Судья – Жукова Е.Г. Дело № 33 –2010 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 3 августа 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Матюшенко А.Ф., судей Кузнецовой Т.А., Мамоновой Т.И., при секретаре Жуковой О.М., заслушали в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Кузнецовой Т.А. дело по кассационной жалобе Кобозева В.В. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 19мая 2010 года, которым постановлено: Исковые требования Кобозева В.В. к Советкиной Л.И. о признании договора аренды состоявшимся, взыскании задолженности по арендной плате, оставить без удовлетворения. Проверив материалы дела, заслушав объяснения Кобозева В.В. и его представителя Юдиной Е.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, просивших решение суда отменить, кассационную жалобу – удовлетворить, судебная коллегия установила: Истец обратился с указанным выше иском к ответчику, ссылаясь на то, что на основании решения Первомайского районного суда города Пензы от 21.04.2008 года он является собственником нежилого помещения в литере <…>, общей площадью <…> кв.м., по адресу: <…>. Ответчик Советкина Л.И. арендовала названное помещение на основании договора от <…>. 13.02.2009 года он лично в руки, а 01.03.2009 года заказным письмом передал ответчику Советкиной Л.И. дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым был увеличен размер арендной платы до <…>рублей в месяц. При этом было определено, что изменения в договоре действуют с 01.01.2009 года. Советкина Л.И. его предложение об увеличении арендной платы до <…> рублей в месяц приняла, 03.03.2009 года ею было произведено перечисление <…> рублей, 09.04.2009 года - <…> рублей, 15.06.2009 года - списание <…> руб., 07.07.2009 года - <…> руб., 22.07.2009 года - <…> руб., 11.08.2009 года, 08.09.2009 года, 13.10.2009 года - по <…> руб. Однако с октября 2009 года ответчица оплату арендной платы не производит из-за её переплаты. Ссылаясь на ст.ст. 432, 438, 614 ГК РФ, на то, что ответчик акцептировала его предложение об изменений условий договора путем перечисления арендных платежей по <…> рублей в месяц, истец просит суд взыскать с ответчика арендную плату за ноябрь и декабрь 2009 года в размере <…> рублей, недоплаченную арендную плату за январь-февраль 2009 года <…> рублей. На основании ст. 622 ГК РФ просит взыскать с ответчика также за период просрочки возврата арендованного имущества в январе-феврале 2010 года по <…> рублей за месяц или <…> рублей. Кроме того, просил взыскать проценты за неправомерное использование денежных средств согласно приложенному к иску расчету в размере<…> рублей и госпошлину, уплаченную им при подаче искового заявления. В ходе рассмотрения дела по существу истец увеличивал и дополнял исковые требования. В поданных заявлениях об увеличении и дополнении исковых требований истец указал, что между сторонами по делу существовали продолжительные отношения по совместной деятельности по строительству различных литеров по ул. <…>, а также по арендным отношениям, в том числе по аренде литера <…>. Продление арендных отношений фактически было выполнено подписанием договора аренды от 01.01.2009 года, в котором стоимость арендной платы составляла <…> рублей в месяц. Фактически стоимость арендной платы по соглашению сторон составляла <…> рублей в месяц, но для покрытия расходов арендатора на строительство помещения литер. <…> решено было указать арендную плату по литер <…> в размере <…> рублей в месяц, а <…> рублей наличными денежными средствами вкладывать в строительство литер <…>, на которые он (истец) обязался давать расписки арендатору после составления акта выверки расходов. Практически сразу после подписания договора аренды от 01.01.2009 года при обсуждении с Советкиной Л.И. порядка оплаты им (истцом) НДФЛ за полученные средства по арендной плате они пришли к выводу, что уменьшение цены в договоре создает трудности в узаконивании доходов-расходов, поэтому приняли решение изменить текст подписанного договора с указанием полной стоимости арендной платы - <…> рублей в месяц. 15.01.2009 года он передал Советкиной Л.И. подписанный им проект дополнительного соглашения к договору аренды от 01.01.2009 года, в котором были внесены изменения по стоимости аренды с<…> рублей в месяц на <…> рублей в месяц. За январь 2009 года арендатор Советкина Л.И. перечислила на его лицевой счет <…> рублей и <…> рублей НДФЛ, итого - <…> рублей. <…> рублей Советкина Л.И. удержала в порядке возмещения за выполненные неотделимые улучшения в арендованном помещении литеры <…>. По литеру<…> работы не проводились. В начале февраля 2009 года Советкина Л.И. перечислила на его лицевой счет такую же сумму <…> рублей и <…> руб. - НДФЛ, а всего - <…> рублей. С февраля 2009 года между сторонами отношения испортились, и Советкина Л.И. отказалась от вложения денежных средств в строительство литер. <…>. В связи с этим 16.02.2009 года он направил Советкиной Л.И. письменное требование по погашению задолженности за январь-февраль 2009 года, образовавшейся в связи с недоплатой с учетом подписанного им дополнительного соглашения к договору аренды в общей сумме<…> рублей. В указанном письме он напомнил Советкиной Л.И. о необходимости подписания ею дополнительного соглашения к договору аренды с приложением двух экземпляров подписанных им соглашений. После получения этого письма Советкина Л.И. перечислила ему (истцу) требуемую сумму и впоследствии аренда оплачивалась в размере <…> рублей в месяц. Таким образом, Советкина Л.И. фактически исполнила условия дополнительного соглашения об увеличении арендной платы до <…> рублей в месяц и на протяжении длительного периода времени – 10 месяцев из 12, на которые был заключен договор аренды, она оплачивала именно <…> рублей в месяц. В связи с чем, ссылаясь на нормы ст.ст. 452, 451, 438 ГК РФ, истец просит признать договор аренды помещения литер <…>от 01.01.2009 года, заключенный между ним и Советкиной Л.И. заключенным на условиях с учетом дополнительного соглашения к договору от 01.01.2009 года и в связи с исполнением платежей арендной платы в размере, определенном дополнительным соглашением – состоявшимся. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме <…>рублей, арендную плату за период просрочки возврата арендованного помещения за январь, февраль, март, 19 дней апреля 2010 года – <…>рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами <…> рублей, а всего <…> рублей, а также госпошлину, уплаченную им при подаче искового заявления. Октябрьский районный суд г.Пензы постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе Кобозев В.В. просит решение суда отменить, вынести решение по существу заявленных требований, удовлетворив его иск. Кассатор ссылается на то, что суд первой инстанции не признал и не полно исследовал доводы истца о том, что в силу доверительных, партнерских отношений и сложившейся между ним с Советкиной Л.И. практики делового оборота арендных отношений по нежилым помещениям цена договора аренды помещения литеры <…> от 01.01.2009 г. была изначально согласована сторонами и определена в сумме <…> руб. в месяц. Это подтверждается исполнением платежей в сумме<…> руб. ежемесячно до ноября 2009 г. Но судом не дано правового анализа фактическим действиям Советкиной Л.И. по внесению арендной платы в сумме<…> руб. ежемесячно. Доводы Советкиной Л.И. о том, что оплата ею ежемесячно сумм в заявленном размере по устным требованиям кассатора в счет дальнейшей аренды нежилого помещения нелогичны и необоснованны. Со стороны Советкиной Л.И. не представлено ни одного письменного доказательства требований со стороны кассатора уплаты сумм, превышающих арендную плату, именно на личные цели. Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда. На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. На основании пункта 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Судом установлено, что Кобозев В.В. является собственником нежилого помещения в литере<…>, общей площадью <…> кв.м., этаж: 1-2, номера на поэтажном плане: 1-4 (1 этаж), 1-5 (2 этаж) по адресу: <…>. 01.01.2009 года между истцом Кобозевым В.В. и ответчиком ИП Советкиной Л.И. заключен договор аренды нежилых помещений для размещения производства мучных кондитерских изделий. Согласно п.1.1. указанного договора Арендодатель (Кобозев В.В.) сдал, а Арендатор (Советкина Л.И.) приняла в аренду нежилое помещение (Лит. <…>), площадью <…> кв.м по адресу: <…>. Стоимость арендной платы составляет <…> рублей в месяц (п.2.1). Стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление, телефонизация, вывоз мусора, расходы на аренду и содержание дорог не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются Арендатором по фактическому потреблению по счетам эксплуатирующих организаций (п.2.2). Арендная плата оплачивается ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца путём перечисления указанной суммы (за минусом подоходного налога) на лицевой счёт Арендодателя (п.2.3). Стоимость земельного налога входит в стоимость арендной платы (п.2.4). Согласно п.4.1. срок действия настоящего договора с 01.01.2009 года по 30.12.2009 года. Советкина Л.И. перечислила Кобозеву В.В. за 2009 год в качестве арендных платежей за аренду лит <…> 13.01.2009 года –<…> рублей, 05.02.2009 года - <…> рублей, 17.02.2009 года – <…> рубля, 03.03.2009 года – <…> рублей, 09.04.2009 года – <…> рублей, 15.06.09 года – <…> рублей, 07.07.2009 года – <…> рублей, 22.07.2009 года – <…> рублей, 11.08.2009 года, 08.09.09 года, 13.10.2009 года по<…> рублей, итого – <…> рубля. Кроме того, за Кобозева В.В. Советкиной Л.И. уплачен НДФЛ в связи с получением дохода от аренды в общей сумме <…> рублей. Судом также установлено, что из представленного истцом дополнительного соглашения от 13.02.2009 года к указанному выше договору аренды от 01.01.2009 года следует, что площадь арендованного нежилого помещения составляет <…> кв.м. для использования под производство мучных кондитерских изделий; стоимость арендной платы составляет <…> рублей в месяц; стоимость земельного налога оплачивается Арендатором ежемесячно авансом равными долями в сумме<…> рублей в месяц, что составляет 50% от общей стоимости налогового обложения, указанная сумма <…>3000 рублей перечисляется на лицевой счет Арендодателя как аванс, без удержания налога. В случае просрочки платежей Арендатор оплачивает штраф в размере 0,5 % от суммы задолженности в сутки. Отказывая Кобозеву В.В. в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что в тех случаях, когда в аренду передается здание или сооружение, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки – аренды здания или сооружения - влечет ее недействительность в силу прямого указания закона. Как следует из представленного дополнительного соглашения, оно подписано только Арендодателем Кобозевым В.В., истцом по делу. Советкиной Л.И. данное соглашение не подписано. Представители Советкиной Л.И. в судебном заседании также отрицали факт заключения и подписания Советкиной Л.И. указанного дополнительного соглашения. Данная форма сделки (простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами) при заключении дополнительного соглашения, устанавливающего повышенный по отношению к основному договору аренды размер арендных платежей по<…> рублей в месяц, между истцом и ответчиком соблюдена не была. При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение является недействительным. Доводы кассационной жалобы основаниями к отмене решения суда не являются, поскольку не опровергают выводы суда, они являются аналогичными доводам истца в суде первой инстанции, были предметом исследования в ходе судебного разбирательства и им дана надлежащая правовая оценка, которую судебная коллегия признает правильной. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360-362 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 19 мая 2010 года - оставить без изменения, кассационную жалобу Кобозева В.В. - без удовлетворения. Председательствующий - Судьи-