Судья Овчаренко А.Н. Дело № 33- 1474

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июня 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

Председательствующего Прошиной Л.П.

судей Фроловой Т.А., Моисеевой Л.Т.

при секретаре Петровой Ю. В.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Фроловой Т.А. дело по кассационным жалобам директора ООО АЦ « Фарма-Люкс « М.Г. Елистратова, представителя ООО АЦ « Фарма « Люкс « по доверенности- Череповского С.Д. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 21 апреля 2010 года, которым постановлено:

Иск Новикова С.М. удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № 7118 от 30 апреля 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» в отношении земельного участка с кадастровым номером …, площадью 120 кв.м., расположенного по адресу: …, зарегистрированный 22 февраля 2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения ООО АЦ « Фарма-Люкс» Елистратова М.Г., представителя ответчика ООО АЦ « Фарма-Люкс по доверенности- Череповского С.Д., представителя третьего лица МУП « Пензадормост в г. Пензе -Устинова Д.Е., представителя истца Новикова С.М. по доверенности- Тарасовой В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Новиков С.М. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и градостроительных отношений г.Пензы, ООО Аптечный центр « Фарма-Люкс « о признании недействительным договора аренды земельного участка.

В обоснование своих исковых требований он указал, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО АЦ «Фарма-Люкс» был заключен договор аренды № 7118 от 30 апреля 2006 года земельного участка, предназначенного для строительства.

На основании указанного договора КУМИ г. Пензы передал АЦ «Фарма-Люкс» в аренду земельный участок с кадастровым номером …, площадью 120 кв.м., находящийся по адресу: …, под строительство аптечного пункта.

Договор аренды № 7118 от 30 апреля 2006 года был зарегистрирован в установленном порядке 22 февраля 2007 года.

Между тем, на земельном участке, переданном в аренду ответчику, расположено недвижимое имущество - часть нежилого помещения (магазина «П.») общей площадью 822,6 кв.м. в литере А, а именно: часть разгрузочной площадки и ограждающей ее стены.

На основании протокола по результатам открытого аукциона по продаже недвижимого имущества от 31 января 2007 года и договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 февраля 2007 года, ему принадлежит право собственности на указанное помещение.

Считает, что договор аренды земельного участка не соответствует закону и в связи с этим, в силу положений ст. 168 ГК РФ, является ничтожным

В соответствии с требованиями п.п. 1, 3 ст. 36 ЗК РФ, земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение, предоставляется исключительно правообладателям указанного здания, строения, сооружения, и не может быть передан третьим лицам ни в собственность, ни на каком-либо ином виде права.

Более того, переданный в аренду ООО АЦ «Фарма-Люкс» земельный участок ранее являлся частью неделимого земельного участка общей площадью 4780 кв.м. с кадастровым номером …, предоставленного для размещения жилого дома № … по ул. … и встроено-пристроенного помещения магазина «П.».

В дальнейшем, в кадастровый план указанного земельного участка были внесены изменения, в результате которых часть земельного участка домовладения была изъята без согласия всех его правообладателей, и без какого-либо решения органа местного самоуправления, а изъятая часть была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка, переданного в последующем в аренду ООО АЦ «Фарма-Люкс» по оспариваемому договору.

Считает, что постановка на кадастровый учет спорного земельного участка была осуществлена в противоречие с п. 1 ст. 45, п. 4 ст. 53 ЗК РФ.

Оспариваемый договор нарушает его права и законные интересы, поскольку препятствует приобретению права аренды либо собственности на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, лишает возможности пользоваться принадлежащим ему помещением, вести его эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 Решения Пензенской городской думы № 55-6/5 от 29 мая 2009 года, Управлением по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжении. Муниципальным имуществом г. Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность которых не разграничена.

В связи с этим, ответчиком вместо КУМИ г. Пензы, заключившего спорный договор аренды с ООО АЦ «Фарма-Люкс», должно являться указанное управление.

По указанным выше основаниям Новиков С.М. просил суд признать недействительным договор аренды № 7118 земельного участка от 30 апреля 2006 года, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ «Фарма-Люкс», зарегистрированный УФРС по Пензенской области 22 февраля 2007 года, как не соответствующий положениям ст. 36 ЗК РФ.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе директор ООО АЦ « Фарма-Люкс « просит отменить решение суда, в иске Новикову С.М. отказать.

Указывает, что решение принято с существенным нарушением норм процессуального и материального права.

Общество не согласно с выводом суда, что Новиковым С.М. не пропущен срок исковой давности.

Судом дано неправильное толкование пункта 1 статьи 200 ГК РФ и не приняты во внимание разъяснения в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года » О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», о том, что по искам о признании недействительной ничтожной сделки могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

В силу пункта 1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки ( объективный момент).

Оспариваемый истцом договор подписан ответчиками 30 апреля 2006 года, в этот же день земельный участок с кадастровым номером … передан ООО АЦ 2 Фарма-Люкс «, следовательно, с указанной даты ( 30 апреля 2006 года ) началось течение срока давности.

Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ ( ст. 556 ГК ) не связывает момент начала исполнения сделки ( обязательства по передаче недвижимого имущества ) с датой государственной регистрации. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу пункта 2 ст. 199 ГК является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд в нарушение ст.ст. 55, с 59 по 61 ГПК принял в качестве доказательств. предоставленных истцом, экспертные заключения, выполненные АНО « Научно- исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 12. 02. 2010 года и от 26. 06. 2008 года.

Данные экспертные заключения проводились в рамках рассмотрения дела, находящегося в производстве Арбитражного суда Пензенской области, в котором участвуют те же лица и судебное разбирательство не завершено.

В то же время экспертному заключению от 12 февраля 2010 года судом придана наиболее высокая доказательная бала, что является нарушением ст. 61 ГПК ПФ. Иных доказательств, свидетельствующих о принадлежности разгрузочной площадки магазину истцом не представлено.

Кроме того, суд неправомерно по собственной инициативе дополнил основания заявленных истцом требований, что является существенным нарушением норм процессуального права, поскольку свидетельствует о нарушении судом принципа равенства сторон и состязательности процесса.

Общество не соглашается и находит несостоятельным вывод суда, что предоставление земельного участка под строительство осуществлено в соответствии с договором аренды земельного участка, т.к. без постановления органа местного самоуправления договор аренды не может быть заключение и в силу ст. 32 ЗК РФ издание постановления о предоставлении земельного участка в аренду является обязательным условием возникновения права.

Вместе с тем, Общество не соглашается с выводом суда, что истцом избран правильный способ защиты права. Указывает, что основанием для возникновения гражданско-правовых отношений в области землепользования прежде всего является волеизъявление собственника земельного участка, в связи с этим требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, по основаниям нарушения порядка его предоставления, может рассматриваться лишь одновременно с оценкой законности распорядительного акта собственника.

Кассатор считает, что поскольку заключению договора аренды земельного участка предшествует решение ( постановление ) органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, которое судом не было признано незаконным, то и договор аренды земельного участка, прошедший регистрацию не может являться недействительным в силу его ничтожности.

Постановление № 1136 от 08. 06. 2004 года Новиковым С.М. не оспорено, судом недействительным не признано.

Общество не может согласиться с выводом суда, что выделение земельного участка с кадастровым номером … из кадастрового участка … произведено с нарушением земельного законодательства, т.к. предоставленный обществу земельный участок на строительство не выделялся из какого -либо земельного участка, а был образован вновь.

Признавая исключительное право Новикова С.М. на земельный участок, суд тем самым, принял судебный акт о правах и обязанностях третьих лиц ( собственников нежилых помещений, и домовладельцев жилого дома ) не привлеченных к участию в деле.

В то же время суд не учел, что на момент начала оформления разрешительных документов для осуществления строительства жилой дом и магазин находились в собственности муниципалитета, право распоряжения земельными участками отнесено к компетенции органа местного самоуправления.

Как собственник имущества орган местного самоуправления мог распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.

Обязанность по предоставлению земельного участка подтверждена решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 марта 2004 года, разработана и утверждена органом местного самоуправления проектная документация, в которой также указано, что ограждающая стена подлежит демонтажу.

В дополнении к кассационной жалобе директор ООО АЦ « Фарма -Люкс « просит приостановить производство по гражданскому делу № … до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу …

В кассационной жалобе ( дополнение № 3 и дополнение № 4 ) представитель ООО АЦ « Фарма-Люкс « по доверенности Череповский С.Д. просит исключить все копии документов из дела, что не заверены с оригиналов в судебном заседании подписью судьи по текстам протоколов судебного заседания, истребовать дело № … Арбитражного суда Пензенской области для изучения с целью проверки доводов о наличии к приостановке и прекращению за неподсудностью суду общей юрисдикции дела № ….

Кроме того, просил вынести частное кассационное определение по факту явного нарушения подсудности в деле.

Обсудив доводы кассационных жалоб с дополнениями, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства и материалов дела, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца.

При этом суд посчитал установленным, что Новиков С.М. на основании протокола по результатам открытого аукциона по продаже недвижимого имущества № 21 от 31 января 2007 года и договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 февраля 2007 года, заключенного с МУП «Пензадормост», является собственником встроенного нежилого помещения в Литере А, общей площадью 822,6 кв.м., используемого в качестве магазина, расположенного на …. (том 1л.д. 11-21).

Как видно из материалов дела, указанное нежилое помещение ранее находилось в муниципальной собственности города Пензы и на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12 апреля 2005 года № 167 и дополнительного соглашения к нему от 20 сентября 2005 года № 4 было передано в хозяйственное ведение МУП «Пензадормост» (том 1л.д. 70-78,85).

Согласно договору аренды № 7118 от 30 апреля 2006 года между КУМИ г. Пензы и ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс», в отношении земельного участка с кадастровым номером …, площадью 120 кв.м., расположенного по адресу: …, данный участок предоставлялся под строительство аптечного пункта. Указанный договор 22 февраля 2007 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (том 1л.д. 124-133).

При этом, указанный участок с кадастровым номером … был образован и поставлен на кадастровый учет по заявлению ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» от 18 января 2006 года в результате раздела земельного участка с кадастровым номером …, расположенного под многоквартирным жилым домом и встроенным в него нежилым помещением (магазином) по адресу: …л.д. 102-121, 157-160).

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются материалами дела.

Удовлетворяя требования истца, суд принял во внимание, что в соответствии с положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, земельное законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1, 2 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого договора аренды) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу, что законодатель закрепляет за собственниками здания, строения, сооружения, в т.ч. собственниками помещений в составе многоквартирного дома, преимущественное право на приобретение и использование земельных участков, расположенными под принадлежащими им объектами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При таких обстоятельствах суд обоснованно указал, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, является производным от права собственности ответчика на принадлежащие им помещения, расположенные в многоквартирном доме и возникает, при условии формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета до введения в действие ЖК РФ, с 01 марта 2005 года в силу прямого указания в законе, а не вследствие его государственной регистрации.

При этом суд установил, что согласно инвентарного дела на домовладение № …, которое обозревалось в судебном заседании, и копий технических паспортов по состоянию на 11 сентября 2009 года (том 1л.д. 15-21, на 17 марта 2000 года (том 1л.д. 64-68), на 17 октября 2006 года (том 1л.д. 90-93), нежилое помещение, принадлежащее истцу Новикову С.М., используемое под магазин, расположено в многоквартирном доме № …, и к данному помещению пристроены разгрузочная площадка и ограждающая ее кирпичная стена.

Более того, указанные сооружения (разгрузочная площадка и ограждающая ее стена) отражены в поэтажном плане и плане земельного участка на жилой дом № …, выполненных в 1969 году, т.е. на момент ввода в эксплуатацию указанного жилого дома и встроенного в него помещения магазина в соответствии с Решением комитета Пензенского городского Совета депутатов трудящихся № 1178/17 от 30 декабря 1968 года.

Удовлетворяя требования истца, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно посчитал, что указанные выше обстоятельства, свидетельствуют о том, что разгрузочная площадка и ограждающая ее стена изначально были возведены и существовали как конструктивные части нежилого помещения (магазина), встроенного в жилой дом № ….

Данный вывод суда соответствует требованиям статьи 135 ГК РФ, в силу которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из копии заключения АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 1254/16 от 12 февраля 2010 года (том 1л.д. 220-228) сооружения хозяйственной зоны магазина, встроенного в жилой дом № …, - разгрузочная платформа и ограждающая ее кирпичная стена имеют неразрывную связь с землей, и перемещение этих сооружений невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Разгрузочная платформа с площадкой для автомобилей и ограждающая ее кирпичная стена представляют собой составляющие хозяйственной зона магазина, встроенного в жилой дом № …, являющейся неотъемлемой структурно-планировочной единицей любого предприятия розничной торговли. Разгрузочная платформа, как обязательный элемент хозяйственной зоны магазина предназначена для организации процессов разгрузки товаров и кратчайшей последовательной связи путей товародвижения с приемочной, помещением для хранения и отделами торгового зала. Ограждающая кирпичная стена может рассматриваться в качестве элемента изоляции хозяйственной зоны магазина от прилегающей территории, допустимого по Справочному пособию к СНиП 2.08.02-89, и рекомендованного согласно ВСН 61-89(р), п. 5.4.

При таком положении суд правильно посчитал доводы истца о принадлежности ему указанной разгрузочной площадки и ограждающей ее стены обоснованными.

При этом судом принято во внимание экспертное заключение в качестве доказательства по данному делу, поскольку, из его содержания следует, что данное исследование проводилось на основании определения Арбитражного суда Пензенской области экспертом И., который обладает специальными познаниями в области строительства и необходимым уровнем квалификации, имеет большой стаж экспертной работы и предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Оценка доказательств это право суда, суд не усмотрел наличие каких-либо противоречий между данным экспертным заключением и заключением АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 107/16 от 26 июня 2008 года (том 1л.д. 208-219), поскольку заключение АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 1254/16 от 12 февраля 2010 года является дополнительным экспертным исследованием по отношению к последнему.

При этом выводы содержащиеся в заключении АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 107/16 от 26 июня 2008 года (том 1л.д. 208-219), в той части, что часть разгрузочной площадки и ограждающей ее стены с севера протяженностью 6,2 м и с востока протяженностью 5,8 м не являются неотъемлемой частью указанного нежилого помещения, суд не принял во внимание, посчитав при этом, что они связаны с переоценкой правового статуса указанных сооружений (изменением их места расположения), экспертом по существу часть указанных сооружений была поставлена вне рамок закона, что не относится к его компетенции, кроме того, экспертом не было учтено, что ограждающая стена при ее существующем расположении изначально была создана таковой при вводе жилого дома и магазина в эксплуатацию (на что указывалось выше).

Анализируя доказательства по делу в их совокупности и учитывая заключение АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 1254/16 от 12 февраля 2010 года (том 1л.д. 220-228), суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что разгрузочная площадка и ограждающая ее кирпичная стена, по своим признакам относятся к недвижимому имуществу, объединены общим функциональным назначением с помещением магазина, принадлежащим истцу, предназначены для его обслуживания, конструктивно связаны с ним, и не могут быть самостоятельно использованы для каких-либо хозяйственных целей, что не опровергнуто ответчиком. Данные выводы суда ответчиком не опровергнуты.

Рассматривая и признавая указанные сооружения как принадлежность по отношению к главной вещи - нежилому помещению, принадлежащему Новикову С.М., суд правильно посчитал, что данное обстоятельство свидетельствует о переходе к истцу права собственности на данные сооружения в силу ст. 135 ГК РФ.

При этом, суд обоснованно учел, что в договоре купли-продажи от 01 февраля 2007 года (том 1л.д. 14), заключенном между МУП «Пензадормост» и Новиковым С.М. в отношении главной вещи -нежилого помещения по адресу: …, стороны в соответствии со ст. 135 ГК РФ не определили каким-либо иным образом судьбу указанных сооружений (принадлежностей главной вещи).

Как усматривается из материалов дела, указанная ограждающая стена, факт принадлежности которой Новикову С.М. установлен судом, частично располагается на земельном участке, площадью 120 кв.м., предоставленном ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» на основании оспариваемого договора аренды №7118 от 30 апреля 2006 года, что было подтверждено представителем ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» в процессе рассмотрения дела (том 1л.д. 167об).

В соответствии с актом выбора земельного участка №448 от 01 октября 2002 года, утвержденного постановлением Главы Администрации г. Пензы от 11 ноября 2002 года № 2127 (том 1л.д. 184-190), расположение земельного участка для размещения пристроя к магазину «П.» по заявке ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» предполагалось до спорного сооружения - кирпичной стены, ограждающей разгрузочную площадку к указанному магазину. Однако, при межевании земельного участка, по заявлению ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» границы земельного участка были определены с наложением на земельный участок занятый указанный сооружением (том 1л.д. 141-144).

При этом, в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства утверждения Администрацией г. Пензы указанного изменения границ земельного участка, подлежащего передаче ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» в соответствии с актом выбора участка. На отсутствие таких решений органа местного самоуправления ссылался в процессе рассмотрения дела и представитель Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы (том 1л.д. 202об).

С учетом изложенного, договора аренды ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» под строительство аптечного пункта был передан земельный участок, занятый объектом недвижимости (стеной, ограждающей разгрузочную площадку к магазину), вещные права на который принадлежали - муниципальному образованию город Пенза и МУП «Пензадормост» и впоследствии перешли к Новикову С.М., т.е. ответчику был передан участок под строительство, не свободный от землепользования других лиц, что не предусмотрено законом и противоречит ст. 36 ЗК РФ.

Более того, как следует из материалов кадастрового дела № ..., копии которого представлены ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Пензенской области и прилагаются к настоящему гражданскому делу, земельный участок под указанной ограждающей стеной до передачи его на основании оспариваемого договора аренды ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» входил в состав земельного участка с кадастровым номером … по адресу: …, площадью 4780 кв.м., предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома и встроенного в него магазина, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. до 01 марта 2005 года.

Удовлетворяя требования истца, суд правильно применил нормы материального права, обоснованно посчитав при этом, что указанный земельный участок в силу прямого указания в законе - п. 2 ст. 36 ЗК РФ и ст. 16 ФЗ Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с 01 марта 2005 года признавался общей долевой собственностью всех собственников помещений, расположенных в доме № … (к числу которых на момент разрешения спора относится истец), в связи с чем, последующее выделение из его состава земельного участка с кадастровым номером …, площадью 120 кв.м. и передача его в аренду ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» на основании договора № 7118 от 30 апреля 2006 года, могли быть произведены лишь при наличии на это волеизъявления участников общей долевой собственности на данный участок (собственников помещений, расположенных в доме), что следует, в частности из положений п. 1 ст. 246 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Однако, доказательства наличия такого волеизъявления на выдел и предоставление земельного участка в аренду ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» в материалах дела отсутствуют.

Вывод о том, что предоставление ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» земельного участка под строительство аптечного пункта в соответствии с договором аренды № 7118 от 30 апреля 2006 года было произведено с нарушением требований закона - ст. 36 ЗК РФ и ст. 16 ФЗ Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", гарантирующих преимущественное право на приобретение и использование земельного участка собственникам, расположенных на нем строений, в связи с чем, оспариваемый договор аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительным как ничтожная сделка подтверждается материалами дела и приведенными выше доказательствами.

То обстоятельство, что Новиков С.М. на момент заключения указанного договора аренды от 30 апреля 2006 года еще не являлся собственником нежилого помещения по адресу: …, и, следовательно, пристроенных к нему разгрузочной площадки и ограждающей ее стены, судом оценено и по мнению суда, не может свидетельствовать об отсутствии нарушения прав истца оспариваемой сделкой, поскольку к моменту разрешения спора к Новикову С.М. в полном объеме перешли права на данные объекты недвижимости, и производные от них права на земельный участок, расположенный под данными объектами недвижимости, которыми обладали муниципальное образование Город Пенза и МУП «Пензадормост» на момент заключения оспариваемого договора аренды. Передача в аренду ответчику земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим Новикову С.М., лишает истца возможности использования данного участка по назначению.

Доводы кассационной жалобы о наличии Постановления Главы администрации г. Пензы от 08 июня 2004 года № 1136 (том 1л.д. 150) устанавливающего обязанность органа местного самоуправления по предоставлению в аренду ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» земельного участка по адресу: …, не могут являться основанием к отмене решения суда, они были предметом исследования в суде первой инстанции, суд их признал необоснованными, т.к. сам по себе факт наличия такого постановления не может свидетельствовать о действительности оспариваемого договора аренды, поскольку из содержания данного постановления невозможно индивидуализировать участок, подлежащий передаче в аренду и определить его границы, в связи с тем, что на момент издания этого постановления данный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве объекта земельных отношений. Предоставление в аренду земельного участка ответчику в тех границах, которые предусматривали его наложение на земельный участок под спорным сооружением - стеной, ограждающей разгрузочную площадку к нежилому помещению Новикова С.М., было осуществлено не на основании указанного Постановления Главы администрации г. Пензы, а в соответствии с оспариваемым договором аренды.

Правильно суд не согласился с доводами ответчика, со ссылкой на решения Арбитражного суда Пензенской области от 29 марта 2004 года по делу №… и от 12 февраля 2007 года по делу № … (том 1л.д. 145-147, 253-254) о возложении на Администрацию г. Пензы обязанности по предоставлению в аренду ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» земельного участка и выдаче данному юридическому лицу разрешения на строительство аптечного пункта,. При этом суд правильно указал, что они не могут быть приняты судом, поскольку Арбитражным судом Пензенской области при постановлении указанных решений не давалась юридическая оценка тому обстоятельству, (установленному по данному делу), что на спорном земельном участке расположено строение (ограждающая стена), вещные права на которое принадлежат другим лицам. Кроме того, в решении Арбитражного суда Пензенской области от 29 марта 2004 года по делу №… отсутствует указание на возложение на Администрацию г. Пензы обязанности по заключению договора аренды земельного участка, а также указание на границы в которых он должен был быть предоставлен ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс».

Также, обоснованно суд учел при этом, что в рассмотрении данного дела участвуют лица, которые не участвовали при постановлении указанных решений (Новиков С.М. и МУП «Пензадормост»). При всех вышеизложенных обстоятельствах, в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ указанные решения Арбитражного суда Пензенской области не имеют преюдициального значения для разрешения судом настоящего спора и не могут свидетельствовать о действительности оспариваемого договора аренды земельного участка.

Как видно из материалов дела, представленные ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» документы: письмо заместителя председателя КУМИ г. Пензы от 21 апреля 2003 года № 3/1781 (том 1л.д. 139), решение секретариата Градостроительного совета от 28 октября 2003 года № 17-с (том 1л.д. 140), а также проект пристроя под аптечный пункт к магазину «П.» по …, выполненный ГУП «Головное ППАП бюро» г. Пензы, в котором имеется согласование главного художника Главного управления градостроительства и архитектуры г. Пензы от 10 июня 2003 года (том 1л.д. 200), суд не принял в качестве доказательств о согласии собственника - муниципального образования город Пенза в лице его уполномоченных органов на демонтаж спорной ограждающей стены.

Суд при этом руководствовался, что в соответствии с п. 1.15 ст. 29 Устава города Пензы, в редакции принятой Решением Пензенской городской Думы от 28 февраля 2003 года № 416/30, действовавшей на момент составления указанных документов, и п. 1.20 ст. 33 последующей редакции Устава города Пензы, принятой Решением Пензенской городской Думы от 30 июня 2005 года № 130-12/4, полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью города Пензы возложены на Администрацию г. Пензы, осуществление данных полномочий без принятия соответствующего решения Администрацией г. Пензы не было отнесено к компетенции КУМИ г. Пензы и Главного управления градостроительства и архитектуры г. Пензы.

Кроме того, в материалах дела отсутствует решение полномочного органа - Администрации г. Пензы на демонтаж ответчиком - ООО Аптечный центр «Фарма-Люкс» спорной ограждающей стены, равно как и согласие на совершение данных действий со стороны последующих правообладателей данного сооружения - МУП «Пензадормост» и Новикова С.М.

Вместе с тем, при разрешении данного дела, суд обоснованно не согласился с заявлением ответчика о пропуске срока истцом исковой давности

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Определяя начало течения срока исковой давности в соответствии с данной нормой закона суд правильно принял во внимание, что согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 609 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на срок более 1 года.

В силу правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 года № 154-О, государственная регистрация договора, с осуществлением которой законом определяется момент его заключения, выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, и призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Учитывая требования ст. ст. 166, 167 ГК РФ в их взаимосвязи с вышеуказанными нормами, суд пришел к обоснованному выводу, что недействительной может быть признана лишь заключенная сделка, т.е. признанная таковой не только сторонами сделки, но и законом (государством) перед неопределенным кругом всех иных участников гражданского оборота.

При этом суд исходил из того, что в отношении незаключенной сделки, юридический факт наличия которой законом не признается, не может быть применен такой способ защиты права как признание данной сделки недействительной, поскольку необходимость в аннулировании юридических последствий такой сделки отсутствует, а нарушенные указанной сделкой права и законные интересы участников гражданского оборота подлежат защите иными способами, в частности, путем признания данной сделки в судебном порядке незаключенной, возврата неосновательного обогащения и т.п.

С учетом вышеизложенного, обоснованным является вывод суда, что признание недействительным в судебном порядке договора аренды в отношении недвижимого имущества, допускается с момента его государственной регистрации, т.е. с момента его заключения, в связи с чем, срок исковой давности для предъявления данного требования, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ, также следует исчислять с момента государственной регистрации данного договора, при этом, действия сторон по государственной регистрации сделки следует расценивать как действия по началу ее исполнения.

Судом установлено, что оспариваемый договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию 22 февраля 2007 года.

При таком положении, суд правильно указал, что предусмотренный п. 1 ст. 193 ГК РФ переносится на ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. на 24 февраля 2010 года.

Как видно из материалов дела, имеющейся в исковом заявлении Новикова С.М. отметки о принятии его в канцелярию суда л.д. 3), данное исковое заявление было предъявлено в суд представителем истца 24 февраля 2010 года, т.е. до истечения срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 1 ст. 199 ГК РФ для применения судом последствий пропуска срока исковой давности.

На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным, выводы суда соответствуют доказательствам по делу, которым судом дана правильная оценка.

Доводы кассационных жалоб были предметом исследования в суде первой инстанции, они судом проверялись, им дана оценка, не согласие с которой не является основанием к отмене решения суда., в части приостановления производства по делу до рассмотрения дела в Арбитражном суде, доводы жалоб не могут служить основанием к отмене решения суда, в связи с их необоснованностью.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 21 апреля 2010года оставить без изменения, а кассационные жалобы- без удовлетворения.

Председательствующий