Судья Сухова Т.А. Дело № 33-2132

10 августа 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Мамоновой Т.И.

и судей Кузнецовой Т.А., Бурдюговского О.В.

при секретаре Жуковой О.М.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по кассационной жалобе представителя Михеева Г.Ф. по доверенности Белоглазова О.О. на решение Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 8 июля 2010 года, которым постановлено:

Отказать Михееву Г.Ф. в удовлетворении иска к Малкину С.М. о признании права собственности на гараж № <…>, находящийся по адресу: <…>.

Встречные исковые требования Малкина С.М. удовлетворить: истребовать из незаконного владения Михеева Г.Ф. гараж № <…>, расположенный по адресу: <…>.

Взыскать с Михеева Г.Ф. в пользу Малкина С.М. в возмещение судебных расходов 3.849 (три тысячи восемьсот сорок девять) рублей 50 коп.  

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Михеева Г.Ф. по доверенности Белоглазова О.О., просившего решение суда отменить, представителя Малкина С.М. по доверенности Егорова Н.П., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Михеев Г.Ф. обратился в суд с иском к Малкину С.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в лице Нижнеломовского отдела о признании права собственности на гараж и отмене государственной регистрации объектов недвижимости, указав, что в июне 1996 года приобрёл у ответчика неоконченный строительством гараж № <…>, расположенный в <…>. В связи с этим Малкиным С.М. в администрацию Нижнеломовского района было подано заявление об отказе от земельного участка под строительство гаража в его пользу. На основании заявления ответчика администрацией Нижнеломовского района было вынесено распоряжение № 238-3 от 05.06.1996 о переводе земельного участка № <…> под строительство гаража с Малкина С.М. на него, Михеева Г.Ф. На основании указанного распоряжения 13.06.1996 ему было выдано разрешение на застройку гаража и отведён земельный участок № <…>, площадью 36 кв.м. С июня 1996 года по настоящее время он как собственник пользуется гаражом, несёт бремя его содержания. В апреле 2010 года при обращении в регистрирующие органы по вопросу оформления документов на спорный гараж и земельный участок ему стало известно, что ответчик Малкин С.М. произвёл государственную регистрацию гаража и земельного участка под ним на своё имя. Считает, что как действия Малкина С.М., так и действия Управления Росреестра по регистрации объектов недвижимости нарушают его право собственности на гараж и противоречат требованиям действующего законодательства. Просил признать за ним право собственности на гараж № <…> в <…>, отменить государственную регистрацию гаража и земельного участка № <…>, находящихся в <…>.

Малкин С.М. обратился в суд со встречным иском к Михееву Г.Ф. об истребовании имущества (гаража) из чужого незаконного владения, указав, что на основании постановления главы администрации г.Нижний Ломов № 43 от 18.03.1993 «О передаче земельных участков под гаражами в пожизненно наследуемое владение» он получил свидетельство о праве собственности на землю по адресу: <…>, площадью 26 кв.м. 07.04.1993 ему была выдана карточка освидетельствования гаража. 14.01.2003 земельному участку присвоен кадастровый номер <…> и выдан кадастровый паспорт, в котором указано, что он является собственником данного земельного участка. 14.12.2009 он получил свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж и земельный участок, а 31.05.2010 - технический паспорт на гараж. Являясь собственником земельного участка с расположенным на нём гаражом, он несет бремя расходов, оплачивает в установленные сроки налоги. В 1996 году он передал гараж во временное пользование своему брату Малкину Ю.М., который пользовался им по день смерти 17.04.2009. В конце мая 2009 года он обратился к жене брата Малкиной М.Р. с просьбой вернуть ключи от гаража, однако та пояснила, что ключи находятся у Михеева Г.Ф. либо Михеева С.Г., которые пользовались гаражом с разрешения брата. Михеев С.Г. освободить гараж отказался, сославшись на то, что он является собственностью его отца Михеева Г.Ф. 20.05.2010 ему стало известно о том, что существует распоряжение главы администрации Нижнеломовского района от 05.06.1996 № 238-3, которым земельный участок без законных оснований переведён на Михеева Г.Ф., которого он никогда не видел и не знает. Прекращение права пожизненного наследуемого владения на земельный участок может произойти только по воле собственника, однако он никаких заявлений об отказе от земельного участка не писал, земельное законодательство не нарушал. Полагает незаконными действия Михеева Г.Ф. по удержанию гаража в пользовании. Просил истребовать гараж № <…>, расположенный в <…> из незаконного владения Михеева Г.Ф.

Определением Нижнеломовского районного суда от 07.07.2010 производство по делу по иску Михеева Г.Ф. к Малкину С.М., Управлению Росреестра по Пензенской области об отмене государственной регистрации объектов недвижимости (гаража и земельного участка) прекращено в связи с отказом представителя истца от иска.

Представитель Михеева Г.Ф. на основании доверенностей Белоглазов О.О. исковые требования поддержал, встречный иск не признал, пояснив, что в июне 1996 года между Михеевым Г.Ф. и Малкиным С.М. состоялась договорённость о продаже неоконченного строительством гаража за 8 млн. рублей. Продажа была осуществлена путём переоформления права на застройку гаража. Малкиным С.М. было подано заявление об отказе от земельного участка, после чего Михееву Г.Ф. был отведён земельный участок под строительство гаража. Михеев Г.Ф. передал Малкину С.М. деньги в сумме 8 млн. рублей за неоконченный строительством гараж, о чём Малкиным С.М. была составлена соответствующая расписка; впоследствии в квартире, находящейся этажом выше квартиры Михеева Г.Ф., произошел пожар, и расписка в процессе его тушения была уничтожена водой. После приобретения гаража Михеев Г.Ф. закончил его строительство, а именно произвёл устройство крыши, погреба, полов, оштукатурил стены, установил ворота. Все эти годы Михеев непрерывно пользовался гаражом, оплачивал расходы по электроэнергии. Полагает, что в связи с данными обстоятельствами Михеев Г.Ф. приобрёл право собственности на гараж, и у Малкина С.М. отсутствуют основания для истребования гаража из законного владения Михеева Г.Ф.

Нижнеломовский районный суд Пензенской области принял вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе представитель Михеева Г.Ф. по доверенности Белоглазов О.О. решение суда просил отменить как незаконное и необоснованное, поскольку судом исследование обстоятельств дела и представленных доказательств произведено формально и необъективно. Надлежащей оценки распоряжению главы администрации Нижнеломовского района № 238-3 от 05.06.1996 о переводе земельного участка № 88 под строительство гаража с Малкина С.М. на Михеева Г.Ф. и разрешению на застройку дано не было, распоряжение силу не утратило, обжаловано и отменено не было. Постановление о разрешении Малкину С.М. строительства гаража не истребовалось и не исследовалось. Суд не дал надлежащей оценки показаниям свидетеля Утушкиной Л.А., Киняевой В.Н. о существовании в тот период времени такой практики продажи гаражей. В судебном заседании, несмотря на их неоднократные ходатайства, не был допрошен главный архитектор района П.В.А., готовивший в свое время распоряжение от 05.06.1996. Суд неправильно применил нормы материального права, действовавшие в 1996 году, признав незавершенное строительство объектом недвижимости. Сделка могла быть совершена путем составления расписки. Обстоятельства уничтожения данной расписки суд исследовал и оценил формально и односторонне. Суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, закон истолкован неправильно.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что постановлением главы Нижнеломовской городской администрации от 18.03.1993 № 43 ранее выделенные под гаражи земельные участки переданы в пожизненное наследуемое владение. 13.04.1993 Малкину С.М. выдано свидетельство о передаче в пожизненное наследуемое владение земельного участка для гаража № <…>, разм. 6, 1 х 4, 2, <…>, площадью 26 кв.м. 07.04.1993 составлена карточка освидетельствования гаража № <…>, расположенного в <…>, согласно которой владельцем гаража значится Малкин С.М. 14.12.2009 за Малкиным С.М. Нижнеломовским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области на основании свидетельства о праве собственности на землю и декларации об объекте недвижимого имущества от 16.11.2009 зарегистрировано право собственности на гараж № <…>, общей площадью 26 кв.м., находящийся по адресу: <…>, и на земельный участок той же площади, расположенный по тому же адресу, о чём выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В качестве основания приобретения Михеевым Г.Ф. права собственности на данный гараж его представитель сослался на покупку неоконченного строительством гаража у Малкина С.М. и завершение его строительства за счёт собственных средств Михеева Г.Ф. При этом в подтверждение доводов о покупке неоконченного строительством гаража указал на расписку, составленную от имени Малкина С.М., на получение от Михеева Г.Ф. 8 миллионов рублей, однако такая расписка представлена не была.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального и удовлетворении встречного иска.

При разрешении спора суд со ссылкой на нормы гражданского законодательства исходил из того, что незавершённые строительством объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам как объекты недвижимого имущества. Признал установленным, что на июнь 1996 года на участке № <…> были возведены фундамент, стены гаража (Малкиным С.М. возведены 2 стены, которые пристроены к 2 стенам ранее возведённых соседних гаражей), на стены положены перекрытия; неоконченный строительством гараж являлся недвижимым имуществом.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Форма договора продажи недвижимости предусмотрена статьёй 550 ГК РФ, в силу которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст.555 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Следовательно, как правильно указал суд, факт продажи недвижимого имущества, исходя из положений ст.550 ГК РФ, может быть подтверждён только письменным договором продажи, подписанным обеими сторонами.

Отказывая в иске Михееву Г.Ф., районный суд правомерно исходил из того, что им договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, соответствующий требованиям ст.ст.549-555 ГК РФ, не представлен, а, следовательно, доказательства приобретения истцом права собственности на неоконченный строительством гараж на основании договора купли-продажи отсутствуют. При этом расписка, на которую сослался его представитель в подтверждение сделки, таковым доказательством признана быть не может. К тому же данная расписка стороной истца по первоначальному иску не представлена со ссылкой на ее уничтожение во время тушения пожара в квартире соседей истца, а проверить факт достижения соглашения по всем существенным условиям договора в отсутствие указанной расписки не представляется возможным. Показания свидетелей К.В.И., Ф.Ю.В., М.М.Р., по обоснованному мнению суда первой инстанции, не могут быть положены в основу вывода о состоявшейся между сторонами сделке по продаже недостроенного гаража, передаче за него денег.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на неоконченный строительством объект с Малкина С.М. на Михеева Г.Ф. не был удостоверен регистрационной записью бюро технической инвентаризации, передаточный акт или иной документ о передаче спорного имущества от Малкина С.М. Михееву Г.Ф. сторонами не оформлялся.

Как правомерно признал суд, распоряжение главы администрации Нижнеломовского района от 05.06.1996 за № 238-3, изданное в отношении земельного участка, также не свидетельствует о заключении между сторонами какого-либо договора по спорному гаражу, поскольку само по себе наличие данного распоряжения не влияет на право собственности Малкина С.М. на гараж и не порождает никаких последствий для него.

Ссылка стороны Михеева Г.Ф., что продажа неоконченного строительством гаража была осуществлена путём переоформления права на застройку гаража и отказа Малкина С.М. от земельного участка, в связи с чем Михееву Г.Ф. было выдано новое разрешение на застройку гаража, несостоятельна, поскольку законодательством не предусмотрено заключение договора купли-продажи недвижимого имущества путем переоформления права на застройку. Как признал суд, выданное Михееву Г.Ф. разрешение на застройку гаража нельзя признать законным, поскольку оно выдано на уже возведённое другим лицом строение, Михеевым Г.Ф. земельный участок не застраивался.

Суд первой инстанции признал не подтверждённым доказательствами и факт отказа Малкина С.М. от права пожизненного наследуемого владения на земельный участок. В журналах учёта входящих документов отдела архитектуры сведения о поступлении какого-либо заявления от имени Малкина С.М. отсутствуют, основание принятия решения о переводе земельного участка с Малкина С.М. на Михеева Г.Ф. в распоряжении от 05.06.1996 не указано; свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения на земельный участок находилось у Малкина С.М. и явилось основанием для регистрации права собственности Малкина С.М. на земельный участок; по состоянию на 2002 год земельный участок значился за Малкиным С.М. на праве пожизненного наследуемого владения; Малкиным С.М. оплачивались налоги на указанный земельный участок (налоговые уведомления, квитанции). Земельный участок предоставлен Михееву Г.Ф. с нарушением закона, выразившегося в несоблюдении процедуры прекращения права пожизненного наследования земельным участком Малкина С.М.   

Оценивая представленные доказательства, подтверждающие строительство гаража, суд правильно указал, что бесспорных доказательств тому, что работы по достройке гаража производились за счёт Михеева Г.Ф., с ведома и разрешения застройщика, каковым являлся Малкин С.М., вложение Михеевым Г.Ф. средств и труда было обусловлено целью создания своей собственности на гараж, Михеевым Г.Ф. не представлено, а сам по себе факт содействия Михеева С.Г. застройщику в строительстве гаража не может являться основанием для удовлетворения требования Михеева Г.Ф. к застройщику о признании права собственности на гараж.   

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что доказательств, подтверждающих возникновение у Михеева Г.Ф. права собственности на спорное недвижимое имущество, не имеется. Тогда как Малкин С.М. подтвердил своё право собственности на гараж, представив доказательства выделения в установленном законом порядке земельного участка под строительство гаража, получения разрешения на его строительство и осуществления строительства за свой счёт. Приобретение Малкиным С.М. права собственности на гараж подтверждается, несмотря на фактическое отсутствие на руках у Малкина С.М. разрешения на застройку, свидетельством о праве на пожизненное наследуемое владение, карточкой освидетельствования гаража, копией заявления Малкина С.М. о выделении земельного участка с отметкой о регистрации в Нижнеломовском горисполкоме и выдаче разрешения 17.09.1990, техническим паспортом и другими доказательствами.

Таким образом, суд правильно отказал Михееву Г.Ф. в иске о признании за ним права собственности на спорный гараж.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом установленного по делу суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск Малкина С.М. об истребовании имущества (гаража) из чужого незаконного владения.

Вопросы взыскания судебных расходов, расходов по оплате услуг представителя разрешены в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.        

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы, направленные на переоценку установленного судом первой инстанции, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 08.07.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Михеева Г.Ф. по доверенности Белоглазова О.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи