Судья: Репина Е.В.      № 33 - 2966

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

“09” ноября 2010 года       г.Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Мамоновой Т.И.

и судей Кузнецовой Т.А. и Смирновой Л.А.

при секретаре Дурманове М.С.

заслушали в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу Смирновой Л.А. дело по кассационной жалобе Харитоновой (Бажан) Е.В. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 06 октября 2010 года, которым постановлено:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Каниськину П.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <…>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 33, 5 кв.м., жилой площадью 13, 6 кв.м., находящуюся на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома.

Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <…> (<…>) рублей 76 копеек, из которых: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме <…> (<…>) рублей 00 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <…> (<…>) рубля, пени в размере <…> (<…>) рубль <…> копеек, а также начиная с 17.08.2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% и, пени за нарушение сроков возврата займа и, уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <…> (<…>) рублей.

Взыскать с Каниськина П.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере <…> (<…>) рублей.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Харитоновой (Бажан) Е.В., Каниськина П.Е., представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Фунякиной Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Каниськину П.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № <…> от 16 августа 2007 года заемщику Каниськину П.Е. ЗАО «Газэнергопромбанк» предоставило кредит в размере <…> рублей на срок 180 месяцев для приобретения в частную собственность квартиры, состоящей из одной комнаты, расположенной по адресу: <…>. Кредит в сумме <…> рублей был зачислен 21.08.2007 года на счет Каниськина П.Е., что подтверждается мемориальным ордером № 0001 от 21.08.2007 года. По состоянию на 16.06.2007 года квартира была оценена в размере <…> рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ПБОЮЛ Стрельцовой А.А., отчет об оценке № 100807/02 от 11 июня 2007 года. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 16.08.2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области произведена 21.08.2007 года. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю Закрытому акционерному обществу «Газэнергопромбанк» 21 августа 2007 года (далее Закладная). Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21.08.2007 года за № <…>. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладной № 06-04/252 от 03.09.2004 года) и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области».

Начиная с декабря 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производятся.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, агентством, в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № 06-01/3838.1 от 04.02.2010 года). Вышеуказанное требование было направленно заказным письмом с уведомлением, которое не было доставлено в связи с тем, что квартира закрыта, и адресат по извещению за письмом не явился. Указанное требование ответчиком выполнено не было. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. закладной и п. 4.4.3. кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчика по состоянию на 16 августа 2010 года составляет <…> рублей <…> копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу <…> рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет <…> рубля и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки <…> рубль <…> копеек.

Ссылаясь на ст.ст. 1, 50-56 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 309, 310, 348-350 ГК РФ, истец просил обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <…>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <…> рублей <…> копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <…> рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <…> рублей и начисленные пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки <…> рубль <…> копеек, а также, начиная с 17.08.2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащие выплате проценты за пользование кредитом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере <…> рублей; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <…> рублей.

Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Харитонова (Бажан) Е.В. просит отменить решение суда, считая его незаконным, передав дело на новое рассмотрение в тот же городской суд.

Судом были рассмотрены неправильно заявленные требования об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога по кредитному договору, без рассмотрения вопроса о взыскании самой кредитной задолжности, поскольку такие требования истцом и не заявлялись. Определив сумму задолжности, но, не взыскав эту задолжность с ответчика, невозможно обратить взыскание на имущество.

К спорным правоотношениям должна быть применена ст.348 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, ссылка на которую в решении суда отсутствует. Вопрос значительности или незначительности допущенного ответчиком нарушения обязательства, соразмерность требований истца стоимости заложенного имущества судом не исследовались и не ставились на обсуждение сторон.

Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании договоров купли- продажи закладной № 10Г от 20.05.2005 года и № 06-04\252 от 03.09.2004 г., которые являются правоустанавливающими для истца. У кассатора возникают сомнения в обоснованности записей в закладной о перемене залогодержателя, т.к. предметом договоров купли- продажи от 2004 и 2005 г.г. не могла быть закладная, выданная в 2007 году.

При вынесении решения суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.

В письменных возражениях на жалобу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а жалобу- без удовлетворения, поскольку она не основана на требованиях закона и обстоятельствах дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора займа.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

При постановлении решения суд признал установленным и исходил из того, что 16 августа 2007 года между ЗАО «Газэнергопромбанк» и Каниськиным П.Е. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № <…>, в соответствии с которым заемщику Каниськину П.Е. ЗАО «Газэнергопромбанк» предоставило кредит в размере <…> рублей на срок 180 месяцев для приобретения в частную собственность Каниськина П.Е. квартиры, состоящей из одной комнаты, расположенной по адресу: <…>.

Указанный договор составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени заемщика и кредитора, соответствует требованиям гражданского законодательства и обычаям делового оборота, на момент рассмотрения дела судом кредитором и заемщиком не оспорен, недействительным в порядке, установленном законодательством РФ, не признан, в связи с чем, его условия приняты судом при рассмотрении настоящего спора.

16.08.2007 года между Каниськиным П.Е. и Бажан Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Каниськин П.Е. купил у Бажан Е.В. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <…> стоимостью <…> рублей.

Кредит в сумме <…> рублей был перечислен на счет ответчика Каниськина П.Е. 21 августа 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 16.08.2007 года.

Согласно имеющейся в материалах дела копии закладной от 16 августа 2007 года, права залогодержателя по кредитному договору от 16.08.2007 года, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником залогодателем 16.08.2007 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Газэнергопромбанк» 21 августа 2007 года. 21 августа 2007 года УФРС по Пензенской области произведена государственная регистрация ипотеки за № <…>.

Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с договорами купли-продажи закладной № 10 Г от 20.05.2005 года и № 06-04\252 от 03.09.2004 года.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами по делу, с декабря 2009 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором ответчиком Каниськиным П.Е. не производились.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 06-01/3838.э1 от 04.02.2010 года с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако ответчик задолженность не погасил.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, оценив относимость, допустимость, достоверность представленных суду доказательств, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, городской суд обоснованно удовлетворил исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», обратив взыскание на спорную квартиру путем реализации ее с публичных торгов.

Довод кассационной жалобы Харитоновой (Бажан) Е.В. о том, что определив сумму задолжности, но не взыскав эту задолжность с ответчика, невозможно обратить взыскание на имущество, является ошибочным, основан на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст.334 ГК РФ и ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), а также обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.

Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут и не являться заемщиками) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога, посредством которого обеспечивается защита нарушенных прав по денежному обязательству.

В соответствии со ст. 54 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; особые условия проведения публичных торгов...

Таким, образом истец правильно заявил требования «обратить взыскание на заложенное имущество, а именно на квартиру <…>. В рамках указанного требования истец просил суд определить суммы, подлежащие оплате истцу из стоимости заложенного имущества, что судом и было сделано.

Учитывая, что подаче настоящего иска в суд предшествовало предъявление требования должнику о полном досрочном исполнении обязательства по кредиту, размер неисполненного обязательства составляет не сумму просроченных платежей, а сумму всей задолжности - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты, суммы неустойки, указанное обстоятельство было учтено судом при решении вопроса об исследовании возможных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в случае незначительного характера нарушения обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, сумма неисполненного обязательства составляет значительно больше пяти процентов от размера оценки предмета залога. Систематичность и длительность (начиная с декабря 2009 года) неисполнения ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им судом в полном объеме исследованы и установлены. С учетом изложенного, довод жалобы о том, что к спорным правоотношениям должна быть применена ст.348 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, ссылка на которую в решении суда отсутствует, не может повлиять на законность постановленного по делу решения и влечь его отмену.

Не может свидетельствовать о незаконности решения и, влечь его отмену довод жалобы о том, что суд отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании договоров купли-продажи закладной № 10Г от 20.05.2005 г. и № 06-04\252 от 03.09.2004 г.

В силу п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии со ст.48 п.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

В материалах дела имеется копия закладной от 16 августа 2007 года, содержащей отметку, произведенную предыдущим владельцем закладной- ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Пензенской области».

В решении суда содержится изложение тех мотивов, которыми руководствовался суд при постановлении решения и оценка доказательств, представленных суду, сомневаться в правильности которой судебная коллегия оснований не усматривает.

Суждение суда основано на объяснениях сторон и их представителей, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.

В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.

Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными, они не основаны на бесспорных доказательствах, установленных фактических обстоятельствах по делу и на требованиях действующего законодательства. Более того, они были предметом судебного разбирательства и им дана надлежащая правовая оценка, которая признается судебной коллегией правильной. В целом доводы жалобы направлены на переоценку установленного судом, и не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, не могут влечь отмену решения, так как сводятся к несогласию с ним.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зареченского городского суда Пензенской области от 06 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Харитоновой (Бажан) Е.В - без удовлетворения.

Председательствующий     

Судьи