Судья: Бобылева Е.С.       № 33 -570

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«15» марта 2012 года      г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

Председательствующего Смирновой Л.А.

и судей Жуковой Е.Г. и Кузнецовой Т.А.

при секретаре Потаповой О.В.

заслушали в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу Смирновой Л.А. дело по апелляционной жалобе представителя Насонова А.И.- Ерофеевой С.В. на решение Октябрьского районного суда города Пензы от 11 января 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Насоновых: А.И. и М.А. к ООО «Кирш» о признании сделки купли-продажи недвижимости ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Насонова А.И.- Ерофеевой С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Насонов А.И. и Насонов М.А. обратились в суд с иском к ООО «Кирш» о признании сделки купли- продажи доли квартиры ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование исковых требований указали, что в январе 2011 года Насонов А.И. обратился к ответчику с целью получить в долг <данные изъяты> рублей. ООО «Кирш» согласился предоставить испрашиваемую сумму при условии оплаты процентов за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей и оформления в качестве залога его заемных обязательств недвижимости. В общей долевой собственности семьи: Насонова А.И., Насоновой Е.В., Насонова М.А. и Насонова П.А. находилась четырехкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> (спорная), и ответчик предложил передать ему в залог доли Насонова А.И. и его сына Насонова М.А., что составит 1/2 доли указанной квартиры, оформив при этом договор купли-продажи части недвижимости, т.к. в УФСГР кадастра и картографии проще зарегистрировать договор купли-продажи, чем зало<адрес> также разъяснил, что таким способом обеспечивается возврат с их (истцов) стороны основного долга и процентов за пользование займом. Они с ответчиком договорились, что размер заемных средств и проценты за их использование будут указаны в договоре купли-продажи в качестве цены продаваемой недвижимости - <данные изъяты> рублей. По заверению ответчика, после погашения с их стороны заемных сумм указанная доля квартиры будет им возвращена ООО «Кирш» опять же по договору купли-продажи. 12 января 2011 года между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры. От имени Насонова М.А. по доверенности действовал Насонов А.И., поскольку они (истцы) договорились, что займ получать и погашать будет Насонов А.И.. В день сдачи документов в УФСГР кадастра и картографии по Пензенской области Насонов А.И. получил в кассе ООО «Кирш» часть суммы займа - <данные изъяты> рублей, а на следующий день оставшуюся сумму - <данные изъяты> рублей, о чем расписался в приходном ордере. На вопрос, почему не составляется в письменном виде договор займа и расписка о получении денежных средств, в ООО «Кирш» Насонову А.И. пояснили, что по действующему законодательству договор займа считается заключенным с момента выдачи определенной денежной суммы. В последующем, следуя оговоренному сторонами графику платежей, Насонов А.И. ежемесячно уплачивал в бухгалтерии ООО «Кирш» в счет погашения долга и процентов денежные суммы, что подтверждается кассовыми чеками: февраль 2011 года - <данные изъяты> руб., 21 марта 2011 года (чек №) - <данные изъяты> руб., 21 апреля 2011 года (чек №) - <данные изъяты> руб., 27 мая 2011 года (чек №) - <данные изъяты> руб., 24 августа 2011 года (чек №) - <данные изъяты> руб.. Итого, по состоянию на сентябрь 2011 года Насоновым А.И. было погашено <данные изъяты> рублей. В конце сентября 2011 года он обратился к ответчику, чтобы уточнить остаток долга и попросить вследствие тяжелого материального положения перенести срок уплаты долга. В ООО «Кирш» ему пояснили, что указанная доля в праве собственности на квартиру ему не будет возвращена, так как между ними состоялся договор купли-продажи недвижимости, собственником 1/2 доли в праве общей собственности на спорную квартиру, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.02.2011 года, является ООО «Кирш». 26 октября 2011 года представители ООО «Кирш» в сопровождении сотрудников милиции потребовали передать им ключи от входной двери в спорную квартиру, утверждая, что являются сособственниками квартиры. Сделку купли-продажи части недвижимого имущества от 12.01.2011 года считают ничтожной в силу её притворности по следующим основаниям:

С учетом положений ст.168 и ч.2 ст.170 ГК РФ при оценке сделки на предмет ее притворности в предмет доказывания входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который стороны имели в виду при заключении договора. В момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года воля сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение каких-либо прав и обязанностей в отношении указанной недвижимости. Так, со стороны ответчика после регистрации договора купли-продажи не предпринимались какие-либо действия по распоряжению либо пользованию указанными долями. Истцы после заключения договора с января 2011 года по настоящее время продолжают проживать в данной квартире, пользоваться, в том числе комнатами № и №, которые по договору купли-продажи якобы перешли в пользование ответчика, в этих комнатах находится их мебель и вещи. Все они также находятся на регистрационном учете по прежнему адресу. При заключении договора купли-продажи их воля была направлена на получение займа в сумме <данные изъяты> рублей под залог недвижимости, а не на отчуждение принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру. Получение ими денег по договору купли-продажи происходило в 2 этапа вместо предусмотренного в п.4 договора купли-продажи положения о расчете между сторонами до подписания договора. ООО «Кирш» выплатило по договору купли-продажи <данные изъяты> рублей вместо предусмотренной в п.2 договора цены недвижимости <данные изъяты> рублей, отсутствие каких-либо претензий со стороны истцов к ООО «Кирш» о неполной уплате стоимости проданных долей свидетельствует об их заинтересованности в получении только суммы займа в размере <данные изъяты> рублей, а не полной стоимости «проданной» доли. Во исполнение договора займа истцы ежемесячно вносили в кассу ООО «Кирш» <данные изъяты> рублей, что подтверждает то, что они являются заемщиками, а ООО «Кирш» - займодавцем. Согласно условиям договора купли-продажи, предусмотренным ГК РФ, одна сторона (покупатель) приобретает имущество возмездно, и возврат оплаты по договору купли-продажи противоречит его правовой природе. О притворности договора свидетельствует и указанная в договоре цена недвижимости ниже среднерыночной. Согласно п.3 договора купли-продажи, стоимость 1/2 доли квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м составляет <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рубль за 1 кв.м, тогда как средняя рыночная стоимость жилой недвижимости в г.Пензе составляет <данные изъяты> тысяч рублей за 1 кв.м. Поскольку условие о возвратности денежных средств противоречит правовой природе договора купли-продажи, а действительная воля сторон не свидетельствует о намерении совершить сделку по отчуждению имущества, оспариваемый договор является притворной сделкой и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Исходя из требований ч.2 ст.170 ГК РФ, после признания сделки ничтожной к правоотношениям сторон применяются положения договора о залоге. При этом, согласно п.1 ст.339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п.2 ст.339 ГК РФ). Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст.339 ГК РФ). Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (п.4 ст.339 ГК РФ). Пленумом Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года (п.43) разъяснено, что условия, указанные в п.1 ст.339 ГК РФ, отнесены к числу существенных. Учитывая отсутствие вышеописанных существенных условий договора о залоге, возможно применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение (ч.2 ст.167 ГК РФ).

На основании изложенного истцы просили: признать сделку купли-продажи, заключенную между Насоновым А.И., Насоновым М.А. и ООО «Кирш» 1/2 доли в праве собственности на недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>, от 12 января 2011 года ничтожной и применить последствия недействительности ничтожной сделки с приведением сторон в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель Насонова А.И. -Ерофеева С.В. уточнила исковые требования и просила признать сделку купли-продажи от 12 января 2011 года, заключенную между сторонами в прикрытие договора залога заёмных обязательств, ничтожной и применить последствия недействительности сделки: признать за Насоновым А.И. и Насоновым М.А. право собственности на 1/4 долю за каждым в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>; признать за ООО «Кирш» право требования с Насонова А.И. и Насонова М.А. возврата займа в размере <данные изъяты> рублей и неуплаченных процентов в размере <данные изъяты> рублей.

Октябрьский районный суд города Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Насонова А.И.- Ерофеева С.В. просит отменить решение суда, считая его незаконным и вынести новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме, при этом сослалась на доводы, приведенные истцами в исковом заявлении и в судебных заседаниях, в том числе их представителем. Изложила свое видение и свою оценку установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, считая, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, фактически установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам дал неправильную правовую оценку.

Суд недостаточно полно исследовал все обстоятельства дела, а именно условия договора купли- продажи и их исполнение. Не учел, что между сторонами не урегулирован вопрос о расходах по коммунальным платежам и имеющейся задолжности по ним. Суд не учел того обстоятельства, что ответчик, как собственник доли спорной квартиры, не несет бремя расходов по ее содержанию. Суд не исследовал все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и не дал им надлежащей правовой оценки подтверждающие правомерность заявленных требований.

В заседании апелляционной инстанции представитель Насонова А.И.- Ерофеева С.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, и удовлетворить исковые требования.

В заседание апелляционной инстанции не явились истцы Насоновы А.И., и А.И., представитель ООО «Кирш», представители третьих лиц ООО «ГУК», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Насонова Е.В. Насонов П.А., о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежаще, что подтверждается телефонограммами и письменными уведомлениями. О причинах неявки суд не уведомили, доказательств уважительности не представили, заявления об отложении слушания дела не подали. Согласно ст.167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Насонова А.И.- Ерофеевой С.В., явившейся в заседание апелляционной инстанции, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не усматривает.

При постановлении решения суд признал установленным и исходил из того, что 12 января 2011 года между Насоновым А.И., Насоновым М.А. (продавцами) и ООО «Кирш» (покупателем) был заключен договор б/н купли-продажи недвижимости - 1/2 (1/4 + 1/4) доли в праве общей долевой собственности на 4-хкомнатную квартиру по <адрес>.

Со стороны продавцов названный договор купли-продажи был подписан Насоновым А.И., действовавшим от себя лично и от имени Насонова М.А. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (бланк №), удостоверенной нотариусом г.Пензы О.С.С., зарегистрированной в реестре за №.

Договор купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года и переход права собственности от Насоновых А.И. и М.А. к ООО «Кирш» зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 14.02.2011 года за № и за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ООО «Кирш» на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и не оспаривалось сторонами.

Нотариально удостоверенной доверенностью № от 11.01.2011 года накануне совершения сделки купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года Насонов М.А. уполномочил своего отца Насонова А.И. «продать на условиях и за цену по своему усмотрению принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/4 (одну четвертую) долю в праве на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>».

Для продажи принадлежащей ему 1/4 доли в праве на квартиру по <адрес> Насонов М.А. предоставил Насонову А.И. ряд полномочий, среди которых: право быть его представителем во всех компетентных органах, в том числе, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, заключить от его имени договор купли-продажи, подписать его и акт приема-передачи, получить причитающиеся ему по договору деньги, осуществить и зарегистрировать переход права собственности, сдать документы на регистрацию, получить документы после регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расписываться за него, подавать заявления.

Кроме того, 12.01.2011 года Насонов М.А. лично, соблюдая положения ст.250 ГК РФ о преимущественном праве Насоновой Е.В. и Насонова П.А. покупки, сообщил им о своем намерении продать принадлежащую ему на праве собственности 1/4 долю спорной квартиры по цене <данные изъяты> рублей, указав, что в случае отсутствия письменного ответа в течение одного месяца с момента отправки данного извещения указанная доля будет продана третьему лицу.

Таким образом, истец Насонов М.А., как один из продавцов спорной недвижимости, через своего представителя по доверенности Насонова А.И. 12.01.2011 года заключил с ООО «Кирш» рассматриваемый договор купли-продажи недвижимости, и доказательств того, что данная сделка была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывала иную волю всех её участников, включая него (Насонова М.А.), а также того, что все стороны сделки (по лицам их три - два истца и ответчик) преследовали иную, нежели купля-продажа спорной недвижимости, общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую якобы прикрывала сделка купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года, не представил, в суд для рассмотрения дела не явился.

Между тем, в силу п.1 ст.56 и п.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Не представил таковых и достаточных доказательств суду и истец Насонов А.И., действовавший при рассмотрении дела через своего представителя.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ).

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна; к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст.432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе, о форме сделки.

Установление названных обстоятельств является юридически значимым при разрешении данного спора.

Проанализировав нормы действующего законодательства, в том числе и приведенные выше, доводы сторон, представленные ими доказательства и установленные фактические обстоятельства по делу в их совокупности, районный суд обоснованно отказал Насоновым А.И. и М.И. в удовлетворении исковых требований, придя к правильному выводу о том, что истцами по делу не представлено убедительных, достоверных и в совокупности достаточных доказательств, подтверждающих их доводы о том, что договор купли- продажи 1\2 доли спорной квартиры является притворной сделкой фактически прикрывающей договор займа по основаниям, подробно изложенным в решении суда, с выводами которых и оценкой имеющихся доказательств судебная коллегия соглашается в полном объеме.

При постановлении решения суд исходил из того, что договор купли- продажи от 12.01.2011 года, подписанный Насоновым А.И. от себя лично и по доверенности от Насонова М.А. и директором ООО «Кирш» содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета сделки и по всем его существенным условиям. Переход права собственности прошел государственную регистрацию, договор реально сторонами исполнен. Определенная договором купли- продажи недвижимости от 12.01.2011 года денежная сумма (цена договора) в размере <данные изъяты> рублей продавцами от покупателя 12 января 2011 года получена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением и расходными кассовыми ордерами. Цена договора определена соглашением сторон и не свидетельствует о ничтожности сделки.

Установленные по делу в совокупности обстоятельства свидетельствуют о том, что намерением продавцов (истцов) и намерением ООО «Кирш» (покупателя) было достижение правовых последствий сделки купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года, на которые была направлена воля всех участников рассматриваемой сделки, доказательств обратного истцами суду не представлено.

Поскольку к прикрываемой сделке на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки, судом учтено, что в данном случае не была соблюдена требуемая законом (подп.1 п.1 ст.161 и п.1 ст.808 ГК РФ) письменная форма договора займа, когда займодавцем является юридическое лицо, что в силу п.1 ст.162 ГК РФ в случае спора об необеспеченном залогом недвижимости договоре займа позволяет сторонам в подтверждение договора займа и его условий приводить лишь письменные и другие (кроме свидетельских показаний) доказательства.

В данном случае отсутствует и суду истцами не представлен документ, подтверждающий передачу Насоновым А.И. и М.А. денег ответчиком ООО «Кирш», как займодавцем, поскольку выданные ответчиком истцам 12.01.2011 года денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей прошли по кассе ответчика в качестве расчета за приобретенные материальные ценности по договору купли-продажи недвижимости от 12.01.2011 года.

Доказательств выдачи им ответчиком именно займа и достижения с ООО «Кирш» соглашения о существенном условии договора займа - сумме займа в размере <данные изъяты> рублей (п.1 ст.807 ГК РФ), истцами суду не представлено, как не представлено доказательств того, что, начиная с 14.02.2011 года, истцом Насоновым А.И. производилась выплата ООО «Кирш» процентов по договору займа, определенных в твердой денежной сумме <данные изъяты> рублей, в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Наличие соглашения о займе с процентами и залоге недвижимости представитель ответчика ООО «Кирш» Игнатьев Д.П. отрицал. Истцами и их представителем письменных допустимых доказательств, подтверждающих их доводы о фактически заключенном договоре займа, в соответствии с требованиями ст.56,59 и 60 ГПК РФ не представлено.

В решении суда содержится изложение тех мотивов, которыми руководствовался суд при постановлении решения и оценка доказательств, представленных суду, сомневаться в правильности которой судебная коллегия оснований не усматривает.

Суждение суда основано на объяснениях сторон и их представителей, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.

В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.

Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Они не основаны на бесспорных доказательствах, установленных фактических обстоятельствах по делу и на требованиях действующего законодательства. Они были предметом судебного разбирательства и им дана надлежащая правовая оценка, которая признается судебной коллегией правильной. В целом доводы жалобы сводятся к несогласию с решением суда, направлены на переоценку установленного судом или не имеют правового значения для дела и, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда и незаконности решения.

Доводов, свидетельствующих о незаконности оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Пензы от 11 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Насонова А.И.- Ерофеевой С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи -