Судья Семисаженова Т.И.             дело № 33-494

        АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 марта 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего судьи Елагиной Т.В.,

судей                   Кузнецовой Т.А., Макаровой С.А.,

при секретаре             Дурманове М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кузнецовой Т.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе Кондраковой Н.П. на решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 9 декабря 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Кондраковой Н.П. к Вовку А.Т. о взыскании арендной платы отказать.

      В удовлетворении иска Вовка А.Т. к Кондраковой Н.П. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным отказать.

      Проверив материалы дела, заслушав объяснения Поповой Л.А. - представителя Вовк А.Т. по доверенности, судебная коллегия

      УСТАНОВИЛА:

    Кондракова Н.П. обратилась в суд с иском к Вовку А.Т. о взыскании арендной платы, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Вовком А.Т. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В договоре было предусмотрено, что по истечении срока он пролонгируется на 6 месяцев, т.е. в настоящее время действует.

В соответствии с п.3 договора оплата за арендованное помещение должна производиться помесячно - до 25 числа текущего месяца в размере <данные изъяты> руб. При отсутствии оплаты до 1 числа начисляется пени в размере <данные изъяты>% от всей суммы текущей задолженности.

Ответчик ни разу не произвел арендную плату, т.е. нарушил договорные обязательства, ей пришлось расторгнуть вышеуказанный договор аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ее заявлением от ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика и уведомлением о вручении от ДД.ММ.ГГГГ Вовку А.Т.

До настоящего времени в добровольном порядке Вовк А.Т. не погасил существующую задолженность, в связи с чем, истица просила суд взыскать с Вовка А.Т. арендную плату в сумме <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы: оформление доверенности в размере-<данные изъяты> руб., оплату государственной пошлины - <данные изъяты> руб., изготовление ксерокопий по количеству участников процесса - <данные изъяты> руб., оплата услуг представителей - <данные изъяты> руб.

В судебное заседание истица Кондракова Н.П. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Кондраковой Н.П. по доверенности Досковская Т.Н. заявленные требования поддержала, снизив размер исковых требований, просила взыскать с Вовка А.Т. в пользу Кондраковой Н.П. арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ года - <данные изъяты> руб.; неустойку за этот же период - <данные изъяты> руб.

Ответчик Вовк А.Т. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Вовка А.Т. по доверенности Попова Л.А. иск Кондраковой Н.П. не признала, предъявив встречное исковое требование о признании недействительным в силу ст.168 ГК РФ договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Вовк А.Т. и Кондраковой И.В., считая его ничтожной сделкой, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Вовку А.Т. стало известно о том, что собственником указанного нежилого помещения является Кондраков И.В., подтверждением чего является свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, Кондракова Н.П. не в праве была сдавать помещение в аренду. Кроме того, сам собственник Кондраков И.В. заключил договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с директором <данные изъяты> ФИО17 с ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, исходя из положений п.2 ст.651 ГК РФ, договор аренды считается незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию.

В нарушение требований ст.611 ГК РФ арендодатель не передал арендатору имущество, указанное в договоре, т.к. отсутствует акт приема-передачи, не переданы документы на помещение. Да это и нельзя было выполнить, т.к. помещение уже ранее было сдано им в аренду другому лицу.

       Представленное Кондраковой Н.П. свидетельство о государственной регистрации права свидетельствует о том, что предметом аренды является помещение, как объект общей долевой собственности, принадлежащий группе лиц: ФИО1 - 13/100, ФИО3 -17/100, ФИО18 - 17/100, ФИО14 - 36/100, ФИО15 -17/100 долей.

Согласно п. 1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников.

Однако в договоре аренды не содержится указания на то, что названные выше собственники имущества в соответствии со ст.608 ГК РФ уполномочили Кондракову Н.П. сдать помещение в аренду. Обладая 30/100 -долями, не выделенными в натуре, в праве общей долевой собственности, истица не наделена правом распоряженияимуществом, находящимся в долевой собственности, единолично.

Кроме того, заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, без документально подтвержденных полномочий, также является основанием для признания договора недействительным.

Представитель Попова Л.А. обосновала возражения против иска Кондраковой Н.П. доводами, изложенными во встречном заявлении. Дополнительно пояснила, что Вовк А.Т. имел намерение снять офис в здании № по <адрес> в <адрес>, но не помнит обстоятельств подписания договора аренды, узнал о его существовании только при рассмотрении настоящего дела. Кондраков обещал предоставить ему офис для деловых встреч по его первому требованию, но Вовк с такой просьбой к Кондракову не обращался. <данные изъяты> руб. оплатил Кондракову в счет будущей аренды, хотя своим правом не воспользовался.

Представитель Досковская Т.Н. возражала против встречного иска, основываясь на доводах заявления Кондраковой Н.П., пояснив также, что здание по <адрес> принадлежит на праве собственности нескольким собственникам. Они являются между собой родственниками, поэтому никаких соглашений о разделе недвижимости не составляли, пользовались ею по своему усмотрению. Кондракова действительно, в ДД.ММ.ГГГГ году офис № сдала Вовку А.Т. Договор от ее имени подписал сын. Фактически договор аренды выражал волеизъявление ее доверителя. Поскольку данный офис уже арендовал Щербаков Н.В., Вовк А.Т. был поставлен об этом в известность. Вовк пояснял, что офис ему нужен будет не постоянно, а время от времени для деловых встреч. Передаточного акта ФИО20-Вовк не составляли, также не составлялся акт приема помещения от Вовка А.Т. по окончании срока действия договора, ключи от офиса и входа в здание, какая-либо документация на офис Вовку не передавались. Договор после пролонгации в установленном законом порядке не регистрировали. У Кондраковой Н.П. не имеется никаких сведений о том, пользовался ли Вовк А.Т. офисом после пролонгации договора аренды. В письменной форме между Кондраковой и Вовком не определялся порядок пользования им офисом в случае, если офис будет занят основным арендатором. Со Щербаковым также в письменной форме не было установлено, что арендуемым им офисом будет пользоваться Вовк А.Т. Вместе с тем, Вовк оплатил аренду офиса за 3 месяца в размере <данные изъяты> руб.

Также просила по иску Вовка А.Т. применить срок исковой давности.

Третье лицо Щербаков Н.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с иском не согласился, пояснил, что офис № по <адрес> в <адрес> он снял в ДД.ММ.ГГГГ года. Договор ежегодно перезаключался с Кондраковым И.В. Он регулярно оплачивал арендную плату. Его никто не ставил в известность, что офис сдан еще кому-то. Ключи от офиса были у него, другое лицо зайти в офис без его ведома не могло.

Бессоновский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кондракова Н.П. просит отменить решение, мотивируя тем, что не основан на законе вывод суда об обязательной государственной регистрации заключенного ею с Вовком А.Т. договора аренды нежилого помещения. Кроме того, считает, что суд недостаточно полно исследовал материалы дела, указав, что Вовк А.Т. арендовал у неё принадлежащий ей офис № (сейчас офис №) площадью <данные изъяты> кв.м. на цокольном этаже здания. Офис, занимаемый по договору аренды Щербаковым, имеющий тоже №, находится на 2-м этаже и принадлежит её сыну Кондракову И.В., имеет площадь <данные изъяты> кв.м., в связи с чем, она не могла сдать его в аренду. К сожалению, в решении суда, как и в договоре, не указан этаж и площадь офиса-двойника №. Суд не исследовал вопрос, какие помещения принадлежат Арендодателю и есть ли среди них помещение за №.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. ст. 650, 651, 655 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

       Как установлено судом по делу, правообладателями нежилого помещения, расположенного в <адрес>, являются: Кондраков И.В. (17/100); ФИО18 (17/100); ФИО14 (36/100); ФИО1 (13/100); ФИО19 (17/100).

       ДД.ММ.ГГГГ между Кондраковой Н.П. и Вовком А.Т. был заключен договор аренды офисного помещения, расположенного по адресу <адрес>, офис №. В договоре указано, что он является одновременно и актом приема-передачи. При расторжении договора, по истечении срока его действия в последний день до 17.00 часов, арендатор должен был передать его арендодателю по акту приема-передачи. Оплата должна была производиться помесячно до 25 числа текущего месяца в размере <данные изъяты> руб. При отсутствии оплаты до 1 числа начислялись пени за каждый день в размере <данные изъяты>% от всей суммы текущей задолженности. Срок действия договора устанавливался сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока договор пролонгируется на 6 месяцев.

       Проанализировав вышеизложенное законодательство, исследовав материалы дела, доводы истцов-ответчиков и их представителей, суд пришел к выводу о том, что поскольку в силу ст. 651 ГК РФ заключенный между сторонами договор аренды подлежал государственной регистрации, но этого сделано не было, договор аренды нежилого помещения - офиса №, расположенного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать заключенным.

      Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, считая его ошибочным, поскольку суд неправильно истолковал ст.651 ГК РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Как усматривается из оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, он был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на срок менее года.

      В связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым исключить из решения данный вывод суда, признав обоснованными доводы кассатора в этой части.

       В то же время суд правильно признал, что в нарушение ч.1 ст.56 ГПК РФ Кондраковой Н.П. не представлено бесспорных доказательств передачи в пользование Вовку А.Т. указанного в договоре аренды офиса. Доводам о том, что договор аренды является одновременно и актом приема-передачи офиса, как указано в тексте договора, суд дал правильную оценку, признав её несостоятельной.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Исходя из этого, в акте приема-передачи, должны быть указаны: характеристики объекта и его площадь; функциональное предназначение объекта и возможность его использования; состояние объект и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки и т.п.); необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта, если таковая имеется; возможность для размещения вывески; состояние инженерных коммуникаций (отопление, водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.); показание счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии и т.п.; факт передачи принадлежностей объекта (ключи, документация и др.); оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил. Этого сделано не было.

Действующим законодательством не урегулирован порядок фиксации факта передачи имущества в пользование арендатора, поэтому подписание передаточного акта нельзя считать единственным возможным доказательством исполнения указанной обязанности.

Между тем, судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Вовку А.Т. ключи от офиса, от входа в здание, какая-либо документация, в частности, техпаспорт, на спорное помещение не передавались.

Кроме того, судом установлено, что договор аренды был заключен на объект недвижимости уже сданный в аренду в 2005 году, и используемый арендатором - Щербаковым Н.В. в соответствии с договором, заключенным им с Кондраковым И.В. с ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство, помимо пояснений Щербакова Н.В., подтверждено договорами аренды, заключаемыми между Кондраковым И.В. и Щербаковым Н.В., и установлено судом при выезде на место, а именно, в офис <адрес>, который используется Щербаковым по осуществлению деятельности, связанной с работой с комплектующими частями компьютерной техники. Тогда, как Вовк А.Т. предполагал снять офис только для деловых встреч и переговоров.

Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и доводы представителя истицы о том, что Вовк А.Т. был поставлен в известность о том, что вышеназванный офис арендован Щербаковым Н.В. Так, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ данное обстоятельство не зафиксировано, с Щербаковым Н.В. по этому вопросу не заключено никаких дополнительных соглашений.

Правильная оценка дана судом и расписке о передаче денег в сумме <данные изъяты> руб.Кондракову И.В., в которой не указано в счет оплаты по какому договору передана указанная сумма.

Поскольку обязательство арендатора по внесению арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя по предоставлению имуществу в пользование арендатора, установив, что офис № Вовку А.Т. в пользование не передавался, суд сделал обоснованный вывод и о необоснованности требований Кондраковой Н.П. о взыскании арендной платы и неустойки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Вовка А.Т., суд исходил из того, что представителем Кондраковой Н.П. было заявлено о применении к его требованиям срока исковой давности.

Исходя из положений ст.ст.196, 199, 200 ГК РФ и обстоятельств дела, суд правомерно применил срок исковой давности к встречным исковым требованиям Вовка А.Т., который о нарушении своего права - не предоставлении в аренду помещения офиса № по <адрес> в <адрес> узнал в ДД.ММ.ГГГГ года, а в суд с иском обратился только в ДД.ММ.ГГГГ года.

Обстоятельства дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, в пределах заявленных требований. Совокупности собранных по делу доказательств дана правильная оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, выводы суда, положенные в основу решения мотивированы.

Правильно применены судом нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку Кондракова Н.П. в жалобе ссылается на те обстоятельства, на которые не ссылалась в обоснование своих требований не в исковом заявлении, ни в судебном заседании при рассмотрении дела по существу. И как указывает в жалобе, в договоре аренды указан только офис №, не указана площадь его и этаж, где он расположен. Как следует из протокола выездного судебного заседания, был произведен осмотр офиса № и здания по адресу <адрес>, в котором офисы расположены на 2-м этаже с указанием номеров от 201 до 214. При этом, как видно из протокола судебного заседания, участвовала представитель Кондраковой Н.П. по доверенности Досковская Т.Н., которая каких-либо возражений, замечаний либо дополнений при осмотре именно указанного офиса не имела. Таким образом, спор рассмотрен по существ заявленных исковых требований. Обязанность доказывания тех обстоятельств, на которые стороны ссылаются как на основания своих требований и возражений, в соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ лежит на сторонах. В связи с чем, доводы жалобы о том, что суд не исследовал вопрос, какие помещения принадлежат Арендодателю и есть ли среди них офис №, что суд неполно исследовал материалы дела, являются несостоятельными и не могут служить основанием к отмене решения.

Не усматривая оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

       Решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 19 декабря 2011 года оставить без изменения, исключив из решения вывод суда о признании договора аренды от 28 марта 2008 года незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, в остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кондраковой Н.П. - без удовлетворения.

      Председательствующий-

      Судьи-