Судья: Жигалова М.А.        № 33 - 2556

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

“12” октября 2010 года       г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Смирновой Л.А.

и судей Гордеевой Н.В. и Мамоновой Т.И.

с участием прокурора Артамоновой С.А.

при секретаре Аблязове Н.И.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Смирновой Л.А. дело по кассационным жалобам Департамента образования ЗАТО г. Заречный и Лысовой С.В.на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 18 августа 2010 года, которым постановлено:

Иск Шонькина А.Н. удовлетворить.

Выселить Лысову С.В. и Л.В.В., <…> года рождения из квартиры <…> без предоставления другого жилого помещения.

Прекратить право пользования квартирой <…> Лысовой С.В., Л.В.В., <…> года рождения, Лысовой Ю.В. и Лысовой М.В. и снять их с регистрационного учета по указанному месту жительства.

Взыскать в пользу Шонькина А.Н. возврат госпошлины с Лысовой С.В. - 200 (двести) рублей, с Лысовой М.В. - 100 (сто) рублей, с Лысовой Ю.В. - 100 (сто) рублей.

В удовлетворении иска Департамента образования г. Заречного Пензенской области, действующего в интересах Л.В.В., <…> года рождения к Лысовой М.В., Лысовой С.В., Лысовой Ю.В., Азарновой Т.Е., Шонькину А.Н. о признании договоров купли-продажи квартиры незаключенным и недействительным - отказать.

Проверив материла дела, заслушав объяснения Лысовой С.В., представителя Департамента образования ЗАТО г. Заречный Маркеловой Е.В., Шонькина А.Н. и Азарновой Т.Е., их представителя Людинина В.А., представителя администрации г. Заречный Савина С.А., заключение прокурора Артамоновой С.А. полагавшей, что решение суда законно и оснований для его отмены не имеется, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Квартира <…> на основании договора приватизации от 30. 10. 2006 года принадлежала Лысовой М.В., Лысовой Ю.В., Лысовой С.В. и несовершеннолетнему Л.В.В., <…> года рождения на праве общей долевой собственности.

22 октября 2009 года данная квартира была продана Лысовой М.В., Лысовой Ю.В., Лысовой С.В. и Л.В.В., <…> года рождения Азарновой Т.Е. за <…> рублей.

22 апреля 2010 года Азарнова Т.Е. продала квартиру <…> Шонькину А.Н.

20 мая 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права Шонькина А.Н. на указанное жилое помещение.

Шонькин А.Н. обратился в суд с иском к Лысовой М.В., Лысовой Ю.В. и Лысовой С.В., действующей как в своих интересах, так и интересах несовершеннолетнего Л.В.В., <…> года рождения о выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование исковых требований указал, что на момент совершения сделки в спорной квартире проживали и были зарегистрированы Лысова С.В. и ее несовершеннолетний сын Л.В.В. Кроме того, в данной квартире также были зарегистрированы Лысова М.В. и Лысова Ю.В.

Согласно п.3.2 договора купли-продажи указанные лица обязались освободить квартиру от регистрации в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности. Поскольку регистрация права произошла 20 мая 2010 года, то ответчики должны были сняться с регистрационного учета по месту жительства до 31 мая 2010 года. Но в нарушение данного обязательства ответчики до настоящего времени не снялись с регистрационного учета, а Лысова С.В. и Л.В.В. продолжают проживать в его квартире, хотя ни родственниками, ни членами его семьи, в том числе бывшими, они не являются и никогда не являлись.

В настоящее время Лысова С.В. и Л.В.В. утратили право пользования спорной квартирой в связи с ее продажей и сменой собственника. Добровольно выселиться из квартиры они отказываются, в связи с чем Лысова С.В. и Л.В.В. подлежат выселению на основании решения суда.

Также полагал, что ни Лысова М.В., ни Лысова Ю.В. не имеют права пользования данной квартирой.

Просил выселить Лысову С.В. и несовершеннолетнего Л.В.В. из квартиры <…>; снять Лысову С.В., Лысову М.В., Лысову Ю.В. и Л.В.В. с регистрационного учета по <…>.

В ходе рассмотрения судом настоящего дела представителем истца Шонькина А.Н. - Людининым В.А. дополнены исковые требования, в которых он просил прекратить право пользования Лысовой С.В., Лысовой М.В., Лысовой Ю.В. и Л.В.В. спорной квартирой.

Департаментом образования г. Заречного Пензенской области предъявлен иск в интересах несовершеннолетнего Л.В.В. о признании договора купли-продажи от 22 октября 2009 года незаключенным и договора купли-продажи от 22 апреля 2010 года недействительным. В обоснование исковых требований указано, что 14 сентября 2009 года Лысова С.В. обратилась в орган опеки и попечительства - Департамент образования г. Заречного Пензенской области с заявлением о разрешении сделки с имуществом несовершеннолетнего сына Л.В.В. По заявлению Лысовой С.В. Департаментом образования г. Заречного Пензенской области выпущено распоряжение от 28. 09. 2009 года №06-21/205 «О собственности несовершеннолетнего Л.В.В.»

В указанном распоряжении Лысовой С.В. дано согласие органом опеки и попечительства на продажу 1/4 доли, принадлежащей несовершеннолетнему Л.В.В. по <…> при условии обязательного приобретения в собственность несовершеннолетнего Л.В.В. 39/100 долей в квартире по <…>.

Однако, в нарушение требований действующего законодательства, был заключен указанный договор купли-продажи спорной квартиры без учета требований, указанных в п. 2 распоряжения Департамента образования ЗАТО г. Заречного Пензенской области от 28. 09. 2009 года. В результате несовершеннолетний Л.В.В. был лишен права собственности на жилое помещение, чем ущемлены его права.

В договоре купли-продажи от 22.10.2009 года не было отражено существенное условие договора о необходимости приобретения несовершеннолетнему Л.В.В., <…> года рождения другого жилого помещения в собственность, в результате чего несовершеннолетний Л.В.В. лишен права собственности на жилое помещение, поскольку другое жилое помещение в собственность несовершеннолетнего приобретено не было.

Как следует из содержания договора купли-продажи спорной квартиры, он по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нем не отражено, что данный договор заключается с согласия органа опеки и попечительства, а также другое существенное условие, направленное на защиту прав собственности на жилье несовершеннолетнего, о том, что согласие на отчуждение квартиры дано только при условии последующего приобретения доли жилого помещения по <…>.

Совершение указанной сделки, с учетом не указанных в договоре условий, но отраженных в п. 2 распоряжения Департамента образования ЗАТО г. Заречный Пензенской области от 28.09.2009 года № 06-21/205 допускалось под существенным условием, которое одной из сторон выполнено не было, что является недопустимым и нарушающим права собственности несовершеннолетнего на жилую площадь.

20 апреля 2010 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Азарновой Т.Е. и Шонькиным А.Н.

Указанный договор является недействительным, поскольку подписан неуполномоченным лицом, а именно Азарновой Т. Е., которая на момент подписания договора не являлась собственником квартиры в силу вышеперечисленных причин.

Просили признать договор купли-продажи квартиры <…> от 22. 10. 2009 года незаключенным, договор купли-продажи данной квартиры от 22.04.2010 года недействительным, а также признать недействительной запись регистрации от 20 мая 2010 года в ЕГРП договора купли-продажи от 22.04.2010 года.

Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В кассационных жалобах, которые по своему содержанию аналогичны, Департамент образования ЗАТО г. Заречный и Лысова С.В. просят отменить решение суда, считая его незаконным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Суд не исследовал вопрос о том, можно ли считать Азарному Т.Е. и Шонькина А.Н. добросовестными приобретателями, так как им было заведомо известно о нарушении конституционного права несовершеннолетнего Л.В.В. на спорное жилое помещение.

Считают, что отлагательное условие- приобретение для несовершеннолетнего жилого помещения является обязательным при заключении данной сделки и в этом качестве оно должно быть включено в договор.

При постановлении решения суд не учел положений ст.432 ГК РФ и ст.20 ФЗ от 21.07.1997 г. 3 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствовали обстоятельствам дела, не применена норма права, подлежащая применению.

В письменных возражениях на жалобы представитель Шонькина А.Н. и Азарновой Т.Е. - Людинин В.А. просит оставить решение суда без изменения, считая его законным, а жалобы- без удовлетворения, поскольку они не основаны на законе, все они были исследованы судом первой инстанции и им дана оценка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, доводы лиц, явившихся в заседание кассационной инстанции, выслушав заключение прокурора Артамоновой С.А., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения и удовлетворения жалоб.

В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в ст. 454 Гражданского Кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 Гражданского Кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с действующим законодательством существенными условиями договора купли - продажи являются условие о предмете договора, цене товара, сроке исполнения обязанности продавца передать товар, а также существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является определение права лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении (ст. 558 Гражданского Кодекса РФ).

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные обстоятельства, объяснения участвующих по делу лиц, и имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, городской суд обоснованно отказал Департаменту образования ЗАТО г. Заречный в удовлетворении исковых требований.

При постановлении решения суд признал установленным и исходил из того, что согласно условиям договора купли-продажи от 22 октября 2009 года предметом данного договора являлась квартира <…>.

Договором купли-продажи определено, что стоимость квартиры составляет <…> рублей, расчет между сторонами договора произведен полностью. Претензий по оплате стороны не имеют.

Покупателем Азарновой Т. Е. согласно п. 7 договора был произведен осмотр приобретаемого жилого помещения, техническое состояние квартиры Азарнову Т. Е. устроило. Акт-приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся.

Также в договоре указано, что в спорной квартире зарегистрированы Лысова С.В. с несовершеннолетним сыном Л.В.В., Лысова Ю.В. и Лысова М.В., которые обязуются освободить квартиру от регистрации и проживания в течение 10 дней с момента регистрации перехода прав собственности.

Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры от 22 октября 2009 года по форме и содержанию соответствует требованиям закона. Он составлен в простой письменной форме, и подписан сторонами, содержит все существенные условия, предусмотренные законом, достигнутые между сторонами.

30 октября 2009 года данный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.

Оснований считать оспариваемый договор незаключенным не имеется.

В соответствии с абзацем 3 п. 3 ст. 60 Семейного Кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского Кодекса РФ).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Распоряжением начальника Департамента образования г. Заречного Пензенской области от 28. 09. 2009 года № 06-21/205 Лысовой С.В. была разрешена продажа 1/4, принадлежащей несовершеннолетнему Л.В.В., <…> года рождения, доли в квартире <…> при условии последующего приобретения в собственность несовершеннолетнего Л.В.В. 39/100 долей в квартире по ул. <…>.

Лысова С.В. обязана в трехмесячный срок со дня выхода настоящего распоряжения представить в Департамент образования г. Заречного Пензенской области документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства и права собственности несовершеннолетнего Л.В.В. в квартире по ул. <…>.

Таким образом, данное требование закона было выполнено, органом опеки и попечительства законному представителю Лысовой С.В. было дано согласие на продажу 1/4 доли жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему Л.В.В.

При этом довод представителя Департамента образования ЗАТО г. Заречный, изложенный в том числе и в кассационных жалобах о том, что в договоре купли-продажи должно быть отражено существенное условие договора - приобретение другого жилого помещения в собственность несовершеннолетнему, суд правильно признал несостоятельным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено в качестве существенного, подлежащего в обязательном порядке включению в договор, условие о последующем приобретении другого жилого помещения для несовершеннолетнего участника сделки по купле-продажи жилого помещения.

Ухудшение Лысовой С.В. жилищных условий своего несовершеннолетнего сына само по себе не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным. В данном случае истцом в лице Департамента образования ЗАТО г. Заречный неправильно избран способ защиты жилищных прав несовершеннолетнего Л.В.В.

С учетом вышеизложенного отсутствуют основания и для признания недействительным договора купли-продажи между Шонькиным А.Н. и Азарновой Т.Е.

Вопрос добросовестности действий Шонькина А.Н. и Азарновой Т.Е. в рамках настоящего судебного разбирательства, исходя из тех требований, как они заявлены кассатором, юридически значимым обстоятельством не является, и не может свидетельствовать о незаключенности сделки, а потому довод жалобы в этой части о том, что суд не исследовал это обстоятельство, не может влечь отмену судебного решения.

В соответствии со ст. 292 ч. 2 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 35 ч. 1 Жилищного Кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку собственником спорной квартиры в настоящее время является Шонькин А.Н., приобретший квартиру у Азарновой Т.Е. по возмездной сделке, которая прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке, которому квартира необходима для личного пользования, ответчики членами семьи его не являются, в соответствии со ст.292 ГК РФ и ст.35 ЖК РФ право пользования квартирой они утратили, в силу закона оно является прекращенным.

В соответствии со ст.3 ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ.

Граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ.

Факт прекращения ответчиками права пользования спорной квартирой добровольно, либо по судебному решению свидетельствует о признании их утратившими право пользования этим помещением, и в соответствии с требованием вышеуказанной нормы лишает их права сохранять регистрацию, поскольку граждане должны быть зарегистрированы по своему фактическому месту проживания. Право проживать в спорном жилом помещении ответчиками утрачено.

С учетом изложенного, Лысова С.В. и Л.В.В. были правомерно выселены из спорной квартиры и сняты с регистрационного учета вместе с ранее выехавшими из квартиры Лысовой Ю.В. и М.В.

В судебном постановлении содержится изложение тех мотивов, которыми руководствовался суд при постановлении решения и оценка доказательств, представленных суду, сомневаться в правильности которых судебная коллегия оснований не усматривает.

Суждение суда основано на объяснениях сторон, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.

В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.

Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, а доводы кассационных жалоб - несостоятельными, они не основаны на доказательствах, установленных фактических обстоятельствах по делу и на требованиях действующего законодательства, либо не имеют правового значения для дела. Более того, они были предметом судебного разбирательства и им дана надлежащая правовая оценка, которая признается судебной коллегией правильной. В целом доводы жалобы направлены на переоценку установленного судом в связи с неправильным толкованием норм материального права, определением юридически значимых обстоятельств и оценкой имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зареченского городского суда Пензенской области от 18 августа 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента образования ЗАТО г. Заречный и Лысовой С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий     

Судьи -