Судья Палазян А.С. Дело № 33-1270 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5 июня 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Уткиной И.В. и судей Земцовой М.В., Терёхиной Л.В. при секретаре Петровой Ю.В. заслушала в открытом судебном заседании по докладу Уткиной И.В. дело по апелляционной жалобе Молева Д.А. на решение Первомайского районного суда г.Пензы от 9 апреля 2012 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Молева Д.А. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств отказать. Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Андрюшина А.М., действующего на основании доверенности, представителя ОАО «Пензастрой» Сухомлинова О.И., действующего на основании доверенности, судебная коллегия у с т а н о в и л а: ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Молевым Д.А. заключен договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого Молев Д.А. инвестировал строительство однокомнатной квартиры с проектным номером <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей и изменению не подлежала. В свою очередь застройщик обязался передать квартиру ориентировочно в 4 квартале 2008 года. ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило свои права и обязанности по заключенным договорам долевого участия в строительстве указанного дома ОАО «Пензастрой». В настоящее время Молев Д.А. обратился в суд с иском к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательства в натуре, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ он обращался к ответчику по вопросу передачи по акту приема-передачи объекта долевого строительства, т.к. указанный жилом дом введен в эксплуатацию. Однако в исполнении обязательств ответчиком было отказано в связи с необходимостью с его стороны доплаты денежных средств. Полагая, что состоит в договорных отношениях с ответчиком, являющимся застройщиком жилого дома по <адрес> и арендатором указанного земельного участка, к которому перешли права и обязанности ООО ГК «Поволжье» по передаче готового жилья дольщикам, истец просил обязать ОАО «Пензастрой» исполнить обязательства по передаче ему однокомнатной <адрес> в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ. Первомайский районный суд постановил вышеуказанное решение. В апелляционной жалобе Молев Д.А. просит решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, т.к. судом неверно применены нормы материального права. Судом не было принято во внимание, что действующим законодательством и договором долевого участия в строительстве не предусмотрена возможность одностороннего изменения цены договора и иных его условий. Суд принял решение, противоречащее положениям норм ГК РФ о недействительности сделок и обязывающее истца произвести доплату за квартиру в нарушение требований законодательства и договора, вместо того, чтобы указать на ничтожность положений договора от ДД.ММ.ГГГГ, как противоречащих нормам ст.310 ГК РФ. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком спорного дома является ОАО «Пензастрой», на котором согласно норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», как на застройщике, лежит обязанность по передаче объекта долевого строительства. Застройщик в данной ситуации является универсальным правопреемником по всем договорам долевого участия в строительстве. Суд не дал оценки законности договора от ДД.ММ.ГГГГ, в частности, возможности заключения данного договора без согласия дольщиков. Также не дана оценка и договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подписанному без согласия залогодержателя в лице истца. Вывод суда о прекращении отношений истца с ООО ГК «Поволжье» и отсутствии отношений с ОАО «Пензастрой» не основан на нормах материального права. В возражениях на апелляционную жалобу ОАО «Пензастрой» просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, как не содержащую доводов, свидетельствующих о незаконности решения суда. Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав объяснения, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что у Молева Д.А. отсутствует право требовать исполнения каких-либо обязанностей от ОАО «Пензастрой», поскольку договорные отношения, вытекающие из долевого участия в строительстве спорной квартиры, между ними не возникли, т.к. указанные стороны не заключали договор долевого участия в строительстве жилья на условиях, предусмотренных договором уступки прав и обязанностей застройщика, заключенным между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой». Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства. Согласно ст.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщиком признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство. При этом в силу ст.3 указанного ФЗ право привлекать денежные средства возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка. Как усматривается из материалов дела, ОАО «Пензастрой» по спорной сделке, заключенной между ООО ГК «Поволжье» и Молевым Д.А. ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком, в том смысле, в котором это предполагается вышеуказанной нормой закона, не является. Договором уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ предусматривалось, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей прежнего застройщика на нового при подписании указанного договора предполагалось и должно было подтверждаться путем заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве по каждому отдельно взятому договору между новым застройщиком и участником долевого строительства по форме, являющейся приложением к договору от ДД.ММ.ГГГГ. Типовым договором, утвержденным по соглашению между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», предусмотрено, что цена договора участия в строительстве определяется из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м с учетом оплаченной стоимости и внесения дополнительного платежа на расчетный счет или в кассу нового застройщика. Данным договором устанавливались новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию, а также согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с установленными условиями новый застройщик принимал на себя обязательство по возврату уплаченных дольщиком денежных средств, что влекло расторжение договора долевого участия в строительстве. Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод относительно того, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не может означать перехода прав и обязанностей от ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам к ОАО «Пензастрой» без оформления соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства. Поскольку такого соглашения между истцом и ОАО «Пензастрой» не заключалось, отказывая в иске, суд правильно исходил из того, что ответчик не может являться по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ обязанной стороной в части передачи квартиры. В этой связи доводы апеллятора о принятии ответчиком на себя всех прав и обязанностей застройщика по заключенному ООО ГК «Поволжье» с ним договору не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам, установленным по делу и основаны на ошибочном толковании норм материального права самим подателем жалобы. Нельзя согласиться и с доводом жалобы относительно недействительности и ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. указанные обстоятельства предметом спора не являлись, в связи с чем оснований для оценки законности этого договора в рамках рассматриваемых требований у суда не имелось. Ошибочным является довод апеллятора об обременении права аренды земельного участка его правами залогодержателя, которое обеспечивает обязательство по передаче квартиры. Этот довод не основан на норме закона, т.к. в соответствии со ст.12.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залогом обеспечивается исполнение обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплате денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и т.д., то есть, только денежных обязательств. Выводы суда мотивированы, основаны на полно и всесторонне исследованных обстоятельствах дела, материальный закон применен и истолкован судом правильно. Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными мотивам обращения в суд. Изложенное в жалобе не опровергает выводы суда, т.к. приведенные в ней обстоятельства не отражают установленного судом в совокупности всех доказательств, не основаны на правильном толковании закона либо не имеют правового значения для данного дела и направлены на переоценку установленного судом. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения не имеется. Руководствуясь ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а : Решение Первомайского районного суда г. Пензы от 3 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Молева Д.А. - без удовлетворения. Председательствующий Судьи