Дело № 2-570/2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пенза                                                                                      «31» октября 2011 г.                                                                                                        

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Аброськиной Л.В.,

при секретаре Шмелевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Механошина Владимира Германовича и Механошиной Елены Владимировны к Цибискину Евгению Александровичу о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи,

у с т а н о в и л :

Механошин В.Г., Механошина Е.В. обратились в суд с вышеназванным исковым заявлением, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Механошиными В.Г. и Е.В., с одной стороны, и Цибискиным Е.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> До подписания договора стороны обговорили, что указанная квартира отчуждается продавцом Цибискиным Е.А. и приобретается покупателями Механошиными В.Г. и Е.В. вместе с земельным участком площадью <данные изъяты> кв. м, на котором расположена квартира. Так как квартира на момент ее покупки находилась в состоянии непригодном для проживания, указанная недвижимость приобреталась покупателями преимущественно из-за земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м для последующего строительства на нем жилого здания, постоянного проживания и ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном земельном участке. Не имея специального образования в области права, покупатели воспользовались услугами юриста, который сопровождал сделку купли-продажи квартиры и земельного участка. До заключения указанного договора Цибискин Е.А. поставил в известность покупателей о том, что отчуждаемый земельный участок пролегает рядом с чужим участком земли, не имеет собственных определенных границ и покупателям необходимо будет произвести межевание своего участка после подписания договора купли-продажи, в связи с чем было подписано дополнительное соглашение о размежевании земельного участка. Представителем Механошиных В.Г. и Е.В. была проведена правовая экспертиза документов по сделке купли-продажи, им было дано заключение о соответствии вышеуказанных документов требованиям действующего законодательства, в результате чего ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех жилых комнат, и земельного участка (при долевом участии покупателей), расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Механошиным В.Г. и Е.В. стало известно, что Цибискин Е.А обратился к мировому судье с иском о разделе земельного участка, который Механошины приобрели у него по указанному договору купли-продажи. Таким образом, выяснилось, что покупатели, введенные в заблуждение своим представителем и продавцом, подписали договор купли-продажи не всего земельного участка, а долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, размер которых не соответствует размеру долей в праве общей долевой собственности на квартиру, что противоречило условиям предварительной договоренности сторон, согласно которой объекты недвижимости, принадлежащие продавцу приобретались покупателями в равном соотношении по отношению друг к другу, то есть пропорционально. Механошины приняли решение продать квартиру по причине отсутствия при ней земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, который являлся основным мотивом заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако препятствием для отчуждения недвижимого имущества явились противоречия правового положения объектов недвижимости нормам закона, при которых истцы лишились возможности распоряжения своим имуществом, подписав на невыгодных для себя условиях вышеуказанный договор купли-продажи. Цибискин Е.А. воспользовался своим правом продажи земельного участка по своему усмотрению, введя в заблуждение покупателей относительно размеров их долей в земельном участке и, тем самым, лишив их возможности в будущем совершать действия в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества. Просили суд обязать Цибискина Е.А. привести договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с нормами ЗК РФ путем составления дополнительного соглашения о внесении изменений в п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность покупателей, а Покупатели обязуются принять в общую долевую собственность в равных долях каждый: по 1/2 (одной второй) доле квартиры и по 1/2 (одной второй) доле на земельный участок следующее недвижимое имущество: - квартира, состоящая из трех жилых комнат, назначение жилое: общая площадь <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>; доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру долей в праве собственности на квартиру. Обязать Цибискина Е.А зарегистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении Механошиным В.Г. и Механошиной Е.В. квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в регистрационной службе по месту нахождения объектов.

В судебное заседание истцы Механошин В.Г. и Механошина Е.В. не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель истцов на основании доверенности Доломанова О.А. на иске настаивает, подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры вместе с земельным участком. Еще до подписания договоры стороны условились о том, что дом приобретается вместе с земельным участком. Механошин В.Г. юридически неграмотен, в силу чего обратился за помощью к юристу, который пояснил Механошину В.Г., что тот приобретает весь земельный участок, но никак не его часть. В то же время не отрицала, что Механошины не являются малограмотными, Механошина Е.В. - студентка. Полагает, что истцы были введены в заблуждение, не понимали, что подписывают. О том, что они приобрели лишь часть участка, истцам стало известно только в 2011 г., когда Цибискин Е.А. обратился в суд с иском о принудительном межевании. В настоящее время решение мирового судьи вступило в законную силу, они его не обжаловали.

Механошины В.Г. и Е.В. обратились в суд с данным иском, поскольку хотят продать приобретенное ими у Цибискина Е.А. имущество, однако у покупателей возникли вопросы относительно долей приобретаемого имущества. Нарушение прав истцов видит в том, что у них возникли проблемы с продажей данного земельного участка, но о том, чтобы провести межевание той доли земельного участка, которая была выделена по решению мирового судьи, не думали. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик Цибискин Е.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, от него поступило заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, с участием представителей по доверенности. В отзыве на исковое заявление пояснил, что с иском не согласен, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписывался лично покупателями Механошиными В.Г. и Е.В. Также ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи, в котором говорится о переходе права собственности в размере 1/2 доли на земельный участок (по 1/4 доли каждому из покупателей). Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, регистратор при приеме документов проверял условия договора, а покупатели подписывали заявление о переходе права общей долевой собственности на земельный участок и расписку в приеме документов на государственную регистрацию, естественно ознакомились и прочитали содержание заявлений, равно как и условия договора купли-продажи. Механошиным В.Г. и Е.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности с указанием объекта права, вида права и доли в праве общей долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ между Цибискиным Е.А. и Механошиными В.Г. и Е.В. было заключено соглашение о размежевании земельного участка, где также указывается доля Механошиных на земельный участок - 1/2 в праве общей долевой собственности, соглашение подписывалось лично покупателями. Довод о том, что истцы «не имели специального образования в области права» и поэтому не могли правильно оценить суть сделки, считает неосновательными, поскольку договор купли-продажи не имеет сложных юридических терминов, доступен любому образованному человеку. Кроме того, как утверждает представитель истцов, при заключении сделки купли-продажи Механошиным В.Г. и Е.В. оказывал помощь юрист, который разъяснял условия договора. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Цибискина Е.А. - Бушмина Е.В., действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании с иском не согласна. Суду пояснила, что указанный договор купли-продажи подписывался лично сторонами. Пунктом 1.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что доля земельного участка, переходящего в собственность от продавца к покупателям, составляет - 1/2 земельного участка (по 1/4 доли на каждого покупателя), в акте приема-передачи также указана доля земельного участка, переходящего к Механошиным. Истцам достоверно было известно о приобретаемой ими доле земельного участка, их подписи также имеются на расписке из регпалаты, в соглашении о размежевании земельного участка, где указаны доли, также есть личные подписи истцов. Цибискин Е.А. обращался с заявлением о разделе земельного участка к мировому судье судебного участка № 1 Пензенского района. Заочным решением мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, определенных вариантом раздела № в графическом приложении № к заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ был разделен, в общую долевую собственность Механошиных В.Г. и Е.В. был выделен земельный участок при домовладении общей площадью <данные изъяты> кв. м, в состав которого входит земельный участок под застройками и земельный участок, расположенный вне строений. Данное решение вступило в законную силу, Механошины В.Г. и Е.В. до настоящего времени его не обжаловали. За время, прошедшее с момента подписания договора ни письменных, ни устных претензий в адрес Цибискина Е.А. со стороны Механошиных не поступало.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Своим заявлением представитель по доверенности Ушакова Е.А. просила рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра по Пензенской области, решение полагала на усмотрение суда. В своем заявлении указала, что по договору продавалась квартира и 1/2 доля в праве собственности на земельный участок. Применение п.4 ст.35 ЗК РФ считает в данном случае невозможным, т.к. на основании ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. А в ст.35 ХК РФ говорится о зданиях, строениях, сооружениях. На основании все той же ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав мнение представителя истцов Доломановой О.А., представителя ответчика Бушминой Е.В., суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Цибискиным Е.А. (продавцом), с одной стороны, Механошиным В.Г. и Механошиной Е.В. (покупателями, с другой стороны, ФИО9 (плательщиком), с третьей стороны, был заключен договор купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество:

- квартира, состоящая из трех жилых комнат, назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>;

- доля в праве общей долевой собственности в размере 1/2 на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, адрес объекта: <адрес> (л.д.9-10).

Как следует из акта приема-передачи к вышеуказанному договору Цибискин Е.А., именуемый «продавец», с одной стороны, и Механошин В.Г. и Механошина Е.В., именуемые «покупатели», с другой стороны, подписали акт о нижеследующем: продавец передал покупателям, а покупатели приняли от продавца недвижимое имущество - квартиру, состоящую из трех жилых комнат, назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м, этаж 1, адрес объекта: <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности в размере 1/2 на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, адрес объекта: <адрес> (л.д.11).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Механошиным В.Г., Механошиной Е.В. ДД.ММ.ГГГГ были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующие доли земельных участков, подтверждающие принадлежность каждому по 1/4 доли в праве на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 13, 14).

В соответствии с ч. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исследовав представленные доказательства, суд не усматривает оснований для изменения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и понуждения к заключению дополнительного соглашения к договору.

Юридическая неграмотность Механошина В.Г. и Механошиной Е.В. не нашла своего подтверждения в судебном заседании. Заключая договор купли-продажи, стороны оговаривали все его существенные условия, в том числе и о предмете сделки. Представитель истцов Доломанова О.А. в судебном заседании поясняла, что истцы являются грамотными, имеют образование, не отрицался ею и тот факт, что Механошины В.Г. и Е.В. пользовались помощью юриста, собственноручно подписывали указанный договор, а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно получали свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок с указанием долей. Вопрос о долях возник только при продаже Механошиными земельного участка новым покупателям.

Как следует из копии предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора указана вышеуказанная квартира и прилегающий земельный участок площадью <данные изъяты> соток. Данный договор подписан продавцом Цибискиным Е.А. и покупателем Механошиным В.Г. (л.д.39-41).

Суду также представлено соглашение о размежевании земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, согласно которому Цибискин Е.А., Механошин В.Г. и Механошина Е.В. договорились о порядке пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, согласно плану земельного участка по техническому паспорту на квартиру. Этим же соглашением стороны договорились произвести размежевание земельного участка после государственной регистрации договора купли-продажи на данный объект от ДД.ММ.ГГГГ, согласно достигнутого порядка пользования, Стороны обязались осуществить межевание и постановку на государственный кадастровый учет земельных участков согласно указанного порядка пользования (л.д.43-44).

Наличие данных документов подтверждает довод представителя ответчика, что истцы понимали, что купили не весь земельный участок, а только его половину.

Ссылаясь на то обстоятельство, что сделка была совершена истцами под влиянием заблуждения, поскольку Механошиными В.Г. и Е.В. не понимался действительный смысл договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся предмета - доли земельного участка, переходящего в их собственность, представитель Доломанова О.А. в судебном заседании не ставила вопрос о недействительности сделки.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно заочному решению мирового судьи судебного участка № 1 Пензенского района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Цибискина Е.А. к Механошину В.Г. и Механошиной Е.В. о разделе земельного участка, был произведен раздел земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах, определенных вариантом раздела № в графическом приложении № к заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ, была выделена 1/2 доля в натуре из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность Цибискина Е.А. передан самостоятельный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный вне строений; в общую долевую собственность Механошиных В.Г. и Е.В. был выделен земельный участок при домовладении общей площадью 900 кв. м, в состав которого входит земельный участок под застройками и земельный участок, расположенный вне строений. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32 - 34).

В решении мирового судьи были также исследованы договор купли-продажи указанного участка, было установлено, что совладельцами земельного участка по <адрес> являются Цибискин Е.А (1/2 доли), Механошины В.Г. и Е.В. (по 1/4 доли в праве на земельный участок), выданные на основании данного договора свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Давая оценку доводу представителя истцов о том, что в настоящее время Механошины В.Г. и Е.В. не могут продать приобретенную ими у Цибискина Е.А. недвижимость по причине того, что квартира находится не на целом земельном участке, суд не может признать его состоятельным, поскольку доказательств данного обстоятельства не представлено. Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время согласно вступившему в законную силу заочному решению мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ в общую долевую собственность Механошина В.Г. и ФИО2 выделен земельный участок при домовладении общей площадью <данные изъяты> кв. м, в состав которого входит земельный участок, расположенный под застройками, и земельный участок, расположенный вне строений (л.д. 32 - 34).

Исходя из этого, судом не установлено нарушения прав истцов при заключении договора купли-продажи, влекущих невозможность продажи данного земельного участка в настоящее время другим лицам.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований и отказывает в их удовлетворении.

Руководствуясь ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований к Цибискину Евгению Александровичу о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи Механошину Владимиру Германовичу и Механошиной Елене Владимировне отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 ноября 2011 г.

Председательствующий: