Дело № 2-2211/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2011 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Салтыкова Д.С.,

при секретаре Кривощековой Т.Г.,

с участием представителя истца Косых Н.В. по доверенности,

ответчика Грехова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 к Грехову ФИО8, ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» о признании договора о резервировании площадей объекта – квартиры незаключенным, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 обратился в суд с иском к Грехову Е.А., ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» о признании договора о резервировании площадей объекта – квартиры незаключенным, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании госпошлины.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Сбербанк России и ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» заключен договор №-нкл(и) об открытии невозобновляемой кредитной линии лимитом в сумме 76300000 рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ. В целях обеспечения возвратности кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ между банком и заемщиком был заключен договор залога имущественных прав №, предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>. В договоре указано, что имущественные права принадлежат залогодателю на основании постановления главы администрации Двуреченского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между банком и заемщиком заключен договор ипотеки №, в соответствии с условиями которого в обеспечение обязательств по кредитному договору переданы квартиры по адресу: <адрес>, в том числе и <адрес>. Обязательства заемщика перед банком по кредитному договору не исполнены. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. был заключен договор № о резервировании площади объекта – <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>. Право собственности на <адрес> по вышеуказанному адресу принадлежит ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> по адресу: <адрес> на нее обращено взыскание в погашение задолженности по кредитному договору. Считают, что договор № о резервировании площади объекта – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона, заключен с нарушением требований законодательства. При заключении договора № в нарушение действующего законодательства имеет место ряд нарушений. Не соблюдена предусмотренная действующим законодательством форма договора, отсутствую предусмотренные законом существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья – срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства. Затем между ответчиками заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по адресу: <адрес>. Истец считает, что данный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона и заключен сторонами с нарушением требований законодательства. Просят признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта – <адрес> по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. незаключенным. Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. недействительным и применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ответчиков госпошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца – Косых Н.В. в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам изложенным в заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик – Грехов Е.А. в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что покупая квартиру, не знал, что она в залоге у банка.

Ответчик ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» представителя не направило, извещено о времени и месте судебного заседания. Конкурсный управляющий В.И. Абрамов, в отзыве на исковое заявление пояснил, что с исковыми требованиями согласен. Договор резервирования является недействительным поскольку его форма и содержание противоречат требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон об участии в долевом строительстве). Договор купли-продажи является недействительным, так как Банк как залогодержатель, не давал своего разрешения заемщику на совершение сделок между ООО «ПСК БРиС» и ФИО1

3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в с уд не направило.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор №-нкл (и) об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме <данные изъяты> рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: ст.Ферма, <адрес> площадью 5086,98 кв.м. на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-18).

Согласно п. 1 дополнительного соглашения № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ оценочная стоимость предмета залога составляет <данные изъяты> рубля, общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя их оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 19).

В дальнейшем между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми размер стоимости залогового имущества изменялся (л.д. 20-33).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор ипотеки №, по условиям которого в обеспечение обязательств по кредиту переданы квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе <адрес> (л.д. 75-85). В соответствии с условиями договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПСК «БРиС» передала в залог залогодержателю АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № все имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>, ст. Ферма, <адрес>, общей площадью 5086,98 кв. м, в том числе и <адрес>. согласно п. 2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №-нкл(и) от ДД.ММ.ГГГГ на сумму кредита <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34-40).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес>, ст.Ферма, <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ПСК «БРиС», обременений на указанную дату не зарегистрировано (л.д. 86).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. был заключен договор № о резервировании площади объекта – <адрес> жилом доме по адресу: <адрес> (л.д.119-121).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>., стоимость указанной квартиры по договору составляет <данные изъяты> рублей. При этом в п. 2 договора указано, что отчуждаемая квартира не заложена (л.д.125-127).

Квитанциями подтверждается, что ООО «ПСК «БРиС» приняло от Грехова Е.А. оплату на сумму <данные изъяты> рублей.

По акту приема-передачи Грехов Е.А. принял от ООО «ПСК «БРиС» <адрес>, по адресу: <адрес>, ст.Ферма, <адрес> (л.д. 130).

Исполнительным листом от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Пермским районным судом по гражданскому делу №г. по решению Пермского районного суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «ПСК «БРиС», ФИО5, ФИО6 в пользу Пермского отделения № в солидарном порядке взыскана кредитная задолженность в сумме <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору залога, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору ипотеки, в том числе объекта недвижимости, <адрес> по адресу: <адрес>, ст. Ферма, <адрес>, с установлением ее продажной цены в размере 852455,25 рублей. На основании исполнительного листа выданного Пермским районным судом (л.д.88-102), возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ООО «ПСК «БРиС» в пользу АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № задолженности по кредиту <данные изъяты> рублей (л.д. 87).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ПСК «БРиС» введено наблюдение, утвержден временный управляющий.(л.д.141).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ПСК «БРиС» признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий Абрамов В.И. назначено рассмотрение отчета по результатам конкурса ДД.ММ.ГГГГ(л.д.157).

Оценив все представленные сторонами доказательства в совокупности в соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) суд, не выходя за пределы требований и оснований иска (ст.196 ГПК РФ), считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований п.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», поскольку ООО «ПСК «БРиС», являясь залогодателем по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, не имел права распоряжаться предметом залога, которым являлась в том числе <адрес> по адресу: <адрес>, ст.Ферма, <адрес>, без согласия залогодержателя ОАО «Сбербанк России», что закреплено в п. 3.1.2. договора залога. Однако, в нарушение указанных норм, не получив письменного согласия ОАО «Сбербанк России», заключил договор купли-продажи указанной квартиры с Греховым Е.А., при этом последний не знал, что указанная квартира находится в залоге у банка, следовательно, он заключил указанный договор и уплатил указанную в договоре цену за квартиру.

В п.2 ст. 351 ГК РФ, а также специальной нормой - ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, одним из которых является право потребовать признания сделки об отчуждении имущества недействительной и применения последствий недействительности, в данном случае привести стороны в первоначальное положение, то есть возвратить все полученное сторонами по сделке друг другу обратно.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А., следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать Грехова Е.А. передать <адрес> в <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть ФИО1 деньги в сумме <данные изъяты> рублей.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, о резервировании площади объекта – <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, согласно условий не является договором о долевом строительстве, так как расценивается судом как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), что подтверждается п. 1.2. в котором указано, что после завершения строительства дома, стороны обязуются заключить договор купли-продажи. Следовательно, данные отношения регулируются требованиями ГК РФ. Договор сторонами заключен (ст. 432 ГК РФ), исполнен заключением договора купли-продажи, поэтому требования о признании договора незаключенным удовлетворению не подлежат. Иных требований суду не заявлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому с ответчиков подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта – <адрес> по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым Е.А. незаключенным, - отказать.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, Двуреченское сельское поселение, <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Греховым ФИО9, недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Обязать Грехова ФИО10 передать <адрес> в <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Грехову ФИО11 деньги в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать солидарно с Грехова <данные изъяты>, ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС» в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.11.2011 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>:

Судья Пермского районного суда Д.С. Салтыков