога составляет 126521342 рубля, общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя их оценочной стоимости с применением дисконта составляет 63260671 рубль (л.д. 117).

В дальнейшем между Банком и ООО «ПСК «БРиС» заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми размер стоимости залогового имущества изменялся (л.д. 117-131).

ДД.ММ.ГГГГ между банком и заемщиком заключен договор ипотеки, по условиям которого в обеспечение обязательств по кредиту переданы квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе квартира № (л.д. 35-44). В соответствии с условиями договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПСК «БРиС» передала в залог залогодержателю АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № 5294 все имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>, ст. Ферма, <адрес>, общей площадью 5086,98 кв. м, в том числе и квартиры №. согласно п. 2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму кредита 76300000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ПСК «БРиС», обременений на указанную дату не зарегистрировано (л.д. 45).

По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПСК «БРиС» продало Матвееву А.С. однокомнатную <адрес> по адресу: <адрес>, ст.Ферма, <адрес> по цене 1000000 рублей. При этом в п. 4 договора указано, что отчуждаемая квартира не заложена ипотекой (л.д. 20).

Квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ПСК «БРиС» от Матвеева А.С. принято 1000000 рублей (л.д. 21).

Справкой ООО «ПСК «БРиС» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что обязательства по оплате, вытекающие из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-23) в сумме 1000000 рублей исполнены в полном объеме (л.д. 12).

Исполнительным листом от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Пермским районным судом по гражданскому делу № по решению Пермского районного суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «ПСК «БРиС», ФИО6, ФИО7 в пользу Пермского отделения № 5294 в солидарном порядке взыскана кредитная задолженность в сумме 22989610, 65 рублей, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору ипотеки, в том числе объекта недвижимости, квартиру № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с установлением ее продажной цены в размере 1282539, 75 рублей. На основании исполнительного лита выданного Пермским районным судом (л.д. 73), возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ООО «ПСК «БРиС» в пользу АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № 5294 задолженности по кредиту 22989610, 65 рублей (л.д. 47-61).

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ПСК «БРиС» введено наблюдение, утвержден временный управляющий.(л.д.152).

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ПСК «БРиС» признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий ФИО8 назначено рассмотрение отчета по результатам конкурса ДД.ММ.ГГГГ(л.д.180).

Анализируя собранные по делу доказательства в совокупности, с учетом указанных положений законодательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований законодательства, а именно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», поскольку ООО «ПСК «БРиС», являясь залогодателем по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, не имел права распоряжаться предметом залога, которым являлась в том числе квартира № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, однако, в нарушение указанных норм заключил предварительный договор купли-продажи указанной квартиры с Матвеевым А.С., при этом последний не знал, что указанная квартира находится в залоге у банка, следовательно, он заключил указанный договор и уплатил указанную в договоре цену за квартиру.

В п.2 ст. 351 ГК РФ, а также специальной нормой - ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, одним из которых является право потребовать признания сделки об отчуждении имущества недействительной и применения последствий недействительности, в данном случае привести стороны в первоначальное положение, то есть возвратить все полученное сторонами по сделке друг другу обратно.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Матвеевым ФИО12 следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать Матвеева ФИО13 вернуть квартиру № в доме № по <адрес> в <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Матвееву ФИО14 деньги в сумме 1000000, 00 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 450 рублей, уплаченные истцом при подаче иска.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Матвеевым ФИО15 недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Обязать Матвеева ФИО16 вернуть квартиру № в доме № по <адрес> <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Матвееву ФИО17 деньги в сумме 1000000, 00 рублей.

Взыскать с Матвеева ФИО18, ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС» в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 расходы по оплате госпошлины в размере 13 200 рублей в равных частях, а именно по 6600 рублей с каждого.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2011 года.

Судья А.В.Балакина