Судья Селиверстов А.В. дело № 33-3076 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 29 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Сериковой Т.И. судей Елагиной Т.В. и Смирновой Л.А. при секретаре Потаповой О.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда по докладу судьи Сериковой Т.И. дело по кассационной жалобе Пермяковой М.Ф. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 13 сентября 2011 года, которым постановлено: Иск Пермяковой М.Ф. к ОАО "Пензастрой", ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов <адрес>, заключенного 17 ноября 2010 г. между ОАО "Пензастрой" и ООО Группа Компаний «Поволжье», оставить без удовлетворения. Проверив материалы дела, заслушав пояснения Пермяковой М.Ф., ее представителя Афанасьевой О.В., поддержавших доводы жалобы, представителя ОАО «Пензастрой» Мерзликиной И.Н., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия установила: Пермякова М.Ф. обратилась в суд с иском к ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье» о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей застройщика, указав, что ООО Группа Компаний «Поволжье» был заключен ряд договоров долевого участия в строительстве жилья - квартир в строящемся 14-этажном, 4-х секционном доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, в частности с ней был заключен договор № долевого участия в строительстве жилья от 19 мая 2008 года (в редакции договора уступки прав требования от 23 января 2010 года, дополнительного соглашения от 15 февраля 2010 года), согласно которому она, являясь дольщиком, инвестировала строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 7 этаже, секция Б, жилой площадью 18,60 кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений - 38,54 кв.м. Свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, касающиеся внесения денежных средств, она выполнила в полном объеме. Однако ООО Группа Компаний «Поволжье» свои обязательства по договору в части передачи ей квартиры не выполнило. Согласно договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от 17 ноября 2010 года, прежний застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а новый застройщик ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов: 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>. По утверждению истца, договор уступки прав и обязанностей застройщика от 17 ноября 2010 года является по своей правовой природе, с одной стороны, сделкой по уступке прав кредитора другому лицу, поскольку застройщик привлекает денежные средства дольщиков, и одновременно сделкой по переводу долга, поскольку застройщик обязан выполнить обязательства по строительству и передаче квартир перед дольщиками. Согласие кредиторов на заключение вышеуказанного договора ответчиками не получено. В частности, она - истец какого-либо согласия ответчикам на заключение указанного договора не давала. Данным договором от 17 ноября 2010 года нарушены ее права и интересы, поскольку условия договора предусматривают изменение условий договора долевого участия в строительстве жилья, а именно: возможность нового застройщика изменять цену договора в сторону ее увеличения. Так, согласно пункту 3 договора от 17 ноября 2010 года, права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением предусмотренных п. 5 договора. Согласно пункту 5 договора, соглашением, указанным в п. 4 договора, участник долевого строительства и новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов. Согласно приложению № 2 к договору уступки от 17 ноября 2010 года ответчиками утверждена форма договора (продление) уступки прав и обязанностей застройщиков по договору долевого участия в строительстве жилья. Пунктом 2 договора определена цена договора участия в долевом строительстве из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. из расчета оплачиваемой площади. В пункте 4 договора уступки прав и обязанностей от 17 ноября 2010 года указано, что согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании договора презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения. Она обратилась в офис ОАО «Пензастрой» с заявлением о заключении с ней договора долевого участия в строительстве в новой редакции, с указанием нового застройщика. Однако письмом от 14 июня 2011 года ОАО «Пензастрой» сообщило ей, что для заключения договора долевого участия ей необходимо доплатить сумму в размере <данные изъяты> руб., с чем она категорически не согласна, поскольку указанная сумма у нее отсутствует. Заключив с гражданкой Ж.Е.А. договор уступки прав требования от 23 января 2010 года по договору № долевого участия в строительстве жилья от 19 мая 2008 года, она оплатила <данные изъяты> руб. В настоящее время она является ветераном труда и пенсионеркой, какие - либо денежные накопления у нее отсутствуют. Как указывал истец, учитывая, что она, являясь участником долевого строительства, своего согласия на заключение оспариваемого договора не давала, то данный договор является недействительным в силу его ничтожности в части уступки прежним застройщиком новому застройщику прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов: 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>. Истец со ссылкой на ст. 168 ГК РФ просила суд признать недействительным договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от 17 ноября 2010 года, заключенный между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье», в части уступки прежним застройщиком новому застройщику прав и обязанностей по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов: 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>. Истец Пермякова М.Ф. и ее представитель Афанасьева О.В. в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Мерзликина И.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Представитель ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился. Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе Пермякова М.Ф. просит решение суда отменить как незаконное, необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, нарушающее ее права и интересы. В обоснование доводов жалобы об ошибочности выводов суда, кассатор сослалась на доводы, изложенные в исковом заявлении в качестве оснований иска. Кроме того, кассатор указала, что суд неправильно истолковал ее письмо от 07.06.2011 в ОАО «Пензастрой» и дал неправильную оценку оспариваемому договору. Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему. Отказывая Пермяковой М.Ф. в удовлетворении исковых требований, суд сослался на отсутствие оснований для признания оспариваемого договора недействительным. Судебная коллегия находит указанный вывод суда правильным, основанным на правильно примененных и истолкованных нормах материального права и обстоятельствах дела. Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, 19 января 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Пензы и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 23 сентября 2007 года для поэтапного проектирования и завершения его застройки. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19 января 2005 г. №, заключенному 14 апреля 2005 года между КУМИ г. Пензы (арендодатель), ООО «<данные изъяты>» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «<данные изъяты>» по договору аренды указанного земельного участка. Дополнительным соглашением от 18 сентября 2007 года срок действия договора аренды земельного участка № от 19 января 2005 года был продлен до 23 сентября 2010 года. На предоставленном земельном участке, согласно разрешению <адрес>, выданному администрацией г. Пензы, ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Согласно положительному заключению № по рабочему проекту строительства ООО Группа Компаний «Поволжье» планировалось строительство жилого дома переменной этажности (секции А и Б - 15 - этажные, секции В и Г - 14 - этажные), в котором должны были располагаться 378 квартир (в том числе 189 однокомнатных, 162 двухкомнатных, 27 трехкомнатных) общей площадью 20 776,1 кв.м. 19 мая 2008 года между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Ж.Е.А. был заключен договор № долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № (проектный), общей площадью, с учетом холодных помещений, 38,54 кв.м., находящейся на 14 этаже, 4-х секционного жилого дома, по строительному адресу: <адрес>. По условиям договора (п. 3.1.1) застройщик - ООО Группа Компаний «Поволжье» обязывалось передать дольщику квартиру ориентировочно в 4 квартале 2008 года. Общий размер вклада дольщика Ж.Е.А. на момент заключения договора составлял <данные изъяты> руб. Свои обязательства по выплате стоимости квартиры согласно договору Ж.Е.А. исполнила в полном объеме, что подтверждается копией акта приема - передачи векселей от 19 мая 2008 года. 23 января 2010 года между Ж.Е.А. и Пермяковой М.Ф. был заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым Ж.Е.А. передает, а Пермякова М.Ф. принимает право требования, принадлежащее Ж.Е.А. на основании договора № долевого участия в строительстве жилья от 19 мая 2008 года, зарегистрированного УФРС по Пензенской области 09.10.2008 за №, заключенного между ООО ГК «Поволжье» и Ж.Е.А. В соответствии с п. 4 данного договора Пермякова М.Ф. уплатила Ж.Е.А. за уступку права требования <данные изъяты> руб., которые Ж.Е.А. получила до заключения договора. 15 февраля 2010 года между Пермяковой М.Ф. и ООО Группа компаний «Поволжье», в лице генерального директора Т.А.Н., было заключено дополнительное соглашение к договору № долевого участия в строительстве жилья от 19.05.2008, в соответствии с которым пункт 3.1.1 договора от 19.05.2008 был изложен в следующей редакции: передать Дольщику квартиру в III квартале 2010 года. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих исполнению данного обязательства Застройщиком, срок передачи квартиры может быть изменен по согласованию сторон. Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру Пермяковой М.Ф. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили, в том числе, представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье». На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19 января 2005 г., заключенному 8 сентября 2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью 104306 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для поэтапного проектирования и завершения его застройки. Согласно акту приема-передачи от 14 сентября 2010 года ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке. В денежном выражении физические объемы переданного незавершенного строительства жилого дома по <адрес> составили <данные изъяты> руб. 17 ноября 2010 года между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес>, согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по <адрес>. Договором было установлено, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен. Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв. м с учетом оплачиваемой площади, и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию, и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья с этим дольщиком мог быть расторгнут, и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства. На основании договора уступки прав и обязанностей от 8 сентября 2010 года по договору аренды земельного участка от 19 января 2005 года №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 февраля 2011 года сделана запись регистрации №. На момент заключения оспариваемого договора истец была включена в реестр участников долевого строительства, то есть лиц, в отношении которых на дату заключения настоящего договора зарегистрированы права требования по объектам долевого строительства. Согласно п. 1. ст. 391 ГПК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Суд правильно указал, что в силу п. 1 ст. 391 ГК РФ замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступает лицо, вкладывающее деньги в долевое строительство. Проанализировав указанную норму закона, а также условия оспариваемого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> не означает автоматического перехода прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства. Таким образом, ссылка истца на то, что оспариваемый договор заключен без ее согласия, не свидетельствует о несоблюдении сторонами договора от 17 ноября 2010 года требований ст. 391 ГК РФ и о нарушении прав истца, поскольку указанный договор не содержит перехода прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, заключенному с истцом, без ее согласия. Ссылка в жалобе на то, что суд неправильно оценил в качестве согласия истца ее письмо, направленное в адрес ОАО «Пензастрой» 07 июня 2011 года, основанием для отмены решения являться не может, поскольку это обстоятельство не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора. Судом правильно не признаны основанием для признания оспариваемого договора недействительным и доводы истца о неправомерности требования о необходимости производить доплату за квартиру по дополнительному соглашению, поскольку в силу п. 1 ст. 391 ГК РФ истец вправе не подписывать указанное дополнительное соглашение. Кроме того, суд правомерно указал, что ООО Группа Компаний «Поволжье» фактически прекратила свою деятельность, следовательно, удовлетворение иска Пермяковой М.Ф. не приведет к восстановлению ее прав. Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями норм процессуального права, в связи с чем доводы кассационной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.ст. 362-364 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Ленинского районного суда г. Пензы от 13 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Пермяковой М.Ф.- без удовлетворения. Председательствующий- Судьи-