Судья Аброськина Л.В. Дело № 33 - 3201 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 13 декабря 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Прошиной Л.П., судей Фроловой Т.А., Кузнецовой Т.А., при секретаре Жуковой О.М., заслушали в открытом судебном заседании по докладу Фроловой Т.А. дело по кассационной жалобе Канаева В.А. на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 28 октября 2011 года, которым постановлено: Исковые требования Канаева В.А. к Сукиасян Р.Р. и Баграмян А.Н. о взыскании двойной суммы задатка удовлетворить частично. Взыскать с Сукиасян Р.Р. и Баграмян А.Н. в пользу Канаева В.А. денежную сумму в размере <данные изъяты>. руб. с каждого, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. с каждого, а всего по <данные изъяты> руб. с каждого. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. Проверив материалы дела, заслушав объяснения Баграмян А.Н., Сукиасян Р.Р., его представителя - адвоката Трушиной Е.В., судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: Канаев В.А. обратился в суд с иском к Сукиасян Р.Р., Баграмян А.Н. о взыскании двойной суммы задатка. В обоснование своих исковых требований он указал, что 13 мая 2010 г. заключил с ответчиками предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором им был уплачен задаток в сумме <данные изъяты>. руб. Кроме того указал, что основной договор купли-продажи вышеуказанного дома и земельного участка не был заключен по вине ответчиков, в связи с чем, просил взыскать с них денежную сумму в размере <данные изъяты>. руб., а также судебные издержки. Суд постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе Канаев В.А. просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей. Кассатор указывает, что суд не учел, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его не ясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кассатор указывает, что из текста предварительного договора четко усматривается, что предметом договора являются жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой- <данные изъяты> кв.м. и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>. В отношении земельного участка указана площадь и его местоположение. Считает, что для предварительного договора данное описание земельного участка является достаточным и вывод суда о том, что предварительный договор купли-продажи в части купли-продажи земельного участка от 13 мая 2011 года является незаключенным, в связи с чем, соглашение о задатке также является ничтожным, ошибочен. Он действовал добросовестно и рассчитывал приобрести данный жилой дом и земельный участок. Поскольку в предварительном договоре определен предмет договора и не заключен он по вине ответчиков, он имеет право на возврат задатка в двойном размере. Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда. Согласно пунктам 1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен определять предмет, содержать другие существенные условия основного договора, а также указывать на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2-4 ст.429). Как видно из материалов дела, предварительного договора купли-продажи от 13 мая 2010 г., Баграмян А.Н. и Сукиасян Р.Р., с одной стороны, и Канаев В.А., с другой стороны, заключили между собой договор, согласно которому Баграмян А.Н. и Сукиасян Р.Р. обязались продать, а Канаев В.А. обязался купить жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> (именуемые далее - объект). При этом оговорено, что указанный жилой дом принадлежит Баграмян А.Н. и Сукиасян Р.Р. на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства и материалов дела, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований истца. При этом суд посчитал установленным, что пункт 1.3 данного договора указывает, что документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанный земельный участок, находятся на стадии оформления. Вместе с тем, договор содержит пункт, согласно которому стороны обязуются в срок до 1 августа 2010 г. заключить основной договор купли-продажи на объект, при этом цена объекта составит <данные изъяты>. руб. Согласно п.2.2.1 вышеуказанного договора продавец обязуется организовать сбор необходимого пакета документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и зарегистрировать право собственности на вышеуказанный земельный участок в Управлении Росреестра по Пензенской области в срок до заключения основного договора купли-продажи. Как следует из п.3.1 договора, покупатель обязуется оплатить продавцу на условиях предварительного договора полную стоимость объекта, из которых 230 тыс. руб. выплачивается в качестве задатка при подписании настоящего договора. Пункт 5.1 договора содержит указание, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть покупателю двойную сумму полученного задатка. В случае уклонения покупателя от заключения основного договора задаток продавцом не возвращается. В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. На основании ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи. При продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели его использования, общую площадь, границы земельного участка, т.е. совокупность индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданского права в соответствии со ст.129 ГК РФ и п.2 ст.6 ЗК РФ. Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ участка и деления их на части (п.7 ст.38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В соответствии с п.3 ст.1 Закона № 221-ФЗ под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение уполномоченным органов в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. При этом такие сведения должны конкретизировать указанное имущество как индивидуально-определенную вещь или подтверждать прекращение существования такого имущества. Кроме вышеуказанных в кадастровый учет также могут быть внесены иные предусмотренные Законом сведения о недвижимом имуществе. Согласно ст.7 Закона № 221-ФЗ в государственный кадастр включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе: вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом № 221-Фз требований, если объектом является земельный участок, здание или помещение. В связи с этим данный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте. Удовлетворяя требования истца частично, суд исходил из того, что поскольку в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах отсутствуют, предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным. Судом установлено, что предварительный договор заключался в отношении жилого дома и земельного участка, находящегося по этому же адресу. В договоре речь шла о земельном участке, не имеющем границ, поскольку в отношении него не производилось межевание, а также не прошедшем кадастровый учет, т.е. не являющемся сформированным объектом недвижимости. При этом какие-либо права ответчиков на данный земельный участок на момент заключения предварительного договора установлены и оформлены в порядке, предусмотренном законом, не были, что подтверждается как сторонами, так и свидетелем К.Е.С. При таких обстоятельствах, суд правильно, в соответствии с требованиями п.1 ст.432 ГК РФ, пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи в части купли-продажи земельного участка от 13 мая 2010 г. является незаключенным. В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу и при их оценке, суд посчитал установленным, что основной договор купли-продажи сторонами в срок, установленный предварительным договором - до 1 августа 2010 г., не был заключен, при этом ни истец, ни ответчик не обращались друг к другу с просьбой об их заключении, в связи с чем, предварительный договор прекратил свое действие 1 августа 2010 г. Учитывая вышеизложенное, суд обоснованно не принял во внимание довод представителя ответчиков Иванчина А.Г., что предварительный договор не считается расторгнутым, пока кто-либо из сторон не заявит данное требование. Согласно ч.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно ч.1 ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Частью 2 данной статьи установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Удовлетворяя частично требования истца и, проверяя при этом довод ответчиков и их представителей, что задаток не подлежит возврату истцу, поскольку он сам виновен в том, что не был заключен основной договор, суд пришел к правильному выводу о несостоятельности данного довода, поскольку предварительный договор содержит конкретные обязательства ответчиков по сбору необходимого пакета документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок в срок до 1 августа 2010 г. Ссылка ответчиков, что они изначально договаривались с Канаевым В.А., что срок оформления документов на землю может быть длительным, истец был готов к этому, а в последующем взял на себя обязательство по оформлению данных документов путем оформления доверенности на его имя, также правильно судом признана неубедительной, противоречащей имеющимся доказательствам. В силу ст.56 ГПК РФ ответчиками не представлено суду доказательства, что между ними и истцом и после 1 августа 2010 г. существовали договорные отношения - дополнительные соглашения в части продления срока заключения основного договора суду не представили, на наличие таких соглашений в письменном виде не ссылались. Более того, анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу, что поскольку предварительный договор между сторонами по поводу купли-продажи земельного участка нельзя признать заключенным и между сторонами отсутствует обязательство в данной части, которое могло быть обеспечено задатком, соглашение о задатке в данном договоре также является ничтожным. Учитывая, что судом установлено, что в срок до 1 августа 2010 г. ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор по поводу покупки жилого дома, суд не нашел оснований для взыскания двойной суммы задатка,а денежные средства в размере <данные изъяты>. руб., внесенные истцом по предварительному договору, в силу положений ст.1102 ГК РФ посчитал неосновательным обогащением, которые определил подлежащими возврату истцу из средств ответчиков. На основании изложенного, решение суда является законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы, основанные на неправильном толковании требований действующего законодательства и направленные на переоценку доказательств по делу, не могут являться основанием к его отмене. Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : решение Пензенского районного суда Пензенской области от 28 октября 20011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Председательствующий