Судья Иртуганова Г.К. Дело № 33 - 690 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 03 апреля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Смирновой Л.А. судей Земцовой М.В., Жуковой Е.Г. при секретаре Рофель Ю.В. заслушала в открытом судебном заседании по докладу Жуковой Е.Г. дело по апелляционной жалобе Целовальниковой М.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 24 января 2012 года, которым постановлено: Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с Целовальниковой М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу ОАО «БАНК УРАЛСИБ» (ОАО «УРАЛСИБ») (<адрес>) задолженность по кредитному договору № от 29.09.2008 года по состоянию на 15.09.2011года в сумме <данные изъяты> из которых: сумма основного долга по кредиту - <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка за просрочку возврата суммы кредита - <данные изъяты>., неустойка за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка за каждый факт просрочки возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка за не предоставление заключенного (пролонгированного) договора страхования (полиса) - <данные изъяты>., неустойка за не заключение (не пролонгацию) договора страхования - <данные изъяты>., расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. Взыскать с Целовальниковой М.В. в пользу ОАО «БАНК УРАЛСИБ» проценты за пользование кредитом в размере 17,9% годовых, начисляемых на сумму основного долга - <данные изъяты>., с учетом его фактического погашения, за период с 16.09.2011г. до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно. Обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредиту путем продажи заложенного имущества с публичных торгов на нежилое здание (автомойка), 2-этажное (подземная этажность - подвал), площадью <данные изъяты> кв.м, инв.№, лит. Х,Х1, по адресу: <адрес>; и земельный участок, на котором расположено нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м. под общественную застройку, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащие Целовальниковой М.В., с установлением начальной продажной стоимости в размере <данные изъяты>. В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО «БАНК УРАЛСИБ» отказать. Взыскать с ОАО «БАНК УРАЛСИБ» в пользу АНО «НИЛСЭ» расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>. путем перечисления денежных средств на счет АНО «НИЛСЭ» № в ПФР ОАО «Россельхозбанк» в г. Пензе, ИНН №, КПП №. Взыскать с Целовальниковой М.В. в пользу АНО «НИЛСЭ» расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>. путем перечисления денежных средств на счет АНО «НИЛСЭ» № в ПФР ОАО «Россельхозбанк» в г. Пензе, ИНН №, КПП №. Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Целовальниковой М.В. по доверенности Митенкову А.А., судебная коллегия у с т а н о в и л а: ОАО «БАНК УРАЛСИБ» обратилось в суд с иском к Целовальниковой М.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указало на то, что между ОАО «БАНК УРАЛСИБ» и Целовальниковой М.В, 29.09.2008 года был заключен кредитный договор №. Банком был предоставлен кредит для целевого использования на покупку коттеджа путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> руб. По условиям кредитного договора Целовальникова М.В. обязалась возвратить кредит и уплачивать проценты в размере 17,9% годовых согласно графику возврата кредита и уплаты процентов. В течение срока действия кредитного договора Целовальникова М.В. неоднократно нарушала сроки, предусмотренные графиком. В связи с неисполнением обязательств по уплате ежемесячных платежей, образованием просроченной задолженности, истец 08.09.2011 года направил ответчице требование об изменении графика возврата кредита, уплаты начисленных процентов и иных, причитающихся истцу сумм в соответствии с п.5.3 кредитного договора, с требованием погасить всю задолженность в срок до 14.09.2011 года. Однако Целовальникова М.В. оставила требование истца без удовлетворения. Общая задолженность по указанному выше кредитному договору составила <данные изъяты>. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Целовальниковой М.В. был заключен договор об ипотеке. В залог Банку были переданы принадлежащие на праве собственности Целовальниковой М.В. нежилое здание <данные изъяты>, инв.№, лит. Х,Х1, по адресу: <адрес>, а также земельный участок, на котором расположено нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м. под общественную застройку, с кадастр. номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании вышеизложенного ОАО «УРАЛСИБ» просил суд взыскать с Целовальниковой М.В. в его пользу задолженность по кредитному договору № от 29.09.2008 года по состоянию на 15.09.2011года в сумме <данные изъяты> рублей, из которых: сумма основного долга по кредиту - <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка за просрочку возврата суммы кредита - <данные изъяты>., неустойка за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка за каждый факт просрочки возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>., неустойка - за не предоставление заключенного (пролонгированного) договора страхования (полиса)- <данные изъяты>., неустойка за не заключение (не пролонгацию) договора страхования - <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом в размере 17,9% годовых, начисляемых на сумму основного долга - <данные изъяты>, с учетом его фактического погашения, за период с 16.09.2011 года до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору № об ипотеке от 29.09.2008года, принадлежащее Целовальниковой М.В., нежилое здание <данные изъяты> инв.№, лит. Х,Х1, по адресу: <адрес> и земельный участок, на котором расположено нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м. под общественную застройку, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>., установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере - <данные изъяты>., определить способ продаж заложенного имущества - с публичных торгов. По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы истец уточнил свои исковые требования в части начальной продажной цены заложенного имущества и просил ее определить в размере, определенном заключением эксперта, - <данные изъяты>., в том числе земельного участка - <данные изъяты>. Железнодорожный районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение. В апелляционной жалобе Целовальникова М.В. просит изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты>, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере, установленном соглашением сторон в договоре об ипотеке, <данные изъяты>. В обоснование жалобы сослалась на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и не оценил доказательства в их совокупности, в частности неправильно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества. С проведенной по делу судебной экспертизой, выводы которой положены в основу определения начальной продажной стоимости объекта, она не согласна в виду того, что эксперт не использовал и не отразил причину неиспользования доходного подхода к оценке объекта застройки; в заключении экспертизы не указаны используемые при сравнительном анализе продаж источники информации о ценах сделок, предложениях и спроса, существовавших на рынке г.Пензы, что лишило возможности сопоставить приведенные в заключении эксперта сравнительные данные; эксперт не указал литературный источник, который определял корректировки стоимости относительно оцениваемых объектов по наиболее существенным ценноопределяющим фактора; в разделе «согласование результатов оценки» эксперт ссылается на отклонения в стоимостных показателях стоимости жилого дома, тогда как объектом оценки являлось нежилое помещение. Суд не оценил заключение эксперта в порядке ст.ст. 86 и 67 ГПК РФ. В суде апелляционной инстанции представитель Целовальниковой М.В. по доверенности Митенкова А.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, сославшись на изложенные в ней обстоятельства. Ответчик Целовальникова М.В. извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, заявлений об отложении рассмотрения дела не представила. Представитель ОАО «УРАЛСИБ» по доверенности Бороздин С.А., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в письменном заявлении на имя суда просил рассмотреть дело в его отсутствие, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а обжалуемое решение без изменения. Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда. Разрешая дело по существу заявленных требований, суд обоснованно пришел к выводу о том, что имеются основания для взыскания с Целовальниковой М.В. в пользу ОАО «УРАЛСИБ» задолженности по кредитному договору № от 28 сентября 2008 года в общей сумме <данные изъяты>, а также процентов по договору до дня полного погашения суммы основного долга, также имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество - нежилое здание (автомойка) и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежащие Целовальниковой М.В., с установлением начальной продажной стоимости в размере <данные изъяты>. Судебная коллегия считает выводы суда правильными, основанными на материалах дела и законе. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2). В соответствии со ст. 809 ч. 1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Частью 1 статьи 811 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Из дела следует, что 29.09.2008 года между ОАО «УРАЛСИБ» и Целовальниковой М.В. заключен кредитный договор №, в соответствии с которым истец предоставил Целовальниковой М.В. кредит в сумме <данные изъяты> на покупку коттеджа, а последняя обязалась погасить кредит согласно графика и уплатить проценты за пользование кредитом из расчета 17,90 % годовых. Районным судом установлено, что заемщик не исполняет обязанность по ежемесячному погашению задолженности в том объеме и в те сроки, которые установлены кредитным договором. Доказательств исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком не представлено. Размер задолженности по договору ответчиком не оспорен. Таким образом, сумма задолженности по кредитному договору обоснованно взыскана в пользу истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общем размере, включая основной долг, проценты по договору и неустойку, <данные изъяты>, а также процентов за пользование кредитом в размере 17,9% годовых, начисляемых на сумму основного долга - <данные изъяты>., с учетом его фактического погашения, за период с 16.09.2011г. до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно. При этом суд правомерно на основании ст. 333 ГК РФ снизил размер неустойки до взысканной суммы. Надлежащее исполнение обязательств перед банком было обеспечено договором об ипотеке № от 29.09.2008 года. В соответствии со ст. 349 ч.1 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом районный суд обоснованно пришел к выводу, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют положениям ст. 348 ГК РФ, и правомерно обратил взыскание на заложенное имущество - нежилое здание <данные изъяты> и земельный участок, на котором расположено нежилое здание, площадью <данные изъяты>. под общественную застройку, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>., принадлежащие ответчику. Довод апелляционной жалобы о неправильном определении судом начальной продажной цены предмета залога судебной коллегией признан несостоятельным. В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Поскольку ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, ни нормами Закона РФ "Об ипотеке" не определен конкретный вид стоимости, подлежащий применению при определении начальной продажной цены предмета залога, судебная коллегия полагает, что в силу ст. 7 Закона РФ "Об оценочной деятельности РФ" при установлении начальной продажной цены во внимание должна приниматься именно рыночная стоимость заложенного имущества. При этом судебная коллегия находит правомерным решение суда в части установления продажной стоимости предмета залога - нежилого здания и земельного участка на основании заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы АНО «НИЛСЭ» № от 30.12.2011года, в размере рыночной стоимости <данные изъяты>, в том числе стоимости земельного участка <данные изъяты>., поскольку указанная стоимость предметов залога наиболее отражает реальную стоимость подлежащих реализации на настоящий момент нежилого помещения и земельного участка. Стоимость предмета залога в указанном экспертном заключении определена на декабрь 2011 года, тогда как требуемая ответчиком к определению начальная стоимость заложенного имущества, предусмотренная договором об ипотеке, <данные изъяты> определялась сторонами на дату заключения данного договора - на сентябрь 2008 года. В связи с чем, районный суд при наличии спора между сторонами обоснованно определил рыночную стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения спора в суде. Ответчиком не представлено ни районному суду, ни суду апелляционной инстанции доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки, привели к занижению рыночной стоимости имущества. Как следует из заключения экспертизы, для целей оценки земельного участка эксперт применил сравнительный подход, для оценки объекта застройки - затратный и сравнительный подход. В заключение эксперта в качестве отказа от применения доходного подхода указывается, что в условиях разбалансированности экономики, такой метод покажет лишь ситуацию, характеризующую текущий спад производства, что, соответственно, может привести к существенным ошибкам в расчетах и некорректным выводам. Заключение эксперта проводилось путем: экспертного осмотра, фиксации конструктивных элементов строений и визуальных признаков износа, сопоставлением результатов визуального осмотра с данными, имеющимися в представленных материалах и нормативно-технической базой, проведением необходимых расчетов, изучением представленных на исследование материалов, относящихся к предмету экспертизы. Рыночная стоимость имущества определялась в соответствии с требованиями Методических рекомендаций по определению стоимости строительства и оценке объектов недвижимого имущества МЮ РФ, М. 2000 года. При этом были учтены физический износ строения, функциональный износ, стоимость корректировалась по таким существенным факторам, как территориальное местоположение объекта-аналога, группа капитальности, различие в исполнении и долговечности конструктивных элементов, техническое состояние объекта, наличие элементов благоустройства, поправка на транспортную доступность объекта, поправка на тип планировки, поправка на условия продажи. Оценка стоимости земельного участка производилась методом сравнительного анализа продаж и предложений, который базируется на принципе замещения, согласно которому, при наличии нескольких товаров и услуг с относительно равной потребительской способностью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Стоимость земельного участка скорректирована по наиболее существенным ценоопределяющим факторам таким, как: местоположение и окружение участка, категория земель и фактическое использование, ценность земли и поправка на разрешенное использование, поправка на размер (площадь), конфигурацию и рельеф участка, улучшения на участке, поправка на передаваемые права, условия финансирования сделок и условия продаж, уторговывание. При этом доказательств того, что определение экспертом с учетом своих специальных познаний соответствующих корректировок рынка с учетом используемых данных повлияло на определение рыночной стоимости оценки и привело к ее занижению заявителем суду не представлено, а судом не добыто. В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении не указан литературный источник, который определяет корректировки, не влечет признание решение в обжалуемой части незаконным. Довод апелляционной жалобы о том, что в заключении экспертизы не указаны используемые при сравнительном анализе продаж источники информации о ценах сделок, предложениях и спроса, существовавших на рынке г.Пензы, судебная коллегия не принимает во внимание. Как следует из заключения экспертизы, при оценке использовались объекты-аналоги объекта оценки, находящиеся в городе Пензе (земельные участки под коммерческую застройку и нежилые здания), с указанием их месторасположения, площади, технического состояния, стоимости и т.д., телефонов риэлторов, предлагаемых к продаже данные объекты-аналоги. Каких-либо ходатайств о запросе информации об объектах-аналогах стороной ответчика ни в районном суде, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось. Довод апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости объекта эксперт ссылается на отклонения в стоимостных показателях стоимости жилого дома, тогда как объектом оценки являлось нежилое помещение, не опровергают выводов проведенной по делу экспертизы, поскольку анализ проведенного экспертом исследования дает основания полагать, что в экспертом заключении экспертом допущена описка в указании наименования объекта недвижимости при согласовании результатов оценки. Каких-либо документальных доказательств, подтверждающих обоснованность доводов о недостоверности выводов судебной экспертизы относительно рыночной стоимости спорного имущества ответчиком в материалы дела не представлено. Ходатайство о проведении повторной экспертизы ответчик также не заявлял (п. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Районным судом дана надлежащая оценка выводам проведенной по делу экспертизы, не доверять заключению которой у суду не имелось оснований, её выводы не противоречат материалам дела и нормативным документам, которые эксперт использовал при её проведении, эксперт обладает специальными познаниями, имеет продолжительный стаж работы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Таким образом, оснований для отмены решения по доводам жалобы судебная коллегия не находит. Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Железнодорожного районного суда Пензенской области от 24 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Целовальниковой М.В. - без удовлетворения. Председательствующий Судьи