Дело № 2-2206\2011 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 25 ноября 2011 года с участием представителя истца по встречному требованию Зеленина К.В. по доверенности, ответчика по встречному требованию Шатрова Л.В., представителя ответчика по встречному требованию Маслохутдинова И.З. по доверенности, представителя ответчика по встречному требованию ООО «ПСК БРиС» - Яцука А.С. по доверенности, УСТАНОВИЛ: Шатров Л.В., Шатрова Т.А. обратились с иском о признании за ним права собственности в равных долях (по 1/2 доли каждому) на трехкомнатную <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>; возложении обязанности на ООО «ПСК «БРиС» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру на истцов; возложении обязанности на Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ снять залог с <адрес>; взыскание судебных расходов. В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску Шатров Л.В., представитель истца Маслохутдинов И.З. отказались от заявленных исковых требовании в полном объеме. Отказ от заявленных исковых требований принят определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик Открытое акционерное общество «Сберегательный банк России» в лице Пермского отделения № предъявило встречные требования, просят признать незаключенным договор о резервировании площадей объекта <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ за №, а договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПСК «БРиС» (Продавцом) и Шатровым Л.В., Шатровой Т.А. (Покупателями) недействитиельным и применить последствия недействительности сделки. В обоснование своих требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сберегательный банк России» в лице Пермского отделения № и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме <данные изъяты>. на срок до ДД.ММ.ГГГГ для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <адрес>. В целях обеспечения возвратности кредитных средств, ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Заемщиком был заключен договор залога имущественных прав №, предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме. Право собственности на <адрес> принадлежит ООО «ПСК «БРиС» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Банком и заемщиком заключен Договор ипотеки № в соответствие с условиями которого в обеспечение обязательств по кредитному договору переданы квартиры в <адрес>, в том числе и <адрес>. Обязательства Заемщика перед Банком не погашены. В настоящее время вступившим в законную силу решением суда за ООО «ПСК «БРиС» признано право собственности на спорную квартиру и на нее обращено взыскание в погашение задолженности по кредитному договору. Считают, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площади объекта (<адрес>) не соответствует требованиям закона, подписан с нарушением законодательства. На отношения между истцами и застройщиком, возникшие по поводу строительства жилого <адрес>, распространяется действие ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Действующее законодательство не предусматривает иных, кроме обозначенных в Федеральном законе № 214-ФЗ правовых конструкций, которыми может определяться процесс участия граждан в строительстве объектов недвижимости в многоквартирных домах. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При заключении договора № имеет место целый ряд нарушений: не соблюдена предусмотренная действующим законодательством форма договора, обязательная государственная регистрация договора, отсутствуют предусмотренные законом существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья - срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект строительства, в силу чего, на основании п.п.3,5 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», п.3 ст.433 ГК РФ данный договор не может считаться заключенным. Основной договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПСК «БРиС» и Шатровыми., также не соответствует требованиям закона, так как при оформлении указанной сделки Залогодатель (ООО «ПСК «БРиС») не испрашивал согласие Залогодержателя (Банка) на отчуждение квартиры, что противоречит п.2 ст.346 ГК РФ и п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствие с п. 3.1.2. договора залога ООО «ПСК «БРиС» принял на себя обязательство не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в залог третьим лицам предмет залога без письменного согласия Залогодержателя». Просят признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применить последствия недействительности сделки. Представитель истца по встречному требованию Зеленин К.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных встречных исковых требований по доводам указанным в иске. Ответчик по встречному требованию Шатров Л.В., представитель ответчика по встречному требованию Маслохутдинов И.З., в судебном заседании возражали по заявленным встречным исковым требованиям. Ответчик по встречному требованию Шатрова Т.А. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась. Представитель ответчика по встречному требованию ООО «ПСК БРиС» - Яцук А.С. в судебном заседании встречные исковые требования поддержал. Третье лицо Пермский отдел Управления Росреестра Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Заслушав представителя истца по встречному требованию Зеленина К.В., ответчика по встречному требованию Шатрова Л.В., представителя ответчика по встречному требованию Маслохутдинова И.З., представителя ответчика по встречному требованию ООО «ПСК БРиС» - Яцука А.С., исследовав материалы дела, установил следующее. Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом в сумме <данные изъяты> для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: станция Ферма, <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями договором залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПСК «БРиС» передало в залог залогодержателю АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № все имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе и <адрес>, согласно пункту 2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 1 дополнительного соглашения № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя их оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты> В дальнейшем между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми размер стоимости залогового имущества изменялся (л.д. 182-195). ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор ипотеки №, по условиям которого в обеспечение обязательств по кредиту переданы квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе <адрес> Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ПСК «БРиС», ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Шатровым Л.В. был заключен договор № о резервировании площади объекта – <адрес> жилом доме по адресу: <адрес> (л.д. 15-20). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Шатровым Л.В., Шатровой Т.А. был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, стоимость указанной квартиры по договору составляет <данные изъяты>. При этом в пункте 2 договора указано, что отчуждаемая квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит (л.д. 12-13). Квитанцией подтверждается, что ООО «ПСК «БРиС» приняло от Шатрова Л.В. оплату на сумму <данные изъяты>. По акту приема-передачи Шатров Л.В., Шатрова Т.А. приняли ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ПСК «БРиС» <адрес>, по адресу: <адрес> Исполнительным листом от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Пермским районным судом по гражданскому делу № по решению Пермского районного суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «ПСК «БРиС», Тютикова О.Г., Огородникова С.Г. в пользу Пермского отделения № в солидарном порядке взыскана кредитная задолженность в сумме <адрес>, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору залога, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору ипотеки, в том числе объекта недвижимости, <адрес> по адресу: <адрес>, с установлением ее продажной цены в размере <адрес>. На основании исполнительного листа выданного Пермским районным судом (л.д. 97-111), возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ООО «ПСК «БРиС» в пользу АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № задолженности по кредиту в размере <адрес> Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что в отношении ООО «ПСК «БРиС» введено наблюдение, утвержден временный управляющий (л.д. 132-135). Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ПСК «БРиС» признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий Абрамов В.И. назначено рассмотрение отчета по результатам конкурса ДД.ММ.ГГГГ Оценив все представленные сторонами доказательства в совокупности в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, не выходя за пределы требований и оснований иска, считает, что заявленные встречные исковые требования подлежат удовлетворению частично. В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Частью 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В силу статьи 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований пункта 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке», поскольку ООО «ПСК «БРиС», являясь залогодателем по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, не имело права распоряжаться предметом залога, которым являлась в том числе <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, без согласия залогодержателя ОАО «Сбербанк России», что закреплено в пункте 3.1.2. договора залога. Однако, в нарушение указанных норм, не получив письменного согласия ОАО «Сбербанк России», заключил договор купли-продажи указанной квартиры с Шатровым Л.В., Шатровой Т.А., при этом последние не знали, что указанная квартира находится в залоге у банка, следовательно, они заключил указанный договор и уплатил указанную в договоре цену за квартиру. В пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальной нормой – статья 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, одним из которых является право потребовать признания сделки об отчуждении имущества недействительной и применения последствий недействительности, в данном случае привести стороны в первоначальное положение, то есть возвратить все полученное сторонами по сделке друг другу обратно. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Проектно-Строительная компания «БРиС» и Шатровым Л.В., Шатровой Т.А., следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать Шатрова Л.В., Шатрову Т.А. передать <адрес> в <адрес> ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Шатрову Л.В., Шатровой Т.А. деньги в сумме <данные изъяты>. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, о резервировании площади объекта – <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, согласно условиям не является договором о долевом строительстве, так как расценивается судом как предварительный договор (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается пунктом 1.2. договора в котором указано, что после завершения строительства дома, стороны обязуются заключить договор купли-продажи. Следовательно, данные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор сторонами заключен, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнен заключением договора купли-продажи, поэтому требования о признании договора незаключенным удовлетворению не подлежат. Иных требований и оснований суду не заявлено. В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому с ответчиков подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины. Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Встречный иск открытого акционерного общества «Сберегательный банк России» в лице Пермского отделения № к ответчикам: Шатрову Л.В., Шатровой Т.А., ООО «Проектно-строительная компания «БРиС» о признании незаключенным договора о резервировании площадей объекта, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично. В удовлетворении иска о признании незаключенным договора № от ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «ПСК «БРиС» с одной стороны и Шатрова Л.В., Шатровой Т.А. с другой стороны – отказать. Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «ПСК «БРиС» (Продавцом) и Шатровым Л.В., Шатровой Т.А. (Покупателями) недействительным и применить последствия недействительности сделки. Обязать Шатрова Л.В., Шатрову Т.А. вернуть <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>, ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС», а на ООО «Проектно-Строительную компанию «БРиС» возложить обязанность вернуть Шатрову Л.В., Шатровой Т.А. деньги в сумме <данные изъяты>. Взыскать с Шатрова Леонидовича Васильевича, Шатровой Т.А., ООО «Проектно-Строительной компании «БРиС» в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> в равных частях, а именно по <данные изъяты> с каждого. На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд, в течение десяти дней со дня составления решения в окончательной форме. <данные изъяты> <данные изъяты> Судья Т.Н. Коцур <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>