Судья - Белоглазова Н.В. дело № 33-1212
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 мая 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Мамоновой Т.И.
судей Моисеевой Л.Т. и Гордеевой Н.В.
при секретаре Горыниной О.Н.
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Моисеевой Л.Т. дело по кассационной жалобе Хананина М.В. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 03 февраля 2011 года, которым постановлено:
Хананину М.В. в удовлетворении иска к Мельниченко Н.В., ООО «Стройолтек» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и признании отсутствующим право собственности на нежилые помещения, расположенные в доме №, по <адрес> отказать.
Заслушав доклад судьи Моисеевой Л.Т., заслушав объяснения представителя ООО «Стройолтек» - Орлова В.А.(по доверенности), считающего решение суда законным, судебная коллегия
установила :
Хананин М.В. обратился в суд с иском к Мельниченко Н.В. и ООО «Стройолтек» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, о признании отсутствующим у Мельниченко Н.В. право собственности на нежилое помещение (офис) в литере А, дома №, по <адрес>
В обоснование своих требований истец указал, что он является собственником квартиры в указанном доме, который является многоквартирным.
В этом же доме ответчице Мельниченко Н.В. принадлежат нежилые помещения, расположенные на первом этаже и подвале дома.
Как считает истец, за Мельниченко Н.В. незаконно зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, поскольку они являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и не могут принадлежать только ей.
В связи с этим, как указано в исковом заявлении, с Мельниченко Н.В. не могли быть заключены договоры на долевое участие в строительстве дома, которые подлежат признанию недействительными.
Истец Хананин М.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Хананина М.В. - Коршунова М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск Хананина М.В. поддержала.
Представитель ООО «Стройолтек» - Черноглазова Е.М., действующая на основании доверенности, иск Хананина М.В. не признала и пояснила, что спорные помещения были построены заказчиком по заказу Мельниченко Н.В. за счет инвестируемых ею средств и с соблюдения закона, о чем свидетельствует разрешение администрации гор.Пензы от 19 декабря 2008 года на ввод жилого дома в эксплуатацию. Эти помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому они не могут быть отнесены к объектам общей долевой собственности домовладельцев как общее имущество.
Представители ООО «Стройолтек» - Мордовина Г.В. и Волох А.В. в судебном заседании иск Хананиной М.В. не признали по тем же основаниям, на которые сослалась Черноглазова Е.М.
Ответчик Мельниченко Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель Мельниченко Н.В. - Мельниченко Ю.Л., действующий на основании доверенности, иск Хананина М.В. не признал, пояснил, что к принадлежащим Мельниченко Н.В. помещениям в подвале жилого дома № по <адрес> имеется круглосуточный доступ, в связи с чем отсутствует ущемление прав жильцов данного дома, включая Хананина М.В.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - Полянская Н.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие. В письменном отзыве на иск Хананина М.В. от 15.12.2010 указала, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных Мельниченко Н.В., проведена в соответствии с требованиями законодательства РФ. Оснований для отказа Мельниченко Н.В. в регистрации права собственности на спорные жилые помещения у Управления Росреестра по Пензенской области не имелось.
Ленинский районный суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Хананин М.В. просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на то, что судом при разрешении спора нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы кассатор указал, что объектом долевого участия в строительстве является в том числе и общее имущество в многоквартирном доме, которое в последующем, после сдачи дома в эксплуатацию, подлежит передаче участнику долевого строительства. Общее имущество не может быть предметом сделок, не может быть изменено или отчуждено без согласия участника долевого участия в строительстве. Поэтому, как считает кассатор, вывод суда о том, что общее имущество многоквартирного дома как объект права общей собственности возникает только после государственной регистрации основного права - права собственности на жилые и нежилые помещения, в связи с чем сделка по отчуждению общего имущество не может нарушать права и интересы истца, является неправильным.
Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Отказывая Хананину М.В. в иске, суд признал установленным и исходил из того, что его требования являются необоснованными.
Данный вывод судебная коллегия считает правильным.
Судом установлено, что истец Хананин М.В. является собственником трехкомнатной квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, право собственности зарегистрировано 02.06.2009 года, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 9).
Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома являлось ООО «Стройолтек».
На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договоры о долевом участии в строительстве № от 10.08.2007 и № от 10 августа 2007 года, по условиям которых Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г<адрес> (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещение № в подвальном помещении, планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. и нежилое помещение № в подвальном планируемой общей площадью 179,56 кв.метров, полезной площадью 162,45 кв.метров.
Согласно указанным договорам, участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванные нежилые помещения подлежат передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.
19.12.2008 администрацией г.Пензы ООО «Стройолтек» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 15-ти этажного жилого дома № (стр.) со встроенными нежилыми помещениями многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (ранее <адрес>).
Указанные договоры прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области в установленном законом порядке.
24.11.2009 Мельниченко Н.В. Управлением Росреестра по Пензенской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 122,7 кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: <адрес> (л.д.36).
01.12.2009 Мельниченко Н.В. Управлением Росреестра по Пензенской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис) в литере А общей площадью 189,5 кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: <адрес> (л.д.46).
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд правильно признал, что поскольку оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве № от 10 августа 2007 года были заключены до сдачи многоквартирного дома №, по <адрес> в эксплуатацию и до государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в доме, то на момент заключения этих договоров у истца не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорные помещения, в связи с чем указанные сделки не могли нарушать права и законные интересы истца, как собственника общего имущества многоквартирного дома.
Как следует из копий технических паспортов на спорные помещения, данные помещения являются индивидуально обособленными (выделены в натуре) от других помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>, и по своим характеристикам значатся как встроенные (встроено-пристроенные) нежилые помещения, расположенные в подвале (на цокольном этаже) 15-ти этажного жилого дома.
Из материалов инвентарного дела и имеющегося в нем технического паспорта на жилой дом № по <адрес> видно, что спорные помещения не входят в состав технических помещений, расположенных на цокольном этаже дома № по <адрес>, отраженных в разделе «Экспликация технических помещений».
Согласно заключению эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебных экспертиз» от 01 февраля 2011 года № в нежилых помещения (литер А) площадью 122,7 кв.метров и 189,5 кв.метров имеются инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, эти помещения являются помещениями общественного значения, через которые проходят инженерные коммуникации и оборудование, требующее постоянного доступа для их осмотра, технического обслуживания и ремонта или замены.. Как указано в заключении эксперта, использование вышеуказанных помещений (литер А) с учетом требований проекта возможно для целей, указанных в СНиП 2.08.02-89, с учетом постоянного доступа к инженерным коммуникациям.
С учетом указанного заключения и других материалов дела суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения по своему допустимому использованию не ограничены общим предназначением с единым имущественным комплексом многоквартирного дома, в связи с чем данные помещения в соответствии со ст.ст.134, 135, 290 ГК РФ не могут рассматриваться как общее имущество.
Вышеуказанный вывод суда основан на всесторонне исследованных материалах дела, а также нормах гражданского и жилищного законодательства, подробно изложенных в решении.
Судом при разрешении спора учтены и объяснения представителя ответчика Мельниченко Н.В. - Мельниченко Ю.Л., который признал необходимость соблюдения прав и законных интересов других домовладельцев, являющихся пользователями коммунальных услуг, а также необходимость обеспечения постоянного и беспрепятственного доступа представителей ТСЖ и соответствующих служб к инженерным коммуникациям и технологическому оборудованию, расположенным в спорных помещениях.
Доводы кассационной жалобы являются аналогичными тем, которые были изложены истцом в исковом заявлении и в объяснениях суду.
Эти доводы судом подробно исследованы, всем им дана правильная юридическая оценка.
Установленные судом обстоятельства и нормы права, которыми суд руководствовался при разрешении спора не позволяют согласиться с доводами кассационной жалобы о незаконности решения суда, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 03 февраля 2011 года по делу по иску Хананина М.В. к Мельниченко Н.В., ООО «Стройолтек» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и признании отсутствующим право собственности на нежилые помещения оставить без изменения, кассационную жалобу Хананина М.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи