Судья - Ковтун С.Я.      дело № 33-2472

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

          20 сентября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Сериковой Т.И.

судей Моисеевой Л.Т. и     Мамоновой Т.И.

при секретаре                 Дурманове М.С.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Моисеевой Л.Т. дело по кассационной жалобе Ереминой Т.В. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 06 июля 2011 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении исковых требований Ереминой Т.В. об определении условий и понуждении к заключению дополнительного соглашения между ней и ОАО «Пензастрой» к договору долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенному между Ереминой Т.В. и ООО Группа компаний «Поволжье», на следующих условиях: «Еремина Т.В., <данные изъяты> года рождения, паспорт № <данные изъяты>, выдан <данные изъяты> года ОВД Октябрьского района г.Пензы, зарегистрированная по адресу: <данные изъяты>, именуемая далее «Дольщик», с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН <данные изъяты>), в лице Генерального директора Журавлева В.М., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей от <данные изъяты> года по договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от <данные изъяты> года и договора уступки прав и обязанностей застройщика по договора долевого участия в строительстве жилых домов по <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты> от <данные изъяты> года о нижеследующем:

1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя в порядке уступки прав в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика - ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, а также в порядке перевода долга возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед дольщиком, в частности, по передаче объекта долевого строительства, указанного в п.2.1 договора - однокомнатной квартиры № <данные изъяты> (проектный), находящейся на 7 этаже, секция «В», жилой площадью <данные изъяты> кв.метров с площадью лоджии <данные изъяты> кв.метров, общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.метров за <данные изъяты> рублей, которые уже уплачены дольщиком правопредшественнику застройщика, что указано в п.5.2 договора, с сохранением гарантийного срока на объект долевого строительства сроком на 5 лет, указанного в п.3.2.3 договора.

2.Стороны договорились внести в договор долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты> от <данные изъяты> года следующее изменение: п.3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Передать дольщику квартиру не позднее 30 декабря 2011 года».

3.Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, по одному для дольщика, ОАО «Пензастрой» и для Росреестра. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик».

Заслушав доклад судьи Моисеевой Л.Т., заслушав объяснения представителя истицы Ереминой Т.В. - Козина Д.В., просившего отменить решение суда, а также объяснения представителя ОАО «Пензастрой» - Сухомлинова О.И., считающего решение суда законным, судебная коллегия

установила :

Еремина Т.В. обратилась в суд с иском к ОАО «Пензастрой» об определении условий дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья.

В обоснование своих требований истица указала, что <данные изъяты> года она заключила договор долевого участия в строительстве жилья с ООО Группа компаний «Поволжье», в соответствии с которым застройщик обязан был передать ей однокомнатную квартиру, находящуюся на 7 этаже секции В жилой площадью <данные изъяты> кв.метров в доме по адресу: <данные изъяты>. Обязанность по оплате строительства квартиры она выполнила полностью и по условиям договора эта стоимость квартиры не должна была изменяться.

Однако ООО Группа компаний «Поволжье» не смогло завершить строительство дома и права на земельный участок, на котором расположен строящийся дом, были переданы ОАО «Пензастрой», в связи с чем возникла необходимость в перерегистрации договора и заключении соглашения об изменении договора долевого участия в строительстве от <данные изъяты> года.

Как считает истица, договор с ОАО «Пензастрой» подлежит заключению на тех же условиях в части оплаты квартиры, как это было предусмотрено первоначальным договором.

Однако ОАО «Пензастрой» это ее условие не принимает, с чем истица не согласна, поэтому вынуждена обратиться в суд с вышеуказанным иском.

В судебном заседании представитель Ереминой Т.В. - Козин Д.В. иск поддержал, просил его удовлетворить.

Еремина Т.В. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика: ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И. просил отказать в иске.

Представитель третьего лица - ООО Группа компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом.

Ленинский районный суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Еремина Т.В. просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права.

Как указано в жалобе, выводы суда об отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиком по данному делу в связи с заключением договора уступки прав и обязанностей застройщика между ООО «Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» основаны на неверном применении ст.ст.384 и 391 ГК РФ.

В связи с этим кассатор считает, что отношения «Поволжья» и ОАО «Пензастрой» по договору уступки прав и обязанностей застройщика от <данные изъяты> года представляют собой перемену лиц в обязательстве и согласно ст.384 ГК РФ права застройщика как кредитора перешло к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Перемена лиц в обязательстве подтверждается и фактическими действиями застройщика по достройке дома.

Кроме того, кассатор считает, что вывод суда об отсутствии признаков публичности договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, также основаны на неверном применении норм материального права (ст.ст.426, 445, 446 ГК РФ).

По мнению кассатора, возникший между Ереминой Т.В. и ОАО «Пензастрой» спор является продолжением правоотношений в рамках ранее заключенного публичного договора и на стадии исполнения этого договора не требуется соглашения о передаче спора на разрешение суда по возникшим разногласиям.

Кассатор также не согласен с выводом суда об установлении цены договора строительной организацией и считает, что при наличии разногласий сторон по данному условию договора это разногласие разрешается судом.

В кассационной жалобе также указано, что постановленное решение суда приведет к тому, что ответчик откажется передать истице квартиру после ввода дома в эксплуатацию, хотя квартира выстроена и полностью оплачена истицей.

Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Отказывая Ереминой Т.В. в иске, суд признал установленным и исходил из того, что ее требования не основаны на законе, а также не подтверждены надлежащими доказательствами.

Данный вывод суда является правильным.

Материалами дела установлено, что <данные изъяты> года между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Ереминой Т.В. был заключен договор № <данные изъяты> долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № <данные изъяты> (проектный), общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. м, площадью лоджии (балкона) <данные изъяты> кв. м, находящийся на 7 этаже, секции В, по строительному адресу: <данные изъяты>. По условиям договора застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» обязывалось передать дольщику квартиру ориентировочно в IV квартале 2008 года. Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял <данные изъяты> руб. (т. 1, л.д. 6-7).

Свои обязательства по оплате обусловленной договором стоимости квартиры Еремина Т.В. исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой ООО Группа Компаний «Поволжье» от <данные изъяты> года (т. 1, л.д. 9) и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного заседания.

Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру Ереминой Т.В. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили, в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы.

В результате переговоров была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по договорам долевого участия в строительстве жилья.

Кроме того, между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа компаний «Поволжье» были выработаны определенные условия, в соответствии с которыми ООО «Пензастрой» будет продолжать отношения с участниками долевого строительства жилых домов <данные изъяты>.

По результатам указанных договоренностей <данные изъяты> года был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве вышеуказанных жилых домов (л.д.28 т.2).

В частности, данный договор предусматривал, что к ОАО «Пензастрой» в полном объеме переходят права и обязанности прежнего застройщика по заключенным договора долевого участия в строительстве. Вместе с тем, договором было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке (пункт 5 договора).

Кроме того, договором было предусмотрено, что согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору (п.4 договора).

При этом ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, которые должны заключаться с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком.

Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв. метр с учетом ранее оплачиваемой площади, в связи с чем доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства.

Как видно из материалов дела, новым застройщиком - ООО «Пензастрой» с учетом данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество был составлен реестр участников долевого строительства жилых домом в 10 микрорайоне жилого района Арбеково (л.д.51-214 т.2).

В этом реестре поименована и истица Еремина Т.В. под номером <данные изъяты> (л.д.112 т.2).

Не соглашаясь с условиями договора от <данные изъяты> года в части обязанности дольщика по дополнительной оплате строящегося дома, истица Еремина Т.В. направила в ОАО «Пензастрой» письмо (т. 1 л.д. 10), в котором выразила согласие на перевод ОАО «Пензастрой» долга ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенному с ней договору долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, но на условиях ранее заключенного с ней договора.

Письмом от <данные изъяты> года ОАО «Пензастрой» сообщило Ереминой Т.В., что отказывается от заключения данного соглашения и, в свою очередь, направило истице проект договора уступки прав и обязанностей застройщика, предлагаемый ОАО «Пензастрой» участникам долевого строительства жилых дом по договорам, заключенным ранее с ООО Группа Компаний «Поволжье», для подписания и внесения соответствующих изменений в обязательства по долевому участию в строительстве. При этом, в данном проекте не были указаны необходимые условия: цена, площадь квартиры, срок сдачи дома в эксплуатацию (л.д.12 т.1).

Не соглашаясь с предложением ответчика, Еремина Т.В. обратилась 11 марта 2011 года в суд с вышеуказанным иском.

В ходе судебного разбирательства стороны не пришли к мировому соглашению и Еремина Т.В., настаивая на своих условиях заключения договора, направила <данные изъяты> года в адрес ОАО «Пензастрой» предложение о заключении с ней договора на ее условиях (л.д.125 т.1).

Как указано в этом соглашении, стоимость квартиры остается прежней - <данные изъяты> рублей, которые Ереминой Т.В. ранее были внесены в кассу ООО Группа компаний «Поволжье».

Ответчиком - ОАО «Пензастрой» <данные изъяты> года был предложен проект договора, по которому стоимость квартиры Ереминой Т.В. определялась в <данные изъяты> рублей, в связи с чем ей предлагалось доплатить <данные изъяты> рублей (л.д.127 т.1).

Настаивая на своих требованиях, Еремина Т.В. считала, что законных оснований, обязывающих ее произвести доплату за строящуюся квартиру, не имеется.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно признал требования Ереминой Т.В. несостоятельными. При этом судом учтены особенности взаимоотношений сторон, а также требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ, и нормы, регулирующие вопросы заключения договора.

В решении суда подробно изложены нормы права, которые суд применил к возникшим правоотношениям, а также выводы, на основании которых суд признал требования истицы не подлежащими удовлетворению.

В частности, суд правильно исходил из того, что фактически между Ереминой Т.В. и ООО Группа компаний «Поволжье» прекращены отношения, а договорные отношения с ОАО «Пензастрой» у Ереминой Т.В. не возникли.

Как видно из установленных судом обстоятельств, а также условий договора, заключенного между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» от <данные изъяты> года, новый застройщик принял на себя обязательства по достройке домов <данные изъяты>.

При этом, данный договор содержит в п.п.3, 4, 5 (л.д.28 т.2) оговорки в части тех условий, которые новый застройщик будет определять с каждым долевым участником строительства индивидуально.

Из материалов дела также видно, что ни Еремина Т.В., ни другие участники долевого строительства дома не являлись участниками как договора от <данные изъяты> года, так и договора от <данные изъяты> 2010 года (л.д.137-138 т.1).

Как видно из содержания договора от <данные изъяты> года, он заключен между тремя сторонами: администрацией города Пензы - арендодателем, первоначальным арендатором - ООО Группа компаний «Поволжье» и новым арендатором - ОАО «Пензастрой» (л.д.137 т.1).

Данный договор заключен в целях завершения застройки домов <данные изъяты> Право на застройку указанных домов возникло у ООО Группа компаний «Поволжье» на основании договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией города Пензы и ООО Группа компаний «Поволжье» <данные изъяты> года (л.д.138 т.1), а также разрешения на строительство от <данные изъяты> года (л.д.31 т.2).

Таким образом, у Ереминой Т.В. отсутствует право требовать исполнения каких-либо обязанностей от ОАО «Пензастрой», поскольку с этой организацией у нее отсутствуют какие-либо договорные отношения.

Что касается требования Ереминой Т.В. понудить ОАО «Пензастрой» заключить с ней договор на предложенных ею условиях, то суд также правильно указал, что такие обязанности в силу положений ст.446 ГК РФ у суда отсутствуют.

Данный вывод суда подробно мотивирован в решении и судебная коллегия с этими выводами соглашается.

Ссылка кассатора на то, что ответчик не вправе отказывать Ереминой Т.В. в заключении договора, не может служить основанием к признанию жалобы обоснованной, поскольку ответчик не отказывает истице в заключении с ним договора. Ответчиком предлагаются те условия, при наличии которых ОАО «Пензастрой» сможет исполнить обязательства по достройке дома, возведение которого начато другим застройщиком.

Из материалов дела видно, что ОАО «Пензастрой» взяло на себя обязательства по завершению строительства социально значимых объектов в интересах значительной группы лиц, ранее вложивших свои средства в строительство домов.

Как видно из Решения Пензенской городской Дума от 23 марта 2011 года (л.д.44 т.1), в целях социальной поддержки населения ОАО «Пензастрой» предоставили муниципальную преференцию в виде освобождения от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Таким образом, доводы кассатора о том, что ОАО «Пензастрой» обязано заключить с Ереминой Т.В. договор на предлагаемых ею условиях и суд необоснованно отказал в урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, основаны на неверном толковании положений ст.446 ГК РФ.

Довод кассатора о том, что квартира полностью выстроена на оплаченные истицей деньги, противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку объективные данные свидетельствуют о том, что на момент принятия ОАО «Пензастрой» обязанностей нового застройщика объект строительства был далек от завершения и для окончания строительства требуется вложение дополнительных средств.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Ереминой Т.В., считая решение суда законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 06 июля 2011 года по делу по иску Ереминой Т.В. к ОАО «Пензастрой» об определении условий дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья оставить без изменения, кассационную жалобу Ереминой Т.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи