Дело № 2-75 (2011 г.)                                           

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Пенза                                                                                                «30» марта 2011 г.

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Аброськиной Л.В.,

при секретаре Шмелевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирсановой Елены Сергеевны к Шишову Андрею Геннадьевичу, Власову Игорю Евгеньевичу, Сопиной Ольге Геннадьевне о признании сделки состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л:

Кирсанова Е.С. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и продавцом ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, плата по договору составила <данные изъяты> рублей. Указанные жилой дом и земельный участок принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № и серии №. Договор удостоверен нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №. Денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были переданы ею ФИО1 до подписания договора наличными средствами, что подтверждается п. 2.4 договора. С момента подписания договора она вступила во владение и пользование указанными объектами недвижимости, факт передачи жилого дома и земельного участка подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Более того, в ДД.ММ.ГГГГ была проведена реконструкцию жилого дома. Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № реконструкция жилого дома была разрешена. Постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ был получен технический паспорт на жилой дом. Однако, несмотря на фактическое исполнение указанного договора купли-продажи сторонами, он не был зарегистрирован должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку ФИО1 не смогла явиться в регистрирующий орган для подачи заявления о переходе права по состоянию здоровья. Впоследствии вопрос о совместном обращении в регистрирующий орган не возникал. Более того в ДД.ММ.ГГГГ году она получила документы, разрешающие ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, фактически подтверждающие ее право собственности на указанный дом. В силу юридической неграмотности она полагала, что в любое время сможет зарегистрировать жилой дом и земельный участок по имеющимся у нее документам. Осенью 2010 г. ей стало известно о смерти ФИО1, в связи с чем она решила заняться регистрацией своего права собственности на жилой дом и земельный участок. В декабре 2010 г. в Пензенском отделе Управления Росреестра ей было разъяснено о необходимости совместного обращения сторон сделки с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В связи со смертью ФИО1 совместное обращение в регистрирующий орган стало невозможным. Просила суд принять во внимание, что договор купли-продажи исполнен, поскольку она оплатила стоимость приобретенной недвижимости и фактически вступила во владение ею. Реконструкция жилого дома проведена в полном соответствии с действующим законодательством. Постановлением главы администрации <данные изъяты> сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ за № жилому дому и земельному участку, ранее имевшим адрес: «<адрес>», адрес был изменен на: «<адрес>». Просила суд признать сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 состоявшейся. Зарегистрировать переход права собственности с ФИО1 на Кирсанову Е.С. на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м из категории земель населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Кирсанова Е.С. подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила удовлетворить заявленные требования. Дополнительно суду пояснила, что предварительно до заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка она вместе с мужем ездили в <адрес>, смотрели дом. ФИО1 в это время жила в <адрес>, дом в <адрес> использовала как дачу. Они с ФИО1 договорились о заключении договора купли-продажи, договоренность была достигнута по всем существенным условиям. Заключение договора и передача денег в сумме <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. - за дом, <данные изъяты> руб. - за земельный участок) производились в присутствии нотариуса ФИО7, расписка в получении денег не была составлена, поскольку соответствующий пункт был в договоре. ФИО1 передала ей ключи от дома и все документы на приобретенную недвижимость. Она считала, что стала полноправным собственником дома. С заявлением о государственной регистрации перехода права собственности они не обращались, поскольку ФИО1 сильно болела. Позднее в ДД.ММ.ГГГГ г. они совместно с мужем занялись реконструкцией дома. Уже на протяжении <данные изъяты> лет она пользуется домом и землей как собственник, несет бремя их содержания, оплачивает коммунальные платежи и налоги. ФИО1 и иные лица никогда не оспаривали ее прав. О том, что ФИО1 умерла в ДД.ММ.ГГГГ г., ей стало известно в 2010 г., после чего она решила зарегистрировать свои права. В управлении Росреестра ей указали, что без присутствия второй стороны произвести регистрацию нельзя и необходимо обратиться в суд.

Ответчики Шишов А.Г., Власов И.Е., Сопина О.Г. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. Подтверждением надлежащего извещения ответчиков являются: расписка в получении судебной повестки от Шишова А.Г., уведомление от Власова И.Е., заявление ответчиков, поданное накануне судебного заседания, о направлении гражданского дела по подсудности в Первомайский районный суд г.Пензы.

Суд считает доказательства, представленные стороной истца, достаточными и с его согласия рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица - Пензенского отдела Управления Росреестра по Пензенской области - Цисельская Л.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. От нее поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Пензенской области, просила вынести решение на усмотрение суда.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что истец Кирсанова Е.С. его супруга. В ДД.ММ.ГГГГ г. они вместе с ней встретились с ФИО1 с целью покупки дома и земельного участка в <адрес>. Совместно с супругой и ФИО1 они ездили к нотариусу, где был заключен договор и переданы денежные средства продавцу ФИО1 Брали ли они с ФИО1 расписку, он не помнит. После оформления сделки они ездили в <адрес>, ФИО1 отдала им документы и ключи, показала все в доме. Свое имущество ФИО1 вывозила на грузовой машине. Вопрос о регистрации договора и перехода права собственности не возникал, они считали, что достаточно заключения договора купли-продажи для перехода права собственности. Несколько раз он звонил ФИО1 по поводу регистрации, она не возражала, но просила отложить регистрацию из-за плохого самочувствия. В ДД.ММ.ГГГГ г. дом был реконструирован, на что были затрачены большие денежные средства. Претензий по поводу дома и земли к ним никто не предъявлял, соседями по земельному участку являются сестры ФИО1 О том, что ФИО1 умерла, ему стало известно в 2010 г. В настоящее время возникла необходимость зарегистрировать право собственности, поскольку они с супругой имеют намерение продать указанную недвижимость. Пояснил, что согласен с оформлением дома и земельного участка на супругу Кирсанову Е.С.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что знает истца Кирсанову Е.С. как соседку по даче, ее дом в <адрес> находится рядом с его домом, по <адрес>. Своей дачей он пользуется с ДД.ММ.ГГГГ г. Ранее соседкой была ФИО1, на дачу она всегда приезжала одна, в летнее время жила там, несколько раз к ней приезжал сын. О том, что дачу ФИО1 продала, ему стало известно со слов новых собственников. Когда и за сколько была продана дача, ему не известно. После продажи дома и земельного участка ФИО1 больше не приезжала. Через некоторое время он встретил сына ФИО1, от которого ему стало известно о ее смерти. Новые соседи реконструировали дом, сделали бассейн, провели наружное освещение, дорожки, теплицы. Истец Кирсанова Е.В. пользуется дачей уже около <данные изъяты> лет.

Суд, выслушав истца Кирсанову Е.С., свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ г. собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являлась ФИО1, на основании свидетельств о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРП <данные изъяты>), № от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРП <данные изъяты>) (л.д. 8, 9).

Согласно Выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем жилого <адрес> значится ФИО1 (л.д. 35).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м имеет кадастровый номер № (предыдущий номер №). Собственником данного земельного участка значится ФИО1 (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Кирсановой Е.С. был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО1 продала, а покупатель Кирсанова Е.С. купила земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>. В договоре указано, что покупатель передал продавцу сумму в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. за дом и <данные изъяты> руб. за земельный участок) до подписания договора наличными. Данный договор содержит подписи ФИО1 и Кирсановой Е.С. (л.д. 5).

Данный договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче от ФИО1 покупателю ФИО2 по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сдала, а Кирсанова Е.С. приняла жилой дом, расположенный на земельном участке мерою <данные изъяты> кв. м, находящийся в <адрес> в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Имущественных, финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 6).

Постановлением главы администрации <данные изъяты> сельского совета Пензенского района № от ДД.ММ.ГГГГ адрес земельного участка и жилого дома, принадлежащего Кирсановой Е.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был изменен с адреса: «<адрес>» на адрес: «<адрес>» (л.д. 30).

Будучи опрошенным в судебном заседании Кирсанова Е.С. подтвердила, что договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, был заключен, подписан, расчет по нему полностью произведен, продавец и покупатель выполнили свои обязательства по данному договору. В ДД.ММ.ГГГГ г. ею была произведена реконструкция жилого дома, за счет чего площадь жилого дома увеличилась и согласно данным технического паспорта стала составлять <данные изъяты> кв. м.

Показания истицы Кирсановой Е.С. в данной части подтверждаются показаниями свидетелей ФИО11 и ФИО12, подтвердивших в судебном заседании, что продавец ФИО1 освободила принадлежащее ей домовладение, передала ключи от дома и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Покупатель Кирсанова Е.С. приняла указанные объекты недвижимости, оплатив за них обусловленную договором цену, и фактически вступила во владение домом.

Это подтверждается и выписками из похозяйственных книг, согласно которым вышеуказанный дом в период с ДД.ММ.ГГГГ г. значился за ФИО1 (выбыла в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) и Кирсановой Е.С.

Согласно выписке из похозяйственной книги № <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ г. в списке членов хозяйства по адресу: <адрес>, значится Кирсанова Е.С. (л.д.25-28).

Таким образом, судом установлено, что вышеуказанный договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами: произведен расчет, оформлен акт приема-передачи, переданы ключи от дома продавцом ФИО1 покупателю Кирсановой Е.С. В последующем данный договор сторонами не оспаривался, таких данных у суда не имеется.

То, что Кирсанова Е.С. действительно купила спорный дом и земельный участок и с момента приобретения указанной недвижимости осуществляет права собственника, оплачивает коммунальные платежи и налоги, произвела реконструкцию дома, также подтверждено документами, имеющимися в материалах дела.

Несмотря на то, что суду не предоставлена расписка ФИО1 о получении денег от Кирсановой Е.С. в сумме <данные изъяты>., суд учитывает, что расчет был произведен сторонами в присутствии нотариуса до подписания договора, о чем свидетельствует соответствующий пункт договора.      

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка по купле-продаже дома и земельного участка между ФИО1 и Кирсановой Е.С. фактически состоялась, но не была зарегистрирована в соответствии со ст.551 ГК РФ. В настоящее время зарегистрировать сделку не представляется возможным ввиду, того что продавец по сделке ФИО1 умерла, что подтверждается материалами наследственного дела № г.г. и свидетельством о смерти. При жизни ФИО1 в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращалась, ссылаясь на плохое самочувствие.

При таких обстоятельствах, суд усматривает уклонение ФИО1 от регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок.

Согласно справке нотариуса ФИО10 наследниками, принявшими наследство, по закону и завещанию являются Шишов А.Г., Власов И.Е., Сопина О.Г.

В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Кирсановой Е.С. и ФИО1 заключен в надлежащей письменной форме, где отражены все существенные условия договора, договор подписан сторонами, исполнен, но одна из сторон уклонилась от регистрации сделки и перехода права собственности на дом и земельный участок, суд приходит к выводу, что имеются основания для вынесения решения о признании сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО1 и Кирсановой Е.С. ДД.ММ.ГГГГ - состоявшейся и о регистрации перехода права собственности.

Доказательств обратного ответчиками, уклоняющимися от явки в суд, не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования Кирсановой Елены Сергеевны к Шишову Андрею Геннадьевичу, Власову Игорю Евгеньевичу, Сопиной Ольге Геннадьевне о признании сделки состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между Кирсановой Еленой Сергеевной и ФИО1 состоявшейся.

Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, от ФИО1 к Кирсановой Елене Сергеевне.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через районный суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

        Ответчики Власов И.Е., Шишов А.Г., Сопина О.Г. вправе подать в Пензенский районный суд заявление об отмене решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 1 апреля 2011 г.

Председательствующий: