Судья Селиверстов А.В. № 33-572

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Смирновой Л.А.

и судей Овчаренко А.Н., Елагиной Т.В.

при секретаре Дурманове М.С.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Елагиной Т.В. дело по кассационной жалобе Бареевой С.Ш. на решение Ленинского районного суда г.Пензы от 21 декабря 2010 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО «Пенза-Ипотека» удовлетворить.

Взыскать с Бареевой С.Ш. в пользу ООО «Пенза-Ипотека» сумму задолженности в размере <данные изъяты> рублей по договору займа № от «19» июня 2009 года, в том числе остаток не исполненных обязательств по займу (основному долгу) - <данные изъяты> рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом - <данные изъяты> рублей, начисленные пени в размере <данные изъяты> рубль.

Начиная с 21.08.2010 г. и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты> процентов годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Обратить взыскание в размере задолженности <данные изъяты> рублей по Договору займа № от 19 июня 2009 года на заложенное имущество жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу <адрес>

Определить способ реализации жилого дома с земельным участком виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Взыскать с Бареевой С.Ш. в пользу ООО «Пенза-Ипотека» государственную пошлину в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки.

Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Елагиной Т.В., объяснения Бареевой С.Ш. и ее представителя Выхристюк О.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержавших доводы жалобы, представителя ООО «Пенза-Ипотека» Фунякиной Т.В., действующей на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ, просившей решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Пенза-Ипотека» обратилось в суд с иском к Бареевой С.Ш. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями договора займа от 19.06.2009 № заемщику-залогодателю Бареевой С.Ш. истцом предоставлен заем в сумме <данные изъяты> руб. на срок <данные изъяты> месяцев на потребительские цели. Обеспечением исполнения обязательств ответчика по договору займа является ипотека в силу договора жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка, находящегося по адресу: относительно ориентира – жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Рыночная стоимость жилого дома с земельным участком в соответствии с отчетом об оценке от 25.08.2010 №, составленным независимым оценщиком ООО <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб., ликвидационная стоимость жилого дома с земельным участком составляет <данные изъяты> руб. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, удостоверены договором об ипотеке от 19.06.2009 №, сторонами в котором являются ООО «Пенза-Ипотека» в качестве залогодержателя и Бареева С.Ш. в качестве залогодателя. Государственная регистрация договора об ипотеке произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. В связи с нарушением п.п.1.2.5 договора об ипотеке и п. 3.3.1 договора займа, а именно несвоевременным исполнением ответчицей обязательств по уплате процентов за пользование займом, предусмотренных договором займа и договором об ипотеке жилого дома с земельным участком, ООО «Пенза-Ипотека» было предъявлено уведомление от 05.11.2009 об оплате просроченной задолженности и пеней из расчета <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа в соответствии с п.5.2 договора займа, по которому ответчицей была произведена оплата 09.11.2009. Начиная с 22.06.2010 платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся ответчицей в нарушение условий п.п.1.2.3 договора об ипотеке жилого дома с земельным участком и п.п.1.1 договора займа. Требование об исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, врученное ответчице лично 06.07.2010, последней не выполнено. Предъявленная досудебная претензия также не была удовлетворена. Задолженность ответчицы по состоянию на 20.08.2010 составляет <данные изъяты> руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – <данные изъяты> руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты> руб., а также начисленные пени – <данные изъяты> руб.

Истец просил суд обратить взыскание в размере задолженности <данные изъяты> руб. по договору займа на заложенное имущество – жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб., взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате услуг по оценке заложенного имущества в размере 5000 руб.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ООО «Пенза-Ипотека» Соколовская Е.А., действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования, просила суд взыскать с Бареевой С.Ш. в пользу ООО «Пенза-Ипотека» сумму задолженности в размере <данные изъяты> руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере задолженности – <данные изъяты>; начиная с 21.08.2010 и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Ленинский районный суд г.Пензы постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Бареева С.Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества по собственной инициативе, превысил свои полномочия, поскольку к какому-либо соглашению относительно установления начальной продажной цены обременного ипотекой имущества стороны в судебном заседании не пришли, данный вопрос в ходе судебного разбирательства не обсуждался. Согласно же положениям ст.350 ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом лишь в случае спора.

Не согласна с выводами экспертизы, проведенной АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, являющихся предметом договора об ипотеке. Считает, что экспертом применены неправильные методики расчетов, в результате чего стоимость заложенного имущества значительно занижена. Кроме того, заключение экспертизы составлено экспертом, который не является оценщиком и не имеет права производить оценку имущества.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ООО «Пенза-Ипотека» Фунякина Т.В. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, полагая, что судом правомерно определена начальная продажная стоимость заложенного имущества, поскольку в ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор по оценке данного имущества. Заключение эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебных экспертиз», положенное судом в основу решения, с которым не согласна истица, является полным и обоснованным.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд признал установленным и исходил из того, что Бареевой С.Ш. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по заключенному между сторонами договору займа от 19.06.2009 №, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании с ответчицы задолженности по указанному договору и обращении взыскания на имущество, являющееся предметом договора об ипотеке, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19.06.2009 между ООО «Пенза-Ипотека» и Бареевой С.Ш. заключен договор займа №, в соответствии с условиями которого заемщику-залогодателю Бареевой С.Ш. ООО «Пенза-Ипотека» предоставлен заем в сумме <данные изъяты> руб. на срок <данные изъяты> месяцев на потребительские цели.

Обеспечением исполнения обязательств ответчицы по договору займа является ипотека в силу договора жилого дома с земельным участком: жилой дом расположен по адресу: <адрес>, назначение – жилое, <данные изъяты>- этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит.А; земельный участок находится по адресу: относительно ориентира – жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, удостоверены договором об ипотеке жилого дома с земельным участком от 19.06.2009 №, сторонами в котором являются: ООО «Пенза-Ипотека» в качестве залогодержателя и Бареева С.Ш. в качестве залогодателя. Государственная регистрация договора об ипотеке произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об ипотеке от 24.06.2009 за №.

Судом также установлено, что начиная с 22.06.2010 платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся ответчицей в нарушение условий п.п.1.2.3 договора об ипотеке жилого дома с земельным участком и п.п.1.1 договора займа.

Требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, врученное ответчице лично 06.07.2010, ею не выполнено.

Согласно п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.3 заключенного между сторонами договора об ипотеке жилого дома с земельным участком залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный жилой дом с земельным участком: при просрочке должником ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательств и (или) уплате начисленных процентов более чем на 10 календарных дней; при допущении должником просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в случае, если требование залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательств и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено должником в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 ст.54 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В соответствии с отчетом об оценке от 25.08.2010 №, составленным независимым оценщиком ООО <данные изъяты>, представленным истцом, рыночная стоимость обременных ипотекой жилого дома с земельным участком составляет <данные изъяты> руб., ликвидационная стоимость – <данные изъяты> руб.

Не соглашаясь с данным отчетом, Бареева С.Ш. заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, являющихся предметом договора об ипотеке, производство которой просила поручить экспертам АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» от 03.12.2010 № рыночная стоимость домовладения №, расположенного по <адрес> с учетом стоимости земельного участка по состоянию на момент проведения исследования составляет <данные изъяты> руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м при указанном домовладении составляет <данные изъяты> руб.

Данное заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка, оценка заключению дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы Бареевой С.Ш. о несогласии с выводами экспертизы, проведенной АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, неправильном применении экспертом методик расчета, в результате чего, по ее мнению, стоимость заложенного имущества значительно занижена экспертом, не могут быть приняты во внимание.

Как следует из протокола судебного заседания от 21.12.2010, заключение эксперта исследовалось судом в ходе судебного разбирательства; каких-либо возражений со стороны ответчицы относительно проведенной экспертом оценки заложенного имущества не поступило, о назначении повторной экспертизы в связи с несогласием с выводами эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» она не ходатайствовала.

Доводы кассационной жалобы ответчицы, по которым она не согласна с произведенными экспертом расчетами, также не могут быть приняты во внимание, поскольку она не обладает специальными познаниями в соответствующей области, других же доказательств, опровергающих выводы эксперта, кассационная жалоба не содержит.

Ссылка Бареевой С.Ш. в жалобе на то, что эксперт АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» не имел права производить оценку, т.к. не является оценщиком, противоречит нормам Гражданского процессуального кодекса РФ и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Указание ответчицей в жалобе на то, что вопрос относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в ходе судебного разбирательства не обсуждался, опровергается материалами дела: сама Бареева С.Ш. в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы ссылалась на то, что между сторонами возник спор по оценке имущества, являющегося предметом договора об ипотеке (л.д.57), в связи с чем судом была назначена судебная экспертиза, на основании выводов которой судом установлена начальная продажная цена заложенного имущества, что соответствует требованиям ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность выводов суда, с которыми соглашается судебная коллегия, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст.56, 67 ГПК РФ, а потому не могут являться основанием к отмене принятого судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360-361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г.Пензы от 21 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Бареевой С.Ш. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи