Судья Денисова С.А. дело №33-409

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего судьи Смирновой Л.А.,

судей Бурдюговского О.В., Кузнецовой Т.А.,

при секретаре Рофель Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело по кассационной жалобе Афиян Н.В. – представителя Абрамовой О.М. на решение Железнодорожного районного суда г.Пензы от 26 января 2011 года, которым постановлено:

Иск Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы - удовлетворить.

Обязать Абрамову О.М. возвратить Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы по акту приема-передачи земельный участок, площадью <…> кв.м., расположенный по адресу: <…> с кадастровым номером <…>.

В удовлетворении исковых требований Абрамовой О.М. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы о понуждении предоставления технических условий для строительства магазина и продлении договора аренды- отказать,

установила:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (правопреемник КУМИ г.Пензы), обратилось в суд с иском к Абрамовой О.М. о возврате земельного участка указывая, что <…> г. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы заключил с ответчиком договор аренды № <…> земельного участка, кадастровый номер <…>, площадью <…> кв.м., находящегося по адресу: <…>. Участок принят Арендатором надлежащим образом по акту приема - передачи от <…> г.

В силу ст. 621 ГК РФ указанный договор продлен на неопределенный срок.

<…> г. ответчику была направлена претензия №<…> о расторжении договора, в связи с чем, руководствуясь ст. 610 ГК РФ арендодатель считает вышеуказанный договор аренды земельного участка расторгнутым. (Арендатор надлежащим образом предупрежден за три месяца).

Вышеуказанной претензией Ответчику предписывалось сдать земельный участок по акту приема - передачи представителю Истца. Данное обязательство Ответчиком до настоящего времени не исполнено.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором согласно ст. 622 ГК РФ.

В связи с чем, просило суд обязать Абрамову О.М. возвратить Управлению по акту приема – передачи арендованное имущество – земельный участок с кадастровым номером <…>, площадью <…> кв.м., находящийся по адресу: <…>.

Абрамова О.М. предъявила встречный иск к Администрации г.Пензы о предоставлении документов, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что Постановлением главы администрации г. Пензы № <…>от <…> г. был утвержден акт выбора земельного участка в районе ул. <…> № <…> от <…> г. Постановлением главы администрации г. Пензы № <…> от <…> г. ей был предоставлен земельный участок площадью <…> кв.м. в районе ул. <…> в аренду под строительство магазина. Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт под № <…>. <…> г. заключен договор аренды № <…>, который прошёл регистрацию в УФРС по Пензенской области. Но администрация г. Пензы не передала ей надлежащим образом земельный участок с относящимися к нему документами, предусмотренными ст. 611 ГК РФ, которые позволили бы ей разработать архитектурный проект строительства магазина, получить разрешение на строительство и построить магазин. Поэтому она не имела возможности пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением. Часть документов она в нарушение закона получала своими силами и за свой счет, несмотря на то, что имелось противодействие в этом со стороны администрации г.Пензы. Ответчиком нарушались сроки выдачи документов, часть документов ответчица получила от администрации г.Пензы только в принудительном порядке на основании решений судов. Так, решением Ленинского райсуда г.Пензы от 29.10.2009 г. было признано незаконным бездействие администрации г. Пензы по не предоставлению истцу градостроительного плана.

После сбора всех, необходимых для проектирования магазина документов, по заданию истца был изготовлен проект строительства магазина. <…> г. истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов. Однако в установленный срок ответ на указанное заявление истец не получил. Бездействие ответчика было обжаловано в Ленинском райсуде г. Пензы. Решением Ленинского райсуда г. Пензы от 29.10.2010 г. заявление Абрамовой О.М. о признании незаконным отказа администрации г.Пензы в выдаче разрешения на строительство удовлетворено в полном объёме.

Таким образом, в результате незаконных действий (бездействий) ответчика Абрамова О.М. не имела возможности использовать земельный участок по его назначению, в результате чего срок аренды закончился, договор аренды в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок, что позволяет ответчику безосновательно расторгнуть данный договор. Полагает, что ее права на использование данного земельного участка нарушены ответчиком.

Кроме того, в настоящее время просрочены технические условия, сделанные в нарушение закона за счёт Абрамовой О.М., новые технические условия Администрация г. Пензы в нарушение ст. 611 ГК РФ не выдаёт, хотя обязана предоставить их бесплатно вместе с земельным участком.

Просила суд обязать администрацию г. Пензы предоставить ей - Абрамовой О.М. технические условия для строительства магазина на земельном участке площадью <…> кв.м. в районе ул. <…>, а также обязать администрацию г. Пензы продлить договор аренды № <…> от <…> г., заключенный с Абрамовой О.М. на <…> год.

В ходе судебного разбирательства протокольным определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 20.01.2011 г. по ходатайству Афиян Н.В. – представителя Абрамовой О.М. была произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации г.Пензы – надлежащим – Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, при этом администрация г. Пензы привлечена по делу в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) - Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы по доверенности Силкина М.А. первоначальный иск поддержала, сославшись на обстоятельства, в нем изложенные. Против удовлетворения встречного иска возражала, полагая, что заявленные Абрамовой О.М. требования не имеют взаимной связи с заявленными требованиями о возврате земельного участка.

Ответчик (истец по встречному иску) Абрамова О.М. в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Абрамовой О.М. по доверенностям – Афиян Н.В. и Фролов М.М., первоначальный иск не признали, на удовлетворении встречного иска настаивали по изложенным в нем основаниям.

Представитель 3-го лица – администрации г.Пензы – Фискинд О.Б. по доверенности иск Управления по имущественным и градостроительным отношениям поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала, пояснив, что постановлением Главы администрации г.Пензы от <…>г. № <…> отменено постановление администрации г.Пензы от <…>г. № <…> «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: <…>» и утвержден новый градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <…>, из которого следует, что спорный земельный участок входит в территорию общего пользования, где запрещено какое либо строительство.

Железнодорожный районный суд г.Пензы постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Афиян Н.В. – представитель Абрамовой О.М. по доверенности, не соглашаясь с решением, просит о его отмене и направлении дела на новое рассмотрение, указывая, что истцом по первоначальному иску не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, т.к. истцом не представлено достоверных доказательств вручения претензии №<…> от <…> г. лично Абрамовой О.М., в карточке нет расшифровки подписи и отметки о порядке вручения – «лично» или «по доверенности». Сама Абрамова О.М. отрицает факт получения ею претензии, а подпись на почтовом уведомлении выполнена другим лицом. В удовлетворении ходатайства о назначении в связи с этим почерковедческой экспертизы Афиян Н.В. судом необоснованно отказано. Кроме того, суд допустил расширительное и неверное толкование ст.610 ГК РФ.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения: Афиян Н.В. – представителя Абрамовой О.М. по доверенности (в деле), просившей об отмене решения по доводам жалобы, Силкиной М.А. – представителя Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, полагавшей жалобу не подлежащей удовлетворению, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения и отмены решения суда.

Принимая вышеуказанное решение, суд признал установленным и исходил из того, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный между сторонами, впоследствии на неопределенный срок, в связи с односторонним отказом Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы от исполнения договора полностью, предупредившем Абрамову О.М. об этом за три месяца, считается расторгнутым.

Данный вывод суда основан на законе и фактических обстоятельствах дела, исследованных судом.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По делу установлено, что 02.02.2005г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодатель) и Трошиной (сейчас Абрамовой) О.М. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № <…>, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок кадастровый номер <…>, площадью <…> кв. м, расположенный по адресу: <…>. Земельный участок предоставлен для строительства магазина. Указанный договор заключен сроком до <…> года (п. 3.1. договора).

Земельный участок передан Трошиной (Абрамовой) О.М. по акту приема-передачи от <…> года, подписанному сторонами.

Дополнительным соглашением от <…> г. стороны продлили срок действия договора до <…> года и изменили размер арендной платы.

По истечении срока действия договора аренды Абрамова О.М. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, как правопреемник КУМИ г. Пензы, руководствуясь ст. 610 ГК РФ, 07.04.2010 г. направило в адрес ответчика претензию за №<…>, в которой уведомило арендатора об отказе от договора аренды от <…> г. №<…> с <…> г. и потребовало возврата земельного участка по акту приема-передачи к указанному сроку.

Поскольку земельный участок до настоящего времени арендодателю не возвращен, организация-истец обратилась в суд с иском о его возврате.

Указанные обстоятельства участниками судебного разбирательства не оспаривались и подтверждены материалами дела.

В силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положения вышеуказанной нормы права полностью корреспондируются с п. 6.1. договора аренды земельного участка от<…> года № <…>, заключенного между КУМИ г. Пензы и Абрамовой О.М., в соответствии с которым, договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что поскольку после истечения срока действия договора аренды ответчик (истец по встречному иску) продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу ч. 2 ст. 621 ГГ РФ и п. 6.1. договора аренды земельного участка, данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрен ст. 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон данного договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, реализация данного права не поставлена законом в зависимость от каких-либо обстоятельств.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом, является самостоятельным юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В претензии от <…> г. арендодатель однозначно выразил желание отказаться от арендных отношений с ответчиком с <…> г. в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ.

Из смысла указанной нормы права следует, что наличие письменного волеизъявления одной из сторон об отказе от договора аренды прекращает его действие в связи с истечением срока. Следовательно, суд правильно признал, что договор аренды от <…> года № <…> считается расторгнутым в силу ч. 3 ст. 450 и ст. 610 ГК РФ.

Пунктом 4.3.10 договора аренды и ст.622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая, что земельный участок до настоящего времени не возвращен арендодателю, суд сделал правильный вывод о том, что земельный участок кадастровый номер <…>, площадью <…> кв.м., расположенный по адресу: <…>, находится в пользовании у Абрамовой О.М. без законных на то оснований, и удовлетворил исковые требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, не найдя оснований для удовлетворения встречных исковых требований Абрамовой О.М. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы.

При этом, суд обоснованно признал, что требования Абрамовой О.М. о понуждении к продлению договора аренды земельного участка от <…> года №<…> по своей сути являются требованиями об изменении условий, предусмотренных пунктом 3.1. вышеуказанного договора и пунктом 3.1 дополнительного соглашения к нему от<…> г. Между тем, как следует из положений п.1 ст.450 и п.2 ст.452 ГК РФ изменение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Однако, как установлено по делу, Абрамовой О.М. и ее представителями не представлено и судом не установлено сведений, бесспорно свидетельствующих о направлении арендатором в адрес арендодателя по окончании установленного дополнительным соглашением от <…> года срока уведомления об установлении нового срока аренды.

Доводы представителей Абрамовой О.М. – Афиян Н.В. и Афиян Э.К. – о том, что заявление о продлении срока аренды направлялось в адрес Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, суд правомерно не принял во внимание, поскольку указанное обстоятельство имело бы юридическое значение лишь в период действия договора аренды, заключенного на определенный срок.

Как усматривается по делу, заявление Абрамовой О.М. о продлении срока договора аренды датировано <…> г., тогда как срок аренды земельного участка, установленный п. 3.1 дополнительного соглашения к договору от <…> г. № <…> истек <…> г. При этом судом достоверно установлено, не отрицалось представителями Абрамовой О.М., что по истечении срока действия договора аренды Абрамова О.М. продолжала пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, данный договор считался возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок, о чем Абрамова О.М. в лице ее представителя Афиян Н.В., была извещена сообщением КУМИ г. Пензы № <…> от <…> г.

Обоснован вывод суда и о том, что нет оснований для удовлетворения требований Абрамовой О.М. о понуждении к предоставлению технических условий для строительства магазина, поскольку при наличии одностороннего отказа Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, как арендатора, от договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, наличие либо отсутствие технических условий или других документов, необходимых для возведения объекта на земельном участке, являвшегося объектом арендных правоотношений, правого значения не имеет, и о нарушении прав либо законных интересов Абрамовой О.М. не свидетельствует.

Правильная оценка дана судом и доводам представителей Абрамовой О.М. – Афиян Н.В. и Афиян Э.К. – о том, что в период действия договора аренды ими от имени Абрамовой О.М. были произведены значительные расходы по изготовлению разрешительной документации на земельный участок, равно как и доводы о том, что ввиду противодействия со стороны истца (ответчика по встречному иску) значительная часть документов была получена ими только в судебном порядке. Эти доводы не являются основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку вопрос о возмещении убытков либо возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами предметом настоящего спора не является.

Поскольку из материалов дела следует, что спорный земельный участок не освоен, строения, сооружения на нем отсутствуют, что подтверждено актом муниципальной проверки соблюдения земельного законодательства № <…>, составленном <…>г. с приложением к нему фототаблицы, суд правильно признал необоснованной и ссылку представителя Абрамовой О.М.- Афиян Н.В. на то, что возвращение земельного участка будет затруднительно по той причине, что на земельном участке запланировано строительство магазина.

Доводы кассатора о неполучении Абрамовой О.М. претензии о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем, договор аренды не может считаться расторгнутым, судом проверены и получили в решении правильную оценку.

Материалами дела установлено, что арендодатель направил соответствующую претензию в установленном порядке по адресам, указанным арендатором в договоре от<…> года № <…> (г. <…>) и дополнительном соглашении к нему от <…> года (г. <…>), и имеется почтовое уведомление с отметкой о вручении адресату указанной претензии <…> г. по адресу: г. <…>. Согласно сообщению <…> от <…> г. заказное письмо с простым уведомлением № <…>, отправленное <…> г. по адресу: <…> на имя Абрамовой О.М., вручено последней лично <…>г.

Что касается ссылки кассатора относительно ходатайства о назначении судебной почерковедческой экспертизы, то, как видно по делу, оно было рассмотрено судом в соответствии с требованиями ст.166 ГПК РФ.

Каких-либо сведений, позволяющих сомневаться в возможности получения Абрамовой О.М. направленной по указанному адресу претензии, стороной ответчика (истца по встречному иску) в ходе судебного разбирательства не представлено.

Материальный закон, в том числе и ст.610 ГК РФ, судом применен и истолкован правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения не установлено.

Не усматривая оснований к отмене решения по доводам кассационной жалобы, руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Железнодорожного районного суда г.Пензы от 26 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Абрамовой О.М. – Афиян Н.В. – без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-