Дело № 2-20 (2011 г.)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Пенза «02» июня 2011 г.
Пензенский районный суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Аброськиной Л.В.,
при секретаре Шмелевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калинина Олега Владимировича к администрации Воскресеновского сельсовета о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,
у с т а н о в и л:
Калинин О.В. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежал ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права серии ПЕ № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №. Жилой дом, расположенный на данном участке, принадлежал ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии ПЕ № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой БТИ за № от ДД.ММ.ГГГГ
Обязательства, предусмотренные договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, он выполнил в полном объеме, в том числе уплатил согласованную сторонами цену земельного участка и жилого дома в сумме <данные изъяты> руб.: <данные изъяты> руб. за земельный участок и <данные изъяты> руб. - за жилой дом. Денежные средства были переданы им ФИО1 при подписании договора. ФИО1 в свою очередь передала ему свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, от передачи свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом отказалась. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ему были переданы земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Он неоднократно в устной форме обращался к ФИО1 с требованием подать на государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации перехода права собственности. Однако ФИО1 такие документы не подала. Действия ФИО1 он рассматривает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. Просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Калинин О.В. свои исковые требования увеличил: дополнительно просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Суду пояснил, что у его тестя ФИО5 имеется земельный участок в с. <адрес>, куда он приезжал в гости. Примерно в конце ДД.ММ.ГГГГ. - ДД.ММ.ГГГГ. жительница <данные изъяты> ФИО1 предложила ему приобрести у нее дом и земельный участок. Он согласился на ее предложение, был составлен договор купли-продажи, затем они поехали к нотариусу, заверившему договор. ДД.ММ.ГГГГ при подписании договора он передал ФИО1 денежные средства за дом и земельный участок, расписки от ФИО1 он не получал, расчет был произведен в присутствии нотариуса, разъяснившего им права, в том числе нотариус пояснил об обязательном прохождении процедуры государственной регистрации договора. Однако на момент подписания договора в техническом паспорте имелись неточности с адресом, а также отсутствовал кадастровый паспорт на земельный участок. Он заказал новый технический паспорт и кадастровый паспорт на земельный участок, но из-за проблем на работе не смог до конца оформить все документы. ДД.ММ.ГГГГ им и ФИО1 также был подписан акт - приема передачи жилого дома, после чего ему были переданы необходимые документы и ключи от дома. С этого момента домом пользовалась его семья. Последние три года на приобретенном земельном участке ничего не сажали. С ФИО1 он никогда не ссорился, претензий с ее стороны к нему не поступало. В ДД.ММ.ГГГГ дом пришлось разобрать, поскольку он находился в аварийном состоянии, ФИО1 против разбора дома не возражала. В ДД.ММ.ГГГГ он вновь хотел заняться регистрацией дома, но в связи с занятостью на работе не смог этого сделать. В ДД.ММ.ГГГГ в регистрационной палате ему разъяснили, что для регистрации договора и перехода права собственности необходимо прийти вместе с прежним собственником земли и дома. ДД.ММ.ГГГГ он разговаривал с ФИО1 по поводу регистрации, она попросила приехать через два дня. Когда он в назначенный день к ней приехал, ФИО1 на месте не оказалось. Со слов ее дочери Легошиной В.Н. ему стало известно, что ФИО1 пропала. Он ждал, когда ФИО1 вернется, однако ее уже длительное время не могут найти. В настоящее время он решил начать строительство на земельном участке, однако сделать этого не может из-за отсутствия регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Калинин О.В. свои исковые требования также поддержал, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. В отношении нее ДД.ММ.ГГГГ постановлением начальника ОВД по <адрес> было заведено розыскное дело (л.д. 47). Согласно акту судебно-медицинского исследования трупа без головы и фрагмента головы №, данное лицо опознано как ФИО1 Как следует из сообщения судебно-медицинского эксперта ФИО6, дата смерти ФИО1 поставлена со слов родственников - ДД.ММ.ГГГГ
Определением Пензенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено до определения правопреемников умершей ФИО1
Согласно сообщению вр.и.о. нотариуса ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело к имуществу умершей ФИО1 не заводилось.
В связи с этим производство по делу было возобновлено и по ходатайству истца ответчик ФИО1 был заменен на другого ответчика - администрацию Воскресеновского сельсовета Пензенского района.
В судебном заседании представитель нового ответчика - администрации Воскресеновского сельсовета по доверенности Ванина Н.Н. с исковыми требованиями согласилась, суду пояснила, что по похозяйственным книгам с момента покупки спорного дома и земельного участка собственником ФИО1 уже не значилась. Дом и земельный участок действительно находятся в пользовании и собственности истца и его семьи. Дочери умершей в администрацию не обращались, ни для регистрации смерти, ни для получения необходимых документов для оформления наследственных прав.
Третье лицо Миронова В.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила. Будучи опрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, Миронова В.Н. с исковыми требованиями согласилась, суду пояснила, что является дочерью ФИО1, у которой в <адрес> было два дома, расположенных по соседству. До продажи дома они пользовались двумя земельными участками, а после продажи - только одним. В ДД.ММ.ГГГГ ее мать пропала.
Третье лицо Легошина В.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области - ФИО9, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась. От нее поступило письменное заявление в суд, в котором просит рассмотреть дело без участия представителя Росреестра, решение принять на усмотрение суда. По существу заявления сообщает, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Калинин О.В. и ФИО1 заявление о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> - в Пензенский отдел не подавали (л.д. 43).
Свидетель ФИО10 суду пояснила, что является знакомой ФИО1, переехала в <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ. У ФИО1 было два дома: один - ее, а другой достался по наследству от матери. Примерно через два года после ее приезда ФИО1 решила продать дом Калинину О.В. Она приходила к ней, рассказывала, что продала дом зятю ФИО5 примерно за <данные изъяты> руб., оформила документы, но каким образом происходило оформление ей не известно. После этого домом и землей стали пользоваться ФИО2. В последние годы ФИО2 также приезжали, косили траву. Со стороны ФИО1 она никогда не слышала жалоб на обман или претензий в адрес Калинина О.В.
Свидетель ФИО11 суду пояснил, что фактически проживает в с. <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 является его знакомой, часто приходила к нему домой. ФИО1 рассказывала, что ранее она продала дом, расположенный по соседству от них. Домом стала пользоваться семья ФИО2, впоследствии дом был разобран Калининым О.В. ФИО1 хотела после разбора дома взять себе несколько кирпичей, пояснив, что раньше дом принадлежал ее матери. Претензий к Калинину ФИО1 в его присутствии никогда не высказывала.
Свидетель ФИО12 суду пояснила, что, будучи нотариусом, ДД.ММ.ГГГГ удостоверила договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. При подписании договора была удостоверена передача денег по договору, о чем сделана соответствующая отметка в договоре. Она выясняла мнение сторон по договору и их волеизъявление, обе стороны были согласны на заключение данного договора.
Суд, выслушав истца Калинина О.В., представителя Ванину Н.Н., допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являлась ФИО1, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии ПЕ № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ (на дом), свидетельства о государственной регистрации права серии ПЕ № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ (на земельный участок) (л.д. 5-6).
Согласно свидетельству на право собственности на землю серии № ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию принадлежит земельный участок в с. <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №. Земельный участок является участком сельскохозяйственного назначения, предоставлен из земель Воскресеновской сельской администрации для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 8-10).
Согласно техническому паспорту жилого <адрес> в с. <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь дома составляет <данные изъяты> кв. м, в том числе жилая - <данные изъяты> кв.м (л.д. 2-15).
Согласно Постановлению Администрации Воскресеновского сельского совета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ адрес земельного участка примерной площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов был изменен: <адрес> (л.д.20).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Калининым О.В. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО1 продала, а покупатель Калинин О.В. купил земельный участок с кадастровым номером № № с жилым домом, верандой, крыльцом, двумя сараями и забором площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в с. <адрес>, а также жилой дом, находящийся в с. <адрес>, состоящий из основного строения, общей площадью <данные изъяты> кв. м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв. м. В договоре указано, что покупатель передал продавцу сумму в размере <данные изъяты> руб. при подписании договора. Данный договор содержит подписи Калинина О.В. и ФИО1 (л.д. 5-6).
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала жилой дом в с. <адрес> в надлежащем санитарно-техническом состоянии (л.д.7).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный в с. Б. Валяевка, <адрес>, площадью 2000 кв. м, имеет кадастровый номер: 58:24:050202:30 (л.д. 21).
Согласно данным выписки из похозяйственных книг с. <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, главным членом хозяйства по <адрес>, записанным первым, являлась ФИО2 - супруга истца (л.д.29-32).
Будучи опрошенным в судебном заседании Калинин О.В. подтвердил, что договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, был заключен, подписан, расчет по нему полностью произведен, продавец и покупатель выполнили свои обязательства по данному договору.
Судом также установлено, что данный договор никем не оспорен до настоящего времени.
Как следует из показаний Калинина О.В., Мироновой В.Н., ФИО10, ФИО11, продавец ФИО1 освободила принадлежащее ей домовладение, передала ключи от дома и правоустанавливающие документы на него. Покупатель Калинин О.В. принял домовладение, оплатив за него обусловленную договором цену, и фактически вступил во владение домом.
Несмотря на то, что суду не предоставлена расписка ФИО1 о получении денег от Калинина О.В. в сумме <данные изъяты> руб., суд учитывает, что расчет был произведен сторонами в присутствии нотариуса при подписании договора, о чем свидетельствует соответствующий пункт договора.
То, что истец Калинин О.В. действительно купил спорный дом, подтверждается также показаниями свидетелей.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка по купле-продаже дома между ФИО1 и Калининым О.В. фактически состоялась, но не была зарегистрирована в соответствии со ст.551 ГК РФ. В настоящее время зарегистрировать сделку не представляется возможным ввиду смерти ФИО1
Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Калининым О.В. и ФИО1 заключен в надлежащей письменной форме, где отражены все существенные условия договора, договор подписан сторонами, исполнен, но одна из сторон ввиду смерти не может явиться для регистрации сделки и перехода права собственности на дом и земельный участок, суд приходит к выводу, что имеются основания для вынесения решения о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка, заключенного между Калининым О.В. и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, и регистрации перехода соответствующего права собственности.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования Калинина Олега Владимировича к администрации Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области о государственной регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.
Зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Калининым Олегом Владимировичем и ФИО1.
Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м с верандой, крыльцом, двумя сараями, забором, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, от ФИО1 к Калинину Олегу Владимировичу.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий: