Дело № 2-371 (2011 г.)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Пенза «31» мая 2011 г.
Пензенский районный суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Аброськиной Л.В.,
при секретаре Шмелевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирсановой Елены Сергеевны к Шишову Андрею Геннадьевичу, Власову Игорю Евгеньевичу, Сопиной Ольге Геннадьевне о признании сделки состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,
у с т а н о в и л:
Кирсанова Е.С. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и продавцом ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, плата по договору составила <данные изъяты> рублей. Указанные жилой дом и земельный участок принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии ПЕ № и серии ПЕ №. Договор удостоверен нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №. Денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были переданы ею ФИО1 до подписания договора наличными средствами, что подтверждается п. <данные изъяты> договора. С момента подписания договора она вступила во владение и пользование указанными объектами недвижимости, факт передачи жилого дома и земельного участка подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Более того, в ДД.ММ.ГГГГ. была проведена реконструкцию жилого дома. Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № реконструкция жилого дома была разрешена. Постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ был получен технический паспорт на жилой дом. Однако, несмотря на фактическое исполнение указанного договора купли-продажи сторонами, он не был зарегистрирован должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку ФИО1 не смогла явиться в регистрирующий орган для подачи заявления о переходе права по состоянию здоровья. Впоследствии вопрос о совместном обращении в регистрирующий орган не возникал. Более того в <данные изъяты> году она получила документы, разрешающие ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, фактически подтверждающие ее право собственности на указанный дом. В силу юридической неграмотности она полагала, что в любое время сможет зарегистрировать жилой дом и земельный участок по имеющимся у нее документам. Осенью ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно о смерти ФИО1, в связи с чем она решила заняться регистрацией своего права собственности на жилой дом и земельный участок. В ДД.ММ.ГГГГ в Пензенском отделе Управления Росреестра ей было разъяснено о необходимости совместного обращения сторон сделки с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В связи со смертью ФИО1 совместное обращение в регистрирующий орган стало невозможным. Просила суд принять во внимание, что договор купли-продажи исполнен, поскольку она оплатила стоимость приобретенной недвижимости и фактически вступила во владение ею. Реконструкция жилого дома проведена в полном соответствии с действующим законодательством. Постановлением главы администрации Алферьевского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ за № жилому дому и земельному участку, ранее имевшим адрес: «<адрес>», адрес был изменен на: «<адрес>». Просила суд признать сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 состоявшейся. Зарегистрировать переход права собственности с ФИО1 на Кирсанову Е.С. на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м из категории земель населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Кирсанова Е.С. подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила удовлетворить заявленные требования. Дополнительно суду пояснила, что предварительно до заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка она вместе с мужем ездили в <адрес>, смотрели дом. ФИО1 в это время жила в <адрес>, дом в <адрес> использовала как дачу. Они с ФИО1 договорились о заключении договора купли-продажи, договоренность была достигнута по всем существенным условиям. Заключение договора и передача денег в сумме <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. - за дом, <данные изъяты> руб. - за земельный участок) производились в присутствии нотариуса ФИО7, до подписания договора, что нашло отражение в самом договоре. ФИО1 передала ей ключи от дома и все документы на приобретенную недвижимость. Она считала, что стала полноправным собственником дома. С заявлением о государственной регистрации перехода права собственности она не обращалась в силу своей юридической неграмотности, считала себя собственницей дома. Позднее в ДД.ММ.ГГГГ они совместно с мужем занялись реконструкцией дома. Уже на протяжении <данные изъяты> лет она пользуется домом и землей как собственник, несет бремя их содержания, оплачивает коммунальные платежи и налоги. ФИО1 и иные лица никогда не оспаривали ее прав. В ДД.ММ.ГГГГ решила зарегистрировать дом и земельный участок, но узнала, что ФИО1 умерла в ДД.ММ.ГГГГ В управлении Росреестра ей указали, что без присутствия второй стороны произвести регистрацию нельзя и необходимо обратиться в суд. Просит удовлетворить ее исковые требования.
Ответчики Власов И.Е. и Сопина О.Г. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом. Сопина О.Г. просила рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение иска оставила на усмотрение суда, Власов И.Е. о причинах неявки суд не уведомил.
Ответчик Шишов А.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что спорные земельный участок и дом должны по праву наследования принадлежать детям умершей ФИО1, в том числе ему. Ему было известно, что у матери имеется спорная недвижимость, и она намеревалась продать ее, но совершена ли была сделка, он не знал, поскольку поссорился с матерью и длительное время не общался с ней. Его «смущает» цена договора, поскольку дом и земельный участок стоят гораздо дороже. Вместе с тем, не отрицает, что это имущество они не заявляли при оформлении наследственных прав, полагал, что не имеет прав на данный дом. Не обращался в суд об отмене заочного решения суда, так как сначала согласился с ним, но потом «посидел, подумал, решил возражать», готов к переговорам с истицей по поводу выплаты ему какой-либо суммы, но она общается с ним только в суде. Просит отказать ей в иске.
Представитель третьего лица - Пензенского отдела Управления Росреестра по Пензенской области - Цисельская Л.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. От нее поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Пензенской области, просила вынести решение на усмотрение суда.
Свидетель ФИО9 суду пояснил, что истец Кирсанова Е.С. его супруга. В ДД.ММ.ГГГГ они вместе с ней встретились с ФИО1 с целью покупки дома и земельного участка в <адрес>. Совместно с супругой и ФИО1 они ездили к нотариусу, где был заключен договор и переданы денежные средства продавцу ФИО1 Брали ли они с ФИО1 расписку, он не помнит, но полагает, что нет, поскольку был с ней в хороших отношениях. После оформления сделки они ездили в <адрес>, ФИО1 отдала им документы и ключи, показала все в доме. Свое имущество ФИО1 вывозила на грузовой машине. Вопрос о регистрации договора и перехода права собственности не возникал, они считали, что достаточно заключения договора купли-продажи для перехода права собственности. Несколько раз он звонил ФИО1 по поводу регистрации, она не возражала, но просила отложить регистрацию из-за плохого самочувствия. В ДД.ММ.ГГГГ дом был реконструирован, на что были затрачены большие денежные средства. Претензий по поводу дома и земли к ним никто не предъявлял, соседями по земельному участку являются сестры ФИО1 О том, что ФИО1 умерла, ему стало известно в ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время возникла необходимость зарегистрировать право собственности, поскольку они с супругой имеют намерение продать указанную недвижимость.
Свидетель ФИО10 суду пояснил, что знает истца Кирсанову Е.С. как соседку по даче, ее дом в <адрес> находится рядом с его домом, по <адрес>. Своей дачей он пользуется с ДД.ММ.ГГГГ Ранее соседкой была ФИО1, на дачу она всегда приезжала одна, в летнее время жила там, несколько раз к ней приезжал сын. О том, что дачу ФИО1 продала, ему стало известно со слов новых собственников. Когда и за сколько была продана дача, ему не известно. После продажи дома и земельного участка ФИО1 больше не приезжала. Через некоторое время он встретил сына ФИО1, от которого ему стало известно о ее смерти. Новые соседи реконструировали дом, сделали бассейн, провели наружное освещение, дорожки, теплицы. Истец Кирсанова Е.С. пользуется дачей уже <данные изъяты>.
Суд, выслушав истца Кирсанову Е.С., ответчика Шишова А.Г., допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в 2000 г. собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являлась ФИО1, на основании свидетельств о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРП №), ПЕ № от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРП №) (л.д. 8, 9).
Согласно Выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем жилого <адрес> значится ФИО1 (л.д. 35).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м имеет кадастровый номер № (предыдущий номер №). Собственником данного земельного участка значится ФИО1 (л.д. 23).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Кирсановой Е.С. был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО1 продала, а покупатель Кирсанова Е.С. купила земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>. В договоре указано, что покупатель передал продавцу сумму в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. за дом и <данные изъяты> руб. за земельный участок) до подписания договора наличными. Данный договор содержит подписи ФИО1 и Кирсановой Е.С. (л.д. 5).
Данный договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче от ФИО1 покупателю Кирсановой Е.С. по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сдала, а Кирсанова Е.С. приняла жилой дом, расположенный на земельном участке мерою <данные изъяты> кв. м, находящийся в <адрес> в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Имущественных, финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 6).
Постановлением главы администрации <данные изъяты> сельского совета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ адрес земельного участка и жилого дома, принадлежащего Кирсановой Е.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был изменен с адреса: «<адрес>» на адрес: «<адрес>» (л.д. 30).
Будучи опрошенной в судебном заседании Кирсанова Е.С. подтвердила, что договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, был заключен, подписан, расчет по нему полностью произведен, продавец и покупатель выполнили свои обязательства по данному договору. В ДД.ММ.ГГГГ ею была произведена реконструкция жилого дома, за счет чего площадь жилого дома увеличилась и согласно данным технического паспорта стала составлять <данные изъяты> кв. м.
Показания истицы Кирсановой Е.С. в данной части подтверждаются показаниями свидетелей ФИО9 и ФИО10, подтвердивших в судебном заседании, что продавец ФИО1 освободила принадлежащее ей домовладение, передала ключи от дома и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Покупатель Кирсанова Е.С. приняла указанные объекты недвижимости, оплатив за них обусловленную договором цену, и фактически вступила во владение домом.
Это подтверждается и выписками из похозяйственных книг, согласно которым вышеуказанный дом в период с ДД.ММ.ГГГГ. значился за ФИО1 (выбыла в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) и Кирсановой Е.С.
Согласно выписке из похозяйственной книги № <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ г. в списке членов хозяйства по адресу: <адрес>, значится Кирсанова Е.С. (л.д.25-28).
Таким образом, судом установлено, что вышеуказанный договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами: произведен расчет, оформлен акт приема-передачи, переданы ключи от дома продавцом ФИО1 покупателю ФИО2 В последующем данный договор сторонами не оспаривался, таких данных у суда не имеется. Ответчик ФИО3, не соглашаясь с исковыми требованиями, также подтвердил, что в суд с какими-либо исковыми требованиями по поводу данной сделки не обращался.
То, что Кирсанова Е.С. действительно купила спорный дом и земельный участок и с момента приобретения указанной недвижимости осуществляет права собственника, оплачивает коммунальные платежи и налоги, произвела реконструкцию дома, также подтверждено документами, имеющимися в материалах дела.
Несмотря на то, что суду не предоставлена расписка ФИО1 о получении денег от Кирсановой Е.С. в сумме <данные изъяты> руб., суд учитывает, что расчет был произведен сторонами в присутствии нотариуса до подписания договора, о чем свидетельствует соответствующий пункт договора.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка по купле-продаже дома и земельного участка между ФИО1 и Кирсановой Е.С. фактически состоялась, но не была зарегистрирована в соответствии со ст.551 ГК РФ. В настоящее время зарегистрировать сделку не представляется возможным ввиду, того что продавец по сделке ФИО1 умерла, что подтверждается материалами наследственного дела № г.г. и свидетельством о смерти. При жизни ФИО1 в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращалась, ссылаясь на плохое самочувствие.
При таких обстоятельствах, суд усматривает уклонение ФИО1 от регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок.
Согласно справке нотариуса ФИО11 наследниками, принявшими наследство, по закону и завещанию являются ФИО3, ФИО5, ФИО4
В судебном заседании обозревались материалы наследственного дела № к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ (нотариус ФИО11), где не отражено оформление наследственных прав ответчиками на спорное имущество. Это обстоятельство также является подтверждением того, что они знали о продаже данного имущества их матерью ФИО1, в связи с чем данное имущество не заявлялось в качестве наследуемого.
В материалах наследственного дела отсутствует также завещание от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ФИО1 на имя дочери ФИО12, которая при рассмотрении заявления об отмене заочного решения суда, ссылалась на его наличие в наследственном деле. Данное обстоятельство также является подтверждением того, что наследникам умершей ФИО1, в том числе Сопиной (Шишовой) О.Г. было достоверно известно, что при жизни их мать распорядилась данным недвижимым имуществом, продав его посторонним лицам.
Довод ответчика ФИО3, что его мать не могла «продешевить» и продать спорные дом и землю за указанную в договоре сумму, ничем не подтвержден. Кроме того, данный довод опровергается условиями самого договора, где стороны оговорили цену именно в <данные изъяты>. руб., и данный договор был удостоверен нотариусом.
В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Кирсановой Е.С. и ФИО1 заключен в надлежащей письменной форме, где отражены все существенные условия договора, договор подписан сторонами, исполнен, но одна из сторон не может явиться на регистрацию в силу смерти, что следует расценивать как уклонение от регистрации сделки и перехода права собственности на дом и земельный участок, а наследники умершей своих прав на данное имущество не оформляли. суд приходит к выводу, что имеются основания для вынесения решения о признании сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО1 и Кирсановой Е.С. ДД.ММ.ГГГГ - состоявшейся и о регистрации перехода права собственности.
Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования Кирсановой Елены Сергеевны к Шишову Андрею Геннадьевичу, Власову Игорю Евгеньевичу, Сопиной Ольге Геннадьевне о признании сделки состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между Кирсановой Еленой Сергеевной и ФИО14 состоявшейся.
Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> от ФИО1 к Кирсановой Елене Сергеевне.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 1 июня 2011 г.
Председательствующий: