Судья Романова В.А.                                                            Дело № 33-1661

17 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего                  Уткиной И.В.

и судей                          Ирышковой Т.В., Бурдюговского О.В.

при секретаре                                   Петровой Ю.В.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе представителя Криворотова Н.А. по доверенности Криворотова А.Н. на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 16 мая 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования ОАО «Пензастрой» к Криворотову Н.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Истребовать в пользу ОАО «Пензастрой» квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м., №, площадью <данные изъяты> кв.м., №, площадью <данные изъяты> кв.м., №, площадью <данные изъяты> кв.м., в жилом доме <адрес> из чужого незаконного владения Криворотова Н.А.; обязав Криворотова Н.А. привести квартиры №, №, №, № в жилом доме <адрес> в первоначальное состояние на момент ввода жилого дома в эксплуатацию 30 сентября 2011 года.

Встречный иск Криворотова Н.А. к ОАО «Пензастрой» о передаче по акту приема-передачи объекта долевого строительства - квартир №№ по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Криворотова Н.А. по доверенности Криворотова А.Н., просившего решение суда отменить, представителя ОАО «Пензастрой» по доверенности Сухомлинова О.И., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ОАО «Пензастрой» обратилось в суд с иском к Криворотову Н.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что 30.09.2011 в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № осуществлен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 14-этажного четырехсекционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>. Строительство указанного жилого дома, начатое застройщиком ООО Группа Компаний «Поволжье», с сентября 2010 года осуществляло и завершило ОАО «Пензастрой» на основании договора от 08.09.2010 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.01.2005, согласно которому к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на котором велось строительство; договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от 17.11.2010, согласно которому ООО ГК «Поволжье» выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, а ОАО «Пензастрой» дало согласие их принять на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора. 09.02.2011 за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством: многоквартирный дом, инв. №, лит. А, А-с2, А-с3 по адресу: <адрес> (жилой дом). Таким образом, жилые и нежилые помещения, не переданные участникам долевого строительства по передаточным актам после ввода жилого дома в эксплуатацию, являются имуществом ОАО «Пензастрой». Оформление правоотношений между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства производилось путем подписания и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика, обеспечивающих перемену лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве. После подписания соответствующего договора, ввода дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи помещения участник долевого строительства вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации возникновения права собственности на соответствующее помещение. Ответчик являлся участником долевого строительства квартир № (проектный №), фактической площадью <данные изъяты> кв.м., № (проектный №), фактической площадью <данные изъяты> кв.м., № (проектный №), фактической площадью <данные изъяты> кв.м., № (проектный №), фактической площадью <данные изъяты> кв.м. Перемена лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве названных квартир осуществлена не была - соответствующие договоры ответчик подписать отказывается. ОАО «Пензастрой» не является перед ответчиком обязанным лицом (в части передачи квартир). Передаточные акты в соответствии с требованиями ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ответчиком также не подписаны. Право собственности (включающее согласно ст.288 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения) или иное вещное право, как и основания их возникновения, на спорные квартиры у ответчика отсутствует. Несмотря на это ответчиком без достаточных к тому оснований были самовольно заняты не принадлежащие ему квартиры №, №, №, № в данном жилом доме. В квартире № установлена металлическая входная дверь; в квартирах №, №, № заменены дверные замки, двери окрашены. В квартирах ведутся отделочные работы, доступ в квартиры невозможен. Ответчиком предпринимались пытки ограничить доступ иных лиц к электрическим этажным щитам путем установки на них замков, в результате чего их использование сотрудниками управляющей компании и другими жильцами дома было невозможно, что подтверждается актами обследования жилых помещений (указанных квартир) от 06.03.2012. Своими действиями ответчик самовольно осуществляет право владения указанными квартирами, что незаконно. Квартиры выбыли из правомерного владения ОАО «Пензастрой». Просило суд истребовать спорные квартиры из чужого незаконного владения Криворотова Н.А. и обязать его привести данные квартиры в первоначальное состояние, т.е. в состояние, в каком они находились на момент ввода жилого дома в эксплуатацию 30.09.2011.

Криворотов Н.А. иск не признал, обратился в суд со встречным иском к ОАО «Пензастрой» о передаче объекта долевого строительства, указав, что в 2010 году для нужд своей семьи приобрел квартиры в строящемся 14-этажном секционном доме по адресу: <адрес> по договорам уступки права требования от 05.07.2010 с ФИО8 на квартиру № (в настоящее время №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., которая исполнила обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб., а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ей денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 08.07.2010 с ФИО9 на квартиру № (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., который исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб., а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ему денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 13.07.2010 с ФИО10 на квартиру № (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., который исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб., а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ему денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 13.09.2010 с ФИО11 и ФИО18 на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., которые исполнили обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб., а он в счет приобретаемых имущественных прав передал им денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. 08.09.2010 ООО ГК «Поволжье» заключило с ОАО «Пензастрой» договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.04.2005, а 17.11.2010 заключило договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по 3-му и 4-му проездам Рахманинова в <адрес>, согласно которым права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением того, что участник долевого строительства и новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, однако ОАО «Пензастрой» незаконно отказывается от передачи ему указанных квартир по акту приема-передачи, в результате чего он не может зарегистрировать право собственности на спорные квартиры. Просил суд обязать ОАО «Пензастрой» передать ему по акту приема-передачи квартиры №№ по адресу: <адрес>.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Криворотова Н.А. по доверенности Криворотов А.Н. решение суда просил отменить как принятое с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. На момент заключения договоров уступки права требования спорных квартир с ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО17 последние свои обязательства по оплате долевого участия выполнили в полном объеме, а Криворотов Н.А. передал прежним дольщикам денежные суммы, указанные в договорах. 08.09.2010 застройщик ООО ГК «Поволжье» заключило с ОАО «Пензастрой» договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.04.2005, по которому новый арендатор ОАО «Пензастрой» принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды. По договору от 17.11.2010 ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности прежнего застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве, в том числе дома, в котором расположены спорные квартиры. Требование к нему нового застройщика о доплате в связи с установлением повышения стоимости квартир является незаконным и необоснованным. Ответчик, реализовав все права и обязанности застройщика, в нарушение закона не выполнил обязанности по передаче объектов недвижимости. Просил принять новое решение об удовлетворении в полном объеме требований Криворотова Н.А. и об отказе в иске ОАО «Пензастрой».

В возражениях на апелляционную жалобу Генеральный директор ОАО «Пензастрой» Журавлев В.М. решение суда просил оставить без изменения. жалобу представителя Криворотова Н.А. по доверенности Криворотова А.Н. - без удовлетворения.

Обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как установил суд, Криворотов Н.А. приобрел право требования квартир в строящемся 14-этажном секционном доме по адресу: <адрес> по договорам уступки права требования от 05.07.2010 с ФИО8 на квартиру № (в настоящее время №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., которая исполнила обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб. по договору с ООО ГК «Поволжье» от 22.05.2008, а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ей денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 08.07.2010 с ФИО9 на квартиру № (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., который исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб. по договору с ООО ГК «Поволжье» от 22.05.2009, а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ему денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 13.07.2010 с ФИО10 на квартиру № (№), общей площадью <данные изъяты> кв.м., который исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб. по договору с ООО ГК «Поволжье» от 12.02.2009, а он в счет приобретаемых имущественных прав передал ему денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; от 13.09.2010 с ФИО11 и ФИО19 на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., которые исполнили обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> руб. по договору с ООО ГК «Поволжье» от 05.11.2008, а он в счет приобретаемых имущественных прав передал им денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.01.2005, заключенного 08.09.2010 между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г.Пензы (арендодатель), ООО ГК «Поволжье» (арендатор) и ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> для поэтапного проектирования и завершения его застройки. Согласно акту приема-передачи от 14.09.2010 ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства в виде жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по <адрес> на указанном земельном участке.

17.11.2010 между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес>, согласно которому ООО ГК «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного четырехсекционного жилого дома по <адрес>. Права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. с учетом оплачиваемой площади, доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченных дольщиком денежных средств.

09.02.2011 за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 40, 6 % в районе <адрес>.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п.1 ст.382 ГК РФ).

С согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст.391 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч.1, 3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.12 данного ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указал районный суд, приведенный Федеральный закон устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст.11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем правильно счел возможным руководствоваться положениями гл.24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

В силу положений ч.1 ст.391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

Разрешая спор, суд исходил из того, что при заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади жилого помещения. В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков, и в дальнейшем передан на государственную регистрацию. Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, к ОАО «Пензастрой» не перешли обязательства по договорам, заключенным с ООО ГК «Поволжье». ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно, не является участником обязательств в долевом строительстве спорных квартир и обязанной стороной (застройщиком) по данным сделкам, в том числе, в части передачи объектов строительства.

Оснований оспаривать указанные выводы суда первой инстанции не имеется.

Установив, что ОАО «Пензастрой» не является обязанным лицом по отношению к Криворотову Н.А., а также в отношении спорных квартир №, №, №, №, районный суд правильно отказал в иске Криворотову Н.А. о понуждении ОАО «Пензастрой» передать ему по акту приема-передачи спорные квартиры №, №, №, № по адресу: <адрес>.

При этом суд обоснованно удовлетворил заявленные ОАО «Пензастрой» исковые требования об истребовании спорных квартир из чужого незаконного владения Криворотова Н.А., обязав последнего привести указанные квартиры в первоначальное состояние.

Суд на основании материалов дела и установленных обстоятельств правомерно признал, что, являясь собственником незавершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположены спорные квартиры, ОАО «Пензастрой» является собственником жилых и нежилых помещений, не переданных участникам долевого строительства по передаточным актам после ввода жилого дома в эксплуатацию. Оформление правоотношений между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства производилось путем подписания и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика, обеспечивающих перемену лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве. После подписания соответствующего договора, ввода дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи помещения участник долевого строительства вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации возникновения права собственности на соответствующее помещение.

Как обоснованно указал районный суд, Криворотов Н.А., являясь участником долевого строительства спорных квартир, каких-либо договоров с ОАО «Пензастрой» не заключал, следовательно, право собственности, включающее права владения, пользования и распоряжения, или иное вещное право, как и основания их возникновения, на спорные квартиры у него отсутствует.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.288 ГК РФ именно собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из положении ст.304 ГК РФ следует, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Установив на основании представленных актов обследования, что Криворотов Н.А. осуществляет право владения спорными квартирами, ограничивает доступ к не принадлежащему ему имуществу, чем нарушает права ОАО «Пензастрой», суд правильно истребовал квартиры у ответчика по первоначальному иску и возложил на него обязанность привести квартиры в первоначальное положение на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании норм закона, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, направлены на переоценку установленного районным судом, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 16.05.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Криворотова Н.А. по доверенности Криворотова А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи