Судья Жигалова М.А. № 33-1241
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 мая 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Уткиной И.В.
и судей Макаровой С.А., Елагиной Т.В.
при секретаре Дурманове М.С.
с участием прокурора Рофель И.В.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Елагиной Т.В. дело по кассационной жалобе Харитоновой (Бажан) Е.В. и кассационному представлению прокурора г.Заречного Пензенской области на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 24 марта 2011 года, которым постановлено:
Иск Каниськина П.Е. удовлетворить.
Прекратить право пользования квартирой <адрес> Харитоновой (Бажан) Е.В., Бажан И.С.
Выселить без предоставления другого жилого помещения из кв.<адрес> Харитонову (Бажан) Е.В. и Бажан И.С.
Снять с регистрационного учета по месту жительства по <адрес> Харитонову (Бажан) Е.В. и Бажан И.С.
В удовлетворении встречного иска Харитоновой (Бажан) Е.В. к Каниськину П.Е. о расторжении договора купли-продажи - отказать.
Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Елагиной Т.В., объяснения Харитоновой Е.В., поддержавшей доводы жалобы, Каниськина П.Е. и его представителя Скачковой Д.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Фунякиной Т.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, просивших решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Рофель И.В., поддержавшего доводы кассационного представления и просившего решение суда отменить, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Каниськин П.Е. обратился в суд с иском к Харитоновой (Бажан) Е.В., Бажан И.С. о понуждении к исполнению обязательств, указав, что в соответствии с договором купли-продажи от 16.08.2007, зарегистрированным УФРС по Пензенской области 21.08.2007, он приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, в подтверждение чего ему выдано свидетельство о государственной регистрации права серии № № от 21.08.2007. В соответствии с п.5.7 договора ответчица обязалась освободить квартиру от проживания, регистрации и иного имущества в семидневный срок с даты полной оплаты квартиры. Квартира была им полностью оплачена 21.08.2007, что подтверждается распиской ответчица от 08.08.2007 и платежным поручением от 21.08.2007 №. Однако в нарушение условий договора ответчики не освободили квартиру от проживания и регистрации, чем препятствуют ему в реализации прав собственника. На основании изложенного просил обязать Харитонову (Бажан) Е.В. и Бажан И.С. освободить квартиру <адрес> от проживания, регистрации и иного принадлежащего им имущества.
В ходе судебного разбирательства Каниськин П.Е. уточнил заявленные требования и просил суд признать Харитонову (Бажан) Е.В. и Бажан И.С. прекратившими право пользования квартирой <адрес>, выселить их из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения и снять их с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу, в обоснование ссылался на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Харитонова (Бажан) Е.В. обратилась со встречным иском к Каниськину П.Е. о расторжении заключенного между ними 16.08.2007 договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указала, что согласно пп.3.1.1 данного договора продажная цена квартиры составила <данные изъяты> руб., которые покупатель должен был выплатить как за счет собственных средств, так и за счет предоставляемого кредита. Подпунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что уплата денежной суммы в указанном пп.3.1.1 договора размере производится в два этапа. На момент подписания договора покупатель оплатил аванс в размере <данные изъяты> руб. В договоре данный подпункт был прописан формально, т.к. на момент подписания договора Каниськин П.Е. никаких денежных средств ей не передавал. До настоящего времени <данные изъяты> руб. ответчик ей не выплатил. Факт неисполнения Каниськиным П.Е. обязанности по выплате ей указанной денежной суммы он неоднократно подтверждал, давая объяснения в ОМ №1 УВД по г.Пензе. Для нее данная сумма является значительной, в связи с чем полагает, что нарушение договора со стороны Каниськина П.Е. является существенным, что в соответствии с пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ является основанием к расторжению договора купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства Харитонова (Бажан) Е.В. дополнила основания иска, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры на основании пп.2 п.2 ст.450 ГК РФ, ссылаясь на то, что она в соответствии с п.4.2 и п.4.2.1 вправе требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств, т.к. такая возможность предусмотрена самим договором.
Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Харитонова (Бажан) Е.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд не дал какой-либо оценки ее доводам о неисполнении Каниськиным П.Е. обязанности по выплате ей денежной суммы в <данные изъяты> руб., которое является основанием к расторжению договора купли-продажи спорной квартиры. Не согласна с выводом суда о том, что ни закон, ни договор купли-продажи не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения в связи с неисполнением Каниськиным П.Е. обязанности по полной оплате цены договора, а также с применением к заявленным ей требованиям срока исковой давности. Кроме того, указывает на необоснованное неприменение срока исковой давности к заявленным Каниськиным П.Е. требованиям, который, по ее мнению, истек 28.08.2010.
В кассационном представлении прокурором г.Заречного Пензенской области ставится вопрос об отмене принятого судом по делу решения в связи с неполным исследованием судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права.
В возражениях на кассационную жалобу Каниськин П.Е. просит решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным, кассационную жалобу Харитоновой (Бажан) Е.В. - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность изложенных в ней доводов.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы и кассационного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая Харитоновой (Бажан) Е.В. в удовлетворении встречного иска о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд признал установленным и исходил из того, что истицей пропущен установленный законом срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.
Данный вывод суда, по мнению судебной коллегии, является правильным.
В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Порядок расчетов между покупателем и продавцом спорной квартиры предусмотрен п.3 договора купли-продажи, согласно которому: денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого кредита по кредитному договору (пп.3.1.1); уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1. договора размере выплачивается в два этапа, на момент подписание настоящего договора покупатель оплатил аванс в размере <данные изъяты> руб. (пп.3.1.2); окончательный расчет в сумме <данные изъяты> руб. производится не позднее трех рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области в безналичном порядке, за счет кредитных средств (пп.3.1.3).
Согласно пп.4.2.1 договора продавец вправе требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств, указанных в пп.3.1.2 настоящего договора, в течение одного дня, считая с даты подписания настоящего договора.
Исходя из указанных положений договора, суд обоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным Харитоновой (Бажан) Е.В. требованиям должен исчисляться с даты подписания договора - 16.08.2007, поскольку из объяснений самой истицы следует, что о неполучении суммы аванса в размере <данные изъяты> руб. ей стало известно в момент подписания договора.
На момент обращения Харитоновой (Бажан) Е.В. с иском о расторжении договора купли-продажи в марте 2011 года срок исковой давности истек, доказательств уважительности пропуска этого срока истицей в ходе судебного разбирательства не представлено.
В связи с изложенным доводы кассационной жалобы Харитоновой Е.В. о необоснованном применении судом срока исковой давности по заявленным ей требованиям не могут быть признаны состоятельными.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что ни закон, ни договор купли-продажи от 16.08.2007 не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое зарегистрирован в установленным порядке, поскольку он противоречит положениям пп.2 п.2 ст.450 ГК РФ, условиям пп.4.2.1 договора купли-продажи, а также разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 РФ, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п.65).
В то же время ошибочность данного вывода суда не влияет на правильность отказа Харитоновой (Бажан) Е.В. в удовлетворении встречного иска вследствие истечения срока исковой давности, которое в силу ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием к об отказу в иске.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда в части отказа Харитоновой (Бажан) Е.В. в удовлетворении встречного иска не имеется.
Удовлетворяя заявленные Каниськиным П.Е. требования, суд исходил из того, что сохранение права пользования жилым помещением в случае перехода права собственности к другому лицу возможно только в случаях, предусмотренных законом, а не договором. В данном случае, как указал суд, основанием для прекращения права пользования жилым помещением на спорную квартиру является переход права собственности от Харитоновой (Бажан) Е.В. к Каниськину П.Е. и положения п.5.7 договора купли-продажи не применимы.
При этом суд руководствовался ст.292 ГПК РФ, которой предусмотрены права членов семьи собственников жилого помещения, и ст.35 ЖК РФ, устанавливающей основания выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено.
Между тем, ни одна из указанных норм не предусматривает оснований прекращения права пользования жилым помещением его бывшим собственником в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу.
В соответствии с какой нормой закона подлежит прекращению право Харитоновой (Бажан) Е.В. по пользованию спорной квартирой, суд вопреки требованиям ч.4 ст.198 ГПК РФ в решении не указал.
Согласно п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с п.5.7 заключенного между сторонами договора купли-продажи продавец уведомил покупателя о том, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы Бажан Е.В. и Бажан И.С. Продавец обязался освободить квартиру от проживания, регистрации и иного имущества в семидневный срок с даты выполнения всех условий, указанных в п.3 настоящего договора.
Таким образом, по условиям договора исполнение продавцом обязанности по освобождению квартиры поставлено в зависимость от выполнения покупателем обязанности по оплате цены договора в полном объеме.
В обоснование возражений на заявленные Каниськиным П.Е. требования Харитонова (Бажан) Е.В. ссылалась на то, что предусмотренный договором аванс в размере <данные изъяты> руб. она от Каниськина П.Е. не получила.
Однако обстоятельства, связанные с выплатой Каниськиным П.Е. Харитоновой (Бажан) Е.В. указанной денежной суммы, суд вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ в качестве юридически значимых не определил и не исследовал, хотя они, исходя из условий договора, имели значение для правильного разрешения спора.
В связи с изложенным решение суда в части удовлетворения иска Каниськина П.Е. законным и обоснованным признать нельзя, а потому оно в этой части подлежит отмене.
Учитывая, что судом при разрешении требований Каниськина П.Е. к Харитоновой (Бажан) Е.В., Бажан И.С. о признании прекратившими право пользования квартирой <адрес>, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства допущены нарушения норм процессуального права, которые не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст.ст.360-362 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Зареченского городского суда Пензенской области от 24 марта 2011 года в части требований Каниськина П.Е. к Харитоновой (Бажан) Е.В., Бажан И.С. о признании прекратившими право пользования квартирой <адрес>, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд, кассационную жалобу Харитоновой (Бажан) Е.В. и кассационное представление прокурора г.Заречного - удовлетворить. В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи