Судья Семисаженова Т.И.                                                            Дело № 33-2683

18 октября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего                            Матюшенко А.Ф.,

судей                                               Гордеевой Н.В., Овчаренко А.Н.,

при секретаре                                               Петровой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Дудко Александра Григорьевича на решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 25 августа 2011 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска Дудко А.Г. к Соколову С.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и его расторжении отказать».

Заслушав доклад судьи Овчаренко А.Н., объяснения представителя истца Дудко А.Г. по доверенности - Катана И.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, просившей решение суда отменить, объяснения представителя ответчика Соколова С.Ф. по доверенности - Фахридинова Р.И., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Дудко А.Г. обратился в суд с иском к Соколову С.Ф., указав, что он является собственником земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью- <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, по адресу <адрес>. Земельный участок принадлежит ему на основании свидетельства о государственной регистрации права от 08.06.2011 года и договора купли- продажи от 17.05.2011 года. При заключении договора купли-продажи земельного участка, он неоднократно говорил Соколову С.Ф., что земельный участок ему нужен для дома и ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем, возможность постройки жилого дома на этом участке для своей семьи он считал одним из главных условий совершения сделки. 17 мая 2011 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, который зарегистрирован в органах Росреестра, на основании чего было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2011 года. Однако, после получения документов о праве собственности на земельный участок, у него возникли проблемы с возможностью строительства на данном участке. Когда он приехал на участок, чтобы возвести фундамент, 19 июня 2011 года к нему подошли сотрудники ветеринарной службы и сообщили ему о том, что на приобретенном им участке запрещено любое строительство. Считал, что ответчик своими действиями ввел его в заблуждение и обманул по вопросу возможности постройки дома на спорном земельном участке, поскольку до него он пытался другим лицам продать этот участок, однако прежние договоры были расторгнуты. Возможность строительства на участке жилого дома и ведение на нем подсобного хозяйства является для него существенным условием.

По указанным основаниям, ссылаясь на нормы ст. ст. 178, 450 ГК РФ, Дудко А.Г. просил суд признать недействительным договор купли- продажи земельного участка от 17 мая 2011 года и записи о регистрации №. Применить двустороннюю реституцию в случае расторжения договора, а именно вернуть истцу сумму, уплаченную по договору за земельный участок <данные изъяты> рублей, а Соколову С.Ф. проданный земельный участок.

Бессоновский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Дудко А.Г. просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное, считал, что суд нарушил нормы материального и процессуального права; не согласился с выводами суда о том, что истец не заблуждался относительно предмета оспариваемой сделки, что до покупки земельного участка он должен был выяснить наличие возможности осуществлять на нем строительство жилого дома, что истец не ставил перед ответчиком вопрос о расторжении договора купли-продажи земельного участка; считал, что данные выводы суда не соответствуют закону и действительным обстоятельствам дела.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из обстоятельств дела, на основании договора купли-продажи от 17 мая 2011 года Дудко А.Г. приобрел у Соколова С.Ф. за <данные изъяты> руб. земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не установил заблуждение истца относительно предмета сделки купли-продажи земельного участка и пришел к выводу о том, что Дудко А.Г. имеет возможность использования приобретенного у Соколова С.Ф. земельного участка в соответствии с его назначением - для ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем, оснований для расторжения договора в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и признания договора недействительным в соответствии со ст. 178 ГК РФ не имеется.

Однако, данные выводы суда не в полной мере соответствуют требованиям закона и сделаны по неполно исследованным юридически значимым обстоятельствам.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно п.1,3 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу вышеприведенных правовых норм, правомочия собственника земельного участка предполагают осуществление всех возможных форм его использования, соответствующих целевому назначению, в той степени, в которой они не ограничены законом и иными нормативно-правовыми актами.      

В силу ст. ст. 2 и 6 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

В соответствии с п. 1-3 ст. 4 указанного закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Как следует из материалов дела, приобретенный истцом земельный участок по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, по своей категории отнесен к землям населенных пунктов, т.е. является приусадебным земельным участком, в связи с чем, в силу вышеприведенных норм закона правомочия Дудко А.Г., как собственника данного земельного участка, предполагали возможность его использования, как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений в тех пределах, в которых данное использование не ограничено законом и иными нормативно-правовыми актами.

В этой связи, в соответствии со ст. 178 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ для разрешения настоящего спора юридическое значение имеет заблуждение или неосведомленность истца о существующих ограничениях любой из вышеуказанных форм использования земельного участка, снижающих возможность его использования по назначению.

Однако, данные обстоятельства не были в полной мере учтены и исследованы судом.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок, приобретенный Дудко А.Г. у Соколова С.Ф., является смежным по отношению к территории ГУ «Бессоновская районная станция по борьбе с болезнями животных», и находится в санитарно-защитной зоне законсервированного скотомогильника, действовавшего в период с 1943 года по 1974 год), в котором произведены захоронения трупов животных, погибших от сибирской язвы.

В соответствии с требованиями пунктов 5.1 и 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 года № 74, санитарно-защитная зона скотомогильников с захоронением в ямах составляет 1000м; в санитарно-защитной зоне среди прочих объектов не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

Исходя из положений п. 7.1 Санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1.7.2629-10 «Профилактика сибирской язвы», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 13 мая 2010 года № 56, в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, не допускается проведение какой-либо хозяйственной деятельности (организации пастбищ, пашни, огородов, водопоев, работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, строительства жилых, общественных, промышленных или сельскохозяйственных зданий и сооружений).

Между тем, вывод суда о наличии у истца возможности использования приобретенного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства сделан без учета требований вышеуказанных санитарно-эпидемиологических норм и без надлежащей проверки доводов истца о наличии ограничений в использовании земельного участка.

Вопрос об осведомленности истца об указанных ограничениях в использовании земельного участка при заключении договора купли-продажи либо его заблуждении относительно предмета сделки суду надлежало разрешить с учетом требований п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в соответствии с которыми обязанность предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования возложена на продавца.

Как усматривается из материалов дела, Соколов С.Ф. до продажи земельного участка Дудко А.Г. располагал информацией о нахождении данного участка в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, поскольку ему в связи с данным обстоятельством ранее отказывалось в строительстве жилого дома в <адрес>, что подтверждается материалами гражданского дела № по заявлению Соколова С.Ф. к Администрации Бессоновского района Пензенской области о признании незаконным отказа в изготовлении градостроительного плана и разрешения на строительство жилого дома, рассмотренного Бессоновским районным судом Пензенской области.

Однако, вопрос о надлежащем исполнении Соколовым С.Ф., как продавцом земельного участка, указанной обязанности по предоставлению Дудко А.Г. информации о существующих ограничениях в использовании участка фактически судом разрешен не был и в решении суда отсутствуют суждения по данному вопросу.

Кроме того, как следует из материалов дела, истцом Дудко А.Г. были избраны способы защиты, различные по своим правовым последствиям, и одновременно заявлены требования как о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, так и требования о его расторжении.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разрешая спор по настоящему делу, суд установил, что истцом Дудко А.Г. не был соблюден обязательный досудебный порядок разрешения спора о расторжении договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ.

Данное обстоятельство, установленное судом, в соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ являлось основанием для оставления искового заявления Дудко А.Г. в части требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка без рассмотрения.

Однако, суд вопреки данной норме процессуального закона рассмотрел указанные требования Дудко А.Г. по существу, отказав в их удовлетворении.

При указанных нарушениях, неправильном применении судом норм материального и процессуального права и неполном исследовании обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит предложить истцу конкретизировать предмет исковых требований и в полном объеме исследовать и установить вышеуказанные юридически значимые обстоятельства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 25 августа 2011 года отменить, кассационную жалобу Дудко А.Г. - удовлетворить; направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: