Судья Селиверстов А.В. дело № 33-2341

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе

председательствующего Сериковой Т.И.

судей Мамоновой Т.И. и Бурдюговского О.В.

при секретаре Потаповой О.В.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Сериковой Т.И. дело по жалобе Администрации города Пензы на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 16 июня 2010 года, которым постановлено:

Иск Овечкина С.М. и Марковой А.И. удовлетворить.

Признать приказ первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам № ... от 22.04.2009 недействительным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Овечкина С.М. и Марковой А.И. - Журавлева А.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

По договору передачи квартиры в собственность № ... от 08 февраля 2006 года Маркова А.И. и Овечкин С.М. пробрели в равных долях (по 1/2 доли) каждый в собственность квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей полезной площадью 43, 2 кв.м, жилой площадью 28,2 кв.м, находящуюся по адресу: ... ..., расположенную на первом этаже 5 -этажного панельного жилого дома, 1967 года постройки.

Приказом первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 22 апреля 2009 года № ... Марковой А.И. и Овечкину С.М. было отказано в переводе помещений № 1-№5 в указанной квартире в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгово-офисных.

Данный отказ был доведен до сведения Овечкина С.М. и Марковой А.И. уведомлением от 29 апреля 2009 года (л.д. 9-10,72).

Овечкин С.М. и Маркова А.И. обратились в суд с иском к Администрации города Пензы о признании недействительным указанного решения. В обоснование заявленного требования указали, что основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение отсутствуют, поскольку имеется техническая возможность оборудовать доступ к данному помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, проектная документация по перепланировке и перепрофилированию помещения прошла все необходимые согласования, она соответствует всем градостроительным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам. Переустройство и перепрофилирование квартиры не снижает степень эксплуатационной безопасности квартиры и здания в целом. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на устройство отдельного входа в помещение ими получено.

В судебном заседании истец Маркова А.И. и представитель истцов Журавлев А.А. заявленные требования поддержали, ссылаясь также на выводы судебной строительно - технической экспертизы от 11 сентября 2009 года.

Представитель администрации города Пензы заявленные требования не признал, утверждая, что отказ администрации города Пензы в переводе жилого помещения, принадлежащего заявителям, в нежилое помещение соответствует требованиям жилищного законодательства, поскольку отсутствует согласие собственников помещений дома, не соблюдены условия перевода жилых помещений в нежилые и требования о градостроительной деятельности: доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе администрация города Пензы просит решение суда отменить как незаконное, противоречащее нормам действующего законодательства. В обоснование жалобы кассатор указал на необоснованность вывода суда о том, что какого-либо расширения и пробивания проема в стене дома при устройстве входной группы в помещение не требуется, суд не учел, что устройство дверных проемов в наружной и внутренней панельных стенах дома прямо запрещено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, доказательства наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на изменение размера общего имущества в материалах дела отсутствуют. Ссылка суда на то, что земельный участок при доме ... по ул. ... в г. ... полностью не сформирован несостоятельна. В связи с чем, по мнению кассатора, отказ администрации г. Пензы в переводе жилого помещения в нежилое помещение является законным.

Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

В силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.

Как следует из материалов дела, администрация города Пензы отказала Овечкину С.М. и Марковой А.И. в переводе жилого помещения - квартиры № ... дома № ... по ул. ... в г. ... в нежилое помещение, ссылаясь на несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, на то, что доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (п.4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда)

Удовлетворяя исковые требования, суд признал установленным и исходил из того, что перепланировка и перепрофилирование жилой квартиры № ... дома ... по ул. ... в городе ... в нежилое помещение соответствует требованиям жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности: так как расширения и пробивания проема в стене домовладения при устройстве входной группы в это помещение не требуется; наличие согласия собственников многоквартирного дома на устройство отдельного входа в квартиру № ... подтверждено протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 24 декабря 2009 года, в связи с чем оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение не имеется.

Однако данные выводы суда нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, наружные стены дома ... по ул. ... в городе ... выполнены конструктивно из двухслойных керамзитно-бетонных панелей, проектами перепланировки и реконструкции жилой квартиры № ... жилого дома № ... по ул. ... в г. ... под торгово-офисные помещения предусмотрено устройство дверного проема в наружной стене на месте существующего оконного проема, за счет демонтажа части стены под подоконником, с целью организации входной группы.

Обосновывая свой вывод о том, что какого-либо расширения и пробивания проема в стене домовладения при устройстве входной группы в помещение не требуется, суд сослался на выводы судебно-технической экспертизы от 11 сентября 2009 года № ..., в соответствии с которыми устройство дверного проема в квартиру № ... возможно в пределах существующего балконного дверного блока.

Между тем, из указанного заключения следует, что для устройства дверного проема необходимо выполнить демонтаж части наружной стеновой панели, на участке под подоконной доской, а из приведенного экспертом в соответствии с ГОСТ 23166-99 понятия оконного проема и балконного дверного блока, не усматривается, что стеновая панель под подоконной доской относится либо к оконному проему, либо к балконному дверному блоку.

Таким образом, вопрос о соблюдении истцами требований п.4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда судом должным образом не исследован.

В связи с изложенным, данный вывод суда нельзя признать обоснованным.

Судебная коллегия не может признать законным и обоснованным и вывод суда о наличии согласия собственников многоквартирного дома на присоединение к квартире № ... части общего имущества дома.

Как видно из материалов дела, истцы в подтверждение согласия собственников дома предоставили суду протокол № 2 внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., в соответствии с которым было проведено заочное голосование по вопросу о разрешении истцам устройства отдельного входа в кв. ... согласно утвержденному проекту, и решение было принято 731 голосом из 1000 собственников помещений в доме л.д. 61).

Однако данный протокол не может являться доказательством подтверждения согласия всех собственников дома ... по ул. ... на уменьшение общего имущества в доме.

Протокол подписан самой истицей в качестве председателя собрания, сведений о том, сколько собственников жилых помещений имеется в доме № ... по ул. ..., кто конкретно принимал участие в голосовании, в материалах дела нет.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом.

На основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в случае перевода спорного помещения из жилого в нежилое возникает необходимость установления отдельного входа в помещение, использования внешней несущей стены многоквартирного дома, оборудования крыльца и использования придомовой территории, то в соответствии с вышеуказанными нормами жилищного законодательства на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку должно быть получено согласие абсолютно всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательств наличия согласия всех собственников помещений в доме № ... по ул. ... в деле нет, и суд, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не предложил истцам представить такие доказательства суду.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, в дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 16 июня 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи: