Судья Горланова М. А. Дело №33-869

Кассационное определение

6 апреля 2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Смирновой Л. А.,

судей: Мамоновой Т. И. Кузнецовой Т. А.,

при секретаре Аблязове Н.И.,

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Мамоновой Т. И. дело по кассационной жалобе Позднякова Н.Н., Долговой И.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 11 марта 2010 г. по делу по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Позднякову Н.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, которым постановлено:

Иск удовлетворить.

Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: …, в том числе:

Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере …., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу -…, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом … и начисленные пени …, а так же начиная с 18.09.2009 года и по день реализации жилого дома с земельным участком определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Определить способ реализации жилого дома с земельным участком в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере …, земельного участка - в размере….

Взыскать с Позднякова Н.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» возврат государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Мамоновой Т. И., судебная коллегия

Установила:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчику Позднякову Н.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) №… от «14» декабря 2007 г. заемщикам Позднякову Н.Н. и Долговой И.В. ЗАО «Газэнергопромбанк» предоставил ипотечный жилищный кредит в размере … рублей на срок 240 (Двести сорок) месяцев для приобретения в частную собственность Поздняковым Н.Н. жилого дома, состоящего из 4-х комнат, общей площадью 148,4 кв.м., том числе жилой площадью 75,4 кв.м., расположенного по адресу: ….. и земельного участка, находящегося по адресу: …., площадью 654,0 кв.м., кадастровый номер….. Кредит в сумме рублей зачислен. 27.12.2007 г. на счет Позднякова Н.Н., что подтверждается мемориальным ордером №… от 27 декабря 2007 года.

По состоянию на 14.12.2007 г. жилой дом был оценен в размере рублей, земельный участок был оценен в размере рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ПБОЮЛ Стрельцова А.А.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с
земельным участком от 14.12.2007г. произведена 26.12.2007 г. за №…. Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Права залогодержателя по Кредитному договору были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - Закрытое акционерное общество «Газэнергопромбанк» 26 декабря 2007 г. Запись об ипотеке жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 26.12.2007 г. за №…., запись об ипотеке Земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним произведена 26.12.2007 г. за №….

Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (Договор купли-продажи закладной № 06-04/252 от 03.09.2004 г.) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с июля 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производятся.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № 0601/2012 от 08.07.2009). Указанное требование ответчиком выполнено не было.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3. Кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчика по состоянию на 17 сентября 2009 г. составляет … рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет … рублей и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки … рублей.

ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» просило суд обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: …., в том числе:

определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере … рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом … рубля и начисленные пени …, а так же начиная с 18.09.2009 года и по день реализации жилого дома с земельным участком определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Определить способ реализации жилого дома с земельным участком в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома исходя из оценки жилого дома, указанной в закладной, в размере … рублей, земельного участка - в размере … рублей.

Взыскать с Позднякова Н.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Заочным решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 24 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены. Постановлено: Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: …., в том числе:

Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере …, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу- … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом … и начисленные пени …, а так же начиная с 18.09.2009 года и по день реализации жилого дома с земельным участком определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Определить способ реализации Жилого дома с Земельным участком в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость Жилого дома исходя из оценки Жилого дома, указанной в Закладной, в размере … рублей, Земельного участка - в размере … рублей.

Взыскать с П. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 11 января 2010 года заочное решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 24.12.2009 года отменено, производство по делу возобновлено.

При новом рассмотрении дела представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Фунякина Т.В., действующая на основании доверенности уточнила свои требования и просила обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: …., в том числе:

Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере …, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу- … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом … и начисленные пени …, а так же начиная с 18.09.2009 года и по день реализации жилого дома с земельным участком определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Определить способ реализации Жилого дома с Земельным участком в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость Жилого дома исходя из оценки Жилого дома, указанной в отчете об оценке № 03/10/3010 в размере … рублей, земельного участка в размере … рублей.

Взыскать с Позднякова Н.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Фунякина Т.В., действующая на основании доверенности № 669 от 08.09.2009 г. исковые требования с учетом их уточнений поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлении просила их удовлетворить.

Ответчик Поздняков Н.Н. исковые требования признал частично, пояснив, что не согласен с определением начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка, полагает, что она занижена и при определении начальной продажной стоимости, необходимо исходить из отчета об оценке от 19 января 2010 года Пензенской областной торгово-промышленной палаты, определив начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере … рублей, в остальной части с иском согласился.

Третье лицо Долгова И.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Суд исковые требования удовлетворил, постановив вышеуказанное решение.

Поздняков Н.Н. и Долгова И.В. в кассационной жалобе решение суда просят отменить как незаконное, постановленное в нарушение норм процессуального права.

Считают, что отчет об оценке представленный ООО «Сура-Сервиз» нельзя брать за основу, поскольку указанное общество является заинтересованной стороной и, по их мнению, не может являться независимой экспертизой о проведении оценки по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка. Полагают, что суду необходимо было провести независимую экспертизу по определению рыночной стоимости указанных объектов, а не остаточной.

Также считают, что решение суда постановлено по недостаточно исследованным материалам дела, в ходе судебного заседания в качестве свидетеля не допрошен специалист ПБОЮЛ Стрельцов А.А., проводившая первоначальную оценку жилого дома и земельного участка для определения рыночной стоимости на период 2007 и 2010 года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Позднякова Н.Н. и его представителя И., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»- Фунякиной Т.В., возражавшей против отмены решения суда, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, постановленном в соответствии с требованиями действующего законодательства и добытыми по делу доказательствами и не находит оснований для его отмены.

Материалами дела установлено, что 14 декабря 2007 года между ЗАО «Газэнергопромбанк» с одной стороны, и Поздняковым Н.Н., Долговой И.В. с другой стороны, был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) о предоставлении Позднякову Н.Н. и Долговой И.В. ипотечного жилищного кредита в размере … рублей на срок 240 месяцев для приобретения в частную собственность Позднякова Н.Н. жилого дома, состоящего из 4-х комнат, общей площадью 148,4 кв.м., том числе жилой площадью 75,4 кв.м., расположенного по адресу: …. и земельного участка, находящегося по адресу: …., площадью 654,0 кв.м., кадастровый номер: …. л.д.27-34).

Кредит в сумме … рублей зачислен 27.12.2007 г. на счет Позднякова Н.Н., что подтверждается мемориальным ордером №… от 27 декабря 2007 г. л.д.45).

Государственная регистрация договора купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, заключенного 14.12.2007 г., произведена 26.12.2007 г. за №…. УФРС по Пензенской области л.д.41-44).

Права залогодержателя по Кредитному договору удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - Закрытое акционерное общество «Гаэнергопромбанк» 26 декабря 2007 г. Запись об ипотеке жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 26.12.2007 г. за №….., запись об ипотеке Земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 26.12.2007 г. за №…. л.д.44, 9-26).

Залогодержателем и заимодавцем по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается соответствующей отметкой в закладной о смене ее владельца.

В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Судом также установлено, что, начиная с июля 2009 г., ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производятся.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 0601/2012 от 08.07.2009 г. с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Однако указанное требование ответчиком исполнено не было.

В связи с чем, исходя из требований ст. 807 ГК РФ, ст.50, 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» суд обоснованно обратил взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью с учетом неустойки, а также суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом.

Учитывая требования ст. 56,54 Закона «Об ипотеке», в силу которых, имущество, заложенное по договору об ипотеке на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов, суд своим решением определил способ реализации жилого дома и земельного участка с публичных торгов.

Исходя из требований п. 3 ст. 350, 349 ГК РФ, ст. 54 Закона «Об ипотеке» судом определена начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги. При определении начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги судом взят отчет об оценке № 03/10/310 Экспертно-оценочной компании ООО «Сура-Сервиз» от 05.03.2010 года, в силу которого рыночная стоимость жилого дома общей площадью 148,4 кв. метра с земельным участком, расположенным по адресу :…. на дату проведения оценки 4 марта 2010 года составляет … рублей, в том числе рыночная стоимость жилого дома составляет … рублей, земельного участка-… рублей.

Принимая указанный отчет об оценке за основу, судом было учтено, что составлен он после предварительного экспертного осмотра. При этом, экспертом была учтена площадь жилого дома указанная в свидетельстве о праве собственности на данный объект.

Допрошенные в ходе судебного заседания в качестве свидетелей, обладающих специальными познаниями специалист М. и оценщик, к.т.н К. подтвердили выводы, изложенные в отчете, пояснив, что при определении рыночной стоимости они руководствовались правоустанавливающими документами на объект, подлежащий оценке.

С указанным отчетом согласился суд, и у судебной коллегии не имеется оснований для сомнения в его объективности.

Предоставленный ответчиком Поздняковым Н.Н. отчет № 06 Пензенской областной Торгово-промышленной палаты от 19 января 2010 года, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет … рублей, суд правильно не взял во внимание, поскольку в данной оценке, его объектом указан жилой дом, литер А по …, общая площадь которого составляет 148,4 кв. метра. Однако при расчете стоимости объекта оценки учитывалась площадь в 178,7 кв. метра не подтвержденная правоустанавливающими документами на объект. При этом стоимость земельного участка определялась без учета обременений, указанных в кадастровом паспорте на земельный участок. Кроме того, аналогии в отчете были взяты с сайтов по требованию ФСО, однако в распечатанном виде в приложении они отсутствуют.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка должна составлять … рублей, суд признал несостоятельными. Судебная коллегия с выводом суда соглашается и учитывает при этом, что стороны от назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества отказались. В связи с чем доводы кассационной жалобы о том, что суд не провел независимую экспертизу по определению рыночной стоимости заложенного имущества, не могут служить основанием для отмены судебного решения. В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства, в силу требований ст. 57 ГПК РФ представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

Судебная коллегия считает, что всем возражениям ответчика в решении дана соответствующая юридическая оценка в совокупности с собранными по делу доказательствами, получившими надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется.

Выводы суда мотивированны, основаны на полно и всесторонне исследованных обстоятельствах дела, материальный закон применен и истолкован судом правильно.

Изложенное в жалобе не опровергает выводы суда, т. к. приведенные в ней обстоятельства не отражают установленного судом в совокупности всех доказательств, не основаны на правильном толковании закона и основанием для отмены судебного решения не являются.

Руководствуясь ст. 360,362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда от 11 марта 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Позднякова Н.Н. и Долговой И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: