Судья- Ефремкин В.М. Дело №-33-2249

24 августа 2010 г. судебная коллегия по гражданским делам
Пензенского областного суда
в составе:

председательствующего Прошиной Л.П.

и судей Кузнецовой Т.А., Фроловой Т.А.

при секретаре Жуковой О.М.

заслушали в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Камзолова К.Ю. на решение Городищенского районного суда Пензенской области от 04 июня 2010г., которым постановлено:

В удовлетворении иска Камзолова К.Ю. к Ростовскому С.Ю. о признании договора купли- продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства незаключенным отказать.

В удовлетворении встречного иска Ростовского С.А. к Камзолову К.Ю. о принуждении к исполнению обязательства отказать.

Заслушав доклад судьи Прошиной Л.П., объяснения представителей Камзолова К.Ю. Смирнова С.М. (доверенность от 20.11.2009г.), Мельниковой И.А. (ордер №013 от 24.08.2010г.), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Ростовского С.А. Филимоновой Е.С. (доверенность от 23.02.2010г.), судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Камзолов К.Ю. обратился в суд с иском к Ростовскому С.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства, в обоснование иска указал, что 24 ноября 2008 года он выдал Кулютникову А.В. доверенность на совершение сделки купли-продажи земельного участка для размещения автозаправочного комплекса площадью ... кв.м. с расположенными на нем строениями по адресу: ..., ... км автодороги .... ... года между Кулютниковым А.В. и Ростовским С.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства. Согласно указанному договору его предметом является земельный участок площадью ... кв.м, кадастровый номер ... из земель промышленности и иного использования с размещенными объектами незавершенного строительства, предоставленный для размещения автозаправочного комплекса. Однако разрешения на продажу объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, Камзолов К.Ю. Кулютникову А.В. не давал, последний превысил свои полномочия. В п. 1.2 договора перечислены объекты незавершенного строительства без указания тепени готовности объекта лит. ..., не указаны части объекта лит. ...- резервуары, световые опоры (17шт), громоотводы, сливные колодцы (14шт.), топливораздаиточные колонки (3шт.), рапределительные насосы (16 шт.), емкости (резервуары по хранению топлива (6шт.), пожарные резервуары (2шт.), сливные емкости. Указанные объекты находятся на земельном участке и связаны с отчуждаемой землей. В предмете договора купли-продажи от ... года объекты незавершенного строительства не соответствуют данным технического паспорта. В п.2.1 договора купли-продажи цена земельного участка указана в ... рублей, объектов незавершенного строительства - по ... рублей, что в сумме не соответствует общей цена объектов, которая указана в договоре ... рублей. Продажная цена объектов явно занижена как по отношению к рыночной цене, так и по отношению к их инвентаризационной стоимости. Денежные средства по договору купли-продажи Камзолов К.Ю. не получал. В целом договор заключен с существенными нарушениями, влекущими его расторжение.

В ходе рассмотрения дела представитель Камзолова К.Ю. Смирнов С.М., действующий на основании доверенности от 20 ноября 2009г., исковые требования изменил, просил признать договор купли-продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства от ... года незаключенным, ссылаясь на то, что в доверенности от ... года, на основании которой Кулютников А.В. заключил договор купли- продажи, не конкретизирован предмет продажи, не указаны идентифицирующие признаки строений. В доверенности не предусмотрено право Кулютникова А.В. на осуществление первичной регистрации права собственности Камзолова К.Ю. на объекты незавершенного строительства. При выдаче доверенности ... года истец не мог передать Кулютникову А.В. право на продажу не зарегистрированных объектов недвижимости, т.к. право собственности на объекты незавершенного строительства было зарегистрировано за Камзоловым К.Ю. лишь ... года. В связи с отсутствием согласованного между сторонами предмета договор поручения является незаключенным, а доверенность в части продажи объектов недвижимости является недействительной. Камзолов К.Ю. не имел намерений передавать Кулютникову А.В. права на регистрацию и дальнейшую продажу объектов недвижимости, права на которые ранее не были зарегистрированы. Договор купли-продажи от ... года в части продажи объектов незавершенного строительства является незаключенным в связи с его подписанием неуполномоченным лицом. Расхождение в цене проданных по договору объектов недвижимости не позволяет достоверно установить согласованную сторонами цену недвижимости, что на основании ст.555 ГК РФ свидетельствует о незаключеннии договора купли-продажи. Сторонами договора также не согласован в полном объеме предмет договора купли-продажи, поскольку объекты незавершенного строительства в договоре не соответствуют данным технического паспорта

Ростовский С.А. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Камзолову К.Ю. о принуждении к исполнению обязательства, в котором просил обязать Камзолова К.Ю. передать рабочий проект, договоры строительного подряда, проектно-сметную документацию, сертификаты на строительные материалы, оборудование, договоры купли-продажи на материалы, использованные при строительстве объектов, расположенных по адресу: ..., ... км автодороги .... Указанные документы необходимы Ростовскому С.А. для достройки приобретенных объектов незавершенного строительства и ввода их в эксплуатацию.

Городищенский районный суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Камзолов К.Ю. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом не дана надлежащая оценка доводам Камзолова К.Ю. о том, что он не передавал Кулютникову А.В. полномочий на продажу объектов незавершенного строительства, права собственности на которые не были зарегистрированы на момент выдачи доверенности, поручения, отраженные в доверенности, в нарушение положений ст. 555 ГК РФ, исходя из которых договор купли- продажи является незаключенным в силу несогласованности условий о цене продаваемого недвижимого имущества.

В возражениях на кассационную жалобу представитель Ростовского С.А. Филимонова Е.С. считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения и отмены решения суда.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли- продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости от .... незаключенным не имеется.

Этот вывод суда мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания данного вывода неправильным не установлено.

Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, на основании доверенности от ... года, удостоверенной нотариусом г. Москвы Шифриной О.А., зарегистрированной в реестре за № ... Камзолов К.Ю. доверил Кулютникову А.В. продать принадлежащие ему по праву собственности земельный участок для размещения автозаправочного комплекса площадью ... кв.м с расположенными на нем строениями по адресу: ..., ... км автодороги ... справа, - кадастровый номер ..., - за цену и на условиях по его усмотрению, для чего уполномочил Кулютникова А.В. быть представителем Камзолова К.Ю. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, в территориальных органах Роснедвижимости, БТИ, заключить и подписать договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, регистрировать их и прекращение права собственности Камзолова К.Ю. на вышеуказанное недвижимое имущество.

... года между Камзоловым К.Ю., от имени которого действовал Кулютников А.В., и Ростовским С.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства, согласно которому продавец передает в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., ... км автодороги ... справа, предоставленный для размещения автозаправочного комплекса, с размещенными на нем объектами незавершенного строительства: литер ..., 1-этажный, площадью ... кв.м.; литер ..., 1-этажный, площадью ... кв.м.; литер ..., 3-этажный, площадью ... кв.м.

В п.2.1 договора указано, что цена проданных объектов составляет ... тысяч рублей, из них объекты незавершенного строительства по ... тысяч рублей каждый, земельного участка ... тысяч рублей, которые получены продавцом до регистрации перехода права собственности.

Согласно п.4.5 договора объекты продажи передаются покупателю в момент подписания договора без составления передаточного акта. Продавец не имеет претензий к покупателю по расчетам за проданные земельный участок и объекты незавершенного строительства. В соответствии с п.6.1 договора он считается заключенным и вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Давая оценку доводам истца о том, что он, выдавая доверенность Кулютникову А.В., имел намерение продать только земельный участок с расположенными на нем некапитальными строениями, а объекты незавершенного строительства оставить в своей собственности, суд обоснованно признал их несостоятельными, несоответствующими тексту указанной доверенности от ... года. Волеизъявление Камзолова К.Ю. при совершении доверенности проверялось нотариусом, с текстом доверенности Камзолов К.Ю. был ознакомлен до ее подписания, изложение его воли в тексте доверенности у Камзолова К.Ю. нареканий не вызвало.

Не может служить основанием для отмены решения суда и ссылка в жалобе на то, что в связи с отсутствием согласованного между сторонами предмета юридических действий, договор поручения является незаключенным, а доверенность в части поручения по продаже объектов недвижимости является недействительной, поскольку такие исковые требования Камзоловым К.Ю. не заявлялись.

Делая вывод о неправомерности ссылки истца на отсутствие у Кулютникова А.В. права на проведение первичной регистрации права собственности Камзолова К.Ю. на спорные объекты незавершенного строительства, суд обоснованно исходил из того, что данное обстоятельство не является юридически значимым для признания договора купли- продажи от .... незаключенным, поскольку не может свидетельствовать о согласованности или не согласованности существенных условий указанного договора.

Исследовав и оценив содержание договора купли- продажи от ...., а также иные представленные документы, в том числе техпаспорта на спорные объекты недвижимости, суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре купли- продажи в соответствии с требованиями закона указано наименование отчуждаемого имущества, конкретный адрес, позволяющий установить место его расположения, а также площадь, этажность объектов незавершенного строительства. Таким образом, сторонами согласован предмет договора купли-продажи с учетом требований статьи 554 ГК РФ, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем оснований для признания указанного договора купли- продажи незаключенным не имеется.

Из материалов дела следует, что право собственности Ростовского С.А. на земельный участок и объекты незавершенного строительства зарегистрировано ...., о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации N ..., N ..., N ... и N ... (т.2л.д.58- 61).

Таким образом, исполнение договора и регистрация перехода права собственности на земельный участок и объекты незавершенного строительства свидетельствует об отсутствии на момент совершения данных действий у сторон затруднений с определением недвижимого имущества, подлежащего передаче (предметом договора купли-продажи).

Доводы жалобы об отсутствии у истца намерений продавать участок со всеми строениями за ...., подтверждением чему, по мнению кассатора, являются документы, подтверждающие значительную рыночную стоимость продаваемого объекта, а также большой объем произведенных затрат на строительство, также не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку опровергаются содержанием доверенности от ...., согласно которой Камзолов К.Ю. доверил Кулютникову А.В. продать спорное недвижимое имущество за цену и на условиях по его усмотрению.

Кроме того, в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в связи с чем ссылка в жалобе на документы, подтверждающие значительную рыночную стоимость продаваемого объекта, а также большой объем затрат на строительство, а также обстоятельства ненадлежащего, по мнению кассатора, исполнения Кулютниковым А.В. условий договора поручения не являются юридически значимыми для признания договора купли- продажи от 18 декабря 2008г. незаключенным.

При этом судом обоснованно принято во внимание, что общая цена продажи земельного участка и объектов незавершенного строительства была сторонами согласована в размере ... тысяч рублей, в том числе цена земельного участка ... тысяч рублей. Такую же сумму Ростовский С.А. передал Кулютникову А.В. до подписания договора. При таких обстоятельствах указание в договоре цены земельного участка в 5 тысяч рублей вместо ... тысяч рублей судом обоснованно расценено как техническая ошибка, которая не свидетельствует о несогласованности цены договора и его незаключенности.

Также судебная коллегия считает несостоятельными доводы кассационной жалобы в части того, что судом дана неправильная оценка обстоятельствам, установленным в судебном заседании, поскольку из материалов дела этого не усматривается, а сами доводы направлены на переоценку установленного судом.

Изучение материалов дела указывает на то, что все приведенные Камзоловым К.Ю. при обращении в суд доводы являлись предметом исследования суда и им дана оценка, которую судебная коллегия находит правильной, так как она сделана в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенных обстоятельств постановленное по делу решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Городищенского районного суда Пензенской области от 04 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Камзолова К.Ю.- без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-