Судья - Захаров В.В.      дело № 33-3038

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 ноября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского

областного суда в составе:

председательствующего Прошиной Л.П.

судей Моисеевой Л.Т. и     Елагиной Т.В.

при секретаре           Жуковой О.М.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Моисеевой Л.Т. дело по кассационной жалобе Крюкова В.Е. и Говора А.А. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 27 августа 2010 года, которым постановлено:

В иске Крюкову В.Е. к ООО «Стройолтек», администрации г.Пензы и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве № № от 21 мая 2007 года и № № от 21 мая 2007 года и применении последствий недействительности сделки, разрешения на ввод в эксплуатацию № № от 12 декабря 2007 года, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

В иске Говору А.А. к ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве № № от 21 мая 2007 года и № № от 21 мая 2007 года и применении последствий недействительности сделки, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Заслушав доклад судьи Моисеевой Л.Т., заслушав объяснения представителя истцов: Говора А.А. и Крюкова В.Е. - Коршуновой М.В., просившей отменить решение суда по доводам кассационной жалобы, объяснения представителя администрации г.Пензы - Калинкиной О.Ю. (по доверенности) и объяснения представителя ответчика Мельниченко Н.В. - Панина Б.А. (по доверенности), считающих решение суда законным, судебная коллегия

установила :

Крюков В.Е. и Говор А.А. обратились в суд с иском ООО «Стройолтек», администрации города Пензы и Мельниченко Н.В. и просили признать недействительными в части договоры участия в долевом строительстве № № и № № от 21 мая 2007 года, которые заключены между Мельниченко Н.В. и ООО «Стройолтек».

В обоснование своих требований истцы указали, что по вышеназванным договорам Мельниченко Н.В. приобрела объекты общего имущества в многоквартирном доме, что является нарушением ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также не соответствует требованиям ст.36 ЖК РФ.

Как указано в исковом заявлении, приобретенные Мельниченко Н.В. нежилые помещения в техническом подвале дома затруднят доступ других собственников помещений дома к системе инженерных коммуникаций всего жилого дома.

В процессе рассмотрения дела представитель истцов Коршунова М.В. уточнила и увеличила исковые требования и просила суд в части исковых требований Крюкова В.Е. к ООО «Стройолтек», администрации г. Пензы и Мельниченко Н.В. признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007 в части передачи нежилых помещений номера на поэтажном плане № и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007 и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от 12.12.2007 в части ввода в эксплуатацию встроенно-пристроенных помещений площадью 1 735,6 кв.м., а также признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № № от 09.08.2007, №№ от 09.08.2007 и запись №№ от 07.08.2008 в части нежилых помещений номера на поэтажном плане №

В части исковых требований Говора А.А. к ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. суд просила признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007 в части передачи нежилых помещений на поэтажном плане по номерам: № и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007 и применить последствия недействительности сделки, а также признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № № от 09.08.2007, №№ от 09.08.2007 и запись №№ от 07.08.2008 в части нежилых помещений на поэтажном плане по номерам: №

После уточнения исковых требований представитель истцов не возражал против изменения процессуального статуса Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на третье лицо, о чем постановлено определение суда.

Истцы Крюков В.Е. и Говор А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель истцов Крюкова В.Е. и Говора А.А. - Коршунова М.В., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании иски поддержала по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, просила суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Стройолтек» Мордовина Г.В., действующая на основании учредительных документов, а также Мельниченко Ю.Л., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласились, просили суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика -администрации г. Пензы Фискинд О.Б., действующая на основании доверенности, также с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласилась, просила суд в удовлетворении их исковых требований отказать.

Ответчик Мельниченко Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика Мельниченко Н.В. - Панин Б.А., действующий на основании доверенности, также выступающий в качестве представителя по доверенности от ООО «Стройолтек» в судебном заседании с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласился, просил суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Полянская Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. также не согласилась, просила суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ленинский районный суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Крюков В.Е. и Говор А.А. просят отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на то, что оно постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

Кассатор считает ошибочным вывод суда о том, что Крюков В.Е. на обладает правом требования к застройщику на момент заключения оспариваемых договоров и полагает, что заключенная с Мельниченко Н.В. сделка является ничтожной, поэтому Крюков В.Е. вправе требовать признания ее таковой в любом случае.

Вывод суда о том, что спорная часть подвала не является технической, основан на недостаточных доказательствах.

По мнению кассатора, судом сделан неправильный вывод о том, что для определения правового режима спорных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале и не порождают сами по себе право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Необоснованно, по мнению кассатора, применены положения ст.256 ГПК РФ к требованию о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ввода в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений. Как считает кассатор, администрация города Пензы, к которой было заявлено данное требование, не просила применить срок исковой давности, поэтому суд по собственной инициативе не вправе был это делать.

Как указано в жалобе, в связи с тем, что построенный многоквартирный жилой дом не соответствовал требованиям, установленным в разрешении на строительство и первоначальной проектной документации, то в выдаче разрешения на ввод объекта должно было быть отказано.

Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Отказывая Крюкову В.Е. и Говору А.А. в иске, суд признал установленным и исходил из того, что их требования не основаны на законе, а также не подтверждены доказательствами.

Данный вывод суда является правильным.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме № № по <адрес>, а именно: Крюков В.Е. - квартиры № №, Говор А.А. - квартиры № №

Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома являлось ООО «Стройолтек».

На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договоры о долевом участии в строительстве № № и № № от 21.05.2007, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещение № № в подвальном помещении, планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. (по договору № №) и планируемой общей площадью 179,56 кв.метров, из них полезной - 162,45 кв.метров (по договору № №). Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванные нежилые помещения подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.

27.07.2007 ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлениями о регистрации договора № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007 и регистрации договора № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007, приложив к договорам план нежилого помещения №№, а также план нежилого помещения №№, являющиеся предметом договоров.

Указанные договоры были зарегистрированы Управлением Росреестра по Пензенской области 09 августа 2007 года.

По окончании строительства домаадминистрацией г. Пензы было выдано разрешение № № от 12 декабря 2007 года на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 15-ти этажного жилого дома №№ (стр.) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>

22.02.2008 ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 10.12.2007 к договору № № участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2007. В соответствии с п.1 названного дополнительного соглашения участнику долевого строительства подлежит передачи объект долевого строительства в виде нежилого помещения № № планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. в подвале многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> (строительный номер) согласно приложению 1. К дополнительному соглашению был приложен измененный план нежилого помещения №№, являющийся предметом договора, в связи с чем была проведена регистрация вышеназванного дополнительного соглашения.

15.07.2008 Мельниченко Н.В. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в литере А, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договоров участия долевого строительства.

07.08.2008 была проведена государственная регистрация права собственности Мельниченко Н.В. на основании нескольких, в том числе оспариваемых договоров на нежилое помещение (ресторан) в литере А общей площадью 686,4 кв.м. на цокольном этаже, номера на поэтажном плане: №, по адресу: <адрес>

16.12.2008 Мельниченко Н.В. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на нежилое помещение (ресторан) в литере А, общей площадью 686,4 кв.м., по адресу: <адрес>, условный номер № на основании заключения Главного управления градостроительства и архитектуры г. Пензы от 05.12.2008 № №

Согласно представленному кадастровому паспорту от 15 ноября 2008 года общая площадь объекта (ресторана) составляла 688,3 кв.м. Увеличение площади произошло за счет внутренней перепланировки комнат, произведенной без разрешения. Заключение ГУГА г. Пензы содержит вывод о том, что выполненная перепланировка встроенного нежилого помещения (лит. А), расположенного в цокольном этаже жилого дома по ул. <адрес>, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.

12.01.2009 были внесены изменения в Единый государственный реестр прав на нежилое помещение и выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение (ресторан) в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 688,3 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане №, адрес объекта: <адрес>.

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются имеющимися в деле документами.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно не согласился с доводами истцов о том, что возведенные по заказу Мельниченко Н.В. нежилые помещения и находящиеся в них инженерные сети и оборудование являются общим имуществом всех собственников квартир, в том числе и истцов.

На основании приведенных в решении суда норм права, суд пришел к обоснованному выводу о том, что право собственности на строение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, является многосубъектным, при этом, отношения по поводу возникновения, перехода и прекращения права собственности на помещения многоквартирного дома включают в себя не только внутренние отношения между участниками общей собственности многоквартирного дома, но и отношения собственников с другими лицами, в т.ч. застройщиками.

Кроме того, суд правильно указал, что общее имущество многоквартирного дома, как объект права общей собственности, возникает только после государственной регистрации основного права - права собственности на жилые (нежилые) помещения, расположенные в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве № № от 21.05.2007 и № № от 21.05.2007, по которым у застройщика - ООО «Стройолтек» возникло обязательство передать в собственность ответчика спорные помещения, были заключены до сдачи многоквартирного дома № № по ул. <адрес> в эксплуатацию на основании Разрешения администрации г. Пензы № № от 12.12.2007, т.е. на стадии строительства дома за счет инвестируемых средств и до государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в доме.

Из имеющихся в деле копий свидетельств о государственной регистрации права можно установить, что право собственности истцов на принадлежащие им квартиры в доме № № по ул. <адрес>, возникло у них после заключения оспариваемых договоров от 21.05.2007, а именно, у Крюкова В.Е. - 05.08.2008, у Говора А.А. - 05.06.2008.

Таким образом, на момент заключения оспариваемых договоров о долевом участии в строительстве № № от 21.05.2007 и № № от 21.05.2007 у истцов не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорные помещения (ввиду отсутствия государственной регистрации права), в связи с чем указанные сделки не нарушали права и законные интересы истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома, поскольку таковыми они на тот момент и не являлись.

Как следует из копий технических паспортов на спорные помещения, данные помещения являются индивидуально обособленными (выделены в натуре) от других помещений многоквартирного жилого дома № № по ул. <адрес>, и по своим характеристикам значатся как встроенные (встроено-пристроенные) нежилые помещения, расположенные в подвале (на цокольном этаже) 15-ти этажного жилого дома.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства: осмотр спорных помещений судом с участием специалиста - сотрудника Управления Главгосэкспертизы России по Пензенской области Прохорова А.С., технические паспорта на спорные помещения, разъяснения специалиста Максимова А.В., суд сделал правильный вывод о том, что спорные помещения по своему допустимому использованию не связаны общим предназначением с единым имущественным комплексом многоквартирного дома.

В связи с этим также является правильным вывод суда о том, что данные помещения в соответствии со ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ не могут рассматриваться как общее имущество и принадлежность квартир истцов.

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве № № от 21.05.2007 и № № от 21.05.2007 не противоречат закону и не нарушают права истцов на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем отсутствуют предусмотренные ст. 168, 180 ГК РФ основания для признания данных договоров недействительными.

Кроме того, суд также обоснованно отказал в удовлетворении требований истцов о признании недействительными записей о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенные Управлением Росреестра по Пензенской области, поскольку эти требования являются производными от первоначальных. Право собственности Мельниченко Н.В. не прекращено, а договоры о долевом участии в строительстве № № и № от 21 мая 2007 года, которые являлись основанием для возникновения у Мельниченко Н.В. данного права, не признаны судом недействительными.

Как видно из заявленных Крюковым В.Е. требований, он просил также признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12 декабря 2007 года в части ввода в эксплуатацию встроенно-пристроенных помещений площадью 1735,6 кв.метров.

Суд обоснованно отказал в удовлетворении и этого требования, установив, что срок обращения в суд по этому требованию истек.

Судом установлено, что никаких данных о несоответствии построенного объекта в части спорных нежилых помещений требованиям разрешения на строительство не имеется. Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют об обратном. Те же выводы содержатся в заключении Инспекции Государственного строительного надзора №№ от 07.12.2007 и истцами не опровергнуты.

В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять срок исковой давности по указанному требованию нельзя признать обоснованным.

Как следует из требований истца, он просит признать незаконным постановление органа местного самоуправления.

Исходя из положений ст.256 ГПК РФ, суд разрешает вопрос о применении последствий несоблюдения срока обращения в суд независимо от того, ссылались ли на это обстоятельство заинтересованные лица.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 27 августа 2010 года по делу по иску Крюкова В.Е. и Говора А.А. к ООО «Стройолтек», администрации города Пензы и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности сделки, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без изменения, кассационную жалобу Крюкова В.Е., Говора А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи