Судья Белоглазова Н.В. дело № 33-2696 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 01 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Сериковой Т.И. судей Фроловой Т.А. и Моисеевой Л.Т. при секретаре Потаповой О.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда по докладу Сериковой Т.И. дело по кассационной жалобе Забаловой Т.А. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 01 августа 2011 года, которым постановлено: Отказать Забаловой Т.А. в удовлетворении иска к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области, ООО «Карпец и Ко», Латыновой С.В. о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества и протокола, составленного по их результатам. Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя Забаловой Т.А. - Лисуновой Е.Н., поддержавшей доводы жалобы, представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Шаркова Т.А., представителя ООО «Карпец и Ко» Пахомова С.А., представителя ОАО АКБ «Росбанк» Сорокина А.В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия установила: Забалова Т.А. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области, ООО «Карпец и Ко» и Латыновой С.В. о признании недействительными торгов по продаже квартиры <адрес>, проведенных 12.08.2010, и составленного по их результатам протокола №. В обоснование иска указала, что являлась собственником указанной квартиры, которая была арестована и на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от 25.05.2010, вынесенного судебным приставом-исполнителем Ленинского РО СП УФССП по Пензенской области Е.Е.Г., выставлена на торги. Согласно уведомлению ООО «Карпец и Ко» от 26.07.2010 квартира с публичных торгов, состоявшихся в этот же день, не реализовалась, в связи с отсутствием заявок. 27.07.2010 судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на торги, на 15 %. В соответствии с этим постановлением стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб. 12.08.2010 были проведены повторные торги по продаже квартиры. По результатам проведения торгов был составлен протокол № от 12.08.2010, имеющий силу договора купли -продажи, где продавцом выступило Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области, а покупателем - Латынова С.В. По утверждению истца, договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, является недействительным, как не соответствующий закону. Как указывал истец, начальная продажная цена квартиры была установлена заочным решением Ленинского районного суда от 30.09.2009 в размере <данные изъяты> руб. Однако данная цена является недостоверной, так как на момент проведения торгов квартира не соответствовала характеристике, данной в отчете на ноябрь 2007 года, которым руководствовался суд при вынесении решения. Так, на момент проведения торгов было значительно улучшено состояние квартиры, над ней была построена мансарда площадью 54,6 кв.м., которая является неотделимой частью квартиры, в квартире произведен ремонт с перепланировкой, а именно: из одной комнаты площадью 95, 9 кв.м построены: кухня - гостиная, площадью 52,3 кв.м, две жилых комнаты, площадью 9,6 и 21,9 кв.м, кладовая - 1 кв.м, вспомогательные комнаты - 5,7 и 0,6 кв.м, санузел 4,8 кв.м. В мансарде, общей площадью 54,6 кв.м, построены следующие помещения: жилая комната - 46,5 кв.м, коридор - 4,5 кв.м, парная - 1,9 кв.м, туалет - 1,7 кв.м. Акт о наложении ареста (описи имущества) на квартиру, составленный судебным приставом-исполнителем 24.05.2010, также содержит сведения, не соответствующие действительности. Таким образом, объект недвижимости, реализованный с торгов 12.08.2010, не соответствует документам, по которым проходила реализация, так как технический паспорт на квартиру составлен в 2007 году и содержит характеристику объекта на 2007 год, а не на 2010 год. В связи с чем установленная судом начальная продажная цена не соответствовала рыночной стоимости квартиры, что повлекло за собой продажу квартиры занеобоснованно низкую цену. Поскольку была произведена реконструкция квартиры и в связи с этим изменилась ее площадь, то объект, на который выдано свидетельство о праве собственности, не существует. Так как новый объект еще не прошел регистрацию, то никаких сделок с квартирой совершено быть не может, и сделка, совершенная с квартирой, является ничтожной. Истец также указала на то, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно: извещение о проведении торгов сделано менее чем за месяц до их проведения, а предмет торгов определен некорректно, так как не позволяет определенно установить имущество, предлагаемое к продаже, что сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей. Арест спорной квартиры производился без участия понятых, акт описи и ареста подписывался не в месте проведения ареста, а в районном отделе судебных приставов. В процессе судебного разбирательства представитель истца в обоснование иска сослался также на то, что информация о публичных торгах для размещения в сети Интернет на официальном сайте УФССП не направлялась и на этом сайте не размещалась. Извещение о проведении торгов публиковалось в приложении к газете «Издательский дом Пензенская правда», которое имеет ограниченный тираж, что снизило вероятность получения информации потенциальными участниками торгов. В нарушение правил проведения торгов заявка второго участника торгов К.Д.Е. была принята в 15.30 09.08.2010, в то время как в извещении о проведении торгов было указано, что заявки принимаются строго до 15 часов. Кроме того, в нарушение п. 2.1 договора о задатке задаток был внесен Латыновой С.В. 11.08.2010. Считает, что обстоятельства проведения торгов свидетельствуют о формальности участия в торгах К.Д.Е. и о согласованности в действиях участников по приобретению выставленного на торги имущества именно для Латыновой С.В. Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области - Шарков Т.А. иск не признал. Представитель ответчика ООО «Карпец и Ко» - Пахомов С.А., действующий на основании доверенности, иск не признал. Ответчик Латынова С.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена своевременно и надлежащим образом. Представитель Латыновой С.В. - Сиренко В.В., действующая на основании доверенности, иск не признала. Представитель третьего лица УФССП России по Пензенской области - Величко Е.Ю., действующая на основании доверенности, с иском не согласилась. Представитель третьего лица АКБ «Росбанк» - Сорокин А.В., действующий на основании доверенности, с иском не согласился. Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе Забалова Т.А. просит решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на то, что суд не применил закон, подлежащий применению. Сделав вывод о том, что объект недвижимости, реализованный на торгах, не введен в гражданский оборот, не применил ст. 168 ГК РФ о недействительности не соответствующей требованиям закона сделки, оформленной в виде протокола торгов от 12.08.2010 №. Установленные судом обстоятельства, имеющие значения для дела, не доказаны; выводы суда неверны; доказательствам дана ненадлежащая оценка. В возражениях на кассационную жалобу АКБ «Росбанк» просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность ее доводов. Обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Суд, исследовав и оценив все представленные доказательства, пришел к выводу о том, что обстоятельств, свидетельствующих о нарушении правил проведения торгов, установленных законом, не установлено. Оснований для признания вывода суда ошибочным судебная коллегия не находит. Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 12.11.2007 между ОАО АКБ «Росбанк» в лице его Пензенского филиала и Забаловой Т.А. был заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> руб., с условием возврата кредита до 25.12.2012 и с уплатой процентов из расчета 16% годовых. Обеспечением возврата кредита являлся залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью, без учета лоджий, балконов и других летних помещений, 95,9 кв.м., расположенной на 5 этаже пятиэтажного дома и принадлежащей Забаловой Т.А. на праве собственности (п. 1.5 договора). Начальная продажная цена квартиры в размере <данные изъяты> руб. была первоначально определена заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 30.09.2009, которое по жалобе Забаловой Т.А. было отменено определением Ленинского районного суда г. Пензы от 22.11.2010, но 29.03.2011 Ленинским районным судом г. Пензы постановлено аналогичное решение, которым также установлена начальная продажная цена заложенной квартиры в сумме <данные изъяты> руб. 24.05.2010 года судебный пристав- исполнитель Ленинского РОСП УФССП России по Пензенской области на основании выданного Ленинским районным судом г. Пензы исполнительного листа, произвел арест квартиры по адресу: <адрес>, о чем был составлен соответствующий акт. В соответствии с требованиями ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" постановлением от 25.05.2010 года указанная квартира передана в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области для дальнейшей реализации. В соответствии с государственным контрактом от 09.04.2010 №, порядком взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений и актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области 03.06.2010 поручило специализированной организации ООО «Карпец и Ко» принять и осуществить реализацию в соответствии с законодательством РФ изолированной однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже пятиэтажного дома по <адрес> общей площадью 95,9 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. 15.06.2011 судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП УФССП России по Пензенской области был составлен акт приема-передачи данной квартиры на торги по акту описи и ареста имущества от 24.05.2010 в ООО «Карпец и Ко» Порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно ст. 57 ГК РФ организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (ч. 3). Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись (ч. 4) Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 6). Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (ч. 7). В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 8). Как следует из материалов дела, информация о проведении торгов 26.07.2010 была размещена в приложении к газете «Издательский дом «Пензенская правда» № от 25.06.2010, которая является официальным печатным источником актов Правительства Пензенской области. 26.07.2010 торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах, о чем был составлен протокол № и в тот же день к Ленинский РОСП УФССП России по Пензенской области направлено соответствующее уведомление. 27.07.2010 судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП УФССП России по Пензенской области вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на торги, на 15% - до <данные изъяты> руб. Сообщение о проведении повторных публичных торгов 12.08.2010 было опубликовано в приложении к газете «Издательский дом «Пензенская правда» № от 30.07.2010, то есть с соблюдением сроков, установленных ч. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» (не позднее чем за 10 дней). На участие в повторных торгах были поданы две заявки: № от Латыновой С.В. и № от К.Д.Е. По условиям торгов Латыновой С.В. и К.Д.Е. на расчетный счет ООО «Карпец и Ко» в ООО Банк «Кузнецкий» перечислены в качестве задатка по <данные изъяты> руб. Протоколом № от 12.08.2010 и Латынова С.В., и К.Д.Е. были признаны участниками торгов. Протоколом № заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 12.08.2010 победителем торгов признана Латынова С.В., которая выразила желание приобрести квартиру по цене <данные изъяты> руб. 12.08.2010 по результатам торгов составлен протокол №, согласно которому ООО «Карпец и Ко», действующее от имени и по поручению ТУ Росимущества по Пензенской области, передало в собственность Латыновой С.В. однокомнатную квартиру, общей площадью 95,9 кв.м, по <адрес>, кадастровый номер №, за <данные изъяты> руб., из которых задаток - <данные изъяты> руб. засчитывается в счет оплаты имущества, а Латынова С.В. обязалась принять квартиру и в течение пяти рабочих дней с момента подписания протокола уплатить <данные изъяты> руб. путем перечисления данной суммы на указанный в протоколе расчетный счет в ООО «Банк «Кузнецкий» г. Пензы. 17.08.2010 сумма за квартиру в размере <данные изъяты> руб. была перечислена Латыновой С.В. на расчетный счет ООО «Карпец и Ко». 01.09.2010 ООО «Карпец и Ко» сумму в размере <данные изъяты> руб. перечислил на расчетный счет Ленинского РОСП УФССП России по Пензенской области. Таким образом, суд правильно признал, что оспариваемые торги были проведены в соответствии с правилами, установленными законом. Доводы жалобы о том, что объект недвижимости, указанный в извещении о проведении торгов, не соответствовал реальному объекту, так как в квартире была осуществлена перепланировка, а также к квартире был присоединен мансардный этаж, в результате общая площадь квартиры составила 150,5 кв.м, не свидетельствуют о неправильности вывода суда. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, объектом права собственности Забаловой Т.А. является однокомнатная квартира, общей площадью 95, 9 кв.м, которая являлась предметом залога по договору ипотеки, именно этот предмет залога был арестован и передан на торги. Как установлено судом, перепланировка квартиры и присоединение к ней мансардного этажа произведены Забаловой Т.А. самовольно, на момент проведения торгов они узаконены не были, государственная регистрация права Забаловой Т.А. на квартиру с иными техническими характеристиками произведена не была. Кроме того, как обоснованно указал суд, технические характеристики и начальная продажная цена заложенного имущества были определены решением суда, вступившим в законную силу, и являлись обязательными на стадии его исполнения. Таким образом, у организатора торгов отсутствовали правовые основания для указания в извещении иных технических характеристик квартиры, нежели тех, которые были указаны в решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество, и с какими имущество ему было передано для реализации. Доводы жалобы о том, что на момент проведения торгов квартира представляла из себя новый объект недвижимости, не введенный в гражданский оборот, что свидетельствует о ничтожности совершенной с ним сделки купли - продажи, основаны на неправильном толковании норм права. То обстоятельство, что в однокомнатной квартире истца была произведена самовольная перепланировка, не свидетельствует о возникновении нового объекта недвижимости и не исключает возможности продажи этой квартиры на торгах, что подтверждается и положениями ст. 29 ЖК РФ. Самовольное присоединение к квартире в многоквартирном доме, являвшейся предметом залога, общих помещений дома в виде мансардного этажа, также не свидетельствует об утрате предмета залога и невозможности продажи предмета заложенной недвижимости на торгах. Таким образом, произведенные истцом самовольно и без согласия залогодержателя перепланировка квартиры и присоединение к ней мансардного этажа, при наличии того объекта, который был предметом залога и права на который за истцом были зарегистрированы на момент проведения торгов, не влекут недействительность торгов по продаже заложенного имущества и сделки, совершенной по результатам торгов. Ссылка в жалобе на то, что Латынова С.А. приобрела квартиру площадью 150,5 кв.м по цене однокомнатной квартиры площадью 95,5 кв.м. фактически направлены на оспаривание вступившего в законную силу судебного решения, которым установлена начальная продажная цена квартиры. Доводы кассатора о том, что суд неправомерно признал достаточным количество печатных экземпляров, содержащих извещение о торгах, также не основаны на законе. Суд правильно указал, что ч. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», требуя публиковать извещения о торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не регламентирует количество экземпляров газеты, в которой размещается извещение о проведении торгов. Доводы жалобы об отсутствии доказательств размещения информации о торгах в сети Интернет являются несостоятельными. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.06.2009 № 526 «О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет» информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Организатор торгов в срок, установленный п. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направляет лицу, обеспечивающему ведение сайта, для размещения на соответствующем сайте в сети Интернет информацию, которая должна быть указана в извещении в соответствии со статьей 57 этого Федерального закона. Размещение информации, предусмотренной пунктом 4 настоящих Правил, осуществляется лицом, обеспечивающим ведение сайта, не позднее 1 рабочего дня с даты ее получения от организатора торгов. Как следует из материалов дела, в судебном заседании посредством сети Интернет был осуществлен вход на почтовый сервер ООО «Карпец и Ко», проверены исходящие почтовые отправления, согласно которым сообщения о предстоящих торгах с указанием всех необходимых реквизитов были направлены 24.06.2010 и 04.08.2010 года электронной почтой в УФССП по Пензенской области. Суд правильно указал, что тот факт, что на момент рассмотрения дела на сайте УФССП России по Пензенской области отсутствует информация о спорном объекте, не может свидетельствовать о том, что такая информация на сайте не размещалась, поскольку с момента торгов прошло около года и информация о торгах регулярно обновляется. Доводы жалобы о том, что суд ненадлежащим образом исследовал вопрос о дате и времени внесения Латыновой С.В. платежа о задатке, также несостоятельны. Как следует из материалов дела, в судебном заседании исследовалась квитанция от 10.08.2010 о внесении Латыновой С.В. через ООО Банк «Кузнецкий» на расчетный счет ООО «Карпец и Ко» задатка в размере <данные изъяты> руб., которой судом дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Доказательств, опровергающих эту оценку, кассационная жалоба не содержит. Суд правильно не признал нарушением, влекущим недействительность торгов, то обстоятельство, что заявка на участие в торгах от К.Д.Е. была принята в 15.30 09.08.2010. Как следует из материалов дела, в извещении, опубликованном в приложении к газете «Издательский дом «Пензенская правда» № от 30.07.2010, было указано, что заявки на участие в аукционе с прилагаемыми к ним документами, принимаются с даты опубликования данного сообщения по 10 августа 2010 года включительно с 9.00 до 15.00. Таким образом, на момент принятия заявки от К.Д.Е. срок подачи заявок не истек, он имел возможность подать заявку и на следующий день -10.08.2010. Кроме того, каких - либо прав истца принятие заявки от К.Д.Е. в это время не нарушает. Доводы жалобы о том, что К.Д.Е. участвовал в конкурсе формально, в интересах Латыновой С.В. доказательствами не подтверждены, основаны на предположениях. Судебная коллегия находит, что обжалуемое решение соответствует требованиям закона, выводы суда по делу подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ. Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов, содержащихся в решении, все они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в решении по ним содержатся правильные и мотивированные ответы. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Ленинского районного суда г. Пензы от 01 августа 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Забаловой Т.А. - без удовлетворения. Председательствующий- Судьи-