Дело № 2-500/2011г.
РЕШЕНИЕ (на момент размещения в сети Интернет решение не вступило в законную силу)
Именем Российской Федерации
11 апреля 2011 года г. Пермь
Пермский районный суд Пермского края
в составе председательствующего судьи Н.В. Гладких,
при секретаре Л.С. Скардиной
с участием представителя истца Кабировой Е.В.- Аликина М.Р., действующего на основании ордера,
ответчика Васильева А.В.,
представителя ответчика адвоката Серяковой Е.Ю., действующей на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кабировой Е.В. к ответчику Васильеву А.В., 3-е лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, жилого дома с постройками, взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
Кабирова Е.В. обратилась в суд с иском о возложении обязанности на ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м., предоставленного для личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов, расположенного по адресу: Пермский район, <адрес> и жилого дома с подвалом, мансардой, расположенного по адресу: Пермский район, <адрес> на следующих условиях: цена указанного земельного участка и жилого дома определена сторонами стоимостью 5500000руб., которые уплачиваются Покупателем Продавцу в следующем порядке: 100000руб. при подписании данного договора путем внесения наличных денежных средств; 5400000руб. в следующем порядке: ипотечным платежом Продавец получает сумму в размере 1500000руб., и в счет оплаты Покупатель передает по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> по цене 3900000руб.; взыскании с ответчика Васильева А.В. убытков в размере 527593,85 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что 04.12.2010г. межу Васильевым А.В. и ею был заключен предварительный договор купли- продажи указанных земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны обязаны заключить основной договор до 01.02.2011года. Пункт 3.1 предварительного договора ею выполнен, деньги Васильевым А.В. получены, на заключение сделки она явилась, в отличие от ответчика. В связи с уклонением Васильевым А.В. от заключения основного договора, решение Сбербанка о предоставлении ей ипотечного кредита на условиях 12,05% годовых с выплатой дифференциальных платежей истекает. Новое обращение за ипотечным кредитом на условиях 11,9% годовых с выплатой аннуитетных платежей наносит ей убыток в размере 527593, 85 руб. В соответствии с ч.4 ст.445, ст.429 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрение дела в ее отсутствие, направила своего представителя. В предыдущем судебном заседании пояснила, что исковые требования поддерживает. До приобретения спорного дома с земельным участком она обратилась в риэлторскую фирму «<данные изъяты>», где ей предложили купить данные объекты недвижимости. Дом был осмотрен вместе с ней, ответчиком и директором «<данные изъяты> ФИО12. Ответчик передал им ключи от дома, дал разрешение на строительные работы в доме, оформил нотариально удостоверенную доверенность на подключение к дому коммуникаций, поэтому в декабре, январе она проводила отделочные работы в доме, подводили коммуникации. На ремонт они затратили примерно 619000руб. Все это время ответчик приезжал в дом, смотрел как ведутся работы, и никаких намерений расторгнуть договор не высказывал. Затем от ответчика поступила телеграмма в которой он приглашал ее на заключение сделки, но приехав в фирму «<данные изъяты>», ответчика там не оказалось, директор фирмы предложила, что если они откажутся от заключения основного договора, то вернут деньги за ремонт дома. Не отрицает, что квартира по <адрес> принадлежит мужу и сыну на основании договора цессии. По предварительному договору она обязалась в счет оплаты за приобретаемое имущество передать ответчику указанную квартиру, так как квартира была приобретена в браке и супруг хотел все оформить нотариально. На момент оформления предварительного договора купли-продажи у нее не было согласия органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка в квартире, а также не было нотариально оформленной доверенности от супруга на продажу квартиры, однако супруг присутствовал при оформлении договора. Собственником приобретаемого дома должны были стать она, супруг и н/летний сын.
Представитель истца исковые требования поддерживает.
Ответчик Васильев А.В. с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что перед оформлением основного договора купли-продажи дома и земельного участка у него возникли сомнения, что предлагаемая ему квартира по <адрес> стоит 3900 000руб., поэтому он получил заключение специалиста по оценке этой квартиры, согласно которой подобная квартира стоит на 1 млн. руб. меньше – 2860000 руб., поэтому он в телеграмме на имя истца указал каким образом они намерены доплачивать ему разницу в стоимости квартиры, ответа на это он не получил. В предварительном договоре указали стоимость квартиры по <адрес> в размере 3900000руб., так как риэлтор истца убедил его, что у них есть покупатель на эту квартиру за 4100000руб., поэтому, если квартиру не продадут, то она перейдет к нему за 3900 000руб. Он сразу сказал истцу, что квартира в <адрес> ему не нужна, а нужды деньги, однако ее риэлтор убедил его, что они продадут квартиру. О том, что указанная квартира принадлежит мужу и сыну истицы, он не знал, документы об этом не проверял, так как всем занималась риэлтор ФИО12. Он действительно передал истице ключи от дома и выдал доверенность на проведение коммуникаций к дому, так как после продажи квартиры в <адрес> им негде было бы жить.
Представитель ответчика с иском не согласна, указав, что со стороны Покупателя по основному договору должны быть три человека, а по предварительному договору- одна истица, что является несовпадением, так как стороной по основному договору должно быть то же лицо, что и по предварительному договору. Полномочий у истца на 04.12.2010г. по распоряжению квартирой по <адрес> не было, так как собственниками этой квартиры являются супруг истца и ее сын, которому более 14 лет, поэтому он самостоятельно должен подписывать сделки с согласия родителей. Условия, указанные в предварительном договоре являются неисполнимыми. Стороны предусмотрели в предварительном договоре право отказаться от заключения основного договора и последствия такого отказа. Считает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не заключен, так как не все существенные условия согласованы, а также имеются противоречащие друг другу пункты договора: п.3.2 и п.5. Истец не представила доказательств причиненных ей убытков в указанной в иске сумме, поэтому нет оснований для взыскания с ответчика этой суммы.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в суд своего представителя не направили, заявленные требования не оспорили.
Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, проверив письменные доказательства, приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
04.12.2010 года между Васильевым А.В. (Продавцом) с одной стороны и Кабировой Е.В. (Покупателем) с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящегося на нем, согласно которого Стороны обязуются в срок до 01.02.2010года заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на следующих условиях: Продавец обязуется передать, а Покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов и жилой дом, расположенные по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес> (п.1). Цена указанного земельного участка и жилого дома определена сторонами в 5500000руб., которые уплачиваются Покупателем Продавцу на следующих условиях: 100000руб. при подписании данного договора путем внесения наличных денежных средств; 5400000руб. в следующем порядке: ипотечным платежом Продавец получает сумму в размере 1500000руб., и в счет оплаты Покупатель передает по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> по цене 3900000руб. (п.3, 3.1, 3.2). За Покупателем сохраняется единоличное право дальнейшей продажи данной квартиры за цену и на условиях по его усмотрению (п.5). Стороны определили сроки выхода на ипотечную сделку не позднее 01.02.2011года включительно (п.8). В случае отказа Покупателя от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома переданная сумма в размере 100000руб., не возвращается (п.6). В случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, Продавец возвращает сумму в размере 200 000руб. (п.7). В договоре имеется расписка Васильева А.В., что денежную сумму в размере 100 000руб. получил (л.д.6).
В судебном заседании стороны подтвердили, что срок заключения основного договора был определен до 01.02.2011года, в предварительном договоре ошибочно указано- до 01.02.2010года.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указываются предмет, другие существенные условия основного договора, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из предварительного договора купли-продажи от 04.12.2010 года следует, что между сторонами состоялось соглашение в отношении земельного участка и жилого дома, расположенного на отчуждаемом земельном участке. При этом указано основание принадлежности продавцу Васильеву А.В. земельного участка и жилого дома, указаны назначение, площадь, конкретная цена земельного участка и жилого дома в совокупности, порядок расчета Покупателя с Продавцом за приобретаемое имущество.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На момент заключения предварительного договора 04.12.2010 года, право собственности на объекты недвижимости в виде жилого дома с подвалом и мансардой и земельный участок по вышеуказанному адресу зарегистрировано за Васильевым А.В., что подтверждается выписками из ЕГРП, договором купли-продажи (л.д.38-48). Таким образом, Васильев А.В. имел право распоряжаться указанными объектами недвижимости по своему усмотрению, в том числе продать это имущество.
Одним из условий заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> явилось то обстоятельство, что Покупатель Кабирова Е.В. должна была в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома, в том числе, передать Продавцу Васильеву А.В. по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> по цене 3900000руб.
Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что право собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано в ЕГРП в равных долях на К., ДД.ММ.ГГГГ. и К.А., ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 51), свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающими, что запись в ЕГРП о праве внесена ДД.ММ.ГГГГ.
Указанная квартира принадлежит в равных долях К. и К.А. на основании договора об уступке права требования (цессии), заключенного 17.12.2001г. с ООО «<данные изъяты>».
Таким образом, Покупатель Кабирова Е.В. не являлась собственником квартиры в <адрес>, поэтому не могла распоряжаться этим недвижимым имуществом.
На основании ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Следовательно, Кабирова Е.В. имеет право лишь на долю в указанной квартире от ? доли супруга К..
В судебном заседании истец Кабирова Е.В. пояснила, что на момент заключения предварительного договора от 04.12.2010года, доверенности от имени супруга на отчуждение указанной квартиры не имела, также не было получено разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли н/летнего ребенка К.А.. Такое разрешение было выдано приказом Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по г. Перми № 06-29-106 лишь 03.02.2011года.
Таким образом, квартира по <адрес> не могла быть включена Кабировой Е.В. в предварительный договор в качестве оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Из положений статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из предварительного договора от 04.12.2010г. следует, что в договор внесены противоречащие друг другу пункты, а именно в п. 3.2 указано, что в счет оплаты Покупатель передает по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> по цене 3900000руб., а в п. 5 указано, что за Покупателем сохраняется единоличное право дальнейшей продажи данной квартиры за цену и на условиях по его усмотрению. Судом установлено, что истцу достоверно было известно, что право собственности на вышеуказанную квартиру за ней не зарегистрировано, однако, несмотря на это обстоятельство, стороны 04.12.2010г. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на изложенных выше условиях.
Поскольку стороны намеривались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, то учитывая положения п.3 ст.429, 554, 555 ГК РФ стороны должны были определить такие существенные условия основного договора, как цена договора и порядок оплаты по договору. Суд, анализируя предварительный договор купли-продажи, приходит к выводу, что эти условия нельзя считать согласованными. Кроме того, предметом предварительного договора указаны земельный участок и жилой дом, находящийся на указанном земельном участке, а цена определена за оба объекта в совокупности. На момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для заключения основного договора: предмет договора, цена договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору. В ином случае возможность заключения основного договора будет зависеть не от волеизъявления и действий сторон при наступлении соответствующего срока, а от иных обстоятельств. При подписании предварительного договора полагать, что собственники квартиры, которую Покупатель предлагала в счет оплаты по договору, будут согласны на приобретение жилого дома и земельного участка на указанных условиях, а также будет получено согласие органов опеки и попечительства на продажу доли ребенка в квартире, оснований не имелось, поскольку это зависит не только от волеизъявления Кабировой Е.В., но и от действий и решений собственников квартиры и органов опеки и попечительства. Учитывая данные обстоятельства и то, что цена определялась за все продаваемое имущество, без указания стоимости каждого объекта, нельзя считать согласованным и условие о цене.
Следовательно, считать заключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка и строений, находящихся на нем у суда нет оснований, поскольку как указано выше, сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
В силу пункта 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящегося на нем, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Из содержания иска и объяснений истца Кабировой Е.В. следует, что она просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на условиях, оговоренных в предварительном договоре от 04.12.2010г.
В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные им убытки.
Анализируя доказательства в совокупности, суд не находит оснований для применения п.4 ст.445 ГК РФ и для удовлетворения требований истца по вышеуказанным обстоятельствам.
Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома стороны пришли к соглашению о последствиях при отказе от заключения основного договора одной либо другой стороной. В случае отказа Покупателя от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома переданная сумма в размере 100000руб., не возвращается (п.6). В случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, Продавец возвращает сумму в размере 200 000руб. (п.7).
В силу ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Таким образом, стороны сделки предусмотрели возможность отказа от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома как Продавцом, так и Покупателем, следовательно, истец вправе иным способом защищать свое нарушенное право в соответствии с условиями предварительного договора.
В обосновании убытков истец указала, что для расчета с Продавцом за приобретаемый жилой дом и земельный участок она должна была взять кредит по ипотеке под 12,05% годовых с выплатой дифференциальных платежей. Поскольку договор купли-продажи не был заключен, то новое обращение за ипотечным кредитом на условиях 11,9% годовых с выплатой аннуитетных платежей наносит ей убыток в размере 527593, 85 руб.
Суд считает, что доказательств нанесенных ей убытков размере 527593, 85 руб., истец не представила. Представленные истцом графики платежей по кредиту (л.д. 8-11) не могут являться доказательствами причиненных убытков, так как договор на получение кредита истец с Банком не заключала, проценты по кредиту не выплачивала, представленные графики платежей никем не подписаны, в самих графиках указано, что данные графики являются примерными.
На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере 527593, 85 руб. не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кабировой Е.В. к Васильеву А.В. о возложении обязанности заключить: договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес> договор купли-продажи жилого дома с подвалом и мансардой, расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, <адрес> взыскании убытков в размере 527 593 руб.85 коп., оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Пермского районного суда Н.В. Гладких
СПРАВКА
Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2011года
Судья Гладких Н.В.